№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Одинцово 11 сентября 2020 года 

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Селина Е.А.,

при помощнике судьи Василенко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Июнь», ФИО2 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании убытков, по встречному иску ООО «Июнь» к ФИО1, ФИО2 о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с исковыми требованиями к ООО «Июнь», ФИО2 об истребовании из чужого незаконного владения ООО «Июнь» недвижимого имущества в виде нежилого помещения, площадью 817 кв.м., по адресу: АДРЕС взыскании с ФИО2 убытков в размере 50 000 руб.

В обоснование требований истец указал, что решением Арбитражного суда Московской области от 12 марта 2018 г. он признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества должника. Финансовым управляющим утвержден ФИО4 В рамках дела о банкротстве, финансовый управляющий обращался с заявлением о признании сделки в виде договора купли – продажи нежилого помещения, по адресу: АДРЕС заключенного между ФИО3 и ФИО2 от 25 февраля 2014 г., недействительным и применении последствий недействительности сделки путем возврата указанного имущества в конкурсную массу. Определением Арбитражного суда Московской области от 25 июля 2019 г. требования финансового управляющего удовлетворены, определение оставлено без изменения постановлением Десятого арбитражного суда Московской области от 29 января 2020 г. и вступило в законную силу. Истец указывает, что ему стало известно, что ФИО2 произвела отчуждение спорного нежилого помещения ООО «Июнь» заключив договор купли – продажи 17 сентября 2018 г. Поскольку Арбитражным судом ООО «Июнь» к участию в деле не привлекалось, суд не высказывался о правах и обязанностях общества, договор купли – продажи от 17 сентября 2018 г. недействительным не признавался. Арбитражный суд кассационной инстанции прекратил производство по кассационной жалобе ООО «Июнь» по ходатайству кредитора ПАО «Мособлбанк», с указанием, что единственным способом защиты нарушенного права и интересов ФИО3 является предъявление иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения у ООО «Июнь». ФИО3 указывает, что ФИО2 было известно о наличии спора в арбитражном суде относительно оспаривания сделки, однако она, производя отчуждение спорного имущества ООО «Июнь», о данном факте не сообщила, тем самым повела себя недобросовестно и причинила истцу убытки. В досудебном порядке общество отказалось вернуть недвижимое имущество истцу, ссылаясь на законность владения. 

Не согласившись с данными требованиями, ООО «Июнь» предъявило встречный иск к ФИО1 и ФИО2 о признании добросовестным приобретателем нежилого помещения, расположенного по указанному выше адресу. 

В обоснование встречного иска общество указало, что стоимость договора купли – продажи от 17 сентября 2018 г. им оплачена в полном объеме и составила 7 300 000 руб., а перед подписанием договора, ООО «Июнь» были предприняты все меры по сбору информации по объекту недвижимости, в том числе проверены все правоустанавливающие документы, получены выписка из ЕГРН, в которой запись об обременении, ограничении и запретах отсутствовала. Истец по встречному иску указывает, что, несмотря на законные основания для возникновения права собственности, государственная регистрация права на спорный объект недвижимости не была осуществлена по причине недобросовестного уклонения ФИО2 от подачи заявления на государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от 17 сентября 2019 г., в связи с чем, общество было вынуждено обратиться в суд. Решением Одинцовского городского суда Московской области произведена государственная регистрация права ООО «Июнь» в отношении указанного объекта недвижимости. Выбытие имущества из владения ФИО1 и приобретение его в пользование ФИО2 было совершено по воле сторон, как и выбытие спорного имущества из владения ФИО2 в собственность общества. 

Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску – ФИО1 в судебное заседание не явился, доверив ведение дела своим представителям, которые заявленные исковые требования поддержали, встречный иск не признали по доводам письменных возражений. Пояснили, что право общества на недвижимое имущество не зарегистрировано, а при заключении договора купи – продажи с ФИО2 ООО «Июнь» должно было знать о том, что в отношении нежилого помещения имеется спор в рамках дела о банкротстве, как минимум с 04 октября 2019 г. 

Представитель ответчика по первоначальному иску и истец по встречному иску ООО «Июнь» требования ФИО1 не признала, поддержала доводы встречного иска. Пояснила, что приобретая спорное имущество, общество действовало добросовестно, убедившись в отсутствии каких-либо ограничений и исполнив обязательства по оплате стоимости приобретенного имущества в полном объеме. 

Ответчик по искам ФИО2 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещалась надлежащим образом. 

Финансовый управляющий ФИО3 – ФИО4, будучи извещенным о слушании дела, в суд не явился, направил представителя, которая в судебном заседании поддержала доводы письменного отзыва, возражала против удовлетворения первоначального и встречного исков, указала, что несмотря на заключенный договор купли – продажи и акт приема – передачи недвижимого имущества, спорное имущество не находилось во владении ООО «Июнь».

Представитель третьего лица ПАО «Мособлбанк» в судебном заседании поддержал доводы письменного отзыва, возражал против удовлетворения первоначального и встречного исков аналогично позиции финансового управляющего. 

Представители третьих лиц ООО «Финанс Бизнес Банк», ООО УК «Жилсервис», МИНФС № 22 по Московской области, ООО «ТехмашРТИ» представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. 

Представитель ООО «Финанс Бизнес Банк» направил в суд отзыв, указав, что банк был включен в реестр кредиторов в отношении ФИО1 В настоящее время обязательства исполнены, поддержал позицию финансового управляющего, просил рассмотреть дело без его участия.

Представитель ООО «ТехмашРТИ» направил в суд отзыв, указав, что ранее общество арендовало у ФИО2 часть помещений площадью 100 кв.м по договору аренды от 11.11.2016г., арендовали до осени 2018г., сейчас не арендуют, общая площадь здания 1 685 кв.м, просил рассмотреть дело без его участия.

Суд, в силу положений ст. 167 ГПК РФ счёл возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав явившихся лиц, оценив представленные в дело доказательства, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В ч. 2 ст. 8 Конституции Российской Федерации закреплено, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. 

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Виндикационный иск, то есть истребование имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ) является требованием не владеющего вещью собственника к владеющему несобственнику о возврате ему вещи. 

Согласно пп. 1, 2 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 

Если имущество приобретено возмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 

В п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что собственник вправе истребовать свое имущество у лица, у которого имущество фактически находится в незаконном владении. 

Пунктом 39 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ предусмотрено, что по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

При этом, недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. 

Юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судом по данной категории споров, являются: наличие (отсутствие) права собственности лица, обратившегося с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, выбытие имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли; возмездность (безвозмездность) приобретения имущества; наличие у незаконного владельца статуса добросовестного приобретателя, обусловленного тем, что он не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение. 

При этом, в силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, истец должен доказывать наличие у него права собственности либо основания владения в отношении истребуемого нежилого помещения, факт наличия этого имущества у незаконного владельца и выбытие имущества из его владения помимо воли. Обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестности приобретателя, подлежат доказыванию истцом. 

Из материалов дела усматривается, что решением Арбитражного суда Московской области от 12 марта 2018 г. ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества должника. Финансовым управляющим утвержден ФИО4

Определением Арбитражного суда Московской области от 25 июля 2019 г. удовлетворено заявление финансового управляющего ФИО1 – ФИО4 о признании недействительным договора купли – продажи недвижимого имущества от 25 февраля 2014 г., общей площадью 817,60 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС, заключенного между ФИО1 и ФИО2 

Указанное определение остановлено без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2019 г. 

Судом установлено, что 17 сентября 2018 г. между ФИО2 и ООО «Июнь» заключен договор купли – продажи, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется в порядке, размере и на условиях, установленных договором, принять и оплатить объект недвижимого имущества – нежилое помещение, находящегося по адресу: АДРЕС площадью 817, 6 кв.м. Указанный договор купли – продажи не оспаривался, недействительным не признавался. 

15 октября 2018 г. согласно акта приема – передачи, нежилое помещение было передано ООО «Июнь».

Между тем, переход права ООО «Июнь» в отношении недвижимого имущества по договору купли – продажи зарегистрирован в установленном договоре срок не был. 

Оценивая доводы ФИО1 о том, что спорное недвижимое имущество выбыло из его владения помимо воли, устанавливая данное обстоятельство в качестве юридически значимого, суд приходит к следующему. 

Вышеуказанными судебными актами арбитражных судов установлено, что после регистрации перехода права собственности на помещение в пользу ФИО2 на основании договора купли – продажи от 26 июля 2014 г., помещение было передано в аренду ООО «Техмаш РТИ». Суд пришел к выводу о наличии между сторонами фактической заинтересованности и не выбытии спорного имущества из фактического владения ФИО5, а стороны при заключении договора купли – продажи преследовали цель причинения вреда интересам кредиторов.

В соответствии с ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Поскольку ФИО5 и ФИО2 участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом, то вышеуказанные обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут ими оспариваться.

В материалы дела представлен договор аренды спорного нежилого помещения, заключенный 11 сентября 2017 г. между ИП ФИО2 и ООО «Техмаш РТИ», согласно которого нежилое помещение предоставлено в аренду арендатору сроком на 11 месяцев. При этом условиями договора предусмотрено, что срок действия договора автоматически продлевался на 11 месяцев, если за один месяц по окончании его действия не поступит уведомления от одной из сторон о его прекращении. 

П. 4.2 договора установлена ежемесячная арендная плата в размере 60 000 руб. 

В соответствии с выпиской по операциям на счете (специальном банковском счете), открытом на имя ФИО2, усматривается, что в на счет последней от ООО «Техмаш РТИ» поступали денежные средства в счет уплаты арендных платежей ежемесячно, вплоть до 18 июня 2019 г.

Представленные документы суд принимает в качестве относимых и допустимых доказательств по делу, из которых следует, что спорное нежилое помещение, несмотря на заключенный между ФИО2 и ООО «Июнь» договор купли – продажи и подписания акта приема – передачи помещения 15 октября 2018 г. находилось в фактическом распоряжении продавца. 

Таким образом, учитывая установленные по делу обстоятельства, являющиеся обязательными для ФИО5 и ФИО2, а именно то, что при заключении оспоренного договора купли – продажи между ними, последние не преследовали цель выбытия спорного имущества в виде нежилого помещения из владения ФИО5, а также то, что объект недвижимости находился в пользовании ФИО2 и после его отчуждения ООО «Июнь», суд приходит к выводу, что нежилое помещение из владения ФИО5 не выбывало, а как следствие, не может быть истребовано из владения общества. 

В этой связи в пользу ФИО5 с ФИО2 также не могут быть взысканы убытки, возмещение которых предусмотрено ст. 15 ГК РФ, поскольку при установленных обстоятельствах права ФИО5 не были нарушены ФИО2

Акт приема – передачи от 15 октября 2018 г. суд также не может принять в качестве доказательства передачи истребуемого нежилого помещения ООО «Июнь», поскольку фактическое использование обществом нежилого помещения опровергается материалами дела, а данный акт мог носить формальный характер. 

Относительно доводов ООО «Июнь» об исполнении сделки купли – продажи спорного недвижимого имущества по договору от 17 сентября 2018 г., суд приходит к следующему. 

Согласно п. 2.1 договора, цена недвижимого имущества составила 7 300 000 руб. 

В соответствии с п. 2.2 договора, покупатель оплачивает аванс в размере 300 000 руб. на расчетный счет продавца или по расписке в течение 10 банковских дней со дня подписания настоящего договора, после чего продавец обязуется предоставить покупателю документы для государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору, оговоренные п. 2.6 договора. 

Договором предусмотрено, что покупатель оплачивает оставшуюся сумму в размере 7 000 000 руб. в течение 20 банковских дней после выполнения условий, оговоренных п. 5.4 (продавец обязуется подать заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области не позже 9 месяцев после подписания настоящего договора) на расчетный счет продавца.

Стороны в п. 2.3 договора согласовали, что цена отчуждаемого имущества является окончательной, твердой и не подлежит изменению в сторону уменьшения в течение всего срока действия настоящего договора. 

Между тем, из материалов дела следует, что ООО «Июнь» оплатило 24 сентября 2018 г. аванс в размере 300 000 руб., что подтверждается распиской об оплате аванса, а оставшаяся сумма в размере 7 000 000 руб. была переведена продавцу разными платежами: платежным поручением № 1 от 15 ноября 2019 г. и платежным поручением № 2 от 18 ноября 2019 г., то есть спустя более, чем год после заключения сделки. Данные обстоятельства также ставят под сомнение волю сторон при совершении сделки, направленную на отчуждение в собственность ООО «Июнь» спорного объекта недвижимости. 

Кроме того, данные обстоятельства подтверждаются тем, что лишь спустя год после совершения сделки, ООО «Июнь» обратилось в суд с требованиями об обязании произвести регистрацию перехода права собственности, ссылаясь на уклонение продавца нежилого помещения – ФИО2 сдать документы на регистрацию в Управление Росреестра по МО. 

При этом, суд учитывает, что информация о запрещении сделок со спорным имуществом, а также о банкротстве ФИО1 была отражена в ЕГРН с 15 января 2019 г., а с названным иском ООО «Июнь» обратилось в суд 04 октября 2019 г. 

В связи с изложенным, обращаясь в суд с требованиями о регистрации права собственности, истец по встречному иску не мог не знать об установлении запрета на распоряжение спорным имуществом на основании определения Арбитражного суда Московской области от 17 декабря 2018 г. 

Помимо этого, на момент полной оплаты стоимости имущества по договору купли-продажи от 17 сентября 2018 г., информация о том, что собственником помещения является не ФИО2, а ФИО1 уже имелась. 

Кроме того, решение Одинцовского городского суда Московской области от 11 декабря 2019 г., которым удовлетворены требования ООО «Июнь» к ФИО2 о регистрации перехода права собственности, в законную силу не вступило. 

Каждое из указанных выше обстоятельств в отдельности может не свидетельствовать об осведомленности конечного приобретателя об отсутствии у ФИО2 прав на отчуждаемое имущество, однако их совокупность ставит под сомнение добросовестность ООО «Июнь». 

Исходя из изложенного, бремя опровержения названных доводов переходит на ответчика, который должен подтвердить, что при совершении сделки он вел себя осмотрительно. 

Между тем, любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимости знакомится со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выясняет основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него, правомочия продавца на отчуждение помещения, а также реальную стоимость имущества. 

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 №25 « О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» разъяснено, что положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Таким образом, суд находит несостоятельными доводы ООО «Июнь» о добросовестном поведении при приобретении спорного нежилого помещения, поскольку сопутствующие приобретению истцом по встречному иску объекта недвижимости обстоятельства, в силу должной предусмотрительности, должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца, то есть ФИО2 на его отчуждение.

С учетом вышеуказанных положений закона и установленных по делу обстоятельств, требования ФИО1 об истребовании из незаконного владения спорного недвижимого имущества и взыскании убытков, равно как и встречный иск ООО «Июнь» о признании добросовестным приобретателем спорного имущества, нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем, суд отказывает в их удовлетворении. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначальных исковых требований ФИО1 к ООО «Июнь», ФИО2 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании убытков, встречных исковых требований ООО «Июнь» к ФИО1, ФИО2 о признании добросовестным приобретателем – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 18.09.2020г.

Судья Е.А. Селин