03RS0№-45 2-595/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 марта 2021 года город Октябрьский

Республика Башкортостан

Октябрьский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Сайфуллина И.Ф., 

при секретаре Романовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан о продлении договора аренды земельного участка, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с названным иском, в обоснование которого указал, что в ходе возведения объекта недвижимости, осуществляемого на основании выданного администрацией городского округа разрешения на строительство, газоснабжающей организации установлен факт его строительства в охранной зоне газопровода.

В виду того, что строительство объекта недвижимости в охранной зоне газопровода недопустимо, возведение названного объекта, находящегося в границах предоставленного городом в аренду земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, было приостановлено до устранения выявленного нарушения.

Поскольку процедура, связанная с устранением выявленного нарушения требует значительных временных и материальных затрат, а истечение договора аренды земли городского округа препятствует как реализации принимаемых мер по устранению таких нарушений, так и окончанию строительства, просит продлить договор аренды земельного с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для завершения строительства без проведения торгов.

ФИО1 в судебное заседание не явился, его интересы представлял ФИО2, который, поддержав заявленные требования, указал, что строительство не было своевременно окончено в силу непредвиденных обстоятельств, возникших в ходе начала строительства. 

ФИО3 в судебное заседание не явился, его интересы представлял ФИО4, который, объяснив причины, по которым строительство было приостановлено, не усмотрел препятствий для удовлетворения требований.

Представитель администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан ФИО5, исходя из обстоятельств, установленных в ходе судебного разбирательства, оставила принятие решения на усмотрение суда.

Представитель отдела архитектуры отдела архитектуры и градостроительства городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан ФИО6, руководствуясь тем, что продление договора возможно лишь при наличии для этого правовых оснований, оставила принятие решение на усмотрение суда.

Публичное акционерное общество «Газпром газораспределение Уфа» извещалось о времени и месте судебного разбирательства, однако в судебное заседание явку своего представителя, не обеспечило, ранее направило отзыв, которым, в случае устранения арендатором имеющихся нарушений, полагало возможным продление договора аренды.

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан извещался о времени и месте судебного разбирательства, однако в судебное заседание явку своего представителя, не обеспечил, направил отзыв, которым, оставил вопрос о принятии решения на усмотрение суда.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе и определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

В силу ст. 35 гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. В соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса российской Федерации (далее по тексту ГК РФ), не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Добросовестное пользование процессуальными правами отнесено к условиям реализации одного из основных принципов гражданского процесса – принципа состязательности и равноправия сторон.

Из материалов гражданского дела следует, что судом предприняты все необходимые меры для своевременного извещения участников процесса о времени и месте судебного разбирательства, которые не представили доказательств лишения их возможности присутствовать в судебном заседании, в том числе в связи с принимаемыми ограничительными мерами по противодействию распространению новой коронавирусной инфекции, указанное свидетельствует о реализации ими своих прав в гражданском процессе в объеме самостоятельно определенном для себя, а потому суд, принимая во внимание разъяснения Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, не усмотрев препятствий для разрешения дела в отсутствие явки сторон и их представителей, в порядке ст.167 ГПК РФ определил, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ), по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, и данный перечень является исчерпывающим.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 статьи.

Пунктом 5 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Таким образом, общее правило предоставления земельных участков без торгов, предусмотренное п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, распространяется на все отношения, возникшие после 01.03.2015, то есть после внесения соответствующих изменений в ЗК РФ.

Как следует из материалов дела, что не оспаривается сторонами ФИО1, заключив 16.09.2019 с ФИО3 договор, приобрел у последнего объект незавершенного строительства (кадастровый №), расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Названный объект, степень готовности которого составляет 5 %, расположен на предоставленном ФИО3 в соответствие с заключенным 07.06.2012 Договором аренды земель города Октябрьского № земельном участке с кадастровым номером №.

Дополнительным соглашением от 29.01.2015 срок названного договора аренды продлен до 01.04.2016.

02.06.2016 для завершения строительства расположенного на этом земельном участке объекта незавершенного строительства с ФИО3 заключен Договор аренды земель города Октябрьского №.

Действительно, как предполагает закон, реализацией права на однократное предоставление земельного участка как собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства объекта недвижимости, исключается возможность продления договора аренды земельного участка.

Вместе с тем следует учесть, что в соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 451 Кодекса, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с правовой позицией, изложенной вопросе 8 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании ст. 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом по п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора.

В ходе судебного разбирательства установлено, что причиной приостановки начатого на основании разрешения на строительство от 13.03.2015 № строительства названного объекта послужило выданное открытым акционерным обществом «Газпром газораспределение Уфа», в настоящее время публичное акционерное общество «Газпром газораспределение Уфа», предписание №, из которого следует, что строительство начато в охранной зоне газопровода.

По смыслу указаний ст. 32 Федерального закона от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» строительство зданий, строений и сооружений ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, запрещено.

Анализ проектной и разрешительной документации, данных единого государственного реестра недвижимости, где отражены охранные зоны газопровода, которыми, как видно из проектной документации, руководствовались лица, подготовившие такую документацию, условия прокладки названного газопровода (подземный газопровод), свидетельствует о том, что на момент начала возведения строительства у сторон отсутствовали точные данные о местонахождении газопровода.

Из изложенного следует, что именно отсутствие в официальных источниках верных и точных данных о местонахождении газопровода, привело к невозможности завершения строительства на арендованном участке в срок по независящим от арендатора причинам, поскольку для продолжения строительства необходимо устранение выявленного нарушения, которое, само по себе, требует дополнительных значительных временных и материальных затрат.

При таких обстоятельствах, учитывая преследуемый материально-экономический интерес арендатора, который, как установлено на момент заключения договора аренды и начала строительства не мог предвидеть обстоятельств, повлекши бы указанные выше последствия, суд, исходя из существа заявленных истцом требований, направленных по своей сути на изменение условий договора, добросовестности каждой из сторон правоотношений, не усматривает препятствий для срока действия Договора аренды земель города Октябрьский от 02.06.2016 №, заключенного с завершения строительства объекта недвижимости его владельцем.

Следует при этом отметить, что установленный земельным законодательством запрет на повторное продление договора аренды земельного участка, однажды перезаключенного для завершения строительства, применяется в обычных условиях и направлено на стимулирование соблюдения сроков, вместе с тем наличие обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, может являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании ст. 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как следует из материалов дела, что муниципальное образование не обращалось в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего ФИО3, а в настоящее время ФИО1 на праве собственности, путем продажи с публичных торгов.

Право собственности на не оконченный строительством объект недвижимости согласно данным единого государственного реестра недвижимости зарегистрировано за истцом, следовательно, завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможно без предоставления ему земельного участка.

Истребование муниципальным образованием земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ.

Приведенные обстоятельства указывают на наличие у истца права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации путем заключения с ответчиком соответствующего договора/соглашения на три года на тех же условиях на тех же условиях (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального права Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

исковое заявление ФИО1 к администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан о продлении договора аренды земельного участка, удовлетворить.

Обязать администрацию городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан продлить срок действия Договора аренды земель города Октябрьский от 02.06.2016 № на три года на тех же условиях. 

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан через Октябрьский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья И.Ф. Сайфуллин

Решение02.04.2021