Дело № 2-301/2024

УИД 64RS0022-01-2024-000381-04

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 марта 2024 год г. Маркс 

Марксовский городской суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Руденко С.И.,

при секретаре судебного заседания Чихута М.А.,

с участием старшего помощника Марксовского межрайонного прокурора Прокофьева А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Марксовского межрайонного прокурора в защиту интересов неопределенного круга лиц к администрации Марксовского муниципального района Саратовской области, ФИО1 о признании недействительными пунктов договора аренды земельного участка,

установил:

Марксовский межрайонный прокурор обратился в Марксовский городской суд Саратовской области в защиту интересов неопределенного круга лиц к администрации Марксовского муниципального района Саратовской области (далее – администрация ММР), ФИО1 о признании недействительными пунктов договора аренды земельного участка. В обоснование заявленных требований указывает, что Марксовской межрайонной прокуратурой Саратовской области проведена проверка соблюдения администрацией Марксовского муниципального района Саратовской области земельного законодательства при предоставлении земельных участков физическим и юридическим лицам. В результате проверки было выявлено, что на основании протокола от 25 ноября 2021 года о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка 16 декабря 2021 года между администрацией ММР и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 4425 (далее также – Договор, договор аренды). По условиям договора аренды администрация ММР передала ФИО1 в пользование на правах аренды земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1873 кв.м., разрешенное использование земельного участка: обеспечение сельскохозяйственного производства, находящийся по адресу: Саратовская область, Марксовский район, примерно в 665 м в направлении на юго-восток от земельного участка, расположенного по адресу: с. Красная Поляна, 

<

адрес> на срок 4 года 10 месяцев. Пунктом 10.1 Договора предусмотрено, что договор субаренды земельного участка подлежит государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и направляется Арендодателю для последующего учета. Пункты 10.2 и 10.3 Договора предусматривают сроки договора субаренды и случаи его досрочного прекращения. На основании пункта 10.7. Договора при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в соответствии с положениями ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Поскольку в силу требований, предусмотренных ч. 7 ст. 448 ГК РФ, в возникшем обязательстве имеет значение личность стороны договора, то соответственно пункты 10.1, 10.2, 10.3, 10.7 Договора, закрепляющие за ФИО1 право на передачу другим лицам полученного права аренды на земельный участок, а также на заключение договора субаренды, не соответствуют требованиям закона. Истец просит признать пункты 10.1, 10.2, 10.3, 10.7 договора № 4425 аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, кадастровый номер № от 16 декабря 2021 года, заключенного между администрацией ММР и ФИО1, недействительными и возложить обязанность на администрацию ММР и ФИО1 внести изменения в договор № 4425 аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, кадастровый номер № от 16 декабря 2021 года путем заключения дополнительного соглашения, исключающего пункты 10.1, 10.2, 10.3, 10.7 из этого договора. 

Старший помощник Марксовского межрайонного прокурора Прокофьев А.В., в судебном заседании исковые требования подержал в полном объеме, просил их удовлетворить по основаниям, указанным в иске. 

Ответчик администрация ММР, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание явку представителя не обеспечил. В представленном отзыве на исковое заявление представитель администрации ММР ФИО2, действующая на основании доверенности от 23 мая 2023 года, сроком на один год, не возражала относительно удовлетворения заявленных требований в полном объеме, ходатайствуя о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик ФИО1, будучи надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, возражений по заявленным требованиям не заявил, об отложении дела не просил.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного процесса.

Выслушав объяснения прокурора, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

В силу ст. 123 Конституции Российской Федерации, ст.ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. 

В п. 1 ст. 2 ЗК РФ установлено, что земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается, а также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

При этом положениями п. 3 ст. 3 ЗК РФ закреплено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 указанного Кодекса.

В ходе рассмотрения заявленных требований судом установлено, что Марксовской межрайонной прокуратурой проведена проверка соблюдения администрацией Марксовского муниципального района Саратовской области земельного законодательства при предоставлении земельных участков физическим и юридическим лицам. 

В результате проверки выявлено, что на основании протокола от 25 ноября 2021 года о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка 16 декабря 2021 года между администрацией Марксовского муниципального района и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 4425 (л.д. 7-9).

Согласно п. 1.1 договора администрация ММР предоставляет, а ответчик ФИО1 принимает в пользование на правах аренды земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1873 кв.м., разрешенное использование земельного участка: обеспечение сельскохозяйственного производства, находящийся по адресу: Саратовская область, Марксовский район, примерно в 665 м в направлении на юго-восток от земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Срок аренды по договору – 4 года 10 месяцев (п. 2.1 договора). 

Как следует из акта приема-передачи, являющегося неотъемлемым приложением к договору аренды от 16 декабря 2021 года, администрация ММР передала, а ответчик ФИО1 принял указанный земельный участок. Претензий у арендатора не имелось. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, что никем из участников процесса не оспаривалось (л.д. 10). 

Пунктом 10.1. Договора предусмотрено, что договор субаренды земельного участка подлежит государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и направляется Арендодателю для последующего учета. 

Пункты 10.2 и 10.3 Договора предусматривают сроки договора субаренды и случаи его досрочного прекращения.

На основании пункта 10.7. Договора при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в соответствии с положениями ст. 22 ЗК РФ. 

В силу ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи (данное законодательное ограничение введено федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ, вступившим в законную силу с 01 марта 2015 года). 

Договор аренды № 4425 от 16 декабря 2021 года заключен после 01 июня 2015 года, то есть после вступления в законную силу федеральных законов: ФЗ № 42 от 08 марта 2015 года, ФЗ № 171 от 23 июня 2014 года. Следовательно, на него распространяются обозначенные требования и запреты. 

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. 

Между тем, согласно положениям п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требовании по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. 

Указанные положения подлежат применению и к случаям, когда договор аренды заключается с лицом, которое являлось единственным участником аукциона, и торги признаны несостоявшимися по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе. В данной ситуации также имеет значение личность стороны в обязательстве, поскольку для участия в аукционе лицо должно не только подать заявку, но и представить иные документы, подтверждающие возможность участвовать в аукционе. Таким образом, на стадии подачи заявок осуществляется отбор лиц, которые соответствуют определенным критериям, заданным организатором торгов, и включенным в общие условия проведения аукциона. Кроме того, заключение договора аренды в случае признания торгов несостоявшимися осуществляется по цене, которая предусмотрена заявкой на участие в аукцион и документацией об аукционе, не менее начальной (минимальной) цены договора, указанной в извещении о проведении аукциона.

Следовательно, положения п. 7 ст. 448 ГК РФ направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательных процедур, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (ч. 3 ст. 166 ГК РФ). 

Как разъяснено в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, является ничтожной. также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). 

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. 

С учетом положений ст. 39.6 ЗК РФ о заключении договора аренды в отношении земельного участка на торгах, проводимых в форме аукциона, принимая во внимание, что в силу требований, предусмотренных ч. 7 ст. 448 ГК РФ, в возникшем обязательстве имеет значение личность стороны договора, суд приходит к выводу, что условия договора, содержащиеся в пунктах 10.1, 10.2, 10.3, 10.7 и закрепляющие за ФИО1 право на передачу другим лицам полученного права аренды на земельный участок, а также на заключение договора субаренды, не соответствуют требованиям закона, являются ничтожными в силу ст. 168 ГК РФ с момента заключения и не влекут для сторон правовых последствий, за исключением последствий, связанных с его недействительностью. 

Если предметом спора является договор, заключенный по результатам административных процедур или иных публичных порядков, участники такой сделки в силу законодательного регулирования порядка предоставления и приобретения права на находящееся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, должны знать о необходимости соблюдения определенных требований закона при реализации права на приобретение имущества, в том числе о необходимости соблюдения принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков. 

В рассматриваемом случае оспариваемые условия договора при его заключении нарушают публичный интерес (участие в торгах заинтересованных лиц, соблюдение установленных требований, в том числе, в случае нарушения явно выраженного законодательного запрета в связи с несоблюдением публично значимых конкурсных процедур, предусмотренных для оборота земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности). 

При таких обстоятельствах, в данном случае ответчики должны были знать о необходимости соблюдения требований п. 7 ст. 448 ГК РФ, однако заключили договор аренды на вышеуказанных условиях.

В п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» дополнительно разъяснено, что уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (п. 2 ст. 168, п. 1 ст. 388 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Одним из основных направлений деятельности государственных органов по повышению эффективности противодействия коррупции в соответствии со ст.7 Федерального закона №273-ФЗ от 25 декабря 2008 года «О противодействии коррупции» является совершенствование порядка использования государственного и муниципального имущества, а также порядка передачи прав на использование такого имущества и его отчуждения.

В силу ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц.

При таких обстоятельствах, в целях обеспечения охраняемых законом интересов граждан, общества и государства, в защиту гарантированных Конституцией Российской Федерации прав, свобод и законных интересов лиц в сфере земельных отношений, оценивая собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

исковые требования Марксовского межрайонного прокурора в защиту прав неопределенного круга лиц удовлетворить.

Признать пункты 10.1, 10.2, 10.3, 10.7 договора № 4425 аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, кадастровый номер № от 16 декабря 2021 года, заключенного между администрацией Марксовского муниципального района Саратовской области и ФИО1, недействительными.

Обязать администрацию Марксовского муниципального района Саратовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и ФИО1 (паспорт гражданина РФ 

<

данные изъяты>) внести изменения в договор № 4425 аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, кадастровый номер № от 16 декабря 2021 года путем заключения дополнительного соглашения, исключающего пункты 10.1, 10.2, 10.3, 10.7 из этого договора.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения решения путем подачи апелляционной жалобы через Марксовский городской суд Саратовской области. 

Срок составления мотивированного решения – 11 марта 2024 года.

Судья С.И. Руденко