РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 мая 2017 года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Подольской А.А.

При секретаре судебного заседания Шабер И.С. 

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-460/2017 по иску ООО «Ремсервис» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ..,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ремсервис» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. № об отклонении его заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы ООО «Ремсервис», обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления от 29.12.2016 года о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № на основании ранее поданного отчета об оценке.

В обоснование своих требований истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена Постановлением Правительства Самарской области № 610 от 13.11.2013 г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 16.12.2013 года составила 19 014 321,95 рубль. 

Однако, рыночная стоимость указанного земельного участка гораздо ниже, согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного ООО «

<

данные изъяты>» по состоянию на 16.12.2013 г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 4 667 137,23 рублей.

При этом, заявление ООО «Ремсервис» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ. отклонено. 

На основании изложенного, считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, полагает решение Комиссии необоснованным, и просит возложить на Комиссию обязанность повторно рассмотреть ранее поданное заявление.

Определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГ. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г.о. Тольятти.

В судебном заседании представитель ООО «Ремсервис» – ФИО2, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ., заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области – ФИО3, действующая на основании доверенности № 12-6072 от 30.12.2016г., заявленные требования не признала, по основаниям указанным в отзыве на исковое заявление, считает решение Комиссии законным и обоснованным.

Представители Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, Администрации г.о. Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом. Администрация г.о. Тольятти в письменном отзыве просило в удовлетворении заявленных требований отказать, рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В соответствии с ч.6 ст. 226 КАС РФ, суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав пояснения сторон, показания свидетеля ФИО1, изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что административное исковое заявление ООО «Ремсервис» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 06.02.2012 года № П/48 была создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 года № П/371 в состав Комиссии внесены изменения, численный состав остался прежним – 4 человека.

Согласно п.10-11 Порядка работы Комиссии заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Заседание комиссии ведет председатель комиссии или в его отсутствие - заместитель председателя комиссии.

Как следует из решения Комиссии от ДД.ММ.ГГ.. № на заседании присутствовало 4 члена комиссии, следовательно, оно правомочно на принятие решений.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 года № 263, Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением определенного перечня документов. 

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

Судом в ходе судебного разбирательства по настоящему делу установлено, что ООО «Ремсервис», 29.12.2016 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области (далее Комиссия) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости в размере 4 667 137,23 рублей.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена Постановлением Правительства Самарской области № 610 от 13.11.2013 г. Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 16.12.2013 года, составила 19 014 321,95 рубль.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ООО «Ремсервис» приложен полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом № 135-ФЗ и Порядком, в том числе, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО 

<

данные изъяты>».

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГ.. № заявление ООО «Ремсервис» было отклонено. Основанием к отказу в удовлетворении заявления в решении Комиссия указала следующее: «Оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем. 

Мнение оценщика, указанное в отчете об отсутствии сложностей с подведением коммуникаций и равенстве всех объектов аналогов и объекта оценки по данному фактору стоимости является ложным, т.к. противоречит данным рынка. Указанные в разделе 10.4 аналоги имеют различное значение по данному фактору стоимости (наличие коммуникаций), что опровергает мнение оценщика. Нарушены п.13 ФСО № 3, п. 22 ФСО №7.

Фактор стоимости «наличие улучшений на земельном участке» противоречит указанному в отчете критерию применения метода сравнения продаж аналогичности объектов-аналогов объекту оценки (объекты оценки условно свободные земельные участки, в то время как часть объектов-аналогов имеют указание на наличие коммуникаций). Нарушен п. 22 ФСО №7.

Диапазон значений фактора стоимости «площадь» в соответствующем разделе отчета 10.5 отсутствует. Нарушен п.22 ФСО №7.

В соответствии с разделом № отчета оценщик указывает на стр. № – 4 источника рыночной информации, проводит анализ по двум из них, а выбирает аналоги только из одного источника. При этом делается вывод о малом количестве найденных аналогов. Анализ фактических сделок по сегменту рынка недостаточен. Нарушены п.п5, 11,22 ФСО №7.

Диапазон значений по фактору стоимости «потенциал местоположения» не позволяет отнести объект оценки к одному из значений фактора стоимости, информация о квартале его расположения в отчете отсутствует. Нарушен п.5 ФСО № 3 отчет вводит в заблуждение. Значения диапазона фактора стоимости «Потенциал местоположения» дублируют значения фактора «транспортная доступность». Корректировки сделаны фактически дважды. Нарушен п.22 ФСО №7.

Описание объекта оценки содержит указание на «хорошую» транспортную доступность, при этом объект оценки имеет характеристики расположен на второй линии ул. Магистральной (трасса федерального значения М5). Данные характеристики не подпадают под диапазон значений по фактору стоимости «транспортная доступность», не могут сравниваться в рамках исследования факторов стоимости. Нарушен п.11 ФСО №7, п. 8 ФСО №3, п. 5 ФСО №3.

Решение Комиссии по основанию нарушения процедуры ее созыва, принятия решения в части порядка голосования, не оспаривается. Административный иск подан в течение 3 месяцев со дня принятия оспариваемого решения.

В ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля допрошен оценщик – ФИО1, которая подтвердила все выводы, сделанные в отчете об оценке. По изложенным в решении Комиссии замечаниям, дала следующие пояснения.

По первому замечанию Комиссии оценщик пояснила, что ею оценивалась возможность подведения к оцениваемому земельному участку коммуникаций. Все подобранные аналоги расположены в г. Тольятти и они незастроенные. Информации в объявлениях о невозможности подключения коммуникаций не содержится.

По второму замечанию пояснила, что никакой информации о постройках на участках нет. Трактовалась возможность подключения коммуникаций, а не их наличие на участке. У аналога №, в объявлении прямо указано, что коммуникации проходят по границе.

По третьему замечанию показала, что на стр. № отчета при анализе фактора «площадь, ею указано, что данный фактор может принимать любые значения не только целочисленные. В данном отчета был использован метод экспертной оценки при определении «потенциала местоположения» и «транспортной доступности», при анализе фактора «площадь» - количественный метод.

По четвертому замечанию комиссии оценщик пояснила, что в соответствии с ФСО №7 – объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Анализ фактических сделок по сегменту рынка достаточен и п.п.11, 22 ФСО №7 не нарушены.

По пятому замечанию пояснила, что описание местоположения и локального окружения объекта оценки приведено на стр. № отчета. Расшифровка значений фактора «потенциал местоположения» для объектов недвижимости представлен в таблице №. Отчет не вводит в заблуждение, т.к. объект может находиться не на красной линии и иметь максимальное значение потенциала местоположения. Объекты-аналоги не обладают дублирующими ценообразующими факторами.

По шестому замечанию пояснила, что транспортная доступность объекта оценки определена как «хорошая», земельный участок расположен на второй линии, он не обладает точным адресом, что затрудняет его поиск, поэтому не может быть отнесен к категории «отличная» транспортная доступность. Требования ФСО №№ 3, 7 не нарушены.

Суд приходит к выводу о том, что решение Комиссии по заявлению ООО «Ремсервис» нельзя признать законным и обоснованным.

Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО 

<

данные изъяты>», содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, указание на использование сравнительного подхода, изложен расчет рыночной стоимости земельного участка.

Оценивая доказательства в их совокупности, суд пришел к следующему.

Часть 2 ст. 62 КАС РФ закрепляет, что обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Аналогичные обязанности установлены положениями ч.11 ст.226 КАС РФ, согласно которым обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Доказательств в опровержение выводов, сделанных в отчете оценщика и положительном заключении на него, соответствующих требованиям ст.ст. 60 – 61 КАС РФ, сторонами по делу не представлено.

Судом ставился на обсуждение вопрос о необходимости назначения и проведения судебной экспертизы на предмет проверки соответствия отчета требованиям ФЗ № 135 и ФСО, однако такого ходатайства никем не заявлено. Стороны не возражали против окончания рассмотрения дела по имеющимся в нем доказательствам.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения требований ООО «Ремсервис» о признании не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы ООО «Ремсервис» решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ.. № об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости с возложением на Комиссию обязанности устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления ООО «Ремсервис», поданного 29.12.2016г.

Требования в части возложения на комиссию обязанности принять решение о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., подготовленного ООО 

<

данные изъяты>» не подлежат рассмотрению, поскольку это по существу означало бы вмешательство суда в компетенцию комиссии и предрешало результат повторного рассмотрения заявления. 

Руководствуясь ст.ст.180, 227 КАС РФ, 

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Ремсервис» удовлетворить.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. года № об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы ООО «Ремсервис».

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления ООО «Ремсервис», поданного 29.12.2016 года о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 02.06.2017 г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь