Дело №2-319/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 ноября 2017 года город Кольчугино

Кольчугинский городской суд Владимирской области в составе председательствующего судьи Макарова О.В., при секретаре Лапиной Е.С., с участием представителя ФИО1 - ФИО2, представителя ФИО3 - ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении предварительного договора, взыскании уплаченных по договору денежных средств и по встречному иску ФИО3 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения, убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском (с учетом уточнения требований) к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 02.06.2014 №, взыскании с ФИО1 в пользу ФИО3 уплаченных им по указанному договору денежных средств в сумме 2 116 500 руб.

В обоснование иска указано, что 02.06.2014 между сторонами заключен предварительный договор № купли-продажи жилого помещения (квартиры) стоимостью 2 116 500 руб. В установленный предварительным договором срок ФИО1 не смог исполнить обязательство по заключению основного договора купли-продажи и не может исполнить обязательство в натуре.

ФИО3 обратился в суд с встречным исковым заявлением (с учетом неоднократного уточнения требований, частичного отказа от иска и выделения части требований в отдельное производство с передачей по подсудности) к ФИО1 о взыскании уплаченных по предварительному договору от 02.06.2014 № купли-продажи доли (квартиры) в строящемся индивидуальном жилом доме денежных средств в счет неосновательного обогащения в сумме 2 116 500 руб., убытков в сумме 92 500 руб. в виде разницы между ценой, уплаченной за квартиру по предварительному договору, и ценами, существующими в том месте, где обязательство должно было быть исполнено в день предъявления иска, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 467 364 руб. 38 коп. за период с 01.06.2015 по 03.10.2017, а также с момента вынесения решения суда по день фактического исполнения. 

В обоснование иска указано, что ФИО3 исполнил обязательство по оплате стоимости квартиры по предварительному договору № от 02.06.2014, ФИО1 обязанности по передаче квартиры в установленный договором срок до 30.12.2014, подписанию основного договора и оформления квартиры в собственность ФИО3 в срок до 30.05.2015 не исполнил, о переносе даты подписания основного договора на более поздний срок не извещал. Условием подписания предварительного договора была полная оплата ФИО3 стоимости объекта. Внесенные ФИО3 по предварительному договору денежные средства в сумме 2 116 500 руб. ФИО1 не вернул. За период с 01.06.2015 по настоящее время стоимость 1 кв.м. аналогичного условиям предварительного договора жилья существенно увеличилась. Для приобретения в собственность аналогичного жилья ФИО3 должен будет произвести дополнительные расходы, являющиеся для него убытками. 

Представитель ФИО1 - ФИО2 поддержал исковые требования ФИО1 Встречные исковые требования ФИО3 признал в части взыскания оплаты по договору в сумме 2 116 500 руб., возражал против удовлетворения встречных исковых требований в остальной части. Пояснил, что после заключения предварительного договора сторонами адрес объекта застройки изменился. В настоящее время земельный участок имеет адрес: 

<

адрес>. Там стоит несколько зданий, числящихся как один дом. Права ни на одно из зданий не зарегистрированы. Договор заключался ФИО1 как физическим лицом. Индивидуальным предпринимателем он на тот момент не был, никакой организации-застройщика также не было. Это был некоммерческий проект. 

<

данные изъяты> Неисполнение ФИО1 условий договора произошло не по его вине, а по вине административных органов, поскольку дом построен, однако разрешение на его ввод в эксплуатацию не выдано. ФИО1 готов выплатить ФИО3 уплаченные по договору денежные средства. До настоящего времени не сделал этого в добровольном порядке ввиду отсутствия платежных реквизитов. Разница между покупной ценой квартиры по договору и ее рыночной стоимостью в настоящее время незначительна. Оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами не имеется, поскольку договором (п. 4.1.) предусмотрена уплата штрафной неустойки в размере 5% от полной стоимости квартиры. Стороны полностью урегулировали договором ответственность продавца за его неисполнение. Взыскание убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами взаимно исключают друг друга. Ст. 395 ГК РФ не может быть применена ввиду отсутствия неосновательного обогащения. Оплата по договору не может рассматриваться как задаток, поскольку не фигурирует в договоре в качестве задатка. Это была предоплата. 

Представитель ФИО3 - ФИО4 в судебном заседании поддержал встречное исковое заявление ФИО3 Возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1 Указал, что предварительный договор не расторгается в порядке, предусмотренном для основного договора. Обязательства по нему прекращаются по истечении указанного в нем срока заключения основного договора. Истец не может просить взыскать денежные средства с самого себя. ФИО1 не доказал факт заключения основного договора и передачу по нему в собственность объекта жилой недвижимости. Подписанию основного договора предшествовала оплата полной стоимости квартиры, что следует оценивать как задаток. За неисполнение договора ответственен ФИО1 как получившая задаток сторона. ФИО3 имеет право на взыскание двойной суммы задатка. В действиях ФИО1 усматривается неосновательное обогащение, поскольку он не возвратил денежные средства после того, как отпали основания, в связи в которыми они были оплачены. Предусмотренным ст. 327 ГК РФ правом внести причитающиеся с него денежные средства в депозит нотариуса с целью выполнения обязательства по возврату денег и не начисления процентов на них, ФИО1 не воспользовался. Проценты за пользование чужими денежными средствами заявлены ко взысканию законно, расчет их ФИО1 не оспорен. В сумму возмещения включены убытки, вызванные последующим изменением цены имущества и подтвержденные экспертным путем. 

ФИО1 и ФИО3 в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ранее в судебных заседаниях по делу ФИО3 пояснил, что требования ФИО1 не признает. Свои встречные требования поддерживает. На момент внесения денежных средств по договору ФИО1 сообщал, что документы на строительство у него есть. При заключении договора он оплатил полную стоимость квартиры. Потом выяснилось, что документов на строительство нет. Он неоднократно по электронной почте переписывался с ФИО5, выяснял, когда будет сдана квартира. Лично встречался с ним в Санкт-Петербурге. Тот говорил, что должен получить документы. Продлить срок действия договора ему не предлагали, хотя он на это согласен. За два года ему не направляли никаких писем. Направили письмо только в апреле 2017. Квартиру он приобретал для личных нужд. 

<

данные изъяты> 

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц и их представителей, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее статьи Гражданского кодекса Российской Федерации приведены в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений) обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в данном кодексе.

В соответствии с п. 1-3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, следует квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В судебном заседании установлено, что 02.06.2014 между ФИО1 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) заключен поименованный как предварительный договор №, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи жилого помещения (квартиры), в соответствии с которым Продавец передает, а Покупатель приобретает право собственности на объект жилой недвижимости - 41/1316 доли в праве общей долевой собственности на строящийся индивидуальный жилой дом, которая соответствует одной квартире площадью 41,5 кв.м. без балкона на 3 этаже, и земельный участок в общую долевую собственность по адресу: 

<

адрес> (далее - Объект) (п. 1.1.). Продавец обязуется продать, а Покупатель купить Объект за 2 116 500 руб. (п. 2.1.). Покупатель передает по безналичному расчету, а Продавец принимает до 30.11.2014 2 116 500 руб. (п. 2.2.). Продавец обязуется подписать с Покупателем основной договор купли-продажи Объекта (квартиры) до 30.05.2015 при условии полной оплаты его стоимости, передать покупателю Объект до 30.12.2014 включительно (п.п. 3.1.4. - 3.1.5.). Продавец обязан до 30.12.2014 закончить строительство объекта, ввести его в эксплуатацию и до 30.05.2015 зарегистрировать на него право собственности (п. 3.1.9.). За неисполнение или ненадлежащее исполнение Продавцом обязательств по договору, приведшее к невозможности заключить основной договор, Продавец возвращает Покупателю ранее полученную сумму плюс штрафную неустойку, равную 5% от полной стоимости, оговоренной в п. 2.2. договора. 

Постановлением администрации МО «Заневское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 17.07.2014 по заявлению ФИО1 объединены земельные участки, расположенные по адресам: 

<

адрес>. Вновь образованному земельному участку площадью 3 600 кв.м. присвоен почтовый адрес: 

<

адрес>.

Решением собственника ФИО1 от 27.10.2015 земельный участок площадью 3 600 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, разделен на три земельных участка площадями 1 753, 854 и 993 кв.м. 

Постановлением администрации МО «Заневское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 05.09.2016 земельному участку площадью 1 110 кв.м., в правоустанавливающих документах на который указан адрес: 

<

адрес>, аннулирован прежний и присвоен новый адрес: 

<

адрес>. 

29.04.2016 ФИО1 зарегистрировано право собственности на земельный участок по адресу: 

<

адрес>, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 31.05.2017. 

Неполучение ФИО1 разрешений на строительство и на ввод дома в эксплуатацию подтверждено решением администрации МО «Заневское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 09.11.2016, письмом той же администрации от 11.11.2016. 

Право собственности на жилой дом по адресу: 

<

адрес>, не регистрировалось, что подтверждено уведомлением от отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости запрашиваемых сведений от 31.05.2017.

31.03.2017 ФИО1 в адрес ФИО3 направлено письмо с уведомлением о невозможности заключения договора купли-продажи в связи с отсутствием разрешения на строительство и отказом в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию. Срок действия договора истек. В целях его расторжения и прекращения обязательств сторон, предложено выслать платежные реквизиты для возврата уплаченной по договору денежной суммы. 

Свидетель ФИО10 показал, что заключил с ФИО1 договор на квартиру в том же доме, что и ФИО3, при схожих обстоятельствах. 

<

данные изъяты> Дом в эксплуатацию не введен, основной договор не заключен. Квартиру он не получил. Они вместе с ФИО3 общались с ФИО1, ездили в Санкт-Петербург, тот отвечал, что работа ведется, оформляются документы. В 2015 году ФИО1 отвечать перестал. 

По данным отчета № ООО «КонсалтПроект», изготовленного по заказу ФИО1, рыночная стоимость квартиры площадью 41,5 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, составляет округленно 2 000 000 руб. 

Из отчета № ООО «Деловые консультации», также изготовленного по заказу ФИО1, следует, что рыночная стоимость квартиры площадью 41,5 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, составляет 2 171 000 руб. 

По ходатайству сторон судом была назначена судебная экспертиза для решения вопроса о рыночной стоимости квартиры площадью 41,5 кв.м. по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно заключению эксперта № от 05.09.2017, подготовленному ООО «Агентство «Эксперт» по определению суда, стоимость квартиры на момент оценки составляет 2 209 000 руб. 

Суд принимает данные заключения эксперта в качестве надлежащего подтверждения рыночной стоимости квартиры, поскольку оно составлено во исполнение определения суда, лицом, обладающим необходимыми специальными познаниями и предупрежденным об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, содержит обоснование выводов эксперта по поставленным перед ним вопросам, согласуется с иными доказательствами по делу, не оспаривается сторонами.

Перечисление ФИО3 денежных средств ФИО1 подтверждено платежными поручениями от 02.06.2014, 27.10.2014, приходным кассовым ордером от 30.10.2014, распиской от 24.10.2014. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 11.07.2017 ФИО1 был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя с 01.10.2002 по 05.04.2006, вновь зарегистрирован 04.03.2016. На момент заключения спорного договора индивидуальным предпринимателем не являлся. 

Анализируя позиции сторон и представленные доказательства, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований ФИО1 и встречных исковых требований ФИО3 в полном объеме. 

Правоотношения между истцом и ответчиком по первоначальному иску возникли в результате заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной в момент его заключения в непостроенном многоквартирном жилом доме, при этом покупателем по предварительному договору купли-продажи были внесены денежные средства в размере стоимости квартиры. В тексте договора в достаточной степени индивидуализирована приобретавшаяся ФИО3 квартира, указаны конкретные сроки передачи ее покупателю. 

Разрешая по существу заявленные требования, суд приходит к выводу, что заключенный и поименованный сторонами как предварительный договор содержит все существенные условия основного договора о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, при этом данный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, фактически предварительный договор купли-продажи имеет все признаки основного договора купли-продажи, что позволяет квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Представленными доказательствами подтверждено и не оспаривается сторонами, что ФИО1 не исполнил принятые на себя обязательства по передаче объекта недвижимости покупателю в установленные договором сроки, не возвратил полученные от ФИО3 денежные средства в сумме 2 116 500 руб. Срок действия договора соглашением сторон не продлевался, ФИО1 настаивает на его расторжении ввиду невозможности исполнения. 

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым расторгнуть договор №, заключенный 02.06.2014 между ФИО1 и ФИО3, взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 денежные средства в сумме 2 116 500 руб., оплаченные по договору от 02.06.2014 №. 

Согласно п. 5 ст. 453 ГК РФ если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права (п. 2 ст. 15 ГК РФ). 

В силу п. 4 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.

По смыслу приведенных положений законодательства при отсутствии у продавца недвижимого имущества, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу, либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП) покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Ввиду неисполнения ФИО1 обязательств по передаче объекта недвижимости в срок до 30.05.2015 и невозвращения им ФИО3 уплаченных по договору денежных средств в отсутствие правовых оснований для их удержания, с него в пользу ФИО3 подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.06.2015 по 03.10.2017 (период, указанный ФИО3 при последнем уточнении исковых требований). Проверив представленный ФИО3 расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, суд принимает его как арифметически верный и соответствующий положениям ст. 395 ГК РФ. ФИО1 и его представителем расчет не оспорен. Также с ФИО1 в пользу ФИО3 подлежат взысканию указанные проценты с 13.11.2017 по день фактического исполнения решения суда в части возврата предварительно уплаченной по договору суммы. 

Довод представителя ФИО1 о том, что проценты за пользование чужими денежными средствами не могут быть взысканы наряду с убытками, не может быть принят судом как не основанный на положениях действующего законодательства. Требования о взыскании указанных процентов и убытков имеют различные основания: неправомерное удержание денежных средств продавцом в одном случае и необходимость несения дополнительных расходов покупателем на приобретение аналогичного по потребительским свойствам имущества в другом. Штрафная неустойка, предусмотренная п. 4.1. договора сторон, носит фиксированный характер, размер ее не зависит от периода просрочки, в связи с чем она не может быть рассмотрена судом как условие договора об ином размере процентов по смыслу положений п. 1 ст. 395 ГК РФ. 

С ФИО1 в пользу ФИО3 подлежат взысканию убытки в размере разницы между ценой квартиры, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью, определенной в заключении эксперта, в сумме 92 500 руб. (2 209 000 - 2 116 500). 

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче искового заявления ФИО1 оплачена государственная пошлина по требованию о расторжении договора в сумме 300 руб. При увеличении исковых требований государственная пошлина в сумме 18 782 руб. 50 коп. по рассмотренному и удовлетворенному судом требованию о взыскании денежных средств в сумме 2 116 500 ФИО1 не оплачивалась.

По смыслу положений пп. 2 п. 1 ст. 333.18, пп. 10 п. 1 ст. 333.20 НК РФ при увеличении истцом размера исковых требований недостающая сумма государственной пошлины доплачивается в соответствии с увеличенной ценой иска в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда. 

Суд полагает необходимым взыскать с ФИО1 в пользу муниципального образования Кольчугинский район государственную пошлину, не оплаченную при увеличении исковых требований, в сумме 18 782 руб. 50 коп. А также, взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 возмещение расходов по оплате государственной пошлины в сумме 19 082 руб. 50 коп. (300 + 18 782,50). 

ФИО3 при подаче встречного искового заявления оплачена государственная пошлина в сумме 39 798 руб. 49 коп. Судом удовлетворены встречные исковые требования ФИО3 с учетом уменьшения размера заявленных требований и частичного отказа от них на сумму 2 676 364 руб. 38 коп., подлежащие оплате государственной пошлиной в сумме 21 581 руб. 82 коп. При таких обстоятельствах суд находит необходимым взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 возмещение расходов по оплате государственной пошлины в сумме 21 581 руб. 82 коп., возвратить ФИО3 излишне оплаченную государственную пошлину в сумме 17 916 руб. 67 коп. При решении вопроса о возврате государственной пошлины суд учитывает, что государственная пошлина в сумме 300 руб. была оплачена ФИО3 по требованию о расторжении договора, производство по которому прекращено судом определением от 07.07.2017 в связи с отказом от иска в указанной части. Вопрос о возврате государственной пошлины в указанной сумме подлежит разрешению в порядке исполнения указанного определения.

Поскольку требования обеих сторон удовлетворены в полном объеме и возмещение судебных расходов подлежит взысканию с каждой их них в пользу другой стороны, суд находит возможным осуществить зачет судебных издержек, взыскав с ФИО1 в пользу ФИО3 возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме 2 499 руб. 32 коп. (21 581 руб. 82 коп. - 19 082 руб. 50 коп.). 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 и встречные исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Расторгнуть договор №, заключенный 02.06.2014 между ФИО1 и ФИО3.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 денежные средства в сумме 2 116 500 руб., оплаченные по договору от 02.06.2014 №, убытки в сумме 92 500 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 467 364 руб. 38 коп. за период с 01.06.2015 года по 03.10.2017 года, а также с 13.11.2017 по день фактического исполнения решения суда, а также возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме 2 499 руб. 32 коп. 

Взыскать с ФИО1 в пользу муниципального образования Кольчугинский район государственную пошлину, не оплаченную при увеличении исковых требований, в сумме 18 782 руб. 50 коп. 

Возвратить ФИО3 излишне оплаченную государственную пошлину в сумме 17 916 руб. 67 коп. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Кольчугинский городской суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Председательствующий судья О.В. Макаров