дело №

УИД №

Решение

Именем Российской Федерации

24 октября 2025 года 

<

адрес>

Пятигорский городской суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Афанасовой М.С.,

при секретаре судебного заседания ФИО2,

с участием: 

представителя истца ФИО1 – ФИО3,

представителя ответчика администрации 

<

адрес> – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении 

<

адрес> городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации 

<

адрес> о признании права на заключение договора аренды земельного участка и обязании заключить договор аренды земельного участка,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации города-курорта 

<

адрес> с требованиями о признании права на заключение договора аренды земельного участка. В обоснование иска указано, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером № (площадь 1266 кв.м) находящегося по адресу: 

<

адрес>, по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ. На земельном участке с кадастровым номером № расположены нежилое здание - проходная, этажностью: 1, Литер А, имеющее кадастровый №, общей площадью 5,2 кв.м., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, а также объект незавершенного строительства с кадастровым номером № общей площадью 653,6 кв.м., площадью застройки 404,3 кв.м. на бетонном фундаменте, готовностью 30%, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ и возведенные на основании разрешения на строительство Ru№ от ДД.ММ.ГГГГ Земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов. В выписках ЕГРН сдержатся сведения об ограничениях прав на земельный участок (границы зон сильного подтопления (при глубине залегания грунтовых вод менее 0,3 м) в отношении территорий прилегающий к зонам затопления 1% обеспеченности для реки 

<

адрес> в границах города-

<

адрес>), вместе с тем указаний на ограничение в обороте земельного участка нет. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 670 816,9 (два миллиона шестьсот семьдесят тысяч восемьсот шестнадцать) рублей 9 (девять) копеек. Истец обратился в администрацию города-курорта 

<

адрес> с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № на основании п. 17 ч. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации. Рассмотрев обращение истца, администрация города-курорта 

<

адрес> письмом № от ДД.ММ.ГГГГ отказала в перезаключении действующего договора аренды земельного участка на новый, сославшись на следующие основания: 1) площадь подлежащего предоставлению земельного участка не соразмерна площади, расположенного на нем объекта недвижимого имущества; 2) Истцом реализовано право на однократное предоставление испрашиваемого земельного участка путем заключения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Истец не согласен с доводами администрации 

<

адрес> ввиду того, участок в аренду для завершения строительства не предоставлялся, договоров или дополнительных соглашений к нему, предусматривающих увеличение срока аренды в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 не заключалось. Так, согласно п. 1.9. Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № участок предоставлен во исполнение решения 

<

адрес> городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии пп. 9. п. 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, согласно которому в аренду без проведения торгов предоставляется земельный участок, на котором расположены, здания и сооружения. Согласно указанного решения суда, ранее заключенный договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ также был заключен на основании пп. 9. п. 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, в связи с наличием на нем здания проходной 5,2 кв.м., построенного согласно ранее выданного разрешения на строительство. Таким образом, администрация 

<

адрес> при подписании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ пришла к выводу о том, что площадь земельного участка соразмерна площади имеющихся объектов недвижимости. Как указано в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам 

<

адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № администрация 

<

адрес> была обязана заключить договор аренды указанного земельного участка поскольку такая обязанность вытекает из положений пп. 9. п. 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. Срок в 3 года был заявлен в требованиях самим заявителем на основании п. 12. статьи 39.8 ЗК, поскольку по указанному основанию земельный участок предоставляется сроком до 49 лет. Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Согласно пп. 32. п. 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору, если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ. Согласно п.3 статьи 39.6 граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в том числе если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения. Согласно п.4 статьи 39.6. гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды земельного участка в указанных при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. Учитывая требования ЗК РФ, и указанные обстоятельства, истец считает, что у него имеются все основания для получения земельного участка в аренду без проведения торгов, заявление подано ДД.ММ.ГГГГ до истечения права аренды, исключительных прав у других лиц на получение участка в аренду у других лиц не имеется, ранее заключенный договор не был расторгнут и у истца имеются основания предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Заявляя о несоразмерности Администрация 

<

адрес> не учитывает, что в 2016 году, осуществляя процедуру предоставления земельного участка по пп. 9. п.2 39.6. ЗК РФ, в аренду под зданием проходной 5,2 кв.м. с указанием его площади, во исполнение положений ЗК РФ, реализуя возложенные на нее полномочия, администрация осуществляла проверку соответствия характеристик спорного земельного участка предъявляемым на тот момент требованиям действующего законодательства. Результатом указанных действий уполномоченного органа явилось заключение договора земельного участка с конкретной площадью и видом разрешенного использования предпринимателю, являющемуся собственником, расположенного на этом участке здания проходной. 

Истец ссылается на то, что администрация 

<

адрес> знала, что предоставила в аренду участок, на территории которого имеется ряд зон с особыми условиями использования территории, и весь участок не подлежит капитальной застройке. Объекты недвижимости истца занимают 409,3 кв.м по площади застройки, что составляет 69,7% от площади зоны допустимого размещения зданий и сооружений на земельном участке предусмотренной градостроительным планом от 2024 года. Зона допустимой площади размещения зданий и сооружений на земельном участке составляет 587 кв.м, что составляет всего 46% площади земельного участка. При этом истцу необходимо осуществить эксплуатацию своих объектов недвижимости и оставшаяся часть зоны допустимого размещения зданий и сооружений, необходима для размещения обязательных сооружений, например уличной площадки здания кафе, стоянки автотранспорта, зоны отдыха и озеленения и подъездных путей. Более того, такое основание, как несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади, занимаемой объектом недвижимости, расположенном на таком участке, положениями статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрено. Таким образом, довод ответчика о несоразмерности площади, подлежащего предоставлению земельного участка, площади, расположенного на нем объекта недвижимого имущества является несостоятельным. Более того, такое основание, как несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади, занимаемой объектом недвижимости, расположенном на таком участке, положениями статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрено. Через полгода с даты заключения договора аренды Постановлением 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № "О введении на территории 

<

адрес> режима повышенной готовности» приняты ограничительные мер, реализуемые в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции. В период распространения коронавирусной инфекции на территории города-

<

адрес> вводилось чрезвычайное положение, вплоть до запрещения свободного передвижения граждан, вводился пропускной режим для работников социально значимых предприятий отраслей жизнеобеспечения. К договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ заключено ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение на основании пп. 6-8 статьи 19 ФЗ № 98-ФЗ «О внесении изменений в отельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в связи с распространением коронавирусной инфекции в связи с чем срок аренды продлен опять на 3 года до ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, указанное продление также не подтверждает факт заключения договора Истцом на завершение строительства, поскольку согласно пп.7 статьи 19 ФЗ 98-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды »земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, не может превышать срок действия договора аренды земельного участка и не может превышать 3х лет. В то время, как ограничительные меры в связи с распространением COVID-19 были сняты лишь ДД.ММ.ГГГГ (Постановлением 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № "Об отмене на территории 

<

адрес> режима повышенной готовности"), ДД.ММ.ГГГГ началась специальная военная операция, вследствие чего рядом зарубежных стран были введены санкции против Российской Федерации. Введение санкций началось с ДД.ММ.ГГГГ и продолжается в настоящее время. Перечень санкций опубликован на сайте Торгово-промышленной палаты Российской Федерации. В ответ на введение санкций со стороны иностранных государств органами власти Российской Федерации начали вводиться контрсанкции. В таких условия Российская экономика ответила значительным ростом цен, в том числе на строительные материалы. В целом существенный рост стоимости строительных материалов зафиксирован с ДД.ММ.ГГГГ Национальным объединением строителей (НОСТРОЙ) в рамках проводимого мониторинга стоимости строительных материалов. Согласно данным пик роста стоимости строительных материалов пришелся на конец 2024 года, январь 2025, после чего наметилось плавное снижение. Истец в конце 2023 года решил завершить строительство объекта, однако учитывая, что разрешение на строительство истекло в 2017 году, истцу потребовалось вновь получить необходимые разрешительные документы. Учитывая срок, необходимый нормативный срок строительства истцу хватало время его завершить до окончания действия договора аренды. В декабре 2023 года истец получил выписку из Правил землепользования и застройки города-курорта Пятигорска, необходимую, для разработки градостроительного плана, начале 2024 года истец начал сбор технических условий, получил технические условия от УГХ администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, технические условия на электроснабжение АО «Пятигорскэнерго» от 287/24 от ДД.ММ.ГГГГ, от Ростелекома от ДД.ММ.ГГГГ № РФ10.02.7.2/812, МУ «УСПН 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, ГУ МЧС по СК от ДД.ММ.ГГГГ №ИВ-197-2257. Однако истец столкнулся с невозможностью получить технические условия на технологическое подключение к централизованным сетям водоснабжения и водоотведения. Истец обратился в администрацию 

<

адрес> за градостроительным планом земельного участка, в представленном градостроительном плане от ДД.ММ.ГГГГ № РФ№- 3692-0, также в нарушение пп. 15 п. 3 ст.57.3 ГрК РФ отсутствовала информация о возможности подключения (технологического присоединения) в сетям водоснабжения и водоотведения. На основании санитарно-эпидемиологических правил СП 2.ДД.ММ.ГГГГ-20 "Санитарно- эпидемиологические требования к условиям деятельности торговых объектов и рынков, реализующих пищевую продукцию", утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 36 Стационарные торговые объекты должны быть оборудованы системами холодного и горячего водоснабжения, водоотведения в соответствии с требованиями к общественным зданиям и сооружениям в части хозяйственно-питьевого водоснабжения и водоотведения согласно законодательству о техническом регулировании в сфере безопасности зданий и сооружений. При отсутствии централизованных систем водоснабжения и водоотведения, а также невозможности использования централизованных систем водоснабжения работа торговых объектов допускается при условии организации нецентрализованного водоснабжения и водоотведения и (или) систем автономного водоснабжения и водоотведения. При организации автономной системы холодного водоснабжения, не имеющей собственного источника водоснабжения, должны быть обеспечены доставка автотранспортом питьевой воды и оборудование устройств приема, хранения и расхода воды. На основании указанных требований, Истец решил произвести реконструкцию проходной в здании кафе с существующими нагрузками потребления ресурсов, разработал проектную документацию, обратился ДД.ММ.ГГГГ и получил согласование размещения объектов в азово-черноморском территориальном управлении от ДД.ММ.ГГГГ №. Далее истец обратился в адрес администрации 

<

адрес> с заявлением о выдаче разрешения на строительство и получил отказ в выдаче разрешения от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку Федеральным законом № 232-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в ФЗ №174-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об экологической экспертизе», а именно дополнена пунктом 10 статья 11, согласно которому объектом государственной экологической экспертизы федерального уровня является проектная документация строительство (реконструкцию), которых планируется осуществлять в границах санитарной, горно-санитарной охраны природных лечебных ресурсов, расположенных в границах лечебно-оздоровительных местностей федерального значения, в число которых входит город-курорт Пятигорск. При этом сам порядок прохождения экологических обсуждений администрацией 

<

адрес> разработан не был, первые общественные экологические обсуждения, являющиеся необходимым документом для государственной экологической экспертизы, администрация города-курорта Пятигорска впервые провела в августе 2025, а именно после истечения срока аренды земельного участка Истца. Более того, ДД.ММ.ГГГГ постановлением правительства РФ № утверждено Положение об округах санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов, согласно которому на территории второй зоны горно-санитарной охраны запрещено размещать объекты капитального строительства технологически не присоединенные к централизованным системам водоснабжения и водоотведения. Получение положительного заключения государственной экологической экспертизы без технических условий, предусматривающих технологическое подключение к централизованной сети водоснабжения и водоотведением невозможно, по причине прямого нарушения экологических требований к объектам капитального строительства, размещаемых во второй зоне горно-санитарной охраны лечебных местностей и курортов. Согласно статье 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 131-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" организация вопросов водоснабжения и водоотведения входит в вопросы местного значения. Согласно Постановлению Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 502 "Об утверждении требований к программам комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселений, муниципальных округов, городских округов" программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры разрабатываются органами местного самоуправления поселений, муниципальных округов, городских округов на основании генеральных планов поселений, муниципальных округов, городских округов и включают в себя мероприятия по строительству и реконструкции систем коммунальной инфраструктуры. Постановлением администрации города от ДД.ММ.ГГГГ № утверждена программа комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципального образования города-

<

адрес> на 2017 — 2030 годы, согласно которой именно Администрация 

<

адрес> утверждает техническое задание на разработку инвестиционных программ в сфере водоснабжения и водоотведения. Тем не менее, в инвестиционной программе развития систем водоснабжения и водоотведения 

<

адрес> отсутствовали необходимые мероприятия Филиала ГУП 

<

адрес> «

<

адрес>водоканал» - «

<

адрес>» для стабилизации ситуации до ДД.ММ.ГГГГ (приказ министерства жилищно-коммунального хозяйства 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №), а именно пункт 27.45 предусмотрено завершение реконструкции и ввода в эксплуатацию 

<

адрес> очистных сооружений в 2028 году, а пунктом 27.8. завершение Кубанского водовода также в 2028 году. Проблема с водоснабжением и водоотведением в городе-курорте Пятигорске присутствует уже давно, согласно информации в указанной программе комплексного развития, в городских сетях водоснабжения и водоотведения наблюдаются большие потери ввиду высокого (до 90%) уровня износа сетей, мероприятия не выполняются, с момента утверждения программы неоднократно изменялся генеральный план города-курорта Пятигорска и правила землепользования и застройки, согласно которым земли переводились под новое строительство, таким образом состояние системы водоснабжения и водоотведения привело к проблемам с технологическим подключение к централизованным сетям водоснабжения и водоотведения новых объектов в городе Пятигорске. Таким образом, ситуация с невозможностью получения технических условий на технологическое присоединение к сетям водоснабжения и т водоотведения сложилась по вине, в том числе администрации 

<

адрес>, ввиду ненадлежащего исполнения обязанностей по организации возложенных на нее полномочий. На протяжении долгого времени Филиала ГУП 

<

адрес> «

<

адрес>водоканал» - 

<

адрес>» производственно-техническое подразделение 

<

адрес> (далее - Филиал) не хотел выдавать Истцу отказ в выдаче технических условий, что подтверждается письмами от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № в которых Филиал находил отказы по техническим причинам. Согласно статье 52.1. Градостроительного кодекса РФ технологическое подключение осуществляется в соответствии с правилами подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения соответствующего вида, утверждаемыми Правительством Российской Федерации. Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, которым утверждены правила технологического подключения к централизованным сетям водоснабжения и водоотведения (далее - Правила), заключение договора технологического присоединения является для ресурсоснабжающей организации публичным, в том числе даже в случае отсутствия технической возможности. Истец, основываясь на положениях указанных Правил добился, что Филиал письмом 02.06.2025г. №-ТУ сообщил о невозможности технологического присоединения и необходимости внесения необходимых мероприятий в инвестиционную программу, либо выполнить подключение в индивидуальном порядке реализовав эти мероприятия самостоятельно. В нарушение Правил Филиал не указал перечень и ориентировочную стоимость таких мероприятий. Истец не останавливался в попытках получить технические условия и отправил еще один запрос от 30.06.2025г. № и ответным письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Филиал уточнил перечень и сроки реализации указанных мероприятий инвестиционной программы и уже сообщил о наличии технической возможности подключения к централизованным системам водоснабжения и водоотведения, однако только после их выполнения. Таким образом, Истцу потребовалось пол года, чтоб получить полную информацию от Филиала о способах технологического присоединения. Инвестиционная программа утверждена и актуальна в редакции приказа министерства жилищно-коммунального хозяйства от ДД.ММ.ГГГГ №. Пунктом 27.45 предусмотрено завершение реконструкции и ввода в эксплуатацию Кавминводских очистных сооружений в 2028 году, а пунктом 27.8 завершение реконструкции Кубанского водовода также в 2028 году. О наличии финансового обеспечения указанных мероприятий Истцу не известно, при чем, учитывая, что ранее ряд мероприятий не исполнялся в поставленные сроки, есть вероятность в задержке реализации указанных мероприятий. Общая стоимость реализации указанных мероприятий инвестиционной программы составляет 6 594 542 000,21 рублей, что непосильно для истца при подключении в индивидуальном порядке. Таким образом, технологическое подключение объекта к централизованным системам водоснабжения и водоотведения возможно после реализации указанных мероприятий ГУП 

<

адрес> «

<

адрес>водоканал» при наличии необходимого финансирования не ранее 2029 года. Направление заявки на подключение к Заключению договора технологического присоединения возможно только при наличии действующего договора аренды. Учитывая сроки реализации мероприятий, Истцу повторно придется получать все технические условия, градостроительный план и другие необходимые согласования. Срок прохождения государственной экологической экспертизы и общественных экологических обсуждений в соответствии с действующим законодательством 42 рабочих дня и 30 календарных дней соответственно. Срок завершения строительства объекта согласно проекту организации строительства составляет 12 месяцев. Согласно п. 12. статьи 39.8 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных п.8, ст 39.8 настоящей статьи. Согласно пп. 17 п.8 статьи 39.8 договор аренды заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных п.8 статьи 39.8 Земельного кодекса. Аналогичные разъяснения даны в Определении ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49-КГ 17- 34, Постановлении Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу N №, Постановлении Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу N №. Среди сроков предоставления земельного участка в аренду статьей 39.8 предусмотрены пп.1, 6, 17, которые предусматривают следующие сроки: для строительства и реконструкции зданий и сооружений - от 3 до 10 лет для завершения строительства - до 3 лет; на срок до 49 лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом. Так, в случае истца на земельном участке имеется здание для эксплуатации которого истец вправе получить земельный участок в аренду до 49 лет, а также объект незавершенного ^строительства, на завершение строительства которого, если бы он один располагался на земельном участке и не имелось иных зданий Истца, Истец вправе получить однократно 3. года для завершения строительства, однако учитывая, что завершить строительство указанного объекта в 3-х летний срок не представляется возможным по причинам независящим от воли Истца, для соблюдения баланса публичных и частных интересов, с учетом сроков необходимых для строительства объекта, для его технологического присоединения к централизованным сетям, для ввода в эксплуатацию и прохождения всех необходимых процедур, поскольку такой (иной) случай не предусмотрен п.8 статьи 39.8 ЗК РФ, на основании пп. 17 п.8, ст. 39.8 ЗК РФ определить срок аренды в размере 10 лет. Учитывая изложенные в заявлении факты, оптимальным видится срок аренды до 10 лет. Учитывая изложенное, отказ администрации заключить новый договор аренды земельного участка для использования, обслуживания существующего здания и завершения строительства объекта недвижимости фактически направлен на необоснованное лишение ФИО1 права пользоваться принадлежащим ей на праве собственности недвижимым имуществом.

Обратившись в суд, истец просит признать за ФИО1 право на заключение договора аренды земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 1266 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов общественно-делового значения, под размещение кафе. Обязать администрацию города-

<

адрес> в течение десяти рабочих дней с момента вступления судебного акта в законную силу заключить с ФИО1, договор аренды земельного участка, с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 1266 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов общественно-делового значения, под размещение кафе, сроком на 10 лет.

Истец ФИО1, в судебное заседание не явилась, предоставив суду письменное ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

Представитель истца ФИО1 – ФИО3 в судебном заседании просила удовлетворить исковые требования, с учетом их уточнения, по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Полагая, что доводы ответчика, являются необоснованными, поскольку не соответствуют нормам Земельного Кодекса РФ.

Представитель ответчика администрации 

<

адрес> – ФИО4 исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении. Просила обратить внимание на то, что ранее указанный земельный участок предоставлялся для строительства здания кафе, в дальнейшем была заключена уступка прав аренды с ФИО1, в дальнейшем была переуступку в 2012 году была переуступка в 2016 году была переуступка ФИО1. С 2016 года длится строительство объекта уже продлевался договор аренды с предыдущим арендатором, на тех же условиях для завершения строительства и по решению суда на три года продлевался данный договор. ФИО1 знала обо всех условиях, и договор действовал до августа 2025 года. С учетом данных требований истец не воспользовался данным правом и не построил объект, на сегодняшний день истец является правообладателем площадью 5,2 кв.м. просит обратить внимание на земельное законодательство, что на земельном участке находится объект указанной площадью, и истцом не представлена необходимость предоставления всей площади земельного участка, с учетом действующего законодательства считает требования необоснованными. Просит учесть что договор аренды составляется в отношении существующего объекта, а не который будет построен в будущем.

Суд, исследовав материалы гражданского дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В силу ст. ст. 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как установлено в судебном заседании, собственником земельного участка с кадастровым номером № (площадь 1266 кв.м) находящегося по адресу: 

<

адрес>, является Муниципальное образование город-

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

Истец ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером № (площадь 1266 кв.м) находящегося по адресу: 

<

адрес>, по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ. С учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, срок аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды заключен с ФИО1, как с физическим лицом.

На указанном земельном участке с кадастровым номером № расположены нежилое здание – проходная, этажностью: 1, Литер А, имеющее кадастровый №, общей площадью 5,2 кв.м., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, а также объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, общей площадью 653,6 кв.м., площадью застройки 404,3 кв.м. на бетонном фундаменте, готовностью 30%, номер государственной регистрации №-1 от ДД.ММ.ГГГГ и возведенные на основании разрешения на строительство Ru№ от ДД.ММ.ГГГГ Принадлежащие на праве собственности истцу ФИО1

Земельный участок относится к категории земель – земли населенных пунктов, под размещение кафе. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 670 816,9 (два миллиона шестьсот семьдесят тысяч восемьсот шестнадцать) рублей 9 (девять) копеек. В выписках ЕГРН указаний на ограничение в обороте земельного участка не имеется.

Истец ФИО1 обратилась в администрацию города-курорта 

<

адрес> с заявлением ДД.ММ.ГГГГ о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № на основании п. 17 ч. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в котором указала, что в соответствии с п. 32 ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи. В силу п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в том числе в следующем случае: земельный участок предоставлен гражданину в аренду без проведения торгов. Пунктом 4 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. Апелляционным определением 

<

адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, установлено право ФИО1 на продление договора аренды под объектом капитального строительства, поскольку такая обязанность вытекает из положений п.9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. В силу части 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ На земельном участке расположено здание - проходной с кадастровым номером №, общей площадью 5,2 кв.м., право собственности зарегистрировано за ФИО1 Объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности объекта незавершенного строительства 30%, право собственности зарегистрировано за ФИО1 Завершение строительства объекта возможно не ранее 2031 года, ввиду отсутствия технической возможности подключения объекта к сетям централизованного водоснабжения и водоотведения, в связи с необходимостью реализации мероприятий, предусмотренных инвестиционной программой ГУП 

<

адрес> «

<

адрес>водоканал» в сфере холодного водоснабжения и водоотведения на 2020-2028 годы.

Рассмотрев обращение истца, администрация города-курорта 

<

адрес> письмом № от ДД.ММ.ГГГГ отказала в перезаключении действующего договора аренды земельного участка на новый, сославшись на следующие основания: администрация 

<

адрес>, рассмотрев Ваше заявление от ДД.ММ.ГГГГ о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пер. Армейский, в районе жилого 

<

адрес>, сообщает следующее. Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован положениями главы V.1 Земельного кодекса. В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду. Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления. Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Исчерпывающие основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указаны в статье 39.16 Земельного кодекса. В силу пунктов 1 и 25 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае если: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении» превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов. Указанные положения земельного законодательства направлены на определение площади подлежащего предоставлению на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса земельного участка без проведения торгов исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов. При этом определение площади должно быть соразмерно площади объектов недвижимого имущества. В соответствии с правовым подходом, сформулированным в постановлении Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № Ф04- 2869/2019 по делу № А27-20312/2018, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению, в том числе исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (указанная правовая позиция содержится в определениях Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ16- 15020, от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС18-10274). Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, испрашиваемый Вами земельный участок имеет площадь 1266 кв.м. Фактически в границах данного земельного участка расположено единственное, принадлежащее Вам на праве собственности нежилое здание, площадью 5,2 кв.м. На момент подачи Вами заявления, не представлены доказательства, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие Вам объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью, руководствуясь п. 2 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации (органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности), администрация 

<

адрес> приходит к выводу о том, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка не соразмерна площади расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Кроме того, в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства. Согласно подпункту 2 пункта 5 вышеуказанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. По состоянию на данный момент времени право на однократное предоставление испрашиваемого земельного участка реализовано путем заключения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. На основании изложенного, рассмотреть положительно Ваш вопрос о перезаключении действующего договора аренды земельного участка на новый срок не представляется возможным, ввиду отсутствия законных оснований.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЗК РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Как указано в ст. 11 ЗК РФ, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

На основании ч. 1 ст. 19 ЗК РФ, в муниципальной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством; которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Из п. 10 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», следует, что до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством Российской Федерации.

На основании ч. 2 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса).

По смыслу указанных положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 2 ст. 11 ЗК РФ, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Согласно пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае если на земельном участке расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицами, которым эти объекты недвижимости представлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Как следует из пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Судом установлено, что истец является собственником нежилого здания – проходная, этажностью: 1, Литер А, имеющее кадастровый №, общей площадью 5,2 кв.м., номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, а также объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № общей площадью 653,6 кв.м., площадью застройки 404,3 кв.м. на бетонном фундаменте, готовностью 30%, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ и возведенные на основании разрешения на строительство Ru№ от ДД.ММ.ГГГГ. Которые расположены на земельном участке с кадастровым номером №, предоставленного ранее истцу в аренду.

Исходя из позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ N 308-ЭС22-3699, следует, что Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса. В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи. Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после ДД.ММ.ГГГГ без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Применительно к рассматриваемому делу, и заявленных истцом ФИО1 требований, поскольку администрация спорного земельного участка не воспользовалась правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства, у истца имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в августе 2025 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Истец ФИО1, при рассмотрении данного дела указывает на наличие уважительных причин, по которым истец лишен возможности завершить строительство недвижимого объекта, и ссылался на незаконные действия государственных органов, которые отказывают в получении технических условий на технологическое подключение к централизованным сетям водоснабжения и водоотведения, по причине инвестиционной программы развития систем водоснабжения и водоотведения 

<

адрес> и отсутствия необходимых мероприятий Филиала ГУП 

<

адрес> «

<

адрес>водоканал» - «Кавминводканал» для стабилизации ситуации до ДД.ММ.ГГГГ (приказ министерства жилищно-коммунального хозяйства 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №), а именно пункт 27.45 предусмотрено завершение реконструкции и ввода в эксплуатацию Кавминводских очистных сооружений в 2028 году, а пунктом 27.8. завершение Кубанского водовода также в 2028 году. Однако в представленном градостроительном плане от ДД.ММ.ГГГГ № РФ№, также в нарушение пп. 15 п. 3 ст.57.3 ГрК РФ отсутствовала информация о возможности подключения (технологического присоединения) в сетям водоснабжения и водоотведения. В связи с чем истец не знал и не имел знать о данной ситуации, которая не позволяет завершить ему строительство.

С учетом установленных по делу обстоятельств, администрация 

<

адрес> не вправе отказать истцу ФИО1 в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства и препятствовать истцу завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, то есть не нарушать право собственности, баланс публичных и частных интересов.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что ФИО1 имеет право на заключение договора аренды земельного участка, без проведения торгов, поскольку является собственником здания находящегося на нем а также объекта незавершенного строительства, в связи с чем считает, что доводы ответчика администрации 

<

адрес> являются необоснованными, необоснованными.

Доводы представителя ответчика, о том, что на спорном земельном участке находится помещение, принадлежащее истцу площадью 5,2 кв.м, которое по площади несоразмерно площади земельного участка, суд считает необоснованными, поскольку ранее эти обстоятельства были предметом проверки судебного решения.

В соответствии с ч. 2 ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 61 данного кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу ч. 2 ст. 209 этого же кодекса после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

Аналогичные разъяснения даны в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О судебном решении".

Приведенные положения процессуального закона и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации направлены на обеспечение обязательности вступивших в законную силу судебных постановлений и законности выносимых судом постановлений в условиях действия принципа состязательности.

Согласно п. 1.9. Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № участок предоставлен во исполнение решения Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии пп. 9. п. 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, согласно которому в аренду без проведения торгов предоставляется земельный участок, на котором расположены, здания и сооружения. 

Согласно указанного решения суда, ранее заключенный договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ также был заключен на основании пп. 9. п. 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, в связи с наличием на нем здания проходной 5,2 кв.м., построенного согласно ранее выданного разрешения на строительство. 

Таким образом, администрация 

<

адрес> при подписании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ пришла к выводу о том, что площадь земельного участка соразмерна площади имеющихся объектов недвижимости. 

Как указано в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам 

<

адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № администрация 

<

адрес> была обязана заключить договор аренды указанного земельного участка, поскольку такая обязанность вытекает из положений пп. 9. п. 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. 

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора и доводов ответчика о том, что в силу п. 25 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является превышение площади земельного участка, являются не верными, поскольку площадь испрашиваемого земельного участка ранее была установлена договорами аренды, а также указанные доводы являлись предметом проверки в приведенных судебных актах.

Кроме того, судом установлено, что объект незавершенного строительства, принадлежащий истцу, занимают площадь 409,3 кв.м. что составляет 69,7% от площади зоны допустимого размещения зданий и сооружений на земельном участке предусмотренной градостроительным планом от 2024 года. Зона допустимой площади размещения зданий и сооружений на земельном участке составляет 587 кв.м, что составляет всего 46% площади земельного участка. При этом истцу необходимо осуществить эксплуатацию своих объектов недвижимости и оставшаяся часть зоны допустимого размещения зданий и сооружений, необходима для размещения обязательных сооружений, например уличной площадки здания кафе, стоянки автотранспорта, зоны отдыха и озеленения и подъездных путей. 

Доводы ответчика, о том, что договор аренды не может быть заключен ввиду того, что истец не оканчивает строительство, и ранее для завершения строительства предоставляя в аренду земельный участок, суд считает несостоятельными, поскольку судом установлено, что строительство объекта не производится по ряду причин в том числе независящих от истца, при этом истцом предоставлена документация на строительство, а также исходя из того, что Постановлением 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № "О введении на территории 

<

адрес> режима повышенной готовности» приняты ограничительные мер, реализуемые в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции. В период распространения коронавирусной инфекции на территории города-курорта Пятигорска вводилось чрезвычайное положение, вплоть до запрещения свободного передвижения граждан, вводился пропускной режим для работников социально значимых предприятий отраслей жизнеобеспечения. 

В связи с чем к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ заключено ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение на основании пп. 6-8 статьи 19 ФЗ № 98-ФЗ «О внесении изменений в отельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в связи с распространением коронавирусной инфекции в связи с чем срок аренды продлен опять на 3 года до ДД.ММ.ГГГГ. Истец в конце 2023 года решил завершить строительство объекта, однако учитывая, что разрешение на строительство истекло в 2017 году, истцу потребовалось вновь получить необходимые разрешительные документы. Учитывая срок, необходимый нормативный срок строительства истцу хватало время его завершить до окончания действия договора аренды. В декабре 2023 года истец получил выписку из Правил землепользования и застройки города-

<

адрес>, необходимую для разработки градостроительного плана, начале 2024 года Истец начал сбор технических условий, получил технические условия от УГХ администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, технические условия на электроснабжение АО «

<

адрес>» от 287/24 от ДД.ММ.ГГГГ, от Ростелекома от ДД.ММ.ГГГГ № РФ10.02.7.2/812, МУ «УСПН 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, ГУ МЧС по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №ИВ-197-2257. При этом истец столкнулся с невозможностью получить технические условия на технологическое подключение к централизованным сетям водоснабжения и водоотведения, постановлением администрации города от ДД.ММ.ГГГГ № утверждена программа комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципального образования города-

<

адрес> на 2017 — 2030 годы, согласно которой именно Администрация 

<

адрес> утверждает техническое задание на разработку инвестиционных программ в сфере водоснабжения и водоотведения. Тем не менее, в инвестиционной программе развития систем водоснабжения и водоотведения 

<

адрес> отсутствовали необходимые мероприятия Филиала ГУП СК «

<

адрес>водоканал» - 

<

адрес>» для стабилизации ситуации до ДД.ММ.ГГГГ (приказ министерства жилищно-коммунального хозяйства 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №), а именно пункт 27.45 предусмотрено завершение реконструкции и ввода в эксплуатацию Кавминводских очистных сооружений в 2028 году, а пунктом 27.8. завершение 

<

адрес> водовода также в 2028 году. Истцу отказ в выдаче технических условий, что подтверждается письмами от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № в которых Филиал находил отказы по техническим причинам.

Согласно п. 12 статьи 39.8 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных п. 8, ст. 39.8 ЗК РФ.

Согласно пп. 17 п. 8 статьи 39.8 ЗК РФ, договор аренды заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных п.8 статьи 39.8 Земельного кодекса.

Аналогичные разъяснения даны в Определении ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N №, Постановлении Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу N №, Постановлении Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу N №.

Согласно подп. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи.

Согласно подп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 12 статьи 39.8 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных п. 8. ст. 39.8 настоящей статьи.

Согласно подп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

Аналогичные разъяснения даны в Определении ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N №, Постановлении Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу N № Постановлении Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу N №

Среди сроков предоставления земельного участка в аренду статьей 39.8 предусмотрены пп.1, 6, 17, которые предусматривают следующие сроки: для строительства и реконструкции зданий и сооружений – от 3 до 10 лет; для завершения строительства – до 3 лет; на срок до 49 лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

В данном случае на земельном участке истца, имеется здание, для эксплуатации которого истец вправе получить земельный участок в аренду до 49 лет, а также объект незавершенного строительства, на завершение строительства которого, если бы он один располагался на земельном участке и не имелось иных зданий истца, истец вправе получить однократно 3 года для завершения строительства, однако учитывая, что завершить строительство указанного объекта в 3-х летний срок не представляется возможным по причинам независящим от воли истца, для соблюдения баланса публичных и частных интересов, с учетом сроков необходимых для строительства объекта, для его технологического присоединения к централизованным сетям, для ввода в эксплуатацию и прохождения всех необходимых процедур, поскольку такой (иной) случай не предусмотрен п. 8 статьи 39.8 ЗК РФ, на основании пп. 17 п.8, ст. 39.8 ЗК РФ, предусмотрены иные случае, в связи с чем считать данный случай иным и определить срок аренды в размере 10 лет. 

Учитывая изложенное, отказ администрации заключить новый договор аренды земельного участка для использования, обслуживания существующего здания и завершения строительства объекта недвижимости фактически направлен на необоснованное лишение ФИО1 права пользоваться принадлежащим ей на праве собственности недвижимым имуществом, в связи с чем у истца ФИО1 имеется право на заключение такого договора, которое нарушено ответчиком.

При этом истец в силу ст. 12 ГК РФ, самостоятельно избрал способ защиты права, путем обращения в суд с данным иском, о признании за ним определенного права и понуждении ответчика восстановить его права.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что требования истца о признании права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, подлежат удовлетворению. 

В целях исполнения решения суда, суд приходит к выводу о необходимости обязании администрации 

<

адрес> края в течение десяти рабочих дней с момента вступления в законную силу настоящего решения суда заключить с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1266 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования под размещение кафе расположенного по адресу: 

<

адрес>, сроком на 10 лет.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к Администрации 

<

адрес> о признании права на заключение договора аренды земельного участка и обязании заключить договор аренды земельного участка, - удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № №, право на заключение договора аренды земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 1266 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов общественно-делового значения, под размещение кафе. 

Обязать администрацию города-

<

адрес> в течение десяти рабочих дней с момента вступления данного решения в законную силу заключить с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № №, договор аренды земельного участка, с кадастровым номером 

<

адрес> расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 1266 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов общественно-делового значения, под размещение кафе, сроком на 10 лет.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в 

<

адрес>вой суд, путем подачи апелляционной жалобы через 

<

адрес> городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья М.С. Афанасова