Дело № 2-159/2024 

УИД № 27RS0006-01-2023-004731-60

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Хабаровск 20 мая 2024 года

Хабаровский районный суд Хабаровского края в составе:

единолично судьи Кузьминова М.Ю.

при секретаре Ефимовой К.М.

с участием представителя истца ФИО6, представителя ответчика Прах С.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края к ФИО7 о признании договора аренды земельного участка недействительным, аннулировании записей в Едином государственном реестре недвижимости, возложении обязанности передать земельный участок по акту приема-передачи, признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края обратился с указанным иском к ФИО7, указав в обоснование следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района и ФИО7, на основании ее заявления и в соответствии с пп.15 п. 2 ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ заключен договор аренды земельного участка № № согласно которому ФИО7 передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, с целевым видом использования - для индивидуального жилищного строительства, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Предыдущим арендатором земельного участка с кадастровым номером № являлось ООО «Карьер-Сервис» по Договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок с кадастровым номером № ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен ООО «Карьер-Сервис» для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Договор № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут на основании решения Арбитражного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенного по результатам рассмотрения дела № №

В соответствии со ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным требованиям закона, действующим в момент его заключения.

В соответствии с пп.15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов.

В соответствии с пунктом 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.?

Пунктом 2 ст. 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, полученной в рамках межведомственного взаимодействия после поступления в Комитет заявления ФИО7 о предоставлении земельного участка в аренду по основаниям, предусмотренным пп.15 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, земельный участок с кадастровым номером № обременений в виде объектов недвижимости не имел.

Согласно акту осмотра земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного специалистами Комитета, на земельном участке расположено недостроенное капитальное строение (2 этажа; оконные рамы, двери, пол внутри строения отсутствует). На момент осмотра установлена стропильная система для укладки крыши, которая не обладает признаками старения, износа. Строительный камень, используемый для возведения объекта с внутренней стороны, имеет следы негативного воздействия природных явлений (влага, солнце), местами имеются следы разрушения. На фундаменте, стенах, внутри строения, местами имеются наросты мха. Внутри сооружения с течением времени начала произрастать древесно-кустарниковая растительность. Текущее состояние объекта свидетельствует о начале строительства объекта до заключения с ФИО7 Договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, при предоставлении ФИО7 земельного участка с кадастровым номером № нарушен порядок его предоставления, в результате чего Договор аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ заключен незаконно.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО7 направлено претензионное письмо с предложением добровольного расторжения договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ от ФИО7 поступил письменный отказ от расторжения Договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, Комитетом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на объект завершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 151,6 кв.м., находящийся на земельном участке с кадастровым номером №. Постановка жилого дома на кадастровый учет и регистрация права собственности на него осуществлены ФИО7 после получения претензионного письма с предложением добровольного расторжения договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая, что после арендатора ООО «Карьер-Сервис» земельный участок в аренду не передавался иным лицам, объект на этом земельном участке возведен силами и средствами ООО «Карьер-Сервис», и именно данное лицо имеет преимущественное право на оформление объекта в собственность и на оформление арендных отношений на земельный участок.

В связи с нарушением порядка предоставления ФИО7 земельного участка с кадастровым номером №, наличие в ЕГРН записи о праве собственности ФИО7 на жилой дом с кадастровым номером №, накладывает на Комитет как на орган, обладающий полномочиями по распоряжению земельным участком, ограничения, связанные с распространением на этот объект правового режима, установленного для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в собственность в соответствии со статьей 36 ЗК РФ и Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит

-- признать недействительным договор аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района и ФИО7.

-- аннулировать (погасить, исключить) в Едином государственном реестре недвижимости запись от ДД.ММ.ГГГГ № о государственной регистрации обременения в виде договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым № в пользу ФИО7

-- возложить на ФИО7 обязанность передать Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>.

-- аннулировать (погасить, исключить) в Едином государственном реестре сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером № находящемся на земельном участке с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

-- признать отсутствующим право собственности ФИО7 на объект – жилой дом с кадастровым номером №, находящийся на земельном участке с кадастровым номером № местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

-- аннулировать (погасить, исключить) в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись от ДД.ММ.ГГГГ № о праве собственности ФИО7 на объект – жилой дом с кадастровым номером №

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «Карьер-Сервис».

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

В судебном заседании представитель истца ФИО6 поддержала заявленные требования, просила их удовлетворить в полном объеме.

В судебное заседание ответчика ФИО7 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ответчика Прах С.В. возражал против удовлетворения заявленных требований. Представил письменный отзыв, в котором указал, что истцом не оспаривается, что на дату расторжения договора аренды между Комитетом и ООО «Карьер-Сервис» № от ДД.ММ.ГГГГ собственником любых строительных материалов, равно как и объектов, созданных из строительных материалов, являлся ООО «Карьер-Сервис». Между ООО «Карьер-Сервис» и ФИО7 заключен договор на передачу строительных материалов и объектов созданных из строительных материалов расположенных на земельных участках с кадастровыми?номерами: №, №, №, №, №, №, № №, №, №, №, №, №, №, №.

Строительные материалы и объекты, созданные из строительных материалов, на указанных земельных участках являются собственностью ФИО7 Собственностью иных лиц, а также бесхозяйным, выморочным и самовольными постройками это имущество не признавалось. Право распоряжения указанным имуществом имелось у ФИО7

Не имеет юридического значения, строительные материалы или объекты незавершенного строительства были расположены на земельных участках, которые арендует Ответчик. Если это не были объекты незавершенного строительства, то оснований для отказа в предоставлении земельного участка без торгов не имеется, поскольку участок без обременения. В случае если это были объекты незавершенного строительства, то также отказ недопустим, поскольку собственником таких объектов, исходя из пояснений ООО «Карьер-Сервис», является ФИО7, и она как собственник имеет право на предоставление ей участка в аренду без торгов.

Приложением к договору аренды между Комитетом и ФИО7 является акт приема-передачи земельного участка, согласно которого на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости и права третьих лиц. Согласно информации из ЕГРП на спорные земельные участки каких-либо обременений в виде строений или прав третьих лиц на дату заключения договора аренды с ФИО7 не имелось. После заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи права, право аренды ответчика на спорные земельные участки зарегистрировано в органах Федеральной регистрационной службы.

Предметом заключенных между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района и ФИО7 договоров аренды являлся целевой вид использования — индивидуальное жилищной строительство. ФИО7 и другие ответчики по аналогичным гражданским делам совместно сложили свои капиталы и усилия, обратились к одному подрядчику с целью строительства на земельных участкам жилых домов. Получили уведомления Управления архитекторы и градостроительства администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края о соответствии параметров объектов индивидуального строительства и допустимости размещения объектов недвижимости на земельных участках. На дату подачи исковых заявлений на переданных земельных участках были возведены объекты незавершенного строительства различной степени постройки, а часть объектов были достроены. После подачи исков к ответчикам строительство было временно остановлено. Ответчиками, в том числе ФИО7, их права на объекты незавершенного строительства были надлежащим образом зарегистрированы в органах государственной регистрационной службы. Общая стоимость денежных средств, потраченных в связи со строительством, в том числе и на закупку материалов, составляет примерно денежную сумму в размере от 6 до 10 миллионов рублей.

ФИО7 с учетом положений ст. 219 и 287.1 ГК РФ на законном основании является собственником объектов незавершённого строительства.

Ответчик не оспаривает, что на спорных земельных участках находились строительные материалы и строительный мусор в виде кирпичей и плит, которые частично были использованы для строительства домов, однако эти строительные материалы и строительный мусор не могут быть признаны объектами незавершенного строительства.

Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

В практике коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации можно обнаружить дела, в которых Верховный Суд признает, что до государственной регистрации права на постройку, она не является объектом гражданских прав, то есть, не является вещью. Так, в определении № 306-ЭС17-3016(2) от 14 августа 2017 г. Верховный Суд указал, что «... на момент обращения с заявлением о признании установленных требований обеспеченными гостиницей, права на нее зарегистрированы не были, то есть формально она не была введена в оборот как объект недвижимого имущества (возведена после заключения договора ипотеки)». Аналогичным образом в определении № 304-ЭС15-11476 от 22.12.2015 г., обсуждая вопрос о том, является ли речное судно, размещенное на берегу реки, сооружением (то есть, недвижимой вещью), судебная коллегия по экономическим спорам отмечает, что владелец судна не представил доказательств приобретения права собственности на спорный объект (в деле он фигурирует как сооружение) в соответствии со ст. 219 ГК РФ.

Таким образом, вопрос о том, является ли фактически существующее здание, до государственной регистрации права собственности на него недвижимой вещью, в настоящее время должен быть разрешен отрицательно - как с точки зрения существа комментируемой нормы ст. 219 ГК РФ, так и судебной практики ВС РФ по конкретным делам.

Ответчиком представлены договоры строительного подряда, расписки. Также в материалы дела предоставлены чеки, копии чеков, товарных накладных и иные документы, свидетельствующие о приобретении строительных материалов для строительства объектов недвижимости.

Права на объекты недвижимости на спорных земельных участках не были никем зарегистрированы до заключения договора с ответчиком. Эти объекты не были признаны бесхозяйным либо выморочным имуществом.

На скриншотах с сайта Росреестра невозможно установить, за объекты расположены на земельных участках. Согласно информации от кадастрового инженера, информация с информационной системы Гугл не является достоверной и по ней невозможно установить, что объекты на ней расположены, в том числе таким объектами могут быть строительные материалы. Фотографии объекта, сделанные после передачи земельного участка в аренду, не опровергают факта постройки этого объекта ответчиком. Нет достоверных и допустимых доказательств подтверждающих наличие объекта незавершенного строительства на дату передачи участка ответчику.

В судебное заседание представитель третьего лица ООО «Карьер-Сервис» не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в письменной позиции указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Карьер-сервис» (арендатор) и Комитетом по управлению и экономике администрации Хабаровского муниципального района (арендодатель) заключен договор аренды земельных участков №.

Согласно п. 1.1. договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 161015 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный в 

<

адрес> С учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ указанный пункт договора изменен и в аренду были переданы большое количество участков в том числе с кадастровыми?номерами: №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №.

Согласно п. 1.2. Договора аренды № разрешенное использование земельного участка - жилищное строительство.

Согласно п. 2.1, 2.3. срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а в случае дальнейшего пользования на не определённый срок.

На земельных участках с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, № № находились строительные материалы, а также объекты, созданные из строительных материалов.

ДД.ММ.ГГГГ указанное имущество передано по договору передачи имущества в собственность ФИО7 С указанного времени и по настоящее время ООО «Карьер-Сервис» подтверждает право собственности на все строительные материалы, а также все объекты, созданные из строительных материалов расположенных на земельных участках, перечисленных выше в том состоянии, в которых они находились на земельных участках на дату ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут.

С учетом того что ФИО7 является собственником строительных материалов, а также объектов, созданных из строительных материалов, она имела право распоряжаться указанным имуществом по своему усмотрению.

На дату заключения Ответчиками договора аренды с Истцом, прав ООО «Карьер-сервис» на земельные участки, перечисленные по тексту настоящего отзыва, равно как и имущество, расположенного на этих участках, не имелось. По этим основаниям, представитель третьего лица просит в иске отказать.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Росреестра по Хабаровскому краю не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Хабаровского района и арендатором ООО «Карьер-Сервис» заключен договор аренды №, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 161015 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный в 

<

адрес>. Разрешенное использование земельного участка – для комплексного освоения в целях жилищного строительства. 

В соответствии с актом приема-передачи земельного участка на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, ДД.ММ.ГГГГ участок передан от арендодателя арендатору в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями его предоставления.

ДД.ММ.ГГГГ арендодателем Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края и арендатором ООО «Карьер-Сервис» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которым арендатору передаются земельные участки, образованные путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, в том числе земельный участок с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района обратился к обществу с ограниченной ответственностью «Карьер-Сервис» о взыскании задолженности по договору № аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты> руб., пени в размере 

<

данные изъяты> руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, о расторжении договора аренды, понуждении ответчика передать Комитету по акту приема-передачи земельные участки, иск удовлетворен. 

Постановлено расторгнуть договор аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью «Карьер-Сервис».

ООО «Карьер-Сервис» передать Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером № площадью 800 кв.м. расположенный по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования - для строительства жилых одноквартирных домов.

ДД.ММ.ГГГГ между передающей стороной ООО «Карьер-Сервис» и принимающей стороной ФИО7 заключен договор передачи строительных материалов, в соответствии с которым Передающая сторона передает Принимающей стороне, а Принимающая сторона принимает материалы, а также объекты, созданные из строительных материалов, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, № (указанные участки принадлежали на правах аренды ООО «Карьер-сервис, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №) в том виде и объеме, которые имеются на дату заключения настоящего договора на указанном земельном участке.

Указанные строительные материалы и также объекты, созданные из строительных материалов, передаются Принимающей стороне для использования по своему усмотрению.

Строительные материалы, а также объекты, созданные из строительных материалов, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами, указанные в п. 1.1. настоящего Договора, принадлежат Передающей стороне, прав иных лиц на указанное имущество не имеется.

Строительные материалы, а также объекты, созданные из строительных материалов, расположенные на земельном участке с кадастровыми номерами, указанные в п. 1.1. настоящего Договора, передаются Принимающей стороне на основании акта-приема передачи. Право собственности на вышеназванное имущество возникает у Принимающей стороны с даты указанной в акте-приема передачи.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 обратилась с заявлением в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес> Цель использования земельного участка – одноквартирный жилой дом (индивидуальное жилищное строительство).

В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке с кадастровым номером № строения отсутствуют.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района и ФИО7, на основании заявления ФИО7 и в соответствии с пп.15 п. 2 ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ заключен договор аренды земельного участка № №, согласно которому ФИО7 передан в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 800 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, с целевым видом использования - для индивидуального жилищного строительства, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.г.?

В соответствии с пунктом 1.2 договора, на участке объекты капитального строительства отсутствуют. 

В соответствии с Актом приема-передачи земельного участка в аренду, являющимся Приложением № к договору аренды земельного участка № №, в соответствии с договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ № № Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м. с видом разрешенного использования – одноквартирный жилой дом, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

Цель использования: для индивидуального жилищного строительства. 

На участке объекты капитального строительства отсутствуют. 

Настоящий акт подтверждает отсутствие претензий у принимающей стороны в отношении принимаемого земельного участка и подтверждает факт его передачи по договору. 

Обременение в виде договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № в пользу ФИО7 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, запись от ДД.ММ.ГГГГ №.

Уведомлением Управление архитектуры и градостроительства администрации Хабаровского муниципального района подтвердило соответствие указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства допустимости размещения этого объекта на земельном участке. Следовательно, земельный участок используется арендатором по назначению, в соответствии с условиями договора аренды. 

ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнения полномочий, установленных Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", заместителем председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района, начальником отдела оказания муниципальных услуг в сфере земельных отношений Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района 

<

адрес>, произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 800 кв.м., с видом разрешенного использования: одноквартирный жилой дом, категория земель - земли населённых пунктов.

В ходе осмотра установлено: на земельном участке расположено недостроенное капитальное строение (2 этажа; оконные рамы и двери отсутствуют, пол внутри строения отсутствует), имеется фундамент. Установлена стропильная система для укладки крыши, которая не обладает признаками старения и износа. Строительный камень, используемый для возведения объекта с внутренней стороны объекта имеет следы негативного воздействия природных явлений (влага, солнце), местами следы разрушений. На фундаменте, на стенах внутри строения местами имеются наросты мха. Внутри сооружения с течением времени начала произрастать древесно-кустарниковая растительность. Текущее состояние объекта свидетельствует, что его строительство было начато не в ДД.ММ.ГГГГ году, а ранее.

ДД.ММ.ГГГГ арендатору ФИО7 направлена претензия, в которой арендодателем предложено расторгнуть договору аренды, так как по результатам проверки, проведенной по поступившей в Комитет информации, установлено, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, возведенный предыдущим арендатором ООО «Карьер-Сервис» в период действия договора аренды, что подтверждено осмотром земельного участка. Таким образом, в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером № расположен объект незавершенного строительства, материальные затраты на возведение которого понесло юридическое лицо, что является основанием для расторжения договора. 

В ответе на претензию от ДД.ММ.ГГГГ арендатор ФИО7 отказалась от расторжения договора, так как в соответствии с договором аренды и актом приема-передачи, на участке объект незавершенного строительства отсутствовал. 

В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке с кадастровым номером №, расположен объект недвижимости с кадастровым номером №, площадью 151,6 кв.м. Собственником является К.Н., о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ №.

В обоснование доводов о том, что на дату заключения договора на спорном земельном участке находился объект недвижимости, представитель истца представила фотографии из программы Гугл Планета Земля от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, из которых следует, что на спорном земельном участке находится предмет четырехугольной формы.

Ответчиком в опровержение этих доказательств представлено заключение кадастрового инженера ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ по результатам исследования представленных истцом фотографий, в соответствии с которым предоставленные снимки не могут точно подтвердить наличие каких-либо строений на оспариваемых земельных участках (на фотографиях отображено несколько земельных участков). В ходе изучения архивных кадастровых планов территорий, на оспариваемых земельных участках не было зарегистрировано ни каких объектов капитального строительства. Возможно, отображаемые контура это аккуратно сложенные стройматериалы, принадлежавшие ООО «Карьер-Сервис».

В обоснование доводов о строительстве дома в ДД.ММ.ГГГГ году ответчиком представлены чеки и другие документы на приобретение строительных материалов, приобщенные к материалам дела. 

Ответчиком представлен договор строительного подряда от ДД.ММ.ГГГГ между подрядчиком ФИО1 и ФИО7, ФИО2, ФИО3, в соответствии с которым подрядчик принимает на себя обязанности по возведению жилых домов общей площадью 150 кв.м. на 12 земельных участках, в том числе земельном участке с кадастровым номером № по адресу 

<

адрес>. По соглашению сторон общая стоимость строительных работ за каждый дом составляет 

<

данные изъяты> рублей.

Подрядчик самостоятельно обеспечивает покупку и доставку материалов и оборудования на Объект, а также их сохранность во время размещения на объекте. Материалы и оборудование должны соответствовать требованиям технической документации и соответствовать заявленным характеристикам, указанным в Сметном расчете по этапам работ (Приложение №1). Подрядчик оставляет за собой право, в ходе строительных работ, заменить марку материалов и оборудования на эквивалентные.

Весь строительный материал на строительной площадке является собственностью Подрядчика и при наличии остатков по завершению работ, остатки также являются собственностью Подрядчика и вывозятся Подрядчиком с объекта.

Весь строительный мусор вывозится один раз перед сдачей дома. 

В соответствии с пунктом 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса РФ.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. 1 с. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно п. 1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Объект незавершенного строительства, приобретает статус недвижимого имущества с момента государственной регистрации прав на него лицом, создающим этот объект.

Согласно ст. 287.1 Гражданского кодекса РФ право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное. Право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное.

Судом установлено, что через шесть месяцев после предоставления спорного земельного участка в аренду ФИО7 под индивидуальное жилищное строительство, истцом-арендодателем на земельном участке обнаружено строение, предположительно возведенное до заключения договора аренды и принадлежащее предыдущему арендатору ООО «Карьер-Сервис». Поводом для обращения истца в суд явилось предполагаемое нарушение прав ООО «Карьер-Сервис», имеющего преимущественное право на заключение договора аренды этого земельного участка, так как на нем находится принадлежащее ему строение. При рассмотрении настоящего дела, в котором также участвовал предыдущий арендатор ООО «Карьер-Сервис», установлено, что ООО «Карьер-Сервис» спорное имущество своим не признает, заинтересованности в нем не имеет. ООО «Карьер-Сервис» представлены документы, подтверждающие, что до заключения договора аренды с ФИО7 строительные материалы и объекты, созданные из них, переданы ФИО7 и являются её собственностью. ООО «Карьер-Сервис» и ФИО7 действовали в соответствии с принципом свободы договора, права третьих лиц не нарушили. Истцом не доказано, что объект на спорном земельном участке на дату заключения договора аренды с ФИО7 обладал признаками недвижимой вещи, был построен арендатором ООО «Карьер-Сервис» и за его счет, в соответствии с проектом и разрешительной документацией. Истцом в обоснование своих доводов представлены фотографии, сделанные до и после заключения договора аренды, однако ответчик, в опровержение доводов истца, представил другие доказательства – договор строительного подряда, расписки, чеки, копии чеков, товарных накладных и иные документы, свидетельствующие о приобретении строительных материалов ответчиком и арендаторами соседних земельных участков, ведущими строительство совместно. Ответчиком представлено заключение кадастрового инженера, который пришел к выводу, что представленные истцом снимки не могут подтвердить точно наличие строений на оспариваемых земельных участках. Право собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, ни за кем не регистрировалось, бесхозяйным или выморочным имуществом объект не признавался. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Земельный участок предоставлен арендатору ФИО7 для индивидуального жилищного строительства. Уведомлением Управление архитектуры и градостроительства администрации Хабаровского муниципального района подтвердило соответствие указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства допустимости размещения этого объекта на земельном участке. Следовательно, земельный участок используется арендатором по назначению, в соответствии с условиями договора аренды. 

При заключении договора аренды, и в период использования земельного участка арендатор ФИО7 действовала добросовестно, иное в судебном заседании не доказано. Арендодатель, передавая земельный участок в аренду ФИО7, указал в договоре аренды и акте приема-передачи, что на участке объекты капитального строительства отсутствуют. В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Следовательно, данное указание толкуется судом в пользу арендатора ФИО7 

Фотографии Гугл Планета Земля, представленные истцом в обоснование своих доводов, противоречат договору аренды и акту приема-передачи земельного участка, составленному самим истцом. Суд при оценке этих доказательств руководствуется содержанием договора аренды и акта приема-передачи, поскольку эти документы выражают согласованную волю двух сторон и принятие на себя сторонами обязанностей, предусмотренных договором аренды. 

По этим основаниям, исковые требования о признании недействительным договора аренды земельного участка, аннулировании в ЕГРН записи о государственной регистрации обременения земельного участка арендой, возложении обязанности возвратить земельный участок не подлежат удовлетворению. 

Также не подлежат удовлетворению производные от этих требований требования об аннулировании в ЕГРН сведений об объекте незавершенного строительства, расположенном на земельном участке, признании отсутствующим право собственности ФИО7 на этот объект незавершенного строительства, исключении записи в ЕГРН об объекте недвижимости. 

Государственным регистратором право собственности зарегистрировано на основании представленных ответчиком документов. 

В соответствии с материалами реестрового дела на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, право собственности зарегистрировано на основании декларации об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ; технического плана объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, составленного кадастровым инженером ФИО5 на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ; договора аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с заключением кадастрового инженера ФИО5, технический план подготовлен в результате проведения кадастровых работ в связи с созданием объекта недвижимости, расположенного по адресу 

<

адрес>. Кадастровый инженер ФИО5 является членом СРО Ассоциация «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров». 

В соответствии с пунктами 2 Приложение № 2 к Приказу Росреестра от 04.03.2022 N П/0072 "Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений", составление и заверение Декларации осуществляется правообладателем объекта недвижимости или его представителем - в отношении здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства.

В Приказе Росреестра от 04.03.2022 N П/0072 изложены требования к декларации об объекте недвижимости, которые кадастровым инженером соблюдены.

Доказательств, подтверждающих незаконность регистрации права собственности ФИО7 на объект недвижимости, не представлено. 

По этим основаниям, иск не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края к ФИО7 о признании договора аренды земельного участка недействительным, аннулировании записей в Едином государственном реестре недвижимости, возложении обязанности передать земельный участок по акту приема-передачи, признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Хабаровский районный суд Хабаровского края в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Кузьминов М.Ю.