К делу № 2а-912/20

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Геленджик 26 мая 2020г.

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

судьи ФИО1,

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице Геленджикского отдела об оспаривании решений, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с уточненным административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице Геленджикского отдела о признании незаконным и необоснованным решения административного ответчика о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №, решения административного ответчика о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №, решения административного ответчика о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № в части предоставления нотариально удостоверенного договора купли-продажи в отношении объектов недвижимости: 1/6 доли земельного участка с кадастровым номером 23:40:0412047:38, площадью 536 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, ? доли квартиры с кадастровый №, площадью 104,7 кв. м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, ? доли нежилых помещений №, 6,24, 25 цокольного этажа жилого дома (сауна) с кадастровым №, площадью 39.2 кв. м. расположенных по адресу: 

<

адрес>, об обязанности осуществить государственную регистрации права общей долевой собственности за ним на вышеуказанные объекты и снятии ограничений для перехода прав на недвижимое имущество. В обоснование своих требований указал, что решением Арбитражного суда Свердловской области по делу №А60-5667/2017 от 14.12.2017 г. ФИО3 признан банкротом, введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утвержден ФИО4. 16.12.2019г. в 10:00 ч. оганизатором торгов - финансовым управляющим проведены электронные торги в форме открытого аукциона с открытой формой представления предложений о цене по продаже имущества ФИО3. Он признан победителем торгов и 17.12.2019 г. заключил с финансовым управляющим ФИО4 договор купли-продажи долей земельного участка, квартиры и нежилого помещения. Он обратился к административному ответчику с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, но получил уведомления о приостановлении государственной регистрации. Основанием для приостановления государственной регистрации ответчик, в том числе, указал на отсутствие нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости. Считает данные решения в части требования нотариального удостоверения договора купли-продажи незаконными, поскольку для приобретения недвижимого имущества с торгов не требуется нотариальная форма удостоверения договора купли-продажи. 

Административный истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, о чем свидетельствует отчет об извещении с помощью СМС-сообщения.

Заинтересованное лицо арбитражный управляющий ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, о чем свидетельствует уведомление о вручении.

В отзыве на иск арбитражный управляющий ФИО4 поддержал исковые требования в части признания незаконным требования нотариального удостоверения договора купли-продажи.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, о чем свидетельствует расписка в получении повестки. 

В возражениях на иск представитель ответчика просил отказать в удовлетворении иска, поскольку в соответствии с ч.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями. Однако на государственную регистрацию был представлен договор купли-продажи недвижимости, заключенный в простой письменной форме, что является основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности. 

Согласно п.4 ст.291 КАС РФ административное дело может быть рассмотрено в порядке упрощенного (письменного) производства в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с ч.7 ст.150 КАС РФ если в судебное заседание не явились все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте его рассмотрения, явка которых не является обязательной или не признана судом обязательной, или представители этих лиц, суд рассматривает административное дело в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 настоящего Кодекса. 

На основании п.4 ст.291, ч.7 ст.150 КАС РФ дело рассмотрено в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав материалы дела, суд находит, что административный иск подлежит удовлетворению частично.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (пункт 6 статьи 131 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Г осударственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 3, 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

На основании пункта 1 части 4 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Положениями части 1 статьи 21 Закона 218-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии со статьей 27 Закона 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В статье 26 Закона № 218-ФЗ приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, в частности, согласно пункту 7 части 1 статьи 26 названного закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 42 Закона 218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

В частности, в соответствии со статей 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном 7 главой Закона о банкротстве.

При этом, положения статей 110, 111, 139 Закона о банкротстве определяют продажу имущества должника путем проведения торгов в форме аукциона и путем публичного предложения в случае, если торги в форме аукциона признаны несостоявшимися.

Таким образом, при продаже с публичных торгов доли в праве общей долевой собственности, в том числе в рамках дела о банкротстве, остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. При этом положения статьи 250 ГК РФ не препятствуют участнику общей долевой собственности участвовать в публичных торгах на общих основаниях (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2011 № 569- О-О).

Требование пункта 1 статьи 42 Закона 218-ФЗ о необходимости нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество направлено на проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности.

Поскольку при продаже доли в праве общей долевой собственности с публичных торгов остальные участники долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли не имеют, то правило пункта 1 статьи 42 Закона 218-ФЗ о нотариальном удостоверении сделки с учетом особенностей заключения договора по результатам торгов по реализации имущества лица, признанного банкротом, не применяется.

В силу положений статьи 42 Закона № 218-ФЗ нотариальное удостоверение сделки обязательно в случае добровольного отчуждения имущества собственником (собственниками), в то время как в процедуре банкротства на имущество должника обращается принудительное взыскание в целях максимального удовлетворения требований кредиторов.

Таким образом, из системного анализа положений статей 1, 2, 110, 139 Закона о банкротстве следует, что при реализации имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, приоритетному применению подлежат нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов организации, признанной банкротом, за счет ее имущества, составляющего конкурсную массу, с соблюдением принципов пропорциональности и очередности.

Законом о банкротстве не предусмотрена необходимость нотариального удостоверения договора купли- продажи доли в праве общей долевой собственности заключенного по результатам проведения публичных торгов, а нарушений положений названного Закона при проведении торгов и заключении договора не установлено, поэтому Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице Геленджикского отдела незаконно приняло решения о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в части необходимости предоставления нотариально удостоверенного договора купли-продажи. 

В части исковых требований об обязанности Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию права общей долевой собственности за истцом на земельный участок, квартиру и нежилое помещение и снятии ограничений следует отказать, т.к. при принятии решения о приостановлении государственной регистрации права истцом не были представлены документы о снятии ареста на недвижимое имущество. 

Руководствуясь ст.ст.175, 177, 227, 293 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице Геленджикского отдела об оспаривании решений удовлетворить частично.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице Геленджикского отдела о приостановлении государственной регистрации от 22.01.2020 года №, решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице Геленджикского отдела о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №, решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице Геленджикского отдела о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № в части требования предоставления нотариально удостоверенного договора купли-продажи в отношении объектов недвижимости: земельный участок земли населенных пунктов, вид разрешенного использования объекта недвижимости: 1/6 доли земельного участка с кадастровым №, площадью 536 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, ? доли квартиры с кадастровый №, площадью 104,7 кв. м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, ? доли нежилых помещений № цокольного этажа жилого дома (сауна) с кадастровым №, площадью 39.2 кв. м. расположенных по адресу: 

<

адрес>. 

В части иска ФИО2 об обязанности Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице Геленджикского отдела осуществить государственную регистрацию права общей долевой собственности за истцом на земельный участок, квартиру и нежилое помещение и снятии ограничений отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Геленджикский городской суд в течение пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Суд по ходатайству заинтересованного лица выносит определение об отмене решения суда, принятого им в порядке упрощенного (письменного) производства, и о возобновлении рассмотрения административного дела по общим правилам административного судопроизводства, если после принятия решения поступят возражения относительно применения порядка упрощенного (письменного) производства лица, имеющего право на заявление таких возражений, или новые доказательства по административному делу, направленные в установленный законом десятидневный срок.

Судья: