Дело № 3а-302/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пермь 19 декабря 2017 г.

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бузмакова С.С.

при секретаре Добрыдневой Т.С.

с участием представителя административных ответчиков ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению департамента земельных отношений администрации г. Перми об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю № 690 от 8 августа 2017 г.,

у с т а н о в и л:

департамент земельных отношений администрации г. Перми (далее также – Департамент, административный истец) обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее также – Комиссия, административный ответчик) от 8 августа 2017 г. № 690 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Беляева, 49 «а», равной рыночной стоимости в размере 3364268,00 рублей по состоянию на 30 августа 2013 г. и исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости. В обоснование заявленных требований указал, что отчёт об оценке от 6 июня 2017 г. № **, на основании которого было принято оспариваемое решение Комиссии, не соответствует по форме и содержанию требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) и федеральным стандартам оценки.

В судебном заседании представитель Департамента ФИО2, действующая на основании доверенности, участие не принимала, просила о рассмотрении административного дела без её участия, на удовлетворении административного иска настаивала.

Представитель Комиссии и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее также – административный ответчик) ФИО1, действующая на основании протокола комиссии и доверенности, возражала против удовлетворения административного иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве от 5 декабря 2017 г.

Представитель закрытого акционерного общества «ИКС 5 Недвижимость» (далее также – заинтересованное лицо) ФИО3, действующая на основании доверенности, участие в рассмотрении административного дела не принимала, возражала против удовлетворения административного искового заявления по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Заслушав объяснения представителя административных ответчиков, исследовав имеющиеся в административном деле доказательства, а также дело № 11/31 (том 690), суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьёй 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС Российской Федерации) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделённых отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделённые государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделённых государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьёй), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной прилагаются выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; отчёт, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: здание административное, общей площадью 714 кв. м, расположенного по адресу: **** «а».

Кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена на основании акта № б/н от 31 декабря 2015 г. в размере 5917075,08 рублей по состоянию на 30 августа 2013 г.

Не согласившись с данной оценкой, ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» в лице представителя ФИО4, действующего на основании доверенности от 28 декабря 2016 г. № **, обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, созданную на основании приказа Росреестра от 21 ноября 2011 г. № П/455/11, и представило отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка № ** от 6 июня 2017 г.

Решением Комиссии от 8 августа 2017 г. № 690 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена в размере рыночной стоимости, равной 3364268,00 рублей, установленной в отчёте об оценке № ** от 6 июня 2017 г. Рыночная стоимость земельного участка в соответствии с названным отчётом определена по состоянию на 30 августа 2013 г., что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

На заседании Комиссии 8 августа 2017 г. в результате рассмотрения заявления установлено, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости земельного участка составляет 43 %; оформление и содержание отчёта об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Руководствуясь приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 г. № 263, которым утверждён Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания Комиссии и её работы, суд приходит к выводу о правомерности принятого Комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере 3364268,00 рублей на основании предоставленного отчёта об оценке (оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена).

Приведенные Департаментом доводы о несоответствии отчёта об оценке № ** от 6 июня 2017 г. по определению рыночной стоимости спорного земельного участка положениям законодательства об оценочной деятельности, стандартам оценки, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Общие требования к содержанию отчёта об оценке объекта оценки определены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

Требования к отчёту об оценке также установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утверждённым приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299.

Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности, определены Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённым приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297.

Требования к проведению оценки недвижимости установлены Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённым приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611.

По мнению административного истца, отчёт об оценке № ** от 6 июня 2017 г. (далее также – Отчёт, Отчёт об оценке) не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и пунктов 5, 8, 11 ФСО № 3, пункта 22 ФСО № 7.

Доводы Департамента о противоречии Отчёта об оценке требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и пункта 6 ФСО № 3 со ссылкой на отсутствие нумерации на странице 1 Отчёта, составленного в форме электронного документа, суд считает ошибочными, поскольку указанное обстоятельство не влияет на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Ссылка административного истца в обоснование административного иска на отсутствие в Отчётах об оценке в нарушение требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности и подпункта «г» пункта 8 ФСО № 3 указания на независимость оценщика и оценочной компании является несостоятельной, так как в разделе 11 Отчёта (страница 43 Отчёта об оценке) имеются сведения о независимости оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Согласно подпункту «и» пункта 8 ФСО № 3 в Отчёте должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчёты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчёта об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Вопреки доводам Департамента, все объекты-аналоги, также как и объект оценки, в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО № 7 рассматривались как условно свободные. Сведений о том, что оцениваемый земельный участок и объекты-аналоги № 3 и 4 имеют различные физические характеристики, в материалы дела не представлено. При этом указанных факторов может быть неограниченное количество, однако руководствуясь принципом достаточности, оценщик привёл факторы, существенно влияющие на ценообразование.

Доказательства, подтверждающие доводы административного истца о том, что объекты сравнения № 3 и 4 по своим характеристикам существенно хуже объекта оценки, в связи с чем требуется внесение корректировок на соответствующие ограничения, Департаментом не представлены.

Утверждения административного истца о том, что Отчёт об оценке не соответствует требованиям подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7, поскольку, по его мнению, оценщиком не выявлены имеющиеся отличия объекта оценки и объектов-аналогов по виду разрешённого использования и не проведена соответствующая корректировка, являются несостоятельными. 

Перечень территориальных зон и подзон согласно градостроительному зонированию территории г. Перми содержится в Правилах землепользования и застройки города Перми, утверждённых решением Пермской городской Думы от 26 июня 2007 г. № 143. Объект оценки и объекты-аналоги относятся к категории земель – земли населённых пунктов. Все земельные участки расположены в территориальных зонах Ц-2, Ц-4, Ц-6, в которых допускается размещение объектов коммерческого и жилого назначения. Виды разрешённого использования (основные и вспомогательные) земельных участков, расположенных в перечисленных территориальных зонах, пересекаются, в связи с чем оценщиком корректировка по данной категории не производилась.

Ссылку административного истца в обоснование заявленных требований на то, что в нарушение требований пунктов 5 и 11 ФСО № 3 к Отчётам не приложены копии материалов исследования ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», которое не опубликовано в общедоступном печатном издании, суд признаёт несостоятельной, так как копии указанных материалов приведены оценщиком в основном тексте Отчёта об оценке.

Принимая во внимание изложенное выше, суд приходит к выводу, что содержание Отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Оспариваемое решение Комиссии от 8 августа 2017 г. № 690, будучи направленным на обеспечение исполнения заинтересованным лицом, как налогоплательщиком обязанности платить законно установленные налоги и сборы, как того требует статья 57 Конституции Российской Федерации, не может рассматриваться как нарушающее права, свободы и законные интересы главного администратора доходов бюджета города Перми (получателя бюджетных средств города Перми) – департамента земельных отношений.

Каких-либо фактов, которые не были проверены и не учтены Комиссией при рассмотрении заявления ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, но имели бы правовое значение для принятия оспариваемого решения, влияли на его законность, либо опровергали выводы Комиссии, административным истцом не приведено.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии от 8 августа 2017 г. № 690 соответствует Закону об оценочной деятельности и иным нормативным правовым актам, принято административным ответчиком в пределах своей компетенции в соответствии с требованиями пункта 20 Порядка, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263, это решение прав, свобод и законных интересов административного истца не нарушает, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения административного иска.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении административного искового заявления департамента земельных отношений администрации г. Перми о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю от 8 августа 2017 г. № 690, исключении установленной данным решением кадастровой стоимости объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости, отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме – 25 декабря 2017 г.

Решение не вступило в законную силу.

Судья /подпись/