Судья Инякина В.Р.

Дело № 2-160/2025

УИД 74RS0038-01-2024-001868-71

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

Дело № 11-13443/2025

16 декабря 2025 года

г. Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Шалиевой И.П.,

судей Чиньковой Н.В., Винниковой Н.В.,

при секретаре Вырышеве М.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района Челябинской области на решение Сосновского районного суда Челябинской области от 29 августа 2025 года по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района Челябинской области к ФИО1 о расторжении договора аренды, возложении обязанности привести земельный участок в первоначальное состояние и передать участок арендатору.

Заслушав доклад судьи Шалиевой И.П. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, объяснения ответчика ФИО1, его представителя по доверенности ФИО2, возражавших относительно доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района Челябинской области (далее по тексту – КУИЗО Сосновского муниципального района Челябинской области) обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1, в котором просил расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью участка 1145 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для расширения «Загородного комплекса «Соколиная гора»; обязать ответчика в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу привести земельный участок в первоначальное состояние и передать участок арендатору.

В обоснование требований указал, что между КУИЗО Сосновского муниципального района Челябинской области и ООО «Соколиная гора» был заключен договор аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом договора был земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> площадью участка 1145 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для расширения «Загородного комплекса «Соколиная гора». В дальнейшем право аренды было уступлено от ООО «Соколиная гора» к ООО «АРК ГРУПП», а от ООО «АРК ГРУПП» ФИО1, который до настоящего времени является арендатором спорного земельного участка. Согласно условиям договора аренды, а также виду разрешенного использования земельного участка, на данном земельном участке запрещено строительство. Однако ответчик произвел строительство на данном земельном участке, в связи с чем, допустил существенное нарушение условий договора и норм гражданского законодательства, выразившиеся в осуществлении самовольного строительства и использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, при отсутствии разрешающих документов на строительство и запретом строительных работ на земельном участке. Также в период пользования земельным участком был незаконно изменен вид разрешенного использования земельного участка с «для расширения загородного комплекса Соколиная гора» на «индивидуальное жилищное строительство». В связи с тем, что арендатор неоднократно нарушал условия договора Комитетом в адрес ФИО1 было направлено уведомление о расторжении договора аренды, ответ на которое Комитетом не получен, соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи земельного участка ФИО1 не подписаны, в связи с чем, Комитет обратился в суд с данными исковыми требованиями.

Представитель истца КУИЗО Сосновского муниципального района Челябинской области в судебное заседание после перерыва не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен. Ранее в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении и в письменных пояснениях.

Ответчик ФИО1 в суди первой инстанции не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен.

Представитель ответчика ФИО2 в судебное заседание после перерыва не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, до перерыва в судебном заседании пояснила, что исковые требования не подлежат удовлетворению, в связи с тем, что в настоящее время вид разрешенного использования спорного земельного участка, зарегистрированный в ЕГРН, «индивидуальное жилищное строительство», что соответствует фактическому использованию земельного участка. На спорном земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который зарегистрировано за ФИО1

Представитель ответчика ФИО3 в судебное заседание после перерыва не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. В судебном заседании до перерыва суду пояснила, что исковые требования не подлежат удовлетворению, в связи с тем, что на земельном участке, переданном в аренду, находится объект недвижимости, статья 622 ГК РФ не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Представитель третьего лица ООО «Соколиная гора» в судебное заседание после перерыва не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены. Ранее в судебном заседании представитель ООО «Соколиная гора» ФИО4 полагала, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Представитель третьего лица ООО «АРК ГРУПП» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Решением Сосновского районного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района Челябинской области к ФИО1 о расторжении договора аренды, возложении обязанности привести земельный участок в первоначальное состояние и передать участок арендатору отказано

В апелляционной жалобе Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района Челябинской области просит отменить решение Сосновского районного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Указывает, что ответчик ФИО1 допустил нарушение не только условий договора аренды, норм земельного и градостроительного законодательства, права муниципального образования, но и неопределённого круга лиц, в связи с чем, по мнению истца, сохранение арендных отношений невозможно. Указывает, что в отношении спорного земельного участка установлены ограничения в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2009 года №160 – охранная зона 

<

адрес>. Указывает, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области по делу № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается повреждение ФИО1 линии электроснабжения в ходе проведения строительных работ на спорном земельном участке.

Также полагает, что судом первой инстанции не учтены установленные апелляционным определением от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, которым отменено решение Сосновского районного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ и принято решение об отказе в удовлетворении требований ФИО1, при этом судом первой инстанции производство по настоящему делу было приостановлено до рассмотрения вышеуказанного гражданского дела. Указывает, что в период приостановления производства по делу ответчиком был возведен на земельном участке жилой дом, осуществлен кадастровый учет и регистрация права собственности, а также изменен вид разрешенного использования. При этом государственный кадастровый учет и смена разрешенного использования земельного участка осуществлены ответчиком на основании решения Сосновского районного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ, которое отменено судом апелляционной инстанции ДД.ММ.ГГГГ. Также указывает, что правомерность исходного вида разрешенного использования и незаконность его изменения ответчиком подтверждается решением Советского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №. Считает, что самовольное изменение вида разрешенного использования является существенным нарушением условий договора аренды. Полагает, что суд первой инстанции не предоставил истцу время для совершения процессуальных действий – уточнения исковых требований, в связи с появлением новых обстоятельства, отсутствовавших на момент подачи иска и приостановления производства по делу; полагает, что суд ограничился формальным указанием на возведение ответчиком объекта и регистрации права собственности на него, лишил права истца на судебную защиту.

Полагает несостоятельными доводы ФИО1 о расположении спорного участка в зоне Б2, поскольку само по себе нахождение участка в такой зоне не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может изменить его по своему усмотрению. Также указывает, что спорный земельный участок в установленном порядке для осуществления индивидуального жилищного строительства не предоставлялся; был предоставлен предыдущему арендатору без проведения торгов с целью использовании по назначению «для расширения Загородного комплекса «Соколиная гора».

Остальные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. Информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения ответчика и его представителя, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении требований о расторжения договора аренды, ввиду неправильного применения норм материального права и несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1145 кв.м по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов образован ДД.ММ.ГГГГ в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № на основании проекта планировки и проекта межевания территории 

<

адрес>, утвержденного постановлением администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 03 марта 2023 № 387.

ДД.ММ.ГГГГ между КУИЗО Сосновского района Челябинской области в лице председателя ФИО6 и ООО «Соколиная гора» заключен договор № аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером №, площадью 1145 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, для расширения «Загородного комплекса «Соколиная гора», без права возведения жилого дома, без права передачи в субаренду (л.д. 23-25 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Соколиная гора и ООО «АРК ГРУПП» было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № от ДД.ММ.ГГГГ и по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО «Соколиная гора» уступает, а ООО «АРК ГРУПП» принимает все права и обязанности ООО «Соколиная гора» по договору аренды земельного участка площадью 1145 кв.м. из категории земель «земли населенных пунктов» с №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для расширения «Загородного комплекса «Соколиная гора» и по договору аренды земельного участка площадью 126 кв.м. из категории земель «земли населенных пунктов» с №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для расширения «Загородного комплекса «Соколиная гора» (л.д. 27-28 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АРК ГРУПП» и ФИО1 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № от ДД.ММ.ГГГГ и по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО «АРК ГРУПП» уступает, а ФИО1 принимает все права и обязанности ООО «АРК ГРУПП» по договору аренды земельного участка площадью 1145 кв.м. из категории земель «земли населенных пунктов» с №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, примерно в 300 м по направлению на восток от д. Новое поле, для расширения «Загородного комплекса «Соколиная гора» (для индивидуального жилищного строительства по данным ЕГРН) и по договору аренды земельного участка площадью 126 кв.м. из категории земель «земли населенных пунктов» с №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для расширения «Загородного комплекса «Соколиная гора» (для объекта гаражного назначения по данным ЕГРН) (л.д. 29-30 т.1).

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, вид разрешенного использования земельного участка с № – для расширения «Загородного комплекса «Соколиная гора» (л.д. 31-33 т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в администрацию Сосновского муниципального района Челябинской области с уведомлением о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства и садового дома на земельном участке с кадастровым номером №, в ответ на которое ДД.ММ.ГГГГ администрация Сосновского района Челябинской области направило уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке, поскольку на указанном участке установлен вид разрешенного использования для расширения загородного комплекса «Соколиная гора», строительство индивидуального жилого дома с данным видом разрешенного использования не предусмотрено.

Постановлением администрации Долгодеревенского сельского поселения Сосновского муниципального района 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № земельному участку площадью 1145 кв.м с кадастровым номером № присвоен адрес: 

<

адрес>, земельный участок, 17а.

Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района было проведено контрольное мероприятие без взаимодействия при осуществлении муниципального земельного контроля в отношении земельного участка с №, по результатам которого в адрес ФИО1 выдано предостережение о недопустимости нарушений обязательных требований от ДД.ММ.ГГГГ № и ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно «Проекту планировки и проекту межевания территории микрорайона 

<

адрес> утвержденному Постановлением Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области № от ДД.ММ.ГГГГ арендуемый земельный участок сформирован для строительства индивидуального жилого дома.

Из представленного в материалы дела градостроительного плана земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, выданного предыдущему арендатору земельного участка с кадастровым номером № ООО «АРК Групп» администрацией Сосновского муниципального района Челябинской области, следует, что земельный участок расположен в территориальной зоне Б2 – зоне смешанной и общественно-деловой застройки, на которую установлен градостроительный регламент в составе Правил землепользования и застройки Долгодеревенского сельского поселения, утвержденных решением собрания депутатов Сосновского муниципального района Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ №. Проект планировки территории утвержден постановлением Администрации Сосновского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ №. Основным видом разрешенного использования указанной территориальной зоны является индивидуальное жилищное строительство – размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей) (л.д.194-206 т.2)

По заявлению ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ администрацией Сосновского муниципального района 

<

адрес> выдан градостроительный план земельного участка, согласно которому, земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне Б2 – зоне смешанной и общественно-деловой застройки, на которую установлен градостроительный регламент в составе Правил землепользования и застройки Долгодеревенского сельского поселения, утвержденных решением собрания депутатов Сосновского муниципального района Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ №. Проект планировки территории утвержден постановлением Администрации Сосновского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ №. Основным видом разрешенного использования земельного участка является индивидуальное жилищное строительство – размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей).

На спорном земельном участке располагается объект капитального строительства - здание жилой дом площадью 292,2 кв.м с КН №, принадлежащее ответчику на праве собственности зарегистрированное в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 направлено Уведомление № о расторжении договора аренды (л.д.66,127 т.1).

Заявляя исковые требования о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с КН №, истец указывает на то, что ответчик использует земельный участок не в соответствии с его видом разрешенного использования и целевым назначением, осуществляет самовольное строительство, самовольно изменил вид разрешенного использования земельного участка.

Установив вышеуказанные обстоятельства, руководствуясь положениями ст.ст. 309,310, п.2 ст.450, п.5 ст. 453, п.1 ст.606, ст.ст. 608, 614, 615, п.1 ст.610, ст. ст.619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями в п.23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», ст.ст. 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что в настоящее время постановление администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 03 марта 2023 № 387 не отменено, является действующим, на основании указанного постановления истцу представлен градостроительный план земельного участка, что по сведениям ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка с КН № «индивидуальное жилищное строительство», суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды, в связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды суд не усмотрел.

Кроме того, суд первой инстанции указал, что спорный земельный участок с № обременен объектом недвижимости с № право собственности на который зарегистрировано за ответчиком, в связи с чем возврат земельного участка невозможен, такое требование может быть заявлено только одновременно с требованием о сносе строения.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об отсутствии оснований для расторжения договора аренды по следующим основаниям.

Суд апелляционной инстанции, исходя из заявленных требований, полагает, что юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию в рамках рассматриваемого дела, является именно факт нецелевого использования предоставленного ФИО1 в аренду земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданского кодекса) установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (абзац первый статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 7.3 договора закреплено, что в случаях, установленных п.5.4, а также при невыполнении Арендатором обязательств, установленных пунктами 4.1, 4.2 настоящего договора, договор по требованию арендодателя может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке, о чем арендатор уведомляется в рамках порядка, предусмотренного законодательством.

Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что арендатор обязан выполнять, в том числе, в полном объеме все условия договора; использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Пунктами 4.1 и 4.2 договора аренды предусмотрено, что участок предоставляется арендатору для расширения «загородного комплекса «Соколиная гора», в соответствии с разрешенными видами использования, на условиях его целевого использования в соответствии с принадлежностью земельного участка к категории, указанной в п.1.1 настоящего договора, с соблюдением требований, предусмотренных градостроительным законодательством и настоящим договором.

Самовольное строительство с нарушением земельного законодательства, законодательства о градостроительной деятельности, технических регламентов, законодательства об охране окружающей среды на арендуемом участке не допускается.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу пункта 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Материалами дела установлено, что пунктом 1.1. договора аренды предусмотрено целевое использование земельного участка для расширения «Загородного комплекса «Соколиная гора», без права возведения индивидуального жилого дома.

Вместе с тем, на земельном участке с №, переданном в аренду по договору от ДД.ММ.ГГГГ возведен и поставлен на кадастровый учет двухэтажный жилой дом площадью 292,2 кв.м, что подтверждается выписками из ЕГРН на здание и земельный участок, а также кадастровыми делами на данные объекты.

Судебная коллегия полагает, что наличие объекта капитального строительства – жилого дома, возведенного на земельном участке и поставленного на кадастровый учет, обладающего признаками самовольного строительства, что является существенным нарушением земельного законодательства, и что земельный участок фактически не используется ответчиком в предусмотренных договором целях, свидетельствует о нарушении условий договора аренды, что в соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ, п.2 ст.45 Земельного кодекса РФ является основанием для принудительного прекращения аренды земельного участка, для расторжения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, требования ст. 452 Гражданского кодекса РФ со стороны истца были соблюдены, ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ФИО1 было направлено уведомление о расторжении договора аренды, которое оставлено без удовлетворения (л.д.6, 127 т.1).

Вопреки выводам суда первой инстанции, осуществление ФИО1 на земельном участке с кадастровым номером №, в нарушение запрета, предусмотренного п. 1.1 договора аренды, строительства жилого дома, свидетельствует об использовании ответчиком спорного земельного участка не в соответствии с целевым назначением участка, что является существенным нарушением условий договора аренды.

Ответчику спорный земельный участок никогда не предоставлялся для целей строительства объекта недвижимости – жилого дома, а только лишь для расширения «Загородного комплекса «Соколиная гора».

Судебная коллегия полагает, что при таких обстоятельствах, требование о расторжении договора подлежит удовлетворено по основаниям существенного нарушения условий договора (использование земельного участка не по целевому назначению в связи с возведением на нем жилого дома).

Выводы суда о невозможности расторжения договора аренды земельного участка в силу того, что на нем расположен объект недвижимости, ошибочны, поскольку в действующем законодательстве отсутствует запрет на расторжение договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие арендатору на праве собственности. Суд апелляционной инстанции, расторгая договор аренды, не нарушает исключительных прав истца на право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации объекта недвижимости.

Выводы суда об отказе в иске со ссылкой на то, что на момент рассмотрения дела, сведения ЕГРН содержат сведения о том, что вид разрешенного использования земельного участка с № «индивидуальное жилищное строительство», внесение сведений о виде разрешенного использования земельного участка с № «индивидуальное жилищное строительство» ни кем не оспорено, а также на выданный ответчику градостроительный план, не основаны на нормах материального права.

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № вид разрешенного использования указан «для расширения загородного комплекса». В силу пункта 3 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка вид разрешенного использования сохраняется.

Судом не учтено, что градостроительный план, выданный администрацией Сосновского муниципального района ФИО1, не содержит пятно застройки, место допустимого размещения объектов недвижимости, вид разрешенного использования не соответствует цели использования участка (л.д.144-157 т.1).

По смыслу пункта 1 статьи 615 ГК РФ в отличие от собственника арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка.

В связи с наличием договорных отношений изменение цели использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) невозможно без внесения изменений в соответствующий договор. Арендатор не вправе изменять такой договор в одностороннем порядке и не может требовать от администрации, выступающей арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора. Уполномоченный представитель собственника земельного участка также не вправе изменять по выбору арендатора вид разрешенного использования участка, который был определен при предоставлении участка по публичной процедуре. Изменение вида разрешенного использования означает, по сути, предоставление во владение и пользование имущества с кардинально иными качествами и параметрами, чем были оговорены при заключении соглашения.

Нахождение публичного земельного участка, переданного в аренду, в определенной зоне само по себе не означает, что арендатор, получивший данный участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать без волеизъявления собственника.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка, предоставленного для расширения загородного комплекса «Соколиная гора», иным образом, нежели установлено в договоре, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет возникновение обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 ГК РФ.

Указанная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025.

Такие же выводы содержатся в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским дела Челябинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ФИО1 к Комитету по управлению имущества и земельным отношениям Сосновского муниципального района Челябинской области о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

Так отказывая в удовлетворении требований о внесении изменений в договор аренды путем исключения из договора аренды условия, предусматривающего запрет на возведение индивидуального жилого дома, судебная коллегия исходила из того, что из системного анализа положений подп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7, ст. 42 и 85 ЗК РФ, п. 9 ст. 1, ч. 1, 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что положения законодательства о градостроительной деятельности и земельного законодательства не предоставляют арендатору право на самостоятельный выбор вида разрешенного использования земельного участка из указанных в градостроительном регламенте, так как это право ограничивается объемом прав и обязанностей, предусмотренных договором аренды, и исключается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Действующее законодательство не содержит правовых норм, обязывающих арендодателя по договору аренды публичного земельного участка изменять вид его разрешенного использования по требованию арендатора в случае изменения документов территориального планирования и градостроительного зонирования. От изменения вида разрешенного использования следует отличать приведение вида разрешенного использования, указанного в правоустанавливающем документе, в соответствие классификатору видов разрешенного использования земельных участков (ч. 13 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

При отсутствии возможности использовать земельный участок по указанному в договоре аренды назначению или утрате интереса в его использовании арендатор вправе инициировать прекращение договора.

Приняв на себя права и обязанности по договору аренды, ФИО1, как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное п. 3 ст. 85 Земельного кодекса.

Кроме того, судебная коллегия отметила, что земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставлении земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Законом установлена процедура предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства и иных целей, указанных в статье 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации. Эта процедура направлена на соблюдение баланса прав и законных интересов собственника земельного участка и граждан, заинтересованных в приобретении соответствующих прав на земельный участок.

Предоставление земельного участка истцу было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для расширения загородного комплекса, для целей не связанных со строительством. При этом, предоставление находящегося в муниципальной собственности земельного участка в аренду для определенной в договоре цели осуществлено без проведения аукциона, изменение условий такого договора на аренду для жилищного строительства прямо противоречит статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия пришла к выводу, что удовлетворение исковых требований ФИО1 об исключении из договора аренды условия, предусматривающего запрет на возведение индивидуального жилого дома, по сути, приведет к обходу процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в том числе процедуры аукциона.

Обстоятельства, установленные указанным судебным актом, имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора в силу ст. 61 ГПК РФ.

Вместе с тем судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований об обязании ответчика в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу привести земельный участок в первоначальное состояние и передать участок арендатору, поскольку на спорном земельном участке расположен жилой дом с №, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком, требование о возврате земельного участка может быть заявлено только одновременно с требованием о сносе строения.

Доводы жалобы о том, что суд первой инстанции не предоставил истцу время для совершения процессуальных действий – уточнения исковых требований, в связи с появлением новых обстоятельства, отсутствовавших на момент подачи иска и приостановления производства по делу, подлежат отклонению, поскольку правильность выводов суда в указанной части не опровергают, при этом истец не лишен права обратиться в суд с самостоятельным иском о сносе объекта недвижимости и возврате земельного участка.

Поскольку решение суда основано на выводах, которые допустимыми доказательствами не подтверждены, кроме того к возникшим правоотношениям неправильно применены нормы материального права, то такое решение не может быть признано законным и обоснованным в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, оно подлежит отмене по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сосновского районного суда Челябинской области от 29 августа 2025 года отменить в части отказа в удовлетворении требований о расторжения договора аренды, в отменной части принять новое решение.

Расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью 1145 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для расширения «Загородного комплекса «Соколиная гора».

В остальной части это же решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района Челябинской области – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19.12.2025.