Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 августа 2019 года дело№2а-1738/2019 

Рузский районный суд Московской области в составе председательствующего судьи Кривенцовой Н.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андриянцевой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску ФИО1 к Главному управлению государственного строительного надзора Московской области о признании незаконным решения и обязании включить в реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Главному управлению государственного строительного надзора Московской области о признании решения Комиссии, оформленного уведомлением от (дата) (протокол заседания Комиссии от (дата) №ПК-№) об отказе в признании пострадавшими и включению в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, незаконным; понуждении ко включению истца в реестр пострадавших граждан,

мотивируя свою просьбу тем, что (дата) между ФИО2 и ООО «...» был заключен Агентский договор №, согласно которому ООО «...» взяло на себя обязательство за вознаграждение и по поручению совершить юридические действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность квартиры. Согласно п.1.1 Агентского договора №, стоимость квартиры составляет 2496 780 рублей 00 копеек. ФИО2 осуществил платеж в сумме 2 496 780 рублей 00 копеек, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру: № от (дата), № от (дата), № от (дата) 

(дата) между ФИО2 и ЗАО «...» был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры, по условиям которого ФИО2 надлежащим образом и в полном объеме осуществил финансирование строительства и приобрел в качестве результата инвестиционной деятельности право на получение и оформление в свою собственность квартиры, имеющей следующие характеристики: 1-комнатная (адрес), проектной площадью 42,68 кв.м., расположенная на 7 этаже, в секции/подъезде 26 в корпусе 4 по адресу: (адрес). 

(дата) между ООО «...», ФИО2 и административным истцом ФИО1, было подписано соглашение № о замене стороны в Агентском договоре №, согласно которому истец получила все права и обязанности по Агентскому договору № от (дата) 

(дата) между ЗАО «...», ФИО2 и ФИО1, было подписано Соглашение № о замене стороны в предварительном договоре №, согласно которому истец получила все права и обязанности по предварительному договору №/Сл-3 относительно 1-комнатной (адрес), проектной площадью 42,68 кв.м., расположенной на 7 этаже, в секции/подъезде 26 в корпусе 4 по адресу: (адрес). Также (дата) между ней и ФИО2 был заключен договор передачи прав и обязанностей. 

Все обязательства сторон выполнены в полном объеме, что подтверждается актом сверки расчетов и выполнения договора передачи прав и обязанностей от (дата), а также распиской от (дата) 

(дата) Арбитражным судом Московской области требование о передаче жилого помещения 1-комнатной (адрес), проектной площадью 42,68 кв.м., расположенной на 7 этаже, в секции/подъезде 26 в корпусе 4 по адресу: (адрес) (адрес), было включено в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений должника ЗАО «... 

Административный истец обратилась к ответчику с требованием о включении в реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. 

(дата) она получила уведомление об отказе во включении в реестр пострадавших граждан в связи с несоответствием одному из критериев, установленных пунктом 2 приложения № к Приказу, привлечение застройщиком проблемного объекта денежных средств гражданина-участника долевого строительства для строительства проблемного объекта осуществлялось на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом №.ФЗ. 

Данное решение истец считает незаконным, поскольку предварительный договор купли-продажи квартиры для личных нужд может быть квалифицирован как основной договор долевого участия. 

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель административного ответчика Главного управления государственного строительного надзора Московской области в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Проверив материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Согласно правовой позиции, выраженной Конституционным Судом Российской Федерации в постановлениях от 06.06.1995 № 7-П и от 13.06.1996 № 14-П, суды при рассмотрении дела обязаны исследовать по существу его все фактические обстоятельства и не должны ограничиваться только установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное ст. 46 Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным.

Гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Согласно частям 4 и 7 ст.23 и п.5.1 названной статьи Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, уполномоченный орган устанавливает критерии, в соответствии с которыми граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, относятся к числу пострадавших, и правила ведения контролирующим органом реестра таких граждан. Контролирующий орган признает в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены пострадавшими и ведет реестр таких граждан.

Ведение Реестра на территории Московской области возложено на Главное управление государственного строительного надзора Московской области, которое является правопреемником Министерства строительного комплекса Московской области в части осуществления ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены в соответствии с пунктами 3 и 4 постановления Правительства Московской области от (дата) №.

Судом установлено, что (дата) между ФИО2 и ООО «...) был заключен Агентский договор №, согласно которому ООО «...» взяло на себя обязательство за вознаграждение и по поручению принципала совершить юридические и иные действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению принципалом в собственность недвижимого имущества в виде квартиры. Согласно п.1.1 Агентского договора №, ориентировочная стоимость квартиры составляет 2496 780 рублей 00 копеек. ФИО2 осуществил платеж в сумме 2 496 780 рублей 00 копеек, что подтверждается материалами дела.

(дата) между ФИО2 и ЗАО «...» был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры, под условным № общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд, определяемых с учетом понижающих коэффициентов, в том числе с коэффициентом 025 для лоджий и с коэффициентом 0,3 для балконов)42,68 кв.м., расположенной на 7 этаже, номер на площадке 3,считая слева направо от лестничного марша, в секции/подъезде 26, в корпусе 4 жилого дома по адресу: (адрес), (адрес)

(дата) между ООО «...», ФИО2 и административным истцом ФИО1 было подписано соглашение № о замене стороны в Агентском договоре № от (дата) 

(дата) между ЗАО «...», ФИО2 и ФИО1 было подписано Соглашение № о замене стороны в предварительном договоре № ль (дата) Также (дата) между административным истцом и ФИО2 был заключен договор передачи прав и обязанностей. 

Стороны обязательства по договору исполнили в полном объеме, что подтверждается актом сверки расчетов и выполнения договора передачи прав и обязанностей от (дата), а также распиской от (дата) 

Определением Арбитражного суда (адрес) от (дата) требование истца о передаче жилого помещения 1-комнатной (адрес), проектной площадью 42,68 кв.м., расположенной на 7 этаже, в секции/подъезде 26 в корпусе 4 по адресу: (адрес), было включено в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений должника ЗАО «... 

В материалы дела административным истцом представлены следующие доказательства: предварительный и агентский договора, соглашения о замене стороны в агентском и предварительном договорах, квитанции об оплате денежных средств по договорам, определение Арбитражного суда (адрес) о включении требований о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов должника ЗАО «... 

(дата) административный истец обратился к ответчику с заявлением о включении в реестр пострадавших граждан с приложением всех необходимых документов.

Уведомлением от (дата) на основании решения Комиссии Главного государственного строительного надзора Московской области (Протокол заседания Комиссии от (дата) №ПК-№) ФИО1 было отказано во включении в реестр пострадавших граждан на основании несоответствия заявителя одному из критериев, установленных пунктом 2 приложения № к Приказу №/пр Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от (дата), а именно: привлечение застройщиком проблемного объекта денежных средств гражданина – участника долевого строительства для строительства проблемного объекта осуществлялось на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ.

С данным решением административный истец не согласен, считает его незаконным и необоснованным. 

Приказом Минстроя России от 12.08.2016 № 560/пр утверждены критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (приложение N 1), и Правила ведения реестра таких граждан (приложение № 2). В соответствии с пунктом 9 раздела III Приложения № 2 к указанному Приказу, Решение о включении пострадавшего гражданина в реестр принимается контролирующим органом на основании письменного заявления пострадавшего гражданина. Согласно п. 6 того же раздела установлен исчерпывающего перечень документов.

Согласно п.п.1 п.10 Приказа Минстроя России от 12.08.2016 № 560/пр «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан» заявитель не подлежит включению в реестр в том числе при условии несоответствие заявителя одному из критериев, установленных пунктом 2 приложения № 1 к настоящему приказу.

При этом п.2 приложения №1 содержит исчерпывающий перечень критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан.

Вместе с тем, оснований для отказа по основаниям, на которые ссылается административный ответчик в уведомлении от (дата) (протокол заседания Комиссии от (дата) №ПК№), не имелось.

В силу пункта 4 Правил, включению в реестр подлежат граждане в случае привлечения их денежных средств, связанного с возникающим правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на момент такого привлечения в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, исполняющие или исполнившие обязательства в соответствии с условиями заключенной сделки надлежащим образом при наличии одного или нескольких критериев, установленных пунктом 2 Критериев.

Критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших устанавливаются исключительно в целях ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (пункт 1 Критериев).

Представленный административным истцом договор между ним и ЗАО «...»» объективно свидетельствует о том, что предметом вышеуказанного договора являлось привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома и последующая передача жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность истца.

Согласно п.5 ст.10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, а именно, истцами обязательства по уплате денежных средств перед застройщиком исполнены, оплата по договорам истцами произведена в полном объеме, общество принятое на себя обязательства не исполнило, просрочка исполнения обязательства составила более девяти месяцев, следовательно, истцы относятся к числу пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Согласно пункту 11 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013, действие указанного закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учётом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения названного Федерального закона. Аналогичная позиция нашла свое отражение в определении Верховного Суда РФ от 20.07.2016 № 46-КГ16-5.

Исходя из разъяснений, данных в Определении Конституционного Суда РФ от 04.12.2003 г. №441-О, «если буквальное значение условий договора не позволяет определить его результаты, суд выясняет действительную общую волю сторон с учетом цели договора, принимая во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота и последующее поведение сторон (ст.431 Гражданского кодекса РФ)».

Суд, оценивая обстоятельства привлечения денежных средств истцов, полагает, что заключенный административным истцом договор, исходя из положений ст.431 ГК РФ во взаимной связи со ст.ст.421, 422 ГК РФ по форме, содержанию и условиям обязательства, соответствует всем существенным условиям договора участия в долевом строительстве.

Суд, оценив предоставленные доказательства и обстоятельства дела, не находит обстоятельств из перечня условий, установленного пунктом 10 Приложения №2, в силу которых истцу может быть оказано во включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Из правового анализа вышеуказанных положений действующего законодательства следует, что истец полностью соответствует критериям, предъявляемым к гражданам, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Таким образом, административный ответчик неправомерно отказал административному истцу во включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, как не соответствующему критерию Правил ведения реестра пострадавших граждан. Установлено, что застройщик, привлекший денежные средства для строительства многоквартирного дома, на дату рассмотрения иска просрочил исполнение своих обязательств перед истцом, жилой дом в установленный договором срок, а также на дату обращения не построил, квартира в собственность истца не передана.

Неисполнение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве жилого помещения, заключенному в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в течение более 9 месяцев с даты, установленной в договоре, при отсутствии прироста вложений в незавершенное строительство такого объекта в течение двух отчетных периодов является критерием по признанию гражданина пострадавшим и включению в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу, что административное исковое заявление обоснованно и подлежит удовлетворению.

В силу требований ст.227 ч.3 п.1 КАС РФ, суд считает необходимым указать в решении на необходимость административному ответчику сообщить об исполнении решения по административному делу в суд и административным истцам в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.175-180, 227 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным отказ Главного управления государственного строительного надзора Московской области во включении ФИО1 в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, оформленный уведомлением от (дата) (протокол Комиссии Главного управления государственного строительного надзора Московской области от (дата) №ПК-№).

Возложить на Главное управление государственного строительного надзора Московской области обязанность устранить нарушение прав административного истца путём включения ФИО1 в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Главному управлению государственного строительного надзора Московской области необходимо сообщить об исполнении решения по административному делу в суд и ФИО1 в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение одного месяца через Рузский районный суд Московской области.

В окончательной форме решение изготовлено 20 августа 2019 года.

Судья: Н.Н.Кривенцова

8