УИД № 77RS0034-02-2024-0008051-39

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июня 2025 года адрес

Щербинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Яцковой О.М., при секретаре фио, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2914/2025 по иску ФИО1 к ООО «СЗ «А101» о защите прав потребителей, 

установил:

Истец обратился в суд с указанным иском и просит взыскать с ответчика денежные средства в размере сумма в счет соразмерного уменьшения цены договора, неустойку за нарушение срока выплаты денежных средств за период с 15.03.2024 года по 22.03.2024 года в размере сумма, неустойку за нарушение срока выплаты денежных средств за период с 23.03.2024 года по дату выплаты долга в полном объеме в размере 1% в день от суммы сумма, штраф в размере 50% от суммы присужденной судом, нотариальные расходы в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, расходы по оплате услуг кадастрового инженера в размере сумма 

В обоснование заявленных требований указывает, что 27.11.2021 года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № ДИ10К-5.5-540/1-КМ, в соответствии с которым ответчик обязался в предусмотренные договором сроки, построить многоквартирный дом и передать истцу по акту приема-передачи жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, адрес, имеющее следующие характеристики: условный номер объекта – 5-540, номер этажа – 8, проектная площадь – 61,80 кв.м., количество комнат – 3.

Стоимость объекта составила сумма (п. 4.1 Договора) и была оплачена истцом своевременно и в полном объеме.

17.03.2023 года между сторонами был подписан акт сверки взаиморасчетов, из которого следует, что по результатам обмера, по состоянию на 10.05.2022 года, объект долевого строительства имеет фактическую площадь – 62,45 кв.м., в том числе общую площадь – 61,2, из нее жилую – 36,9 кв.м. (п. 3 Акта).

Согласно п. 4 Акта, разница между общей проектной площадью объекта, указанной в п. 3.2 Договора, и равной 61,8 кв.м. и фактической площадью объекта составляет 0,6 кв.м. 

Согласно п.п. 6, 7 и 8 Акта, уточнении сторонами окончательной цены Договора производится посредством умножения фактической площади объекта на стоимость одного квадратного мета, указанную в п. 4.2 Договора и равную сумма По соглашению сторон окончательная цена Договора составляет сумма 

17.03.2023 года между сторонами был подписан передаточный акт, в соответствии с которым застройщик передал, а участник принял объект долевого строительства со следующими характеристиками: условный номер 5-540, номер объекта на площадке – 540, номер этажа – 8, общая площадь (без учета площади лоджии/балкона и террас) – 61,2 кв.м., количество комнат – 3, площадь лоджии/балкона с учетом коэффициента – 1,2 кв.м., площадь лоджии/балкона без учета коэффициента – 2,3 кв.м. (п. 3 Акта).

Согласно адрес акта, на дату подписания настоящего передаточного акта все взаиморасчеты между сторонами произведены в полном объеме.

Истец с целью проверки фактической площади переданного объекта долевого строительства обратился к кадастровому инженеру ООО «Кадастровые работы» фио, которым было установлено, что фактическая площадь квартиры (с применением коэф. к лоджии) составляет 60,3 кв.м., которая меньше на 2,1 кв.м. от проектной площади. 

22.02.2024 года истцом в адрес ответчика было направлено требование о выплате денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшение площади объекта долевого строительства, которое было оставлено последним без удовлетворения.

Представитель истца в судебном заседании доводы изложенные в иске поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы изложенные в отзыве на иск поддержал, просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Истец ФИО1, представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явились о дне, времени и месте слушания по делу извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду неизвестно, заявлений об отложении слушания по делу или о рассмотрении дела в свое отсутствие не поступало, в связи с чем, спор рассмотрен в отсутствие лиц, участвующих в деле, на основании ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав пояснения представителей истца и ответчика, опросив эксперта, изучив доводы иска, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

На основании ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пп.1 и 2 ст. 4 Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется. 

На основании с ч. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Статьей 475 ГК РФ установлено, что, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Судом установлено, что 27.11.2021 года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № ДИ10К-5.5-540/1-КМ, в соответствии с которым ответчик обязался в предусмотренные договором сроки, построить многоквартирный дом и передать истцу по акту приема-передачи жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, адрес, имеющее следующие характеристики: условный номер объекта – 5-540, номер этажа – 8, проектная площадь – 61,80 кв.м., количество комнат – 3.

Стоимость объекта составила сумма (п. 4.1 Договора) и была оплачена истцом своевременно и в полном объеме.

17.03.2023 года между сторонами был подписан акт сверки взаиморасчетов, из которого следует, что по результатам обмера, по состоянию на 10.05.2022 года, объект долевого строительства имеет фактическую площадь – 62,45 кв.м., в том числе общую площадь – 61,2, из нее жилую – 36,9 кв.м. (п. 3 Акта).

Согласно п. 4 Акта, разница между общей проектной площадью объекта, указанной в п. 3.2 Договора, и равной 61,8 кв.м. и фактической площадью объекта составляет 0,6 кв.м. 

Согласно п.п. 6, 7 и 8 Акта, уточнение сторонами окончательной цены Договора производится посредством умножения фактической площади объекта на стоимость одного квадратного мета, указанную в п. 4.2 Договора и равную сумма По соглашению сторон окончательная цена Договора составляет сумма 

17.03.2023 года между сторонами был подписан передаточный акт, в соответствии с которым застройщик передал, а участник принял объект долевого строительства со следующими характеристиками: условный номер 5-540, номер объекта на площадке – 540, номер этажа – 8, общая площадь (без учета площади лоджии/балкона и террас) – 61,2 кв.м., количество комнат – 3, площадь лоджии/балкона с учетом коэффициента – 1,2 кв.м., площадь лоджии/балкона без учета коэффициента – 2,3 кв.м. (п. 3 Акта).

Согласно адрес акта, на дату подписания настоящего передаточного акта все взаиморасчеты между сторонами произведены в полном объеме.

Истец с целью проверки фактической площади переданного объекта долевого строительства обратился к кадастровому инженеру ООО «Кадастровые работы» фио, которым было установлено, что фактическая площадь квартиры (с применением коэф. к лоджии) составляет 60,3 кв.м., которая меньше на 2,1 кв.м. от проектной площади. 

Вместе с тем, в открытых источниках относительно сведений из ЕГРН квартира № 540, расположенной по адресу: адрес, вн.тер.г.пос. Сосенское, адрес кадастровым номером 77:17:0120114:30710 содержится информация о том, что недвижимое имущество поставлено на кадастровый учет 23.08.2022 года и его площадь составляет 61,2 кв.м.

На основании п. 1 ст. 79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В судебном заседании по ходатайству представителя ответчика судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ГБУ «Центр экспертиз, исследований и испытаний в строительстве». 

Согласно заключению эксперта № 02-10737/2024/ЗЭ4, приведенная площадь жилого помещения по адресу: адрес составляет 60,3 кв.м. с учетом не отапливаемых помещений и 59,1 кв.м. без учета не отапливаемых помещений.

адрес жилого помещения по адресу: адрес (с учетом и без учета не отапливаемых помещений) не соответствует проектной документации и правоустанавливающим документам.

На основании вышеизложенного, экспертами сделан вывод, что причиной несоответствия фактической площади жилого помещения объекта долевого строительства – квартиры № 540, расположенной по адресу: адрес от проектной документации являются выполненные отделочные работы.

Причиной несоответствия фактической площади жилого помещения объекта долевого строительства – квартиры № 540, расположенной по адресу: адрес общей площадью, указанной в правоустанавливающих документах, является некорректно указанная в передаточном акте от 17.03.2023 года к Договору № ДИ10К-5.5-540/1-КМ участия в долевом строительстве от 27.11.2021 года общая площадь объекта.

Эксперты при проведении экспертизы не установили имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых им были поставлены вопросы. 

Оснований не доверять заключению судебной экспертизы у суда не имеется. Экспертами проведен осмотр объектов исследования. Заключение является мотивированным, эксперты предупреждены об ответственности по ст. 307 УК РФ, имеют высшее специальное образование. Правильность и обоснованность выводов эксперта у суда не вызывает сомнений. Доказательств, которые могли ставить под сомнение объективность и достоверность выводов эксперта, сторонами в нарушение требований ст. 87 ГПК РФ, ч. 1 ст. 56 ГПК РФ суду представлено не было.

В судебном заседании был опрошен эксперт фио, который выводы, изложенные в заключении поддержал

Показания опрошенного эксперта суд оценивает как достоверные, поскольку они последовательны, непротиворечивы и согласуются с заключением № 02-10737/2024/ЗЭ4. Данное лицо не заинтересованного в исходе рассматриваемого спора.

В силу п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, для целей учета квартир не учитываются площади летних помещений (веранд, террас, лоджий и балконов).

При этом, если суммировать общую площадь и площадь лоджии/балкона с учетом коэффициента (кв.м.), то фактическая площадь объекта долевого строительства составит 62,4 кв.м. (61,2 кв.м. + 1,2 кв.м.).

Факт постановки объекта долевого строительства на кадастровый учет, свидетельствует о том, что кадастровые работы в отношении спорного объекта были выполнены привлеченным застройщиком квалифицированным кадастровым инженером в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-Ф3 «О государственной регистрации недвижимости».

Суд отмечает, что истцом не заявлялось о наличии кадастровой ошибки в содержащихся в ЕГРН сведениях, надлежащих доказательств обратного не представлено.

Кадастровым инженером в установленном законом порядке составлен технический план в отношении всего объекта, на основании которого здание, включая входящие в него жилые и нежилые помещения, было постановлено на Государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-Ф3 «О государственной регистрации недвижимости».

С учетом изложенного, ответчиком передан истцу объект долевого строительства с определенными в акте характеристиками, без уменьшения площади.

При этом, суд считает необходимым отметить, что условиями Договора предусмотрена возможность уменьшения площади объекта. При этом, истцом обмеры жилого помещения производились после произведения ремонтных (отделочных работ).

Так, согласно ч. 12 п. 3 ст. 55 ГрК РФ, для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (РВЭ) необходим технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Согласно указанному техническому плану и установлена площадь квартиры.

Согласно п. 10.1 ст. 55 ГрК РФ, обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В пункте 11 ст. 55 ГРК РФ установлено, что в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана.

Там же в части 7, указан и документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).

Заключение о соответствии (ЗОС) - это «заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, является одним из обязательных документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В свою очередь решение о выдаче Заключения о соответствии принимается, если при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства не были допущены нарушения соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, что зафиксировано в Акте итоговой проверки, либо такие нарушения были устранены до даты выдачи Заключения о соответствии. (Постановление Правительства Москвы от 17.09.2013 года № 611-ПП «Об утверждении Административного регламента исполнения Комитетом государственного строительного надзора адрес государственной функции по осуществлению регионального государственного строительного надзора»).

Итоговая проверка не может быть произведена в том случае, если несущие (и любые иные) конструкции жилого дома скрыты отделочными работами.

Таким образом, очевидно, что обмеры жилого помещения и жилого дома (информация о площади которого вносится в РВЭ), производятся до начала ремонтных работ. 

Более того, строительство многоквартирного дома ведется на основании проектной документации, утвержденной Застройщиком и получившей положительное заключение экспертизы.

В состав указанной проектной документации не включаются сведения об отделке помещения, поскольку каждый участник долевого строительство самостоятельно определяет стиль отделки по каждому Объекту. В связи с изложенным, невозможно на этапе подготовки проектной документации определить площадь объекта с учетом произведенных отделочных работ, о чем изначально сообщается в условиях Правил.

В связи с изложенным, ответчик реализует помещения по обмерам, выполненным до производства отделочных работ.

С данным обстоятельством согласился истец, подписав Договор, который включает пункт 1.9 «Общая /приведенная/ адрес - сумма площадей всех частей помещения (Объекта), определенная по результатам кадастровых работ в отношении Объекта (далее по тексту - «обмеры»), произведенных по заказу Застройщика, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а также при наличии - лоджий и балконов, подсчитываемых со следующими коэффициентами: для лоджий - 0,5; балконов -0,3.

При определении адрес Объекта не учитываются любые отделочные работы (например, штукатурка, шпаклевка, фальш-стены, декоративные элементы и т.п.), возведение перегородок/стен и любые иные работы, влияющие на адрес.

Кадастровый инженер ООО «Кадастровые работы» фио не исследует причины уменьшения площади объекта долевого строительства в изготовленном техническом паспорте.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора в связи с уменьшением площади квартиры.

Поскольку суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца об уменьшении цены договора, требования истца о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов и штрафа также подлежат отклонению.

Руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «СЗ «А101» о защите прав потребителей – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 10.10.2025 года.

Судья фио