Дело № 2-797/2025

УИД: 61RS0050-01-2025-000918-07

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 июля 2025 г. пос. Орловский Ростовской области

Пролетарский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Халиной И.Л., 

при секретаре судебного заседания Гаевой А.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Орловского района Ростовской области, третьим лицам ФИО2, ФИО5 АлексА.не, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Комитету по имуществу Орловского района Ростовской области о сохранении квартиры в реконструированном и перепланированном состоянии, признании права собственности на квартиру,

установил:

2 июня 2025 г. истец обратился в Пролетарский районный суд Ростовской области с вышеуказанным иском, который обоснован следующим.

Истцу на основании договора от 31 декабря 1993 г. принадлежит квартира №2, расположенная по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 53,7 кв.м., жилой 41,1 кв.м., в целях благоустройства, истицей осуществлена реконструкция квартиры в виде возведения пристроек лит а (комн. №7), лит а1 (комн. №9,10), в связи с чем, произошло увеличение общей площади квартиры на 22,3 кв.м., и уменьшение жилой площади на 1,4 кв.м. Земельный участок, на котором расположена квартира истицы, находится в собственности истицы на основании Выписки из похозяйственной книги о наличии права на земельный участок № 578 от 24 февраля 2011 г. В результате реконструкции новый объект не возник, соблюдены права и интересы соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические нормы. Однако реконструированная квартира не может быть принята в эксплуатацию, в связи с отсутствием разрешения на реконструкцию квартиры.

Истица просит сохранить квартиру № 2, расположенную по адресу: Россия, 

<

адрес>, считать общей площадью 76,0 кв.м., в перепланированном и реконструированном состоянии, признав за ней, право собственности на квартиру № 2, общей площадью 76,0 кв.м., расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: Россия, 

<

адрес>.

В судебное заседание истица, представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности от 18 декабря 2024 г., не явились, извещались судом о времени и месте рассмотрения дела, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, настаивая на удовлетворении исковых требований. (л.д.54, 72)

От представителя ответчика администрации Орловского района Ростовской области ФИО4, действующей по доверенности от 27 марта 2025 г., поступило заявление о рассмотрении иска без их участия, возражений против иска не заявлено. (л.д.50, 41)

Третьи лица – ФИО5, ФИО2 в судебное заседание не явились, были уведомлены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении иска без их участия, исковые требования признают в полном объеме. (л.д.72, 73).

От представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области поступил отзыв на исковое заявление, согласно которого ходатайствуют о рассмотрении дела в их отсутствие. (л.д.52).

Представитель третьего лица Комитет по имуществу Орловского района Ростовской области в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом.

На основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть иск в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Суд, исследовав представленные письменные доказательства, проверив и оценив имеющиеся по делу доказательства, приходит к нижеследующему выводу.

Согласно ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

В соответствии со ст.244 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Порядок владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности определен ст.247 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерного его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В ходе рассмотрения настоящего иска установлено, что на основании договора от 31 декабря 1993 г. ОПХ Красноармейское передал ФИО1 в собственность квартиру, стоящую из 4 комнат, общей площадью 53,7 кв.м., в том числе жилой 41,1 кв.м. по адресу 

<

адрес>. (л.д.18).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 61-АЖ 476111 от 3 августа 2011 г. ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок. Категории земель: Земли населенных пунктов: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 762 кв.м., на основании Выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок № 578 от 24 февраля 2011 г., по адресу Россия, 

<

адрес>, кадастровый №. (л.д.26).

Согласно данным технического паспорта по состоянию на 11 марта 2025 г. на квартиру № 2 по адресу: 

<

адрес>, общая площадь квартиры составляет 76,0 кв.м, жилая площадь 39,7 кв.м. (л.д.20-21).

Из свидетельства о государственной регистрации права от 11 ноября 2015 г. следует, что ФИО2 является собственников 

<

адрес> по адресу: Россия, 

<

адрес> (1/2 доля в общей долевой собственности) на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 10 октября 2015 г. (л.д.24).

Из свидетельства о государственной регистрации права от 21 декабря 2015 г. следует, что ФИО5 является собственником 

<

адрес> по адресу: Россия, 

<

адрес> (1/2 доля в общей долевой собственности) на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 10 декабря 2015 г. (л.д.25).

Согласно справке Орловского производственного отдела № 4 филиала ППК «Роскадастра» по Ростовской области от 14 марта 2025 г., площадь 

<

адрес> по адресу: Россия, 

<

адрес> №, указанная в техническом паспорте № от 11 марта 2025 г., где общая площадь 76,0 кв.м., жилая 39,7 кв.м, не соответствует договору № 4061 от 31 декабря 1993 г., где общая площадь составляла 53,7 кв.м., жилая 41,1 кв.м. Увеличение общей площади на 22,3 кв.м. произошло за счет реконструкции пристроек лит а (комн. №7), лит а1 (комн. №9, комн. №10) и более точных технических замеров. Уменьшение жилой площади на 1,4 кв.м. произошло за счет более точным техническим замерам. (л.д.27).

Как следует из ст.16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещения относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. 

Из положений ст.25 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (ч.1).

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (ч.2).

Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз.3 п.1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 (с изм. от 22 июня 2022 г.) «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15 октября 2003 г. № 5176).

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются (п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170).

Согласно ст.26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ч.1). Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование представляет, в том числе, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения (п.3 ч.2).В силу ст.29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса (ч. 1).

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (ч.2).

На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч.4).

Из приведенных положений следует, что переустройство и перепланировка производятся в одном помещении и не затрагивают права собственности на единый объект.

Основным критерием отнесения жилого дома к объектам индивидуального жилищного строительства согласно ч.3 ст.48 Градостроительного кодекса Российской Федерации является его предназначение для проживания одной семьи.

По смыслу указанной выше нормы к объектам индивидуального жилищного строительства относятся отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, и не могут быть отнесены объекты капитального строительства, предназначенные для проживания более чем одной семьи.

Таким образом, законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного жилого помещения в переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания.

По смыслу действующего законодательства, отсутствие решения о согласовании перепланировки не является непреодолимым препятствием для признания прав лица, осуществившего перепланировку (переустройство), но с выявлением обстоятельств, не нарушающих права и законные интересы граждан либо не создающих угрозу жизни и здоровью граждан.

Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность получения разрешения на осуществление реконструкции объекта капитального строительства и согласование ее со всеми правообладателями объекта.

Из ответа администрации Орловского района Ростовской области №12/162 от 24 апреля 2025 г., на обращение ФИО1 следует, что в соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка. В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства (часть 7 статьи 51 ГрК РФ) требовалось получение разрешения на строительство Администрации Орловского района для осуществления строительства, реконструкции объекта капитального строительства. Разрешение на строительство, решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения отсутствует, то есть на основании п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) данное строительство является самовольным и на основании п.2 ст. 222 ГК РФ подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки и т.д., осуществившим ее лицом либо за его счет в сроки установленные в п. 4 ст. 222 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п.3 ст.222 ГК РФ. Согласно представленного технического паспорта от 11 марта 2025 г. инв.№60:242:001:630050850:0001:10002, реконструкция объекта завершена, в результате чего общая площадь составляет - 76,0 кв.м., в том числе жилая площадь - 39,7 кв.м. Изменение площади произошло за счет реконструкции пристроек лит а (комн. №7), лит а1 (комн. №9, комн. №10). (л.д.36).

Согласно выводам заключения № 041/25 от 23 июня 2025 г., выполненного специалистом ИП ФИО6, произведенная реконструкция 

<

адрес>, в виде: возведения пристройки Лит а (комн. №), возведения пристройки Лит а1 (комн. №, комн. №), расположенной в жилом доме по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, №, не ведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, ухудшению сохранности и внешнего вида фасада, нарушению противопожарных устройств; соответствует требованиям действующих строительных, санитарных норм и правил, пожарной и экологической безопасности в части охранения существующей несущей способности, прочности и устойчивости конструктивных элементов, как самой пристройки, так и всего дома в целом, обеспечения естественного освещения и продолжительности инсоляции санитарно-эпидемиологическим требованиям к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Произведенная реконструкция 

<

адрес>, в виде: возведения пристройки Лит а (комн. №7), возведения пристройки Лит а1 (комн. №9, комн. №10), расположенной в жилом доме по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, № обеспечит дальнейшую безопасную и безаварийную эксплуатацию данной квартиры и всего дома без угрозы жизни и здоровью проживающих в жилом помещении (жилом доме и квартире) граждан, а также иных граждан. Квартира №, расположенная по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, №, после произведённой реконструкции, находится в границах земельного участка (кадастровый №), категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 762 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, 

<

адрес>, №. Земельный участок принадлежит на праве собственности ФИО1. Квартира имеет непосредственный вход и выход на вышеуказанный земельный участок. При проведении строительных работ по реконструкции 

<

адрес>, не возник новый объект капитального строительства, но произошло изменение границ и площади существующей квартиры, требующие внесение изменений в сведения ЕГРН. (л.д.55-71).

В соответствии со ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Оснований не доверять заключению, у суда не имеется, поскольку заключение проводилось компетентным специалистом. Выводы специалиста ИП ФИО6 «Бюро независимой оценки и экспертизы», а также уровень его образования, проведенные исследования и использованные методики соответствует Федеральному закону 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской федерации».

Доказательств, опровергающих заключение специалиста, или позволяющих усомниться в его правильности или обоснованности, ответчиками и третьим лицом не представлено.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела истицей в обоснование своей правовой позиции представлены относимые и допустимые доказательства того, что работы по перепланировке и переустройству в жилом помещении 

<

адрес> истицей выполнены в соответствии с требованиями действующих норм и правил, изменения, произошедшие в результате выполненных работ, не сопровождались вмешательством в общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, чьих-либо прав и законных интересов не нарушают, конструктивную целостность дома не нарушают, общедомовое имущество не затронуто, суд полагает, что истицей доказано наличие оснований для возможности сохранения помещения в перепланированном виде в соответствии с ч.4 ст.29 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 (п. 1.7) определены условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых и нежилых помещений и повышение благоустройства жилых домов и жилых помещений.

Пунктом 1.7.1 установлено, что переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

При этом, каких-либо относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о нарушении прав и законных интересов ответчика, не представлено, перепланировка выполнена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Поскольку материалами дела подтверждается, что переустройство (перепланировка) жилого помещения (квартиры) соответствует требованиям санитарно-гигиенических, противопожарных норм, действующих на территории Российской Федерации, не нарушает права третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не затрагивает общего имущества дома, соответствующие изменения внесены в проектную документацию, то суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеются правовые основания для сохранения жилого помещения квартиры № 2 по адресу: Россия, 

<

адрес>, в переустроенном и перепланированном состоянии.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела истицей представлены доказательства выполнения работ по реконструкции жилого помещения (вкартиры) в соответствии с требованиями действующих норм и правил, изменения, произошедшие в результате выполненных работ, чьих-либо прав и законных интересов не нарушают, на конструктивную целостность здания не влияют, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск ФИО1, удовлетворить полностью.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру № 2, общей площадью 76,0 кв.м., расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: Россия, 

<

адрес>, сохранив ее в перепланированном и реконструированном состоянии, 

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение в окончательной форме изготовлено 3 июля 2025 г.