дело № 2-6336/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

24 июля 2018 года г. Набережные Челны РТ 

Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Фазилова Ф.К., 

при секретаре Хабибрахмановой Э.Р., 

с участием представителя истца ФИО1, 

представителей ответчика ФИО2, ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к товариществу собственников жилья «Домового комитета 53/26» об устранении препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 обратился в суд с иском к ТСЖ «Домового комитета 53/26» об обязании предоставить доступ и не препятствовать в пользовании общим имуществом многоквартирного дома, в том числе подвалом и ВРУ-0,4 КВ (электрощитовой) многоквартирного дома, расположенного по адресу: РТ, ...Б, обязании не чинить препятствий в пользовании электроснабжением и теплоснабжением путем не выключать и не перекрывать подачу электричества и отопления в помещения, принадлежащие истцу на праве собственности, указывая, что истец по результатам аукциона по договору купли-продажи ... от ... приобрел у ООО «...» нежилые помещения общей площадью ... кв.м., находящиеся на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: РТ, ...Б. Переход права собственности был зарегистрирован .... Между истцом и АО «... заключен договор на теплоснабжение вышеуказанного помещения ...Т от .... Однако до сегодняшнего дня отопление в данных помещениях отсутствует. Система отопления данных помещений смонтирована таким образом, что после запуска отопления в жилом доме, для подачи отопления в помещения необходимо открыть задвижки в подвале жилого дома, иначе теплоноситель не поступает в радиаторы отопления. Председатель ТСЖ «Домового комитета 53/26» не допускает истца в подвал и отказывается открыть задвижки и подать теплоноситель в помещения. По результатам осмотра АО «...» в обращении от ... к председателю ТСЖ «Домового комитета 53/26» предложил незамедлительно обеспечить передачу тепловой энергии в нежилое помещение. Однако данное требование до настоящего времени не выполнено. В связи с этим истец вынужден отапливать помещения электрообогревателями, что ведет к дополнительным затратам. Дополнительно к отключению отопления ответчик неоднократно отключал электричество. В результате противоправных действий ответчика арендаторы отказываются арендовать помещения, а арендатор, арендовавший часть помещений истца отапливал помещения электрообогревателями, а после был вынужден расторгнуть договор аренды и освободить помещения. Договор ...Э от ... на электроснабжение нежилых помещений заключен с ОАО ...», однако узел учета и размыкающий автомат находятся в ВРУ-0,4 КВ жилого дома, который закрыт на замок, а доступ имеет только представитель ТСЖ «Домового комитета 53/26». ТСЖ «Домового комитета 53/26» препятствует всем собственникам многоквартирного дома пользоваться общим имуществом, отключает подачу теплоэнергии и электроэнергии в помещения, препятствует истцу в доступе в ВРУ-0,4 КВ, что является незаконным и необоснованным. 

Представитель истца в судебном заседании исковые требования уточнил, просил обязать ответчика не препятствовать истцу в пользовании общим имуществом многоквартирного дома, в том числе подвалом и ВРУ-0,4 КВ (электрощитовой) многоквартирного дома, расположенного по адресу: РТ, ...Б, обязать ответчика по заявке истца в течение 3 рабочих дней со дня получения такой заявки, предоставлять доступ истцу и представителям в общие помещения жилого дома, в том числе в подвал и ВРУ-0,4 КВ для проверки инженерных сетей и проведения необходимых работ для обеспечения помещений электроэнергией, теплоснабжением, водоснабжением и водоотведением, обязать не чинить препятствий в пользовании электроснабжением и теплоснабжением путем не выключать и не перекрывать подачу электричества и отопления в помещения истца, признать требования об оплате содержания общего имущества с момента подписания договора купли-продажи помещений, а также требования об оплате содержания общего имущества, исходя из площади помещений в ... кв.м., в то время как площадь помещений составляет ... кв.м., незаконными. Ответчик неправомерно требует, чтобы истец оплачивал содержание общего имущества с момента заключения договора купли-продажи с ..., в то время как право зарегистрировано .... Более того, истец самовольно увеличил площадь помещений до ... кв.м.

Представители ответчика ТСЖ «Домового комитета 53/26» в судебном заседании иск не признали, указав, что истец произвел незаконную перепланировку помещений, поставил новые батареи, которые и повлекли сбои системы отопления. ФИО4, не имея соответствующих разрешений и согласований, из своего помещения протянул кабель электроснабжения в другое нежилое помещение, расположенное на втором этаже. Из-за перегрузки периодически происходит автоматическое выключение электроэнергии во всем доме. 

Представитель третьего лица АО «...» в судебном заседании с иском не согласился, указав, что статьями Жилищного кодекса определен перечень общедомового имущества и порядок содержания данного имущества. Истец просит право допуска к управлению общедомовым имуществом, которое относится к исключительному ведению ТСЖ. Доступ обеспечен только для работников ТСЖ, жители не имеют право требовать доступ к общедомовому имуществу.

Представители третьих лиц ОАО «...» в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие. 

Выслушав в судебном заседании представителей сторон, третьего лица, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно пункту 3 п.п. 2.2. статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

В соответствии с п.п. 2, 3, 4 пункта 11 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, предусмотренном статьей 157.2 настоящего Кодекса, управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, обязаны: осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в многоквартирном доме; принимать от собственников помещений в многоквартирном доме и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации; обеспечивать ресурсоснабжающим организациям доступ к общему имуществу в многоквартирном доме для осуществления приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме либо по соглашению с ресурсоснабжающими организациями осуществлять приостановку или ограничение предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме. 

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Материалами дела установлено, что истцу на праве собственности принадлежит на основании договора купли-продажи от ... нежилое помещение ... кв.м., расположенное по адресу: РТ, ...Б, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д.64-65).

В соответствии с пунктом 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений многоквартирного ... выбрали способ управления многоквартирным домом в виде управление товариществом собственников жилья.

... между АО «... и ФИО5 заключен договор энергоснабжения ...Э, согласно которому АО «... обязалось предоставить ФИО4 продажу электрической энергии (л.д.21-34).

... между АО «Татэнерго» и ФИО4 заключен договор теплоснабжения ...Т (л.д.35-44).

В соответствии с правилами статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано: обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества; осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса; выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору; обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Порядок эксплуатации и содержания общего имущества в многоквартирном доме осуществляется в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от ... N 170.

Согласно указанным Правилам, все технические помещения, в которых имеется сантехническое, инженерное, электрическое оборудование, а также входы в подвал, на чердак, на крышу должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в диспетчерской службе, доступ в указанные помещения ограничен, и разрешается работникам эксплуатационных организаций.

В силу положений пункта 1 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, ТСЖ обязано обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что представитель ответчика ТСЖ «Домового комитета 53/26» не допускает истца в подвал и отказывается открыть задвижки и подать теплоноситель в помещения истца. Истец неоднократно подавал жалобы на действия ТСЖ «Домового комитета 53/26» об отказе обеспечить передачу тепловой энергии в нежилое помещение. 

Разрешая требования истца об обязании не препятствовать в пользовании общим имуществом многоквартирного дома, в том числе подвалом и ВРУ-0,4 КВ (электрощитовой), обязании не чинить препятствий в пользовании электроснабжением и теплоснабжением, путем обязания ответчика не выключать и не перекрывать подачу электричества и отопления в помещения истца, суд приходит к следующему. 

Как усматривается из ответа Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны собственнику нежилого помещения, находящегося на первом этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: РТ, ...Б, ФИО4 направлено письмо с просьбой привести самовольно переустроенное помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленный законом. 

Согласно Правилам, все технические помещения, в которых имеется сантехническое, инженерное, электрическое оборудование, а также входы в подвал, на чердак, на крышу должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в диспетчерской службе, доступ в указанные помещения ограничен, и разрешается работникам эксплуатационных организаций.

Судом были тщательно проверены доводы истца о возложении обязанности на ТСЖ «Домовой комитет 53/26» не препятствовать истцу в пользовании общим имуществом многоквартирного дома, возложении обязанности предоставлять доступ и не чинить препятствий в пользовании электроснабжением и теплоснабжением. В ходе судебного заседания данные доводы судом были тщательно проверены и объективного подтверждения не нашли. 

Согласно пояснениям представителей ответчиков они не препятствовали истцу в пользовании общим имуществом. Так же не препятствовали представителям аварийных служб в исполнении ими своих обязанностей. 

Отключения электроснабжения истца произошло в автоматическом режиме ввиду сработки автоматики, по причине превышения предельной нагрузки на электросеть, после обустройства в помещении истца ветеринарной клиники и установки там устаревших рентгеновских аппаратов и другого диагностического оборудования. По данной причине весь дом дважды оставался без света. Отопление истцу ТСЖ «Домовой комитет 53/26» так же не отключало, поскольку система отопления в доме является единой. Истцом в ходе ремонта была самовольно изменена схема отопления и применены решения по отоплению не предусмотренные проектом. В соответствии с требованиями законодательства доступ к общему имуществу дома предоставлен только ТСЖ «Домовой комитет 53/26». 

По мнению суда, доводы ответчиков стороной истца в данной части не опровергнуты, достоверные доказательства в подтверждение своих доводов об умышленном воспрепятствовании ответчиками в пользовании истцом общим имуществом многоквартирного дома и в причинении препятствий в пользовании электроснабжением и теплоснабжением суду не представлены. 

При указанных обстоятельствах исковые требования истца подлежат оставлению без удовлетворения. 

Истец просит обязать ответчика в течение 3 рабочих дней, со дня получения такой заявки предоставлять доступ в общие помещения жилого дома, в том числе в подвал и ВРУ-0,4 КВ (электрощитовую) для проверки инженерных сетей и проведения необходимых работ для обеспечения помещений электроэнергией, теплоснабжением, водоснабжением и водоотведением.

Истец, будучи собственником помещения в многоквартирном доме, имеет право осматривать коммуникации и инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания его помещения, но в предусмотренном в ТСЖ порядке, то есть при наличии заявки со стороны истца, поданной в ТСЖ, в том же порядке должны рассматриваться заявки истца на проведение работ при возникновении аварийной ситуации.

В соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 3 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Сумма по оплате коммунальных услуг, начисленная на лицевой счет ... в размере ... копеек, соответствует периоду с ... по ....

В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании договора купли-продажи от ... истец является собственников нежилого помещения, право собственности зарегистрировано ..., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации у ответчика сохранилась обязанность оплатить задолженность по коммунальным услугам, имеющуюся до момента регистрации права собственности на нежилое помещение, то есть с ... по ....

Отсутствие между сторонами договорных отношений не является основанием для освобождения собственника от установленной законом обязанности нести расходы на содержание общего имущества и не должно служить препятствием для реализации ТСЖ права на получение соответствующих платежей.

Судом были проверены доводы истца о необоснованности начислений на оплату содержания общего имущества пятиэтажного дома исходя из площади помещений ... кв.м. Согласно пояснений представителей ответчика и ответа на письменное обращение истца от ... (л.д.53-54) на неоднократные предложения ответчика об оформлении в собственность площади входной группы в помещение, которое принадлежит истцу, тот уклоняется и имеющуюся входную группу в собственность не оформляет. Данное обстоятельство стороной истца не опровергнуто. При этом установлено, что данной входной группой пользуется истец, вход осуществляется в его помещение, поэтому ТСЖ «Домовой комитет 53/26» производит все расчеты и начисления исходя из площади помещения принадлежащего истцу и площади входной группы, общая площадь которых и составляет ....м. 

По мнению суда, уклоняясь от оформления в собственность входной группы истец иным образом ухудшает положение других собственников ТСЖ «Домовой комитет 53/26», которые входную группу истца по прямому назначению не используют, но в то же время бремя по ее содержанию несут в полном объеме.

Другие доводы стороны истца суд не может положить в основу решения, так как, они либо голословны, не подтверждены документально и опровергаются доводами противной стороны, либо противоречат установленным судом обстоятельствам, либо заявлены в силу произвольного толкования норм, регулирующих спорные правоотношения, либо не имеют значения для дела.

При вышеизложенных обстоятельствах, иск удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований ФИО4 к товариществу собственников жилья «Домового комитета 53/26» об устранении препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение 1 (одного) месяца со дня принятия в окончательной форме через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан.

Судья подпись Фазилов Ф.К.