УИД 47OS0000-01-2024-000566-95

Дело № 3а-13/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург

24 февраля 2025 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петровой Н.Ю.

при секретаре Ганичевой О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО1 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки», установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

Административный истец ООО1 (далее по тексту - ООО1) в лице представителя ФИО11 обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором, уточнив административные исковые требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просило признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» (далее по тексту - ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки») от 6 сентября 2024 года № ОРС- 47/2024/000416 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 22 апреля 2024 года.

В обоснование административного иска ООО1 указало, что является собственником вышеназванного земельного участка.

В Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере 

<

данные изъяты> рублей, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, - 1 января 2022 года. 

ООО1 обратилось в ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей, указанной в отчете об оценке № от 3 июля 2024 года, подготовленном оценщиком ФИО2, по состоянию на дату оценки 22 апреля 2024 года.

ФИО1 «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 6 сентября 2024 года № ОРС-47/2024/000416 заявителю отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, содержащейся в отчете об оценке № от 3 июля 2024 года. 

Превышение кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью приводит к необоснованному увеличению подлежащего уплате административным истцом земельного налога, поскольку налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка (л.д. 5-11, 92 том 1).

Административным ответчиком ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» представлены письменные возражения на административное исковое заявление, в соответствии с которыми административный ответчик против удовлетворения требований административного иска возражал, ссылаясь на несоответствие представленного отчета об оценке № от 3 июля 2024 года нормам действующего законодательства в области оценочной деятельности, использование неполных сведений, допущение расчетных, методических и технических ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости (л.д. 171-173 том 1).

После проведения судебной экспертизы в Ленинградский областной суд поступила правовая позиция административного ответчика, согласно которой выводы эксперта по поставленным вопросам являются обоснованными. При этом административный ответчик не оспаривал сумму рыночной стоимости объекта недвижимости, установленную экспертом, указал, что она может быть установлена и в более высоких ценовых диапазонах (л.д. 148-149 том 2).

Заинтересованным лицом Правительством Ленинградской области представлен письменный отзыв на административное исковое заявление, в соответствии с которым данное заинтересованное лицо полагало административные исковые требования не подлежащими удовлетворению (л.д. 209-212 том 1).

Представитель административного истца ООО1 ФИО11 в судебное заседание явилась, требования административного иска поддержала, заявила о несогласии с заключением судебной экспертизы, в связи с чем просила о назначении по делу повторной судебной экспертизы, также пояснила, что на момент рассмотрения настоящего дела ООО1 является собственником указанного в административном исковом заявлении объекта недвижимости (л.д. 46 том 3).

Представитель административного ответчика ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» ФИО7, представитель заинтересованного лица Правительства Ленинградской области ФИО8 в судебное заседание явились, против удовлетворения требований административного искового заявления возражали.

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом (л.д. 29-31 том 3), об отложении судебного заседания не просило.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав и оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Исходя из положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) с учётом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В частности, статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ определен порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ и постановлением Правительства Ленинградской области от 11 ноября 2021 года № 713 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с которым установлена дата перехода на территории Ленинградской области - с 1 января 2022 года.

Таким образом, с 1 января 2022 года кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости на территории Ленинградской области по заявлению заинтересованных лиц устанавливается решением соответствующего бюджетного учреждения, которым является ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» и решение которого может быть обжаловано в судебном порядке согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости бюджетное учреждение принимает в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Порядок и основания установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости определены статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, согласно которой кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц (часть 1). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2). Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7). Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

В соответствии с пунктом 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 7 ноября 2022 года № 796 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Ленинградской области земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Ленинградской области, по состоянию на 1 января 2022 года.

Как следует из материалов дела, ООО1 является собственником объекта недвижимости - земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, относящегося к категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, имеющего вид разрешенного использования – для размещения объектов производственного и общественно-делового назначения (л.д. 21-30, 149-170 том 1).

Кадастровая стоимость данного земельного участка утверждена Постановлением Правительства Ленинградской области от 7 ноября 2022 года № 796 в размере 

<

данные изъяты> рублей, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, - 1 января 2022 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2023 года (л.д. 32, 148 том 1). 

Административный истец является плательщиком земельного налога, который, исходя из положений вышеприведенных нормативно-правовых актов, рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка. 

ООО1 обратилось в ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлением от 5 августа 2024 года, зарегистрированным 7 августа 2024 года, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 22 апреля 2024 года (л.д. 50-52 том 1). 

К заявлению, в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, административным истцом был приложен отчет об оценке № от 3 июля 2024 года, выполненный оценщиком ФИО2, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на дату оценки 22 апреля 2024 года (л.д. 69-73, 93-147 том 1).

6 сентября 2024 года ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» принято решение № ОРС-47/2024/000416, в соответствии с которым в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано по основаниям, приведенным в разделе V данного решения, указано, что отчет об оценке № от 3 июля 2024 года не соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, в отчет в обязательном порядке включаются сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, а также отчет не соответствует требованиям Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки» (ФСО I), Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО V), Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке» (ФСО VI), утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611. В отчете приводятся неполные / недостоверные сведения, допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности или ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости. 

В том числе указано, что в отчете отсутствует достоверное описание объекта оценки и ценообразующих параметров, существенно влияющих на стоимость: отсутствует описание набора инженерных коммуникаций, которыми обеспечен земельный участок, не упоминается наличие действующего железнодорожного подъезда к земельному участку, указано на удаленность земельного участка от трасс, в то время как земельный участок находится внутри кольца КАД и примыкает к зоне отвода КАД; не соответствует действительности указание в отчете об оценке на наличие для оцениваемого земельного участка возможности подвода ж/д ветки, поскольку согласно панорамным снимкам оцениваемого земельного участка по данным сервиса «Яндекс-карты» земельный участок используется для эксплуатации складского комплекса, при этом обеспечен ж/д подъездом; оценщиком нарушен пункт 2 ФСО VI, так как оценщик не проводил осмотр объекта оценки, в распоряжении оценщика отсутствовали фотоматериалы объекта оценки на дату определения стоимости, оценщик полагал достаточными документы и информацию об объекте оценки, представленные в открытых источниках; в отчете оценщик исходит из предположения об отсутствии инженерных коммуникаций в границах земельного участка, однако складской комплекс, расположенный на земельном участке, обеспечен электроэнергией, водоснабжением, газоснабжением, канализацией и ж/д веткой. Не нашли подтверждения указанные в отчете об оценке количество предлагаемых к продаже земельных участков (пять земельных участков) и цены предложений, поскольку на рынке представлено значительное число объектов-аналогов, представленных на продажу по существенно большей цене, чем указал оценщик, диапазон цен на земельные участки, схожие по параметрам с объектом оценки, существенно отличается от определенного оценщиком в отчете, фактически анализа рынка оценщик не выполнил, изначально отобрав лишь пять объектов недвижимости, из которых выбрал для использования в расчете наиболее дешевые, анализ рыночной информации показал, что предложений о продаже существенно больше и по более высокой цене. При проведении расчетов в рамках сравнительного подхода выявлены ошибки, нарушающие требования федеральных стандартов оценки и приводящие к искажению стоимости объекта оценки: объекты-аналоги не сопоставимы по площади с объектом оценки, таким образом, подбор объектов-аналогов в отчете выполнен некорректно; неверно определена корректировка на наличие ж/д путей: без обоснования принято значение корректировки по нижней границе возможного интервала корректировок, что приводит к занижению стоимости; оценщиком неверно описаны параметры объектов-аналогов; оценщик одновременно использует повышенную скидку на торг, ссылаясь на значительную площадь объекта оценки, и значительную корректировку на размер, то есть повторно учитывается один и тот же фактор; некорректно описана корректировка на характеристики местоположения, неверно определен размер корректировки на обеспеченность инженерными коммуникациями. После сопоставления разных вариантов расчета усматривается, что значение рыночной стоимости объекта, полученное в отчете, занижено минимум в 1,41 раза. В отчете также допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, непосредственно не повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости: неверно сформулирована цель оценки, оценщиком указано, что цель оценки – установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в соответствии с положениями статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, однако в данном случае оценщик определяет рыночную стоимость для последующего установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере его рыночной стоимости.

Таким образом, представленный отчет об оценке нельзя признать документом, содержащим сведения доказательственного значения, составленным в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, а итоговую величину полученной оценщиком рыночной стоимости признать достоверной. Полученная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки искажена (л.д. 35-47 том 1).

Частнопрактикующим оценщиком ФИО2 представлены письменные пояснения от 23 сентября 2024 года по замечаниям ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» к отчету № от 3 июля 2024 года, согласно которым внесение изменений и дополнений к данному отчету не требуется, оценщиком не были допущены нарушения, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка (л.д. 54-68 том 1).

ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» на данные пояснения оценщика подготовлены письменные комментарии от 14 октября 2024 года, согласно которым бюджетное учреждение полагало пояснения оценщика несостоятельными (л.д. 174-182 том 1).

С целью разрешения вопроса о соответствии требованиям законодательства отчета об оценке № от 3 июля 2024 года, по ходатайству административного истца определением суда от 21 октября 2024 года была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО2 ФИО4 (л.д. 5-10 том 2).

На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке № от 3 июля 2024 года требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, и об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 22 апреля 2024 года в случае несоответствия отчета требованиям и нормам законодательства об оценочной деятельности. 

Согласно заключению судебного эксперта № от 2 декабря 2024 года в отчете об оценке № от 3 июля 2024 года, по обоснованному в заключении мнению эксперта, было допущено использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, иные невыполнения требований законодательства об оценочной деятельности, приведенные в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 6 сентября 2024 года № ОРС-47/2024/000416 в качестве оснований к отказу в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости. 

Использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, иные невыполнения требований законодательства об оценочной деятельности, приведенные в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 6 сентября 2024 года № ОРС-47/2024/000416, по проведенному исследованию эксперта, повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки в отчете об оценке № от 3 июля 2024 года.

При исследовании отчета об оценке № от 3 июля 2024 года экспертом также были выявлены существенные факты невыполнения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные несоответствия и невыполнения требований законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Рыночная стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 22 апреля 2024 года округленно составляет 

<

данные изъяты> рублей (л.д. 23-133 том 2). 

Представителем административного истца ООО1 представлены письменные возражения на заключение судебной экспертизы, согласно которым эксперт применил технику квалиметрического моделирования (ТКМ) и технику линейной алгебры (ТЛА), которые не предусмотрены нормативными документами, регулирующими оценочную деятельность, экспертное заключение не соответствует требованиям законодательства в части ясности, обоснованности и воспроизводимости, указанные нарушения препятствуют объективной оценке выводов эксперта и проверке расчетов (л.д. 150-152 том 2).

В обоснование возражений на заключение судебной экспертизы административным истцом представлена рецензия специалиста ФИО3 от 17 декабря 2024 года, в которой указано, что обоснованность выбора экспертом методологии исследования посредством техники квалиметрического моделирования (ТКМ) и техники линейной алгебры (ТЛА) не подтверждена, отобранные экспертом в качестве объектов-аналогов земельные участки различаются между собой более чем в 45 раз и отличаются от площади объекта исследования от 0,8 до 37 раз, при этом на аналогичные действия оценщика экспертом указано как на нарушение требований федеральных стандартов оценки, в число 16 объектов-аналогов экспертом включены 4 земельных участка из других сегментов рынка, экспертом не включены в выборку и не подвергнуты дальнейшему анализу объекты-аналоги, использованные оценщиком в отчете об оценке № от 3 июля 2024 года, при этом использование части доступных эксперту объектов-аналогов должно быть обосновано, ценообразующие факторы отобраны экспертом без обоснования, при анализе фактора «расположение относительно магистрали» экспертом не учитывается наличие согласованного съезда к участку, экспертом не проанализирована необходимость подвода ж/д путей к объектам-аналогам, в связи с чем введена пониженная балльная оценка для всех земельных участков, не обеспеченных ж/д путями, коды ценообразующих факторов ошибочно присвоены объектам без должной проверки достоверности их характеристик: по объекту-аналогу № 4 не проверена характеристика удаленности от КАД, объект-аналог № 11 включает в себя два земельных участка, один из которых одновременно является объектом-аналогом № 1, характеристика обеспеченности объекта-аналога № 12 инженерными коммуникациями отражена неверным кодом. Заключение эксперта не отвечает требованиям законодательства в области судебно-экспертной и оценочной деятельности, исследование выполнено неполно и необъективно (л.д. 153-166 том 2).

После проведения судебной экспертизы эксперт ФИО4 был допрошен в судебном заседании, выводы заключения судебной экспертизы поддержал, представил письменные пояснения на возражения административного истца и вышеназванную рецензию. 

Согласно пояснениям эксперта ФИО4 техника квалиметрического моделирования (ТКМ) относится к качественным методам сравнительного подхода, использовалась для визуализации расчетов – построения графиков, иллюстрирующих расчеты. Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, который был реализован использованием техник ТЛА и ТКМ, относящихся к методам сравнения продаж, количественным и качественным методам. Проверка и подтверждение результатов расчетов рыночной стоимости проводилась в каждом итерационном расчете. Для самостоятельного воспроизведения расчетов достаточно школьных знаний линейной алгебры и начальных навыков работы на компьютере с любыми табличными редакторами. В заключении экспертизы описаны правила отбора объектов-аналогов, что не было сделано оценщиком в отчете об оценке № от 3 июля 2024 года. Также экспертом были описаны рыночные данные обо всех представленных на рынке и найденных 16 объектах-аналогах, далее в итерационных расчетах использовались объекты-аналоги, выбор которых в каждой итерации расчетов был обоснован. Часть объектов-аналогов, использованных в отчете об оценке № № от 3 июля 2024 года, не была найдена экспертом в поисковых базах, поэтому не использовалась экспертом, кроме того, в отчете об оценке № от 3 июля 2024 года отсутствовала информация по аналогам о дате предложения. Экспертом были проанализированы ценообразующие факторы объектов-аналогов и объекта экспертизы. В целях достоверности использовались фактические значения фактора «площадь земельного участка». При анализе фактора «расположение относительно магистрали» экспертом рассматривались именно линия расположения относительно магистрали и вид магистрали, наличие съезда к участку являлось техническим параметром. Так как объектом исследования являлся земельный участок, обеспеченный ж/д путями, что повышает престижность и рыночную стоимость для производственно-складского использования, экспертом вводилась пониженная балльная оценка для земельных участков, не обеспеченных ж/д путями. Экспертом определялось расстояние от КАД согласно информации, представленной в объявлениях, не все объекты-аналоги можно было идентифицировать по фактору удаленности от КАД с точностью до 75 м. Эксперт правомерно посчитал объекты-аналоги № 1 и № 11 как разные объекты, при этом экспертом учтена зависимость удельной цены предложения земельного участка (лота) от его площади. В отношении объекта-аналога № 12 наличие на фотоматериалах объявления ЛЭП само по себе не свидетельствует о наличие на земельном участке электроснабжения (л.д. 180-192, 197-203 том 2).

Административным истцом представлена рецензия специалиста ФИО3 от 3 февраля 2025 года на пояснения эксперта, доводы которой аналогичны доводам вышеназванной рецензии от 17 декабря 2024 года (л.д. 10-21 том 3).

Административный истец просил назначить по делу повторную судебную экспертизу, ссылаясь на нарушения, допущенные экспертом ФИО4 при проведении судебной экспертизы, в частности, расчетную ошибку при применении экспертом кодов по фактору удаленности от КАД, дублирование объектов-аналогов № 1 и № 11 (л.д. 204-205 том 2; л.д. 22-23 том 3).

Административный ответчик ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» представил дополнительные письменные возражения, согласно которым полагал несостоятельными доводы рецензии специалиста ФИО3, указал на отсутствие оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы (л.д. 34-42 том 3).

Представитель заинтересованного лица Правительства Ленинградской области возражала против назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Согласно статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В соответствии со статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, выводы по поставленным перед экспертом (комиссией экспертов) вопросам и обоснование этих выводов. Заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами. Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Как следует из заключения судебной экспертизы, экспертный осмотр объекта исследования проводился 18 ноября 2024 года без присутствия участников процесса.

Проведение экспертом исследования осуществлялось на основе общенаучных методов познания, в том числе на основе системного подхода, анализа и синтеза, сравнения и сопоставления данных, систематизации исходных данных, логического и сравнительного анализа, метода группировки и обобщения, экспертного анализа, методов научной классификации, табличных и графических приемов визуализации данных, систематизации и сопоставления данных, компьютерного моделирования и расчетов, подходов и методов оценочной деятельности.

При определении рыночной стоимости объекта экспертизы эксперт применил сравнительный подход с применением техники линейной алгебры (ТЛА) и техники квалиметрического моделирования (ТКМ), относящихся к методам сравнения продаж. Экспертом на основе фактических рыночных данных составлялись математические модели, которые отличались друг от друга количеством аналогов, а также соответствующим набором ценообразующих факторов. Затем в полученные модели (уравнения) подставлялись параметры объекта экспертизы. Экспертом был реализован итерационный процесс расчетов по сформированной модели стоимости в рамках четырех обоснованных итераций расчетов. Итоговое значение рыночной стоимости объекта исследования принято экспертом по результатам анализа всех результатов расчетов. 

В соответствии с Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8). В заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта (статья 25).

Заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости земельного участка, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

Для определения стоимости объекта недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (пункты 10, 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611).

Пунктом 25 данного Федерального стандарта оценки установлено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из заключения судебной экспертизы усматривается, что проведение экспертом исследования осуществлялось на основе вышеназванных общенаучных методов познания, указанных в экспертном заключении.

В экспертном заключении представлена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площадь, вид разрешенного использования, количественные и качественные характеристики, другие факторы, существенно влияющие на стоимость. 

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, позволяющие сделать выводы о содержании соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены копии объявлений о продаже объектов-аналогов, размещенных в сети «Интернет». Данная информация отвечает требованиям проверяемости и однозначности. В заключении эксперт учитывал индивидуальные особенности объекта оценки. 

Кроме того, экспертом произведен подробный и точный анализ рынка объектов оценки и объектов-аналогов, подробно описан процесс оценки в части применения подходов к оценке с приведением расчетов. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Доводы административного истца о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности, применении неправильной методики оценки не могут быть приняты судом во внимание.

Экспертом использован сравнительный подход с применением техники линейной алгебры (ТЛА) и техники квалиметрического моделирования (ТКМ), относящихся к методам сравнения продаж, за основу было взято большое количество объектов-аналогов (16 объектов-аналогов) и были выявлены другие существенные факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка. Указанная методика не противоречит федеральным стандартам оценки, является общеприменимой и достаточно распространена.

Судом отклоняется довод административного истца о том, что экспертом использованы 4 земельных участка из других сегментов рынка.

Так, согласно экспертному заключению из 16 объектов-аналогов в первой итерации расчетов экспертом исключены из начальной выборки объекты-аналоги №№ 2, 10, 13, 14, 15, 16 по причине несопоставимости с объектом экспертизы по существенным характеристикам – виду использования и дате предложения. Во второй итерации расчетов были также исключены из выборки еще три аналога (№№ 8, 11 и 12), для которых были получены относительно высокие максимальные ошибки аппроксимации (л.д. 77-79, 116, 121 том 2).

Суд находит несостоятельными доводы административного истца о неверном применении экспертом факторов площади земельного участка, расположения относительно магистрали, удаленности от КАД, обеспеченности инженерными коммуникациями, ж/д путями, поскольку экспертом подробно мотивировано использование данных параметров как в экспертном заключении, так и письменных пояснениях, их достоверность и обоснованность иными доказательствами не опровергается.

Экспертом также обоснованно использованы объекты-аналоги № 1 и № 11 в качестве отдельных объектов-аналогов, различаемых по таким их существенным характеристикам, как площадь и цена предложения.

Письменные пояснения эксперта ФИО4 к экспертному заключению и его пояснения в судебном заседании являются убедительными, последовательными и оснований не доверять им не имеется. Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Все доводы административного истца сводятся к несогласию с итоговой величиной рыночной стоимости, определенной в ходе судебной экспертизы.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, в котором отсутствуют нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Суд также учитывает, что каких-либо дополнительных доказательств, которые могли бы быть предоставлены эксперту на исследование, после проведения судебной экспертизы не представлено, заключение противоречий не содержит, экспертом даны ответы на поставленные вопросы, неясностей ответы не содержат.

Оснований для переоценки экспертного заключения, которое подвергается административным истцом сомнению, суд не усматривает. Стороной административного истца не представлено доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что при исправлении выявленных, по его мнению, недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Исходя из изложенного, суд не усмотрел предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения повторной судебной экспертизы по настоящему административному делу, в связи с чем соответствующее ходатайство административного истца было отклонено.

Таким образом, поскольку представленный административным истцом отчет об оценке составлен с нарушением действующего законодательства, что подтверждено в результате проведения судебной экспертизы, у ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» имелись основания, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для отказа в удовлетворении административного искового заявления в части признания незаконным решения ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 6 сентября 2024 года № ОРС-47/2024/000416.

Вместе с тем, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости согласно заключению судебной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса. 

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей, а также другие признанные судом необходимыми расходы относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела (пункты 1, 4, 7 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО5 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования. Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Проведя сравнительный анализ, суд приходит к выводу о том, что разница между кадастровой стоимостью, определенной по состоянию на 1 января 2022 года (

<

данные изъяты> рублей) и рыночной стоимостью объекта недвижимости, определенной в заключении судебной экспертизы, по состоянию на 22 апреля 2024 года (

<

данные изъяты> рублей), является не существенной ((

<

данные изъяты> – 

<

данные изъяты>) * 100 /

<

данные изъяты>) = 

<

данные изъяты>) и не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости. Подобная разница может быть признана приемлемым и допустимым диапазоном отклонения в стоимости объекта недвижимости с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, связанных с профессиональным усмотрением эксперта и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки.

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от определенной в результате государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости менее чем в два раза, что укладывается в приемлемый диапазон отклонений существующего стандарта государственной кадастровой оценки и не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца.

Поскольку в удовлетворении требования административного искового заявления о признании незаконным решения ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки», которым административному истцу было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, надлежит отказать, при этом требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, является производным, не носит самостоятельного характера и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, суд приходит к выводу о том, что судебные расходы должны быть отнесены на административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении требования административного искового заявления ООО1 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 6 сентября 2024 года № ОРС-47/2024/000416 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей по состоянию на 22 апреля 2024 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья

Н.Ю. Петрова

Решение в окончательной форме изготовлено 10 марта 2025 года.