Дело № 2-236/2024 (2-1361/2023)

УИД 

<

номер>

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

16 октября 2024 года г. Благовещенск

Благовещенский районный суд Амурской области в составе: 

председательствующего Воропаева Д.В., 

при секретаре ФИО3, 

с участием: 

представителя истца УК ООО «Золотой ключ» – ФИО4, действующего на основании доверенности от 9 января 2024 года, 

ответчика ФИО1 и её представителя – ФИО5, действующего на основании устного ходатайства, 

третьего лица ФИО2, 

представителя третьего лица администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области – ФИО7, действующей на основании доверенности от 28 декабря 2023 года 

<

номер>,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению управляющей компании общества с ограниченной ответственностью «Золотой ключ» к ФИО1 о возложении обязанности привести помещения в первоначальное состояние, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Управляющая компания общество с ограниченной ответственностью «Золотой ключ» (далее – УК ООО «Золотой ключ») обратилось в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1. 

В обоснование иска указало, что истец осуществляет функции по управлению многоквартирным жилым домом (далее – МКД) 

<

адрес>. Ответчик является собственником 

<

адрес> в указанном МКД. В адрес УК ООО «Золотой ключ» от жильцов данного МКД поступают жалобы о неисправности вентиляции и поступлении посторонних запахов в квартиры этого дома. По итогам проведённой проверки было выявлено, что неисправность системы вентиляции обусловлена тем, что ФИО1 самовольно на техническом этаже названного МКД возвела стены из пенобетонных блоков и кирпича с металлической дверью, тем самым нарушив воздухообмен. Кроме того, возведение данных стен повлекло уменьшение общего имущества многоквартирного дома, а также перекрытие доступа к общедомовой системе отопления. По имеющейся у истца информации ответчик также демонтировала часть перекрытия (потолка) между принадлежащим ей жилым помещением и техническим этажом. При этом ФИО1 не согласовала перепланировку (реконструкцию) с органом местного самоуправления, собственниками МКД решения о реконструкции (переустройстве, перепланировке) дома на общем собрании также не принималось. 

С учётом изложенного истец просил возложить на ФИО1 обязанность в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести квартиру и технический этаж дома в прежнее состояние (до реконструкции, перепланировки и переустройства) путём их восстановления в первоначальном виде в соответствии с технической документацией, в том числе, произвести демонтаж самовольно возведённых на техническом этаже конструкций в виде металлической двери, стен из пенобетонных блоков и кирпича, а также произвести вывоз мусора, образовавшегося в связи с выполнением этих работ; взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей. 

Письменный отзыв на исковое заявление от ФИО1 не поступил.

Определением суда от 24 января 2024 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечена Администрация Благовещенского муниципального округа Амурской области.

Определением суда от 28 февраля 2024 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечён ФИО2

Определением суда от 26 августа 2024 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Росреестра по Амурской области.

В судебном заседании представитель истца УК ООО «Золотой ключ» – ФИО4 поддержал исковые требования по основаниям, указанным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что МКД состоит из 109 квартир, обратился один из собственников по поводу того что неисправна вентиляция, поступают посторонние запахи. Провели проверку, было выявлено, что над одной из квартир возведена ещё одна квартира из пеноблоков, вставлена дверь, что привело к уменьшению пространства в месте расположения вентиляционных каналов, ответчик нарушил воздухообмен. Вентиляция работает ненадлежащим образом, в обратную сторону. Часть коммуникаций была перекрыты путём монтажа стен, сотрудники управляющей компании не могут осмотреть домовые конструкции. Монтаж и строительство этих помещений были осуществлены без разрешения общего собрания, фактически является незаконным и самовольным, не согласовано с администрацией, управляющей компанией и жильцами. Возвести стены без перекрытия коммуникаций невозможно. Незаконность перепланировки в квартире выражается в наличии дыры в полу между кладовой и квартирой. Одобрения 100% жильцов ответчик не добилась. 

Ответчик ФИО1 и её представитель – ФИО5 в судебном заседании против удовлетворения иска возражали. Приводили доводы о том, что ответчик является собственником квартиры, расположенной на верхнем этаже, соответственно ей и её супругу принадлежит право долевой собственности на общее имущество. По согласованию с другими жильцами была возвещена кладовая, стены которой состоят из лёгких материалов. Ответчик не обладала информацией о том, что данные мероприятия производятся после решения собрания собственников, но в целом жильцы дома не возражали против возведения кладовой, после возбуждения настоящего дела вопрос о предоставлении ответчику части технического этажа под кладовую был вынесен на общее собрание, и большинство жильцов дали своё согласие на это. Краны находятся за пределами кладовой. Впоследствии было проведено общее собрание, из 107 квартир не приняли участие 9, положительно высказались более 70% проголосовавших. По мнению стороны ответчика, доводы управляющей компании о том, что у жильцов дома претензии к вентиляции, ничем не подтверждены, в протоколе общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме сведений об этом нет.

Представители администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области – ФИО6, ФИО7 в судебном заседании заявленные требования поддержали, дополнительно пояснили, что с заявлением о возведении технического помещения на техническом этаже и вводе его в эксплуатацию ответчик в администрацию не обращалась. 

Третье лицо ФИО2 в судебном заседании поддержал позицию ответчика и её представителя, против удовлетворения иска возражал.

Иные участвующие в деле лица надлежащим образом уведомлены о дате, времени и месте рассмотрения дела, в связи с чем суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, и сторонами не оспаривалось что жилое помещение по адресу: 

<

адрес> с кадастровым 

<

номер> принадлежит ФИО1 на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 19 февраля 2024 года 

<

номер>.

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН от 19 февраля 2024 года 

<

номер>, указанное жилое помещение располагается на 10 этаже многоквартирного дома, площадь составляет 73,2 кв.м.

В свою очередь, на основании п. 2.1. договора управления многоквартирным домом с собственниками помещения от ДД.ММ.ГГГГ 

<

номер>, УК ООО «Золотой ключ» оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества 

<

адрес>, а также предоставляет коммунальные услуги собственникам помещения, оказывает дополнительные услуги и выполняет работы, в том числе по текущему и капитальному ремонту общего имущества, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. 

Аналогичные положения содержатся и в п. 1.1. договора управления многоквартирным жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ 

<

номер>. Кроме того, из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, проводимого в форме очно-заочного голосования 

<

номер> от 10 сентября 2023 года следует, что УК ООО «Золотой ключ» была выбрана в качестве управляющей организации в ходе ответа на вопрос 

<

номер>.

Кроме того, судом установлено и сторонами не оспаривалось, что ФИО1 произвела строительные работы на техническом этаже дома 

<

номер>, а именно возвела стены из пенобетонных блоков и кирпича с металлической дверью, поставила дверь.

Впоследствии, в рамках рассмотрения обращений собственников жилых помещений в доме 

<

адрес>, УК ООО «Золотой ключ» была проведена проверка, по итогам которой в акте от 11 января 2023 года было отражено что на техническом этаже первого подъезда обнаружена самовольно построенная стена из пенобетона и кирпича с металлической дверью с внутренним замком над квартирой 

<

номер>, в результате возведения данных стен был нарушен воздухообмен, поскольку стены перекрывают доступ к вентиляционным каналам и у собственников квартир дома не работает собственная вентиляция. На основании данного акта 21 сентября 2023 года ФИО1 было вынесено предписание о приведении квартиры 

<

номер> и технического этажа МКД в прежнее состояние до 31 октября 2023 года, однако ответчиком это сделано не было.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 

Частью 2 данной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В свою очередь, из п. 1 ст. 25 ЖК РФ следует, что переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, кроме того перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Также, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии согласования органа местного самоуправления, выраженного в соответствующем решении, являются самовольными, что следует в п. 2 ст. 29 ЖК РФ. 

Статьёй 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, при этом в соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящемся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Также, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Кроме того, в п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170, установлено что перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Из ответов Администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области и отдела архитектуры и градостроительства администрации Благовещенского муниципального округа на судебные запросы от 19 февраля 2024 года следует, что ФИО1 с заявлением о согласовании устройства стен из бетонных блоков и кирпича на техническом этаже дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> не обращался.

В судебном заседании сторона ответчика приводила доводы о том, что возведённое ответчиком помещение не нарушает каких-либо прав и законных интересов третьих лиц и не представляет угрозы для безопасности граждан. 

В целях проверки указанных доводов, а также в целях организации осмотра данного помещения, судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. 

Как следует из заключения эксперта, подготовленного ООО «Строй-Индустрия» (эксперты ФИО8, ФИО9), обследовав техническое состояние построенного технического помещения на техническом этаже жилого дома и, произведя инструментальные замеры, согласно ГОСТ 26433.0-95 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве», находящегося по адресу: 

<

адрес>, эксперты пришли к выводу, что построенное техническое помещение соответствуют строительным нормам, своду правил, не затрагивает конструктивные характеристики пожарной безопасности. Шахты вентиляционных каналов находятся в стороне от стены постройки на расстоянии 1,54 метров и не влияет на движение воздуха в вентиляционных каналах жилых помещений квартир. 

Данное заключение суд расценивает как допустимое письменное доказательство, поскольку оно выполнено уполномоченным лицом, которое обладает специальными познаниями в области землеустройства, представило документы, подтверждающие наличие у него профессионального образования, содержит необходимые для разрешения заявленных требований сведения, основано на материалах дела. 

Вместе с тем, в силу ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ. 

Как разъясняется в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

Оценив заключение судебной строительно-технической экспертизы по правилам ч. 3 ст. 86 ГПК РФ с учётом положений ст. 67 ГПК РФ, суд не соглашается с его выводами по следующим основаниям.

Вывод экспертов об отсутствии влияния на движение воздуха в вентиляционных каналах жилых помещений квартир опровергается самим фактом обращения жильцов 

<

адрес> с жалобами на ненадлежащую работу вентиляции, что в частности отражено в акте от 11 января 2023 года. Кроме того, факт перекрытия вентиляционных путей подтверждается осмотренными в судебном заседании фотографиями.

Не имеется у суда оснований и согласиться с выводами эксперта о том, что самовольная реконструкция не нарушает прав и законных интересов иных лиц. 

Так, в заключении экспертом высказано предложение перенести трубы отопления (водопровода) за пределы технического помещения.

Вместе с тем, указанные выводы сами по себе свидетельствуют о том, что самовольная реконструкция, произведённая ФИО1, фактически создаёт препятствия в доступе к сетям водоснабжения и теплоснабжения, которые отнесены к общедомовому имуществу. 

Каких-либо оснований для возложения на собственников помещений МКД последствий противоправного поведения ФИО1 в виде переноса труб отопления и теплоснабжения у суда не имеется. 

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. При этом, согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствии же с ч. 4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Кроме того, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Стороной ответчика представлены индивидуальные протоколы общего собрания собственников помещений в МКД, расположенном по адресу: 

<

адрес>, 

<

номер>, проводимого в форме очно-заочного голосования от 5 марта 2024 года, на повестку дня которого поставлен вопрос о предоставлении во временное владение и пользование (аренду) на возмездной основе (годовая арендная плата 10 000 рублей) часть технического этажа площадью 32 кв.м. для размещения кладовой собственника 

<

адрес> – ФИО1 Из протокола следует, что в общем собрании приняли участие собственники, владеющие 3 355,66 кв.м. жилых и нежилых помещений в доме, что составляет 72,56% голосов.

Вместе с тем, в силу пп. 6 п. 7 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ (далее – ГрК РФ) реконструкция объекта капитального строительства возможна при наличии согласия всех правообладателей данного объекта.

Порядок принятия решений об использовании объектов общего имущества в многоквартирном доме определен гл. 6 ЖК РФ.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Подпунктом «а» п. 2 разд. I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Частью 4 ст. 36 ЖК РФ закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений приведённых правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием по вопросам, связанным с уменьшением размера общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что реконструкция технического этажа была произведена ответчиком незаконно, и подлежит демонтажу, поскольку в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела обстоятельства, послужившие основанием для обращения истца в суд, устранены стороной ответчика не были.

При этом, суд отказывает в удовлетворении исковых требований в части приведения в прежнее состояние квартиры, поскольку исследованными в судебном заседании фотографиями подтверждается, что каких-либо конструктивных изменений в принадлежащем ответчику жилом помещении, вопреки доводам истца, не было произведено. Доводы истца о таких изменениях носят предположительный характер, что было подтверждено самим представителем истца в судебном заседании. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление управляющей компании общества с ограниченной ответственностью «Золотой ключ» к ФИО1 о возложении обязанности привести помещения в первоначальное состояние, взыскании судебных расходов – удовлетворить частично.

Возложить на ФИО1 обязанность в течение 90 календарных дней с момента вступления решения суда в силу привести технический этаж подъезда 1 

<

адрес> в прежнее состояние (до реконструкции, перепланировки и переустройства) путём его восстановления в первоначальный вид в соответствии с технической документацией, в том числе произвести демонтаж самовольно возведённых на техническом этаже конструкций в виде металлической двери, стен из пенобетонных блоков и кирпича, а также произвести вывоз мусора, образовавшегося в результате выполнения указанных работ.

Взыскать с ФИО1 в пользу управляющей компании общества с ограниченной ответственностью «Золотой ключ» в счёт возмещения расходов по уплате государственной пошлины 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части заявленных требований – отказать. 

Реквизиты истца: управляющая компания общество с ограниченной ответственностью «Золотой ключ», ИНН: 

<

номер>, ОГРН: 

<

номер>, КПП: 

<

номер>. 

Реквизиты ответчика: ФИО1, родилась ДД.ММ.ГГГГ в 

<

адрес>, паспорт: 

<

номер>, выдан ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес>, код подразделения 

<

номер>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Амурского областного суда через Благовещенский районный суд Амурской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Д.В. Воропаев 

Решение принято в окончательной форме 30 октября 2024 года.