Дело № 3а-14/2020

(37OS0000-01-2019-000134-09)

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 мая 2020 года город Иваново

Ивановский областной суд в составе 

председательствующего судьи Луковкиной Е.О.,

при секретаре Жаворонковой Е.А.,

с участием административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, являясь собственником нежилого здания – овощефруктохранилища с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, обратилась в суд с административным иском к Правительству Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, в котором просит установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимого имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере его рыночной стоимости равной 676000 рублей.

Также просила восстановить пропущенный по уважительным причинам процессуальный срок для обращения в суд с указанным административным иском.

В обоснование иска административный истец ссылается на несоответствие установленной кадастровой стоимости данного объекта недвижимости его фактической рыночной стоимости, определенной на основании Отчета об оценке рыночной стоимости, выполненного оценщиком ООО «Росконсалтинг» ФИО4, что нарушает её права как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании административный истец ФИО1, поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске.

В судебное заседание представитель административного истца – ФИО2, представители административных ответчиков – Правительства Ивановской области,

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, а также заинтересованных лиц – Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ивановской области, Администрации Пучежского муниципального района Ивановской области не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не поступило. Представители административных ответчиков и заинтересованных лиц в представленных отзывах оставили решение по данному спору на усмотрение суда, просив рассмотреть административное дело в их отсутствие.

В связи с этим суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявивших лиц, участвующих в деле.

Заслушав административного истца, допросив свидетеля и эксперта, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Право собственности административного истца на указанный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, в подтверждение чего представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.11).

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Ивановской области от 18 ноября 2014 года № 90-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Ивановской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц в отношении нежилого здания, при этом размер данного налога исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. 

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания влияют на права и обязанности административного истца как плательщика указанного налога.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что размер налога на имущество физических лиц, который обязана уплачивать ФИО1 за нежилое здание, зависит от его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу, что административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно абзацу 1 статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).

В силу части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28), ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

В силу части 1 статьи 95 КАС РФ лицам, пропустившим установленный настоящим Кодексом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен.

Судом установлено, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № на дату определения – ДД.ММ.ГГГГ утверждена постановлением Правительства Ивановской области от 25 сентября 2012 года № 362-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ивановской области» в размере 4 794 568,09 рублей. 

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости были внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ пятилетний срок на обращение с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости истекал ДД.ММ.ГГГГ. Административный истец обратилась в суд с настоящим иском ДД.ММ.ГГГГ, то есть с пропуском установленного законом процессуального срока.

Очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик спорного объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, в ЕГРН до настоящего времени уполномоченным органом не вносились.

Ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обращение в суд административный истец обосновывает не проведением до настоящего времени очередной кадастровой оценки объекта недвижимости, а также приобретением права собственности на спорное здание в августе 2017 года.

Административные ответчики и заинтересованные лица каких-либо возражений относительно пропуска срока на обращение в суд по причинам, указанным ФИО1 не заявляли.

Таким образом, учитывая вышеуказанные обстоятельства, суд считает возможным признать причины пропуска ФИО1 процессуального срока на обращение в суд с настоящим иском уважительными. В связи с этим, суд полагает необходимым восстановить ФИО1 пропущенный срок на обращение с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 ч.11 ст.24.18 Федерального закона № 135-ФЗ).

Как следует из представленного административным истцом Отчета об оценке №№ (далее – Отчет об оценке), изготовленного оценщиком ООО «Росконсалтинг» ФИО3, рыночная стоимость нежилого здания – овощефруктохранилища с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 676 000 рублей.

В судебном заседании допрошенная в качестве свидетеля – оценщик ООО «Росконсалтинг» ФИО4 поддержала представленный Отчет об оценке, указав о его обоснованности.

Определением Ивановского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ в связи с наличием сомнений в обоснованности представленного Отчета об оценке назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Асэксперт» ФИО5

В соответствии с заключением эксперта ООО «Асэксперт» ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ № № (далее - Заключение эксперта, Экспертное заключение) рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1702623 рубля.

Административный истец настаивала на определении рыночной стоимости объекта недвижимости на основании представленного Отчета об оценке, составленного ООО «Росконсалтинг», полагая, что заключение судебной экспертизы не может быть положено в основу решения суда, поскольку при его составлении допущены нарушения.

Однако, указанные доводы, суд полагает несостоятельными, исходя из следующего.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный административным истцом Отчет об оценке, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности Отчета, подготовленного оценщиком ООО «Росконсалтинг» ФИО4, и в достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости. 

При этом суд считает, что оснований не доверять экспертному заключению не имеется, так как экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального законодательства; в нем приведены ссылки на нормативную и методическую документацию, использованную при производстве экспертизы; заключение содержит подробное описание проведенного исследования, мотивированные выводы, сделанные в результате исследования, и ответы на все поставленные судом вопросы.

Эксперт ФИО5 имеет специальное высшее образование, соответствующую квалификацию, длительный стаж работы в оценочной деятельности, является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» и имеет квалификационный аттестат эксперта саморегулируемой организации оценщиков, гражданская ответственность его профессиональной деятельности застрахована в соответствии с требованиями закона. 

В судебном заседании эксперт ФИО5 свое заключение поддержал, пояснив, что в Отчете об оценке имеются недостатки, которые могли повлиять на итоговый размер рыночной стоимости объекта недвижимости, также разъяснил порядок определения рыночной стоимости объекта недвижимости на рассматриваемую дату.

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что оценщиком ООО «Росконсалтинг» были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые влияют на определение итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости, ввиду неверного определения процента физического износа здания и наличия ошибок при расчете функционального устаревания, отсутствия копий страниц справочника, на основании которого оценщик строит свои расчеты, поскольку указанные выводы эксперта достаточно мотивированы, содержат ссылки на требования нормативных правовых актов.

Установленные обстоятельства свидетельствуют о допущенных оценщиком ООО «Росконсалтинг» нарушениях основополагающих принципов, предусмотренных пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), а именно принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, в результате чего упомянутый Отчет об оценке не может быть признан судом надлежащим, достоверным доказательством по делу.

Кроме того, в отличие от эксперта ФИО5, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оценщик ООО «Росконсалтинг» ФИО6 определяла рыночную стоимость спорного объекта недвижимости в рамках гражданско-правового договора, заключенного в частном порядке с административным истцом ФИО1

С учетом предмета назначенной по делу судебной оценочной экспертизы судебный эксперт правильно руководствовался при ее проведении Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки. По своему содержанию заключение эксперта отвечает принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, закрепленным в пункте 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, а также общим требованиям к проведению оценки, предусмотренным Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 (далее – ФСО № 1) и Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости(ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7), обязательным для применения при оценке недвижимости. 

В заключении эксперта в соответствии с требованиями подпунктов «е», «ж» пункта 8 ФСО №3, пункта 8 ФСО № 7 имеется подробное описание объекта оценки в части его количественных и качественных характеристик. В процессе оценки эксперт описал местоположение исследуемого объекта оценки, проанализировал положительные и отрицательные факторы его локального местоположения с учетом преобладающей застройки, транспортной и пешеходной доступности, инженерной инфраструктуры, близости к транспортным магистралям, экологических факторов, состояния прилегающей территории, наличия подъездных путей, на основании которых пришел к выводу об отсутствии отрицательных факторов местоположения.

В заключении также приведена информация о текущем использовании объекта оценки и произведен анализ его наиболее эффективного использования, что соответствует требованиям разделаVI ФСО № 7. 

В экспертном заключении в соответствии с требованиями подпункта «з» пункта 8 ФСО № 3, раздела 5 ФСО № 7 экспертом определен сегмент рынка, к которому относится объект недвижимости, - производственно-складского назначения; проанализирован рынок объектов недвижимости, а также основные факторы, влияющие на спрос, предложение. 

Главными ценообразующими факторами для объектов производственно-складского назначения эксперт определил местоположение объекта, его площадь, время продажи/предложения, возможность подключения к инженерным коммуникациям, транспортная и пешеходная доступность, удобство и качество подъездных путей.

В части описания методологии оценки и обоснования применения подходов к оценке эксперт указал о возможности применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также обосновал свой отказ от применения затратного подхода, что полностью отвечает требованиям подп. «и» пункта 8 ФСО № 3, пункта 11 ФСО № 1. 

Применяя в рамках сравнительного подхода такой метод оценки как метод сравнения продаж, оценщик выбрал четыре объекта – аналога объекту оценки, предложенных к продаже в 2011 году до даты оценки, относящихся, также как и объект оценки, к производственно-складской недвижимости и сопоставимых с ним по основным характеристикам (местоположение, площадь, физическое состояние).

Выбор объектов-аналогов обоснован оценщиком и произведен в соответствии с положениями пункта 10 ФСО № 1 и подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7. 

В рамках данного метода оценщиком произведен сравнительный анализ объектов оценки и каждого объекта – аналога по всем элементам сравнения, введены корректировки значения единицы сравнения для объектов аналогов: на условия рынка, на физические характеристики (площадь). При этом оценщиком приведено обоснование введенных корректировок и отказ от применения иных корректировок. В итоге оценщиком расчетным путем установлено среднее значение цены за квадратный метр, составляющее 1754 рублей, после чего исчислена итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости в размере 1637 885 рублей.

Расчет стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода к оценке с применением метода капитализации по расчетным моделям произведен путем деления чистого операционного дохода от объекта за год на ставку капитализации, в результате чего она определена в размере 1775334 рублей. 

Применяя в рамках доходного подхода вышеупомянутый метод, оценщик выбрал три объекта – аналога объекту оценки, предложенных к сдаче в аренду в 2011 году до даты оценки, относящихся, также как и объект оценки, к производственно-складской недвижимости и сопоставимых с ним по основным характеристикам.

В рамках данного метода оценщиком также произведен сравнительный анализ объектов оценки и каждого объекта – аналога по всем элементам сравнения, введены корректировки на условия рынка, местоположение, на физические характеристики, а также мотивирован отказ от применения иных корректировок.

После этого экспертом произведено согласование результатов оценки объекта недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов к оценке. Для обобщения результатов эксперт использовал метод анализа иерархий, в ходе которого определена средневзвешенная величина в качестве итоговой величины стоимости объекта оценки с учетом присвоения каждому из подходов соответствующего удельного веса, характеризующего достоинства и недостатки этих подходов, что соответствует требованиям раздела VIII ФСО № 7. 

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в сумме 1702623 рублей. 

Суду не представлено каких-либо доказательств того, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная Заключением эксперта, является недостоверной, а выводы эксперта в отношении рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствуют требованиям действующего законодательства. 

С учетом изложенного, оценивая представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам, установленным ст.84 КАС РФ, суд считает, что Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривалось право административного истца на обращение в суд с настоящим иском о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в порядке статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При таких обстоятельствах суд считает возможным использовать данную величину для пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости нежилого здания путем удовлетворения исковых требований административного иска.

В соответствии с частями 5, 6 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. 

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости следует считать дату обращения с административным иском в суд – ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 к Правительству Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания – овощефруктохранилища с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1702 623 (один миллион семьсот две тысячи шестьсот двадцать три) рубля. 

Датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать дату обращения с иском в суд – ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ивановский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Луковкина Е.О.

Мотивированное решение изготовлено 27 мая 2020 года. 

Судья Луковкина Е.О.