Дело № 2-1116/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Новокузнецк 16 октября 2018 года

Орджоникидзевский районный суд города Новокузнецка Кемеровской области в составе судьи Проводовой И.В.,

при секретаре Карповой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам Комитету градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка.

Требования мотивированы тем, что .. .. ....г. истец обратился в Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (далее Комитет) с заявлением о признании ничтожным договора аренды земель, .. .. ....г. получил ответ, что у Комитета отсутствуют основания считать указанный договор ничтожный. Действия Комитета считает неосновательными и незаконными. В ответе указано, что жилой дом состоит на государственном кадастровом учете, что не соответствует действительности. В Комитет направлялась информация об отсутствии правопритязаний на объект недвижимости: жилой дом по адресу: ул.....г....., выданная Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии .. .. ....г. №.... Комитетом неосновательно указывается, что собственником дом является ФИО3 Согласно ответу Центра ....... от .. .. ....г. №... следует, что при обследовании домовладения по ул.....г..... .. .. ....г. выявлено, что на земельном участке строения отсутствуют и дом погашен. Вместе с тем, Комитетом в пределах имеющихся полномочий не предпринимались попытки о получении сведений о месте регистрации ФИО2 и ФИО3 для принятия действий, наплавленных на расторжение договора аренды земельного участка. 

Истец ФИО1 в суд не явился, о времени и месте слушания дела извещен, направил в суд своего представителя.

Представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности от .. .. ....г. сроком на 3 года (л.д.22), поддержала заявленные требования, просила их удовлетворить, суду пояснила, что истец как лицо, имеющее льготы, обратился в Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка с заявлением о предоставлении ему земельного участка, однако получил отказ, так как указанный в заявлении земельный участок обременен договором аренды. Действия ответчика считает незаконными. Истец не является стороной по договору аренды. Иск был подан истцом как лицом, чьи интересы были нарушены. В настоящее время арендатор не предпринимает никаких действий в связи с гибелью объекты аренды. В .. .. ....г. истец подавал в Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации г.Новокузнецка заявление о предоставлении ему земельного участка по ул.....г...... В .. .. ....г. истцом был получен отказ, т.к. земельный участок, который истец хотел получить, был передан другому лицу в аренду на 49 лет. Истец направлял в Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации г. Новокузнецка письмо с просьбой признать договор аренды ничтожным. Комитет ответил истцу, что они не возражают против расторжения договора аренды при условии, что будет известно место нахождения ФИО2 и ФИО3 Таким образом, это является единственным препятствием к расторжения договора аренды. 

Представитель ответчика Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации г. Новокузнецка ФИО5, действующая на основании доверенности №... от .. .. ....г. сроком по .. .. ....г. (л.д.35), не признал исковые требования, суду пояснил, что между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов и ФИО2 был договор аренды земельного участка на 49 лет, который в настоящее время является действующим. Впоследствии на данном земельном участке был построен дом. По договору купли-продажи между ФИО2 и ФИО3 данный дом был продан ФИО3 Согласно закону право на земельный участок переходит вместе с правом собственности на объект недвижимости в том же объеме. В настоящее время ФИО3 в Комитет либо в Администрацию города Новокузнецка с заявлением о расторжении договора аренды не обращалась, подобные сведения отсутствует. До .. .. ....г. права на объекты недвижимости были зарегистрированы в БТИ, а права на земельные участки – в Администрации. Регистрация объектов недвижимости в ЕГРН носит заявительный характер, поэтому если туда никто не обращался за перерегистрацией, там не будет сведений о собственнике объекта недвижимости. Когда истец обращался в Комитет с заявлением о предоставлении данного земельного участка, они имели законные основания отказа. Кроме того, ранее истец обращался с иском о прекращении права собственности на дом по указанному адресу, решением суда ему было отказано. Согласно закону никто не может быть лишен права собственности, кроме как по решению суда. Договор аренды указанного земельного участка они прекратить не могут в силу закона. Считает заявленные требования не основанными на законе и не подлежащими удовлетворению. Комитет осуществляет свои полномочия в пределах имеющихся полномочий в строгом соответствии нормам действующего законодательства. С учетом требований земельного законодательства РФ, пока на земельном участке расположен жилой дом (его остатки) и (или) право собственности не аннулировано, с кадастрового учета объект не снят, в полном объеме отсутствуют правовые основания для прекращения арендных отношений. Прекращение права собственности на дом или снятие его с кадастрового учета возможно по заявлению собственника объекта. Орган местного самоуправления не наделен полномочиями по распоряжению имуществом, находящимся в собственности иных лиц. Специалисты Комитета не обследовали жилой дом по указанному адресу, имеется ли дом или его нет, не знает, сведений таких не имеет. Одним из оснований для расторжения договора аренды является неисполнение условий договора. Договор аренды перезаключается автоматически, новый собственник имущества не приходит. По арендной плате ничего не может сказать, этим вопросом занимается другой отдел. 

Ответчик ФИО2 в суд не явилась, о времени и месте слушания дела извещена по известному суду адресу: ул.....г.....5 (л.д.80), причина неявки неизвестны, в связи с отсутствием сведений о месте жительства данного ответчика определением суда от .. .. ....г. был назначен адвокат (л.д.59).

Представитель ответчика ФИО2, адвокат Чугункина М.А., действующая на основании ордера №... от .. .. ....г. (л.д.81), при разрешении спора полагается на усмотрение суду, просила суд вынести решение в соответствии с действующим законодательством, суду пояснила, что ФИО2 продала дом, расположенный по ул.....г....., ФИО3 еще до вступления в законную силу закона о государственной регистрации недвижимости, в связи с чем в ЕГРН сведений о данном доме и земельном участке не имеется. Согласно отзыву Администрации г. Новокузнецка, право собственности на жилой дом перешло от ФИО2 к ФИО3, к которой также перешло право на земельный участок. Таким образом, считает, что ФИО2 является ненадлежащим ответчиком по данному делу. 

Ответчик ФИО3 в суд не явилась, о времени и месте слушания дела извещена по указанному в иске адресу, причина неявки неизвестны, в связи с отсутствием сведений о месте жительства данного ответчика определением суда от .. .. ....г. был назначен адвокат (л.д.85).

Представитель ответчика ФИО3, адвокат Нестеров А.Д., действующий на основании ордера №... от .. .. ....г., исковые требования не признал, суду пояснил, что между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по ул.....г...... Вместе с правом собственности на дом к ФИО3 перешло и право аренды данного земельного участка. Договор аренды был заключен на срок 49 лет, Администрация г.Новокузнецка против расторжения данного договора аренды, в своем отзыве возражала. В отсутствии ответчика ФИО3 не может принять решение по заявленным исковым требованиям. Считает, что интересы ФИО3 не должны быть нарушены при вынесении решения суда. Просил в иске отказать.

Представитель третьего лица Администрации города Новокузнецка в суд не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, не сообщил суду об уважительных причинах неявки, не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Отдел по г. Новокузнецку в суд не явился, о времени и месте слушания дела извещен, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, не просил рассмотреть дело в его отсутствие, в связи с чем, суд рассматривает данное дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1, п.3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с п.9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с п.1, п.3 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Судом установлено, что .. .. ....г. Управление по земельным ресурсам и землеустройству администрации города Новокузнецка (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) заключили договор аренды земель №..., согласно которому Арендодатель сдал, а Арендатор принял земельный участок, расположенного по ул.....г....., площадью 743,2 кв.м, для индивидуального жилищного строительства. Настоящий договор заключен сроком на 49 лет распоряжением №... от .. .. ....г. и вступает в силу с момента регистрации в Управлении по земельным ресурсам и землеустройству администрации города Новокузнецка, о чем имеется в договоре отметка от .. .. ....г. (л.д.31-34). Тем самым, данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Данные обстоятельства подтверждаются сведениям Комитета (л.д.51), согласно которым договор аренды земельного участка с местоположением ул.....г....., был заключен между Управлением по земельным ресурсам и землеустройству администрации г. Новокузнецка, в рамках компетенции Управления и ФИО2 для индивидуального жилищного строительства. На указанном земельном участке был выстроен дом, и ФИО2, реализовав свое право собственника, продала жилой дом, находящийся на указанном земельном участке. Согласно справке филиала №... БТИ ул.....г..... в настоящее время собственником является ФИО3 Поскольку до .. .. ....г. (даты введения в действие ФЗ РФ о государственном кадастре недвижимости и образования органов юстиции) все права на объекты недвижимости, переход таких прав и т.д. регистрировались в органах БТИ, все права, зарегистрированные в установленном порядке до .. .. ....г., признаются законом легитимными.

По данным филиала №... БТИ г. Новокузнецка ГП КО «.......» по состоянию на .. .. ....г. по адресу: ул.....г....., находился жилой дом, .. .. ....г. постройки, общей площадью 51,5 кв.м, имевший степень износа 39 %. Собственником данного жилого дома являлась ФИО3 на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом г. Новокузнецка Л. .. .. ....г., регистрационный №..., зарегистрированного в БТИ г. Новокузнецка .. .. ....г.. При обследовании указанного домовладения .. .. ....г. выявлено, что в жилом доме отсутствуют полы, печь, двери, окна, холодная пристройка; крыша разобрана, осталась часть обрешетки, перекрытие провисло; стены искривились по вертикали; надворные постройки отсутствуют. При обследовании домовладения .. .. ....г. выявлено, что на земельном участке по ул.....г..... строения отсутствуют (л.д.79), что также следует из акта ГП КО «.......» от .. .. ....г. (л.д.21).

Согласно предоставленной информации Филиала ФГБУ «.......» по Кемеровской области, в ЕГРН отсутствуют сведения об объекте недвижимости, здании, расположенном по ул.....г....., а также сведения о постановке на кадастровый учет и снятии с кадастрового учета. В ЕГРН имеются сведения о земельном участке, расположенном по указанному адресу, с кадастровым номером ......., используемый под индивидуальное домовладение, декларированной площадью 500 кв.м, данный участок не имеет объектов недвижимости (л.д.92). 

Исследуя данное письменное доказательств, суд исходил из того, что государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество осуществляется Росреестром с .. .. ....г., соответственно, Росреестр обладает только информацией, которая была внесена в ЕГРП после .. .. ....г.. Историю об объекте недвижимости ранее .. .. ....г. необходимо получать в БТИ.

Суд не может согласиться с доводами истца о необоснованности действий Комитета, указывающего, что собственником дома по указанному адресу является ФИО6, которое не соответствует действительности. Как следует из материалов дела, по данным БТИ собственником жилого дома по ул.....г..... являлась ФИО3 на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом г. Новокузнецка Л. .. .. ....г., регистрационный №..., зарегистрированного в БТИ г. Новокузнецка .. .. ....г., иных сведений суду не предоставлено.

Исследовав представленные суду доказательства в их совокупности, суд считает доводы истца необоснованными, не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1, п.2 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 приведенной статьи аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается, в том числе при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. 

В соответствии со ст. 606 ЗК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч.1 ст. 607 ЗК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с ч.1 ст. 609 ЗК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Заключенный между сторонами договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в установленных ст. 619 ГК РФ случаях, также по требованию арендатора в случаях, предусмотренных ст. 620 ГК РФ. Кроме того, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исходя из указанных правовых норм, право требования расторжения договора аренды имеют стороны указанного договора. 

Разрешая данный спор, суд считает необходимым отказать истцу в удовлетворении заявленных им требований, поскольку сторонами спорного договора аренды земельного участка, расположенного по ул.....г....., являются Комитет и первоначальный арендатор ФИО2, и последующий арендатор ФИО3, которые претензий относительно исполнения принятых на себя обязательств по данному договору не имеют. При этом ФИО1 не является стороной оспариваемого договора аренды и не относится к числу лиц, имеющих право требовать расторжения договора аренды земельного участка, и сведений обратного суду не представил.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований к Администрации города Новокузнецка, Комитету градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Проводова 

Мотивированное решение изготовлено 19.10.2018.

Судья И.В. Проводова