РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 02 марта 2018 года 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре судебного заседания Рафиковой Е.Д., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-218/2018 по административному исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО3 обратились в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объектов капитального строительства, просили суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, кадастровый номер №, площадью 623,8 кв.м., 2 этаж, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 14 510 223 рубля,

- нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, кадастровый номер №, площадью 638,4 кв.м., 2 этаж, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 14 849 832 рубля,

- нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, кадастровый номер №, площадью 43,3 кв.м., 1 этаж, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 1 599 902 рубля,

- нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, кадастровый номер №, площадью 23,6 кв.м., 1 этаж, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 872 002 рубля,

- нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, кадастровый номер №, площадью 502,3 кв.м., этаж подвал, расположенного по адресу: 

<

адрес>, помещение № 76, равной его рыночной стоимости по состоянию на 02.08.2013 года в размере 9 669 947 рублей,

- нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, кадастровый номер №, площадью 503,1 кв.м., этаж подвал, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2013 года в размере 9 857 357 рублей,

Просили восстановить срок для подачи административного иска, поскольку до настоящего времени в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости..

Административные истцы являются собственниками указанных нежилых помещений.

Кадастровая стоимость объектов капитального строительства установлена по состоянию на 06.06.2011 года и составляет: 

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 34828893,63 рубля,

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 35637799,01 рублей,

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 1473413,61 рубль,

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 2602762,13 рублей,

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 02.08.2013 года – 22687690,50 рублей,

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 06.06.2013 года – 22723824,59 рублей.

К настоящему административному исковому заявлению представлен отчет об оценке от 17.11.2017 года № №, выполненный ООО «Независимый кадастровый центр», согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости на дату оценки составляет:

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № –14 510 223 рубля,

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № –14 849 832 рубля,

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № –872 002 рубля,

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № –1 599 902 рубля.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 22.08.2017 года № №, выполненного Оценочной компанией «Паритет», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № на дату оценки составляет 9 857 357 рублей.

В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 22.08.2017 года № №, выполненного Оценочной компанией «Паритет», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № на дату оценки составляет 9 669 947 рублей.

Завышение кадастровой стоимости объектов недвижимости нарушает права и законные интересы административных истцов, в связи с этим административные истцы просят установить кадастровую стоимость вышеуказанных нежилых помещений равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Определением Самарского областного суда от 16.01.2018 года административное дело прекращено в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, в связи с отказом представителя административных истцов от исковых требований.

В судебном заседании представитель административных истцов по доверенностям от 15.08.2017 года № №, от 23.05.2017 года № № ФИО1, поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске. 

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области – ФИО4, действующая на основании доверенности от 27.12.2017 года № №, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснила, что снижение кадастровой стоимости негативно скажется на формировании местного бюджета. 

Представители Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Администрации г.о.Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, своих представителей в суд не направили.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административного ответчика и заинтересованного лица, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в части установления кадастровой стоимости по следующим основаниям.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что ФИО2, ФИО3 на праве общей долевой собственности по № каждой принадлежат объекты недвижимого имущества: 

- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, кадастровый номер №, площадью 623,8 кв.м., 2 этаж, расположенное по адресу: 

<

адрес>, помещение н10, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 22.11.2011 года, от 31.01.2014 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости от 01.11.2017 года;

- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, кадастровый номер №, площадью 638,4 кв.м., 2 этаж, расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 22.11.2011 года, от 31.01.2014 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости от 01.11.2017 года;

- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, кадастровый номер №, площадью 43,3 кв.м., 1 этаж, расположенное по адресу: 

<

адрес>, помещение н41, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.11.2011 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости от 01.11.2017 года;

- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, кадастровый номер №, площадью 23,6 кв.м., 1 этаж, расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 02.09.2011 года, от 31.01.2014 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости от 01.11.2017 года.

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 г. № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость объектов капитального строительства установлена по состоянию на 06.06.2011 года и составляет: 

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 34828893,63 рубля, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 28.07.2017 года;

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № –35637799,01 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 28.07.2017 года;

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № –1473413,61 рубль, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 11.08.2017 года;

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № –2602762,13 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 11.08.2017 года.

ФИО2, ФИО3, будучи собственниками спорных нежилых помещений, являются плательщиками налога на имущество физических лиц, зачисляемого в бюджет муниципального образования г.о.Самара. Налоговой базой для исчисления налога на имущество физических лиц является кадастровая стоимость объектов капитального строительства. 

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административные истцы, являясь собственниками нежилых помещений, имеют законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их действительной рыночной стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование своих требований представлены Отчет об оценке от 17.11.2017 года № №, выполненный ООО «Независимый кадастровый центр». 

Из отчета усматривается, что объектами оценки являлись нежилые помещения с кадастровыми номерами №, №, №, № итоговая величина рыночной стоимости которых по состоянию на 06.06.2011 года составила: 

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № –14 510 223 рубля,

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № –14 849 832 рубля,

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № –872 002 рубля,

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № –1 599 902 рубля.

В ходе судебного разбирательства представителем заинтересованного лица – администрации г.о. Самара рыночная стоимость спорных объектов недвижимости, определенная в отчете об оценке, оспаривалась, заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы в отношении объектов с кадастровыми номерами №, №.

Из заключения эксперта ООО «ГОСТ» от 05.02.2018 года, следует, что итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 15 260 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 15 610 000 рублей. 

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО №7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «ГОСТ» по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения материалов административного дела, где представлена необходимая и достаточная информация об объектах оценки. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость не является произвольной, при оценке нежилых помещений эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости нежилых помещений, описание качественных и количественных характеристик объектов исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объектов исследования; описание процесса оценки объектов в рамках сравнительного и доходного подходов, обоснование выбора используемых подходов к оценке объектов исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок и формул. 

Оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, его заинтересованность в исходе дела отсутствует.

Исследовав отчет об оценке от 17.11.2017 года № №, представленный суду административными истцами в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 06.06.2011 года, т.е. на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Давая оценку Отчету об оценке от 17.11.2017 года № №, суд полагает, что приведенные выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта капитального строительства основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами. 

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет об оценке от 17.11.2017 года № № не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке от 17.11.2017 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Независимый кадастровый центр», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами №, № по состоянию на дату оценки и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета в части данных объектов.

С учетом изложенного, суд полагает, что требования административного истца следует удовлетворить частично.

Согласно статье 24.20 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения ФИО2, ФИО3 в суд является 14.12.2017 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО2, ФИО3 к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, кадастровый номер №, площадью 623,8 кв.м., 2 этаж, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 15 260 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, кадастровый номер №, площадью 638,4 кв.м., 2 этаж, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 15 610 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, кадастровый номер №, площадью 43,3 кв.м., 1 этаж, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 1 599 902 рубля.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, кадастровый номер №, площадью 23,6 кв.м., 1 этаж, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 872 002 рубля.

Датой подачи заявления ФИО2, ФИО3 в суд считать 14.12.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 05.03.2018г.

Председательствующий: М.А.Панкова