Дело № 3а-827/20

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нижний Новгород 6 ноября 2020 года

Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Гущевой Н.В., 

при секретаре судебного заседания Сибриной Д.С.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Цветковой ФИО10 об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 ФИО11 обратилась в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: 

- земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения административного здания с прилегающей территорией, для иных видов жилой застройки, общей площадью 1340+/-12,81 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: [адрес], равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 ноября 2013 года в размере 576 000 рублей; 

- нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 740,1 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 ноября 2015 года в размере 5 409 594 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец ФИО1 указала, что является собственником вышеназванных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых, определенная на основании постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» и постановления Правительства Нижегородской области № 863 от 10.12.2014 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области» и составляет: для земельного участка с кадастровым номером [номер] - 1 584 161,4 рублей; для нежилого здания с кадастровым номером [номер] в размере 8 007 719,18 рублей.

Заявленный размер рыночной стоимости спорных объектов недвижимости подтвержден отчетами об оценке [номер] от 03.07.2020 и [номер] от 08.07.2020, выполненными оценщиком ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» ФИО7

Ссылаясь на положения ст.402 Налогового кодекса РФ, ст.ст.24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФИО1 указывает, что установленная кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости в размере, не соответствует их рыночной стоимости, нарушает ее права, как плательщика налогов, поскольку размер налогов исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости участка и здания, что существенно превышает рыночную стоимость, определенную в Отчетах об оценке. 

Также ФИО1 в административном исковом заявлении заявлено ходатайство о восстановлении срока на подачу административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Правительство Нижегородской области представило позицию по делу, указало, что Постановлением Правительства Нижегородской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» от 10 декабря 2014 года № 863 утверждены результаты определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области по состоянию на 01.11.2013.

Результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Земельным кодексом РФ, Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316, и Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 № 39.

Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 определены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент принятия постановления Правительств Нижегородской области от 07.06.2012 № 331. 

Таким образом, результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Отмечено, что при проведении оценки объекта недвижимости и составлении отчета [номер] от 03.07.2020, оценщиком ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» допущены нарушения федеральных стандартов оценки, обязательных к применению при осуществлении оценочной деятельности:

- в отчете приведена недостоверная информация об объекте оценки: на стр. 12 указано, что объект оценки расположен внутриквартально, в 250 м от [адрес], в то время как объект оценки расположен на первой линии [адрес], и в 55 м от [адрес] (нарушение п.5 ФСО № 3);

- в рамках сравнительного подхода оценщиком некорректно проведено сравнение объекта оценки с аналогами на расположение на красной линии, нарушение п. 22 ФСО № 7:

- аналог № 2 расположен на красной линии, как и объект оценки, в его цену не следует вносить понижающих корректировок,

- аналоги № 1 и № 3 расположены внутриквартально, в их цены следует внести повышающую корректировку в размере 1,36, согласно Справочнику оценщика, под ред. Л.Л.АА., 2014 г., стр.44 отчёта.

- в отчете на стр.47-48 содержится арифметическая ошибка, стоимость объекта оценки согласно приведенному расчету должна составить 584 240 руб. вместо 575 520 руб., определенных в табл.9 (нарушение п.5 ФСО №3).

В результате проверки отчета установлено необоснованное снижение стоимости объекта оценки. При отсутствии указанных нарушений рыночная стоимость объекта оценки сравнительным подходом составила бы 792 765 руб., вместо 576 000 руб., определенных в отчете.

Кадастровая стоимость вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, определяется в соответствии с п.4.1 Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменения их кадастровой стоимости».

Согласно данным ЕГРН спорное здание поставлено на кадастровый учет 24.11.2015. Кадастровая стоимость объекта была определена в соответствии с Приложением № 2 к постановлению Правительства Нижегородской области, п.4.1 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 113, в размере 8 007 719,18 рублей.

Таким образом, Правительство Нижегородской области не может являться административным ответчиком в указанной части исковых требований.

Административный истец, оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, представил отчет об оценке объекта оценки [номер], составленный оценочной организацией ООО «Нижегородская коллегия судебных оценщиков и экспертов», согласно которому рыночная стоимость составляет 5 409 594 руб. Отклонение от кадастровой стоимости составляет 32%, что является значительным отклонением.

При проведении оценки объекта недвижимости и составлении отчета [номер] от 08.07.2020, оценщиком ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» допущены нарушения федеральных стандартов оценки, обязательных к применению при осуществлении оценочной деятельности.

- отчете отсутствует информация о фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости, расположенными аналогично объекту оценки - в [адрес] Нижегородской области. Также в отчете отсутствует информация о том, какие территории аналогичны оцениваемым по уровню развития рынка недвижимости. В отсутствие рыночной информации в районе расположения объекта оценки вышеуказанные сведения дают возможность определить диапазон цен на аналогичные объекты в районах, соответствующих местоположению объекта оценки по состоянию рынка недвижимости. Таким образом, интервалы цен сопоставимых объектов недвижимости, указанные в анализе рынка, не обоснованы (нарушение п.5 ФСО № 3);

- в отчете использована информация о событиях, произошедших после даты оценки - 24.11.2015, для определения величин корректировок использован Справочник оценщика, под ред. ФИО4, год издания – 2016 (нарушение п.8 ФСО № 1);

- в отчете определена стоимость земельного участка, на котором расположен объект оценки, исходя из его площади 1320 кв.м. (стр.61, табл. 13), в то время как площадь земельного участка с кадастровым номером 52:13:0060204:230, относящегося к оцениваемому зданию, составляет 1340 кв.м. Таким образом, стоимость оцениваемого участка необоснованно занижена (нарушение п.5 ФСО № 3);

- в рамках затратного подхода не подтверждена величина внешнего износа в размере 42%, поскольку определена методом разбивки на микро и макро-экономические составляющие, предусматривающим расчет внешнего износа для производственных имущественных комплексов. Объект оценки - отдельный торгово-офисный объект, к которому некорректно применение данного метода. Данные об экономической ситуации в регионе расположения объекта оценки, приведенные в анализе рынка, не подтверждают снижение на 42% стоимости торгово-офисной недвижимости на дату оценки (нарушение п.5 ФСО № 3);

- в рамках сравнительного подхода оценщиком некорректно проведено сравнение объекта оценки с аналогами на различия по ценообразующим факторам (нарушение п.22 ФСО № 7);

- аналог № 2 относится к группе «Прочие населенные пункты», объект оценки - «Райцентры сельскохозяйственных районов», согласно Справочнику оценщика, под ред. Л.Л.АА., 2016 г., (стр.69 отчёта), корректировка на местоположение для аналога № 2 следует определить как 0,55/0,44=1,25; в отчете данная корректировка определена оценщиком в размере 0,8; таким образом, стоимость аналога № 2 необоснованно занижена на 56% (1,25/0,8= 1,56);

- аналог № 3 относится к группе «Прочие населенные пункты», объект оценки - «Райцентры сельскохозяйственных районов», согласно Справочнику оценщика, под ред. Л.Л.АА., 2016 г. (стр.69 отчёта), корректировка на местоположение для аналога № 3 следует определить как 0,55/0,44=1,25; в отчете данная корректировка определена оценщиком в размере 0,8; таким образом, стоимость аналога № 2 необоснованно занижена на 56% (1,25/0,8= 1,56).

- к ценам аналогов необоснованно применена понижающая корректировка на расположение на этаже в размере 0,87; данная поправка предусмотрена для расчета стоимости встроенных помещений, для отдельностоящих объектов данная корректировка не применяется, цены аналогов необоснованно снижены на 13%.

- в рамках доходного подхода в расчете арендной ставки объекта оценки оценщиком некорректно проведено сравнение объекта оценки с аналогами на этажность, к ценам аналогов необоснованно применена понижающая корректировка на расположение на этаже в размере 0,86; данная поправка предусмотрена для расчета стоимости встроенных помещений, для отдельностоящих объектов данная корректировка не применяется, цены аналогов необоснованно снижены на 14% (нарушение п.5 ФСО № 3). При отсутствии указанной корректировки арендная ставка за объект оценки составила бы 318 руб./кв.м./мес., а рыночная стоимость объекта оценки доходным подходом составила бы 6 528 694,6 руб., вместо 5 553 038 руб., определенная в отчете.

В результате проверки отчета установлено необоснованное снижение стоимости объекта оценки в рамках всех трех подходов к оценке.

Проверка отчетов об оценке проведена специалистом ГБУ НО «Кадастровая оценка» ФИО6 - начальником сектора по работе с обращениями отдела правовой работы и по работе с обращениями, имеющим специальные познания в области оценочной деятельности (Диплом о профессиональной переподготовке [номер] от 15.05.2003, регистрационный [номер]), стаж работы в области оценочной деятельности в органах государственного и муниципального управления с 2003 года по настоящее время.

Просит в иске административному истцу ФИО5 отказать (л.д.262-270 т.2).

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» представило в суд отзыв, из которого следует, что Учреждение определяет кадастровую стоимость вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. Указывает, что Учреждение в лице филиала, не является государственным органом или органом местного самоуправления, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости, поэтому не может являться административным ответчиком по делу.

С 20.06.2015 Приказом Росреестра от 12.05.2015 № П/210 Учреждение наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости, ранее учтённых объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Учреждение не является государственным органом или органом местного самоуправления, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости.

Нежилое здание с кадастровым номером [номер] было поставлено на государственный кадастровый учет 24.11.2015.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] определена в соответствии с п.2.1 Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учёт ранее не учтённых объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» (действ, до 01.03.2019), на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» (далее - Постановление № 331).

Земельный участок с кадастровым номером [номер] был поставлен на государственный кадастровый учет 02.04.2007. Объект недвижимости с кадастровым номером [номер] вошёл в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценки, сформированный на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 01.11.2013.

Кадастровая стоимость данного земельного участка утверждена Приложением 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области».

В соответствии со ст.24.20 Закона об оценочной деятельности на основании Постановления № 331 Учреждением в лице Филиала, в рамках полномочий, в ЕГРН 24.11.2015 были внесены сведения о кадастровой стоимости нежилого здания КН [номер] в размере 8007719,18 рублей, по состоянию на 24.11.2015; на основании Постановления [номер] в ЕГРН 01.01.2015 были внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с КН [номер] в размере 1584161,4 рублей по состоянию на 01.11.2013.

В соответствии со ст.62 КАС РФ истцом не предоставлены доказательства, что Учреждение в результате осуществления полномочий нарушило или оспорило права, обязанности, свободы и законные интересы истца, создало препятствие в реализации прав, обязанностей и законных интересов истцу, доказательств обратного не представлено.

В исковом заявлении отсутствуют доводы и объективные основания привлечения Учреждения в качестве административного ответчика по делу.

Учитывая вышеизложенное, считаем Учреждение ненадлежащим ответчиком по настоящему административному делу, просим суд рассмотреть данное дело без участия представителя Учреждения (в лице Филиала) с учётом позиции, отраженной в данном отзыве.

Составу суда доверяем, отводов не имеем (л.д.289-294 т.2).

В судебное заседание ФИО1, представители Правительства Нижегородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Администрации городского округа [адрес] Нижегородской области, не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 КАС РФ. Просили рассмотреть дело в их отсутствие, согласно представленным позициям по делу.

Учитывая требования ст.150 КАС РФ, положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, поддержавшей заявленные требования, обсудив доводы административного искового заявления, с учетом письменных позиций административного ответчика и заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В соответствии с п.1 ч.5 ст.8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании п.5 ч.2 ст.14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно п.п.1, 5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п.1 ст.388 Налогового кодекса РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения в соответствии со ст.389 Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения. 

Как установлено ст.390 Налогового кодекса РФ, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В силу положений ст.66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Нижегородской области от 05.11.2014 № 140-З «О применении с 1 января 2015 года на территории Нижегородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» налог на имущество физических лиц с 01.01.2015 рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии со ст.24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, прошедших государственный кадастровый учет в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 1), утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года, необходимые для определения кадастровой стоимости ранее не учтенных земельного участка, выявляемых ранее учтенных земельного участка, а также в случае внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик земельного участка (Приложение 2), утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель по муниципальным районам (городским округам) в разрезе населенных пунктов, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 3), утверждены обобщенные (минимальные, средние, максимальные) показатели результатов расчета кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов по муниципальным районам (городским округам) Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 4), установлено, что расчет кадастровой стоимости земель населенных пунктов Нижегородской области по земельным участкам, кадастровым кварталам, населенным пунктам и муниципальным районам (городским округам) осуществляется по группам в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области (Приложение 5), установлено, что кадастровая стоимость земельного участка улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков, земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережных устанавливается равной одному рублю за земельный участок.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)» результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), вошедших в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 5 июня 2011 года, согласно приложению 1 к настоящему постановлению.

Из материалов дела следует, что ФИО3 ФИО12 является собственником объектов недвижимости, а именно:

- земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения административного здания с прилегающей территорией, для иных видов жилой застройки, общей площадью 1340+/-12,81 кв.м., расположенного по адресу: [адрес]; 

- нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 740,1 кв.м., расположенного по адресу: [адрес]

Право собственности подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости [номер] и № [номер] от 30.09.2020, представленными суду ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области (л.д.238-243 т.2).

На основании ч.1 ст.399 Налогового кодекса РФ, налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В связи с чем, суд полагает, что административный истец ФИО1, является лицом, правомочным оспорить результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости – нежилого здания и земельного участка, так как такие результаты затрагивают права и обязанности данного физического лица как собственника вышеуказанных объектов недвижимости.

Рассматривая ходатайство ФИО1 о восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу административного искового заявления, суд принимает во внимание то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. 

Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

С учетом изложенного, суд полагает возможным восстановить ФИО1 срок на подачу административного искового заявления.

Как следует из представленной информации ФГБУ «ФКП Росреестра по Нижегородской области», земельный участок с кадастровым номером [номер], расположенный по адресу: [адрес], поставлен на государственный кадастровый учет 02.04.2007.

Вышеуказанный земельный участок вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 01.11.2013.

Земельный участок с кадастровым номером [номер], согласно Приложению 5 Постановления Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» (далее - Постановление от 10.12.2014 № 863), отнесен к 7 группе видов разрешенного использования - «Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Приложением 1 к Постановлению от 10.12.2014 № 863 в размере 1 584 161,4 рублей.

Объект капитального строительства с кадастровым номером [номер], расположенный по адресу: [адрес], поставлен на государственный кадастровый учет в Едином государственном реестре недвижимости 24.11.2015.

Кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером [номер] определена в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлён государственный кадастровый учёт ранее не учтённых объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости», на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приложением 2 к Постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» в размере 8 007 719,18 рублей (л.д.235-245 т.2).

Дата изменения кадастровой стоимости нежилого здания подтверждается Актом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости [номер] от 24.11.2015 (л.д.244-245 т.2).

Из указанного следует, что юридически значимой датой, на которую в рамках настоящего дела подлежит установлению кадастровая стоимость: для земельного участка с кадастровым номером [номер], является 01 ноября 2013 года; для нежилого здания с кадастровым номером [номер], является 24 ноября 2015 года.

Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (статья 3).

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровыми номерами [номер] и [номер], административный истец ФИО1 представила в суд отчеты об оценке оценщика ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» ФИО7 [номер] от 03.07.2020, [номер] от 08.07.2020.

В ходе судебного разбирательства после изучения возражений, представленных Правительством Нижегородской области, оценщиком были представлены дополнения к отчетам, согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 52:13:0060204:230 составила 584 000 рублей; нежилого здания с кадастровым номером [номер], - 5 406 024 рублей.

В связи с чем, административный истец в порядке ст.46 КАС РФ уточнил заявленные требования.

Судом установлено, что представленные административным истцом отчеты об оценке оценщика ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» ФИО7 [номер] от 08.07.2020, [номер] от 03.07.2020 и дополнения к ним, соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, содержат подробное описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. 

Выводы оценщика, отвечающего требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, являющейся членом Саморегулируемой организации «Союз «Федерация специалистов оценщиков», имеющей соответствующие дипломы и свидетельства, необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшей гражданскую ответственность, сделаны в рамках сравнительного, затратного и доходного подходов при оценке нежилого здания и сравнительного подхода при оценке земельного участка, применение которых суд находит обоснованным.

Как следует из отчета [номер] от 03.07.2020, при определении рыночной стоимости объекта оценки - земельного участка, оценщиком для сравнения было отобрано 3 объекта-аналога (табл.7 на стр.40 Отчета об оценке). С учетом имеющихся различий между аналогами и объектом оценки, оценщиком применены корректировки: на торг, на расположение относительно «красной линии», на площадь – на основании Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для земельных участков», том 3, Нижний Новгород, 2014 г.; на наличие коммуникаций – по данным сайта http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm. 

Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом полностью приведено разделе 13.1 Отчета и в дополнении к Отчету (стр.38-49 Отчета, стр.1-2 Дополнения к отчету). Итоговое заключение о стоимости объекта оценки изложено в таблице на странице 2 Дополнения к Отчету.

Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения административного здания с прилегающей территорией, для иных видов жилой застройки, общей площадью 1340+/-12,81 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: [адрес], по состоянию на 01.11.2013 составляет 584 000 (пятьсот восемьдесят четыре тысячи) рублей.

При расчете стоимости спорного нежилого здания в отчете [номер] от 08.07.2020 и дополнении к нему, методом сравнительной единицы в рамках затратного подхода, Оценщик основывался на данных сборников «Укрупненных показателей стоимости строительства» (УПСС) фирмы «Ко-ИНВЕСТ». Определен индекс перерасчета цен с цен 1969 года к ценам на дату определения оценки (таблицы на стр.45-46 Отчета об оценке). Рассчитана прибыль предпринимателя – на основании Справочника оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», 2014 год. Расчет затрат на замещение здания приведен в таблице 12 на стр.47 Отчета об оценке. Определена величина физического износа, функционального и экономического устареваний объекта – расчет по формуле на стр.48 Отчета об оценке.

Подробный расчет стоимости нежилого здания в рамках затратного подхода изложен в разделе 13.2.1 Отчета на стр.43-51 Отчета об оценке. 

При расчете стоимости объекта оценки – нежилого здания методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, Оценщиком рассчитана стоимость 1 кв.м. земельного участка, относящегося к оцениваемому зданию, для чего Оценщиком отобраны 3 объекта-аналога и применены следующие корректировки: на торг, на местоположение, на площадь, на наличие коммуникаций – на основании Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», том 3, 

<

...> год. Расчет рыночной стоимости земельного участка (относящегося к оцениваемому объекту) представлен в таблице 13 на стр.61 Отчета об оценке, а также в Дополнении к Отчету об оценке (л.д.304).

При расчете рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, Оценщиком отобраны также 3 объекта-аналога и применены следующие корректировки: на торг, на местоположение, на расположение относительно «красной линии», на материал стен – на основании Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», том 2, 

<

...> год; на площадь – на основании Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», том 1, 

<

...>; на физическое состояние – определялось по формуле (на стр.71 Отчета об оценке) и на основании шкалы экспертных оценок: источник информации МОК-Информ (http://www.valnet.ru/v7-136.phtml) - таблица на стр.71 Отчета об оценке; на размер земельного участка (рассчитано в разделе 13.2.3 Отчета). Детальный расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода представлен вы таблице 15 на стр.75-76 Отчета об оценке.

Подробный расчет стоимости нежилого здания в рамках сравнительного подхода изложен в разделе 13.2.3 Отчета на стр.51-76 Отчета об оценке. 

В рамках доходного подхода был применен метод прямой капитализации, в рамках которого были выбраны 3 объекта-аналога, и для определения арендных ставок методом аналогов, применены следующие корректировки: на торг, на местоположение, на расположение относительно «красной линии» – на основании Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», том 2, 

<

...> г.; на площадь – на основании Справочника оценщика недвижимости, «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», том 1, 

<

...> г.; на физическое состояние – определялось по формуле (на стр.82 Отчета об оценке) и на основании шкалы экспертных оценок: источник информации МОК-Информ (http://www.valnet.ru/v7-136.phtml) - таблица на стр.82-83 Отчета об оценке); на этажность – по данным сайта https://statrielt/ «Корректировка рыночной стоимости коммерческих зданий и помещений».

Подробный расчет величины годовой арендной платы за объект оценки представлен в таблице 17 на стр.85 Отчета об оценке.

Кроме того, определен потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход и операционные расходы – рассчитано по формуле (стр.86 Отчета об оценке), а также по данным аналитического исследования, проведенного специалистами ЗАО ПЦФКО. 

Далее рассчитана ставка капитализации (по формуле на стр.86 Отчета об оценке), для чего определены: безрисковая ставка, премия за риск вложения, премия за ликвидность (таблица на стр.88 Отчета об оценке); определены нормы возврата капитала по методу Хоскольда (источник информации – статья «Применение метода Хоскольда», книга «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», ФИО8, Н. Ордуэй, Москва, изд. Дело Лтд). Подробный расчет стоимости объекта оценки методом капитализации представлен в таблице 18 на стр.89 Отчета об оценке.

Подробный расчет стоимости объекта оценки – нежилого здания, определенный с применением критериев доходного подхода, представлен в разделе 13.3 Отчета об оценке (стр.77-89 Отчета), а также на стр.2 Дополнения к отчету об оценке (л.д.305).

Согласование результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости представлены в разделе 14 дополнения к Отчету (стр.90-92). При этом, с учетом замечаний, Оценщиком произведен перерасчет рыночной стоимости объекта оценки, которая составила 5 406 024 (пять миллионов четыреста шесть тысяч двадцать четыре) рублей по состоянию на 24.11.2015 (дополнение к отчету об оценке на стр.2-3 – л.д.305-306).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в суд в качестве свидетеля может быть вызвано лицо, составившее отчет об оценке.

В силу ст.59 КАС РФ показания свидетеля также являются одним из доказательств по делу, и оцениваются судом в совокупности с другими доказательствами.

Судом по ходатайству административного истца в качестве свидетеля была допрошена оценщик ФИО7, которая дала пояснения по составленным отчетам и дополнениям к ним.

По отчету [номер]:

- оценщик на основе материалов сети Интернет провел анализ цен на объекты торгового назначения, на земельные участки торгового назначения Нижегородской области (за исключением Нижнего Новгорода) за период, предшествующий дате оценки, тем самым, проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из определенного ранее сегмента рынка (стр.11.3 отчета);

- в отчете использована информация из Справочника оценщика, выпуск 2016 года, поскольку, справочник создавался на основании анализа данных за 2015 год;

- допущенная арифметическая ошибка, исходя из которой стоимость объекта оценки, согласно приведенному расчету должна составить 584 240 рублей вместо 575 520 рублей, исправлена;

- на стр.47-50 приведено полное описание поправки на величину внешнего износа в г.о. Чкаловск, с принтскринами и ссылками;

- аналог №2 в сравнительном подходе стр.69 расположен в Богородском районе и отнесен к райцентрам с развитой промышленностью, тем самым лучше по местоположению, чем город Чкаловск. Аналог №3 расположен в райцентре Краснобаковского района, тем самым относится к райцентрам с/х районов. Поправка вводилась верная;

- поправка на этаж применялась по данным «Справочника оценщика недвижимости» Том 2 (Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода) стр. 164, под ред. ФИО4, Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 

<

...> г. поскольку объект оценки - 3-х этажное здание, а аналоги - 1-этажные;

- в рамках доходного подхода, аналоги расположены на 1 этажах здания, как встроенные помещения и поправка необходима, поскольку объект оценки 3-х этажное здание. 

По отчету [номер]:

- на стр.12 представлены карты месторасположения объекта оценки, где видно, что объект оценки расположен на второй линии домов, до оживленной улицы Ленина - 250 м. Улица Почтовая является второстепенной и выделена серым цветом на карте. Оживленные автомагистрали отмечены жирным желтым цветом;

- арендная ставка за объект оценки составила бы 318 руб./кв.м./мес., а рыночная стоимость объекта оценки доходным подходом составила бы 6 528 694,6 руб., вместо 5 553 038 руб., определенных в отчете. Согласно расчетам, произошла техническая ошибка, замечание устранено.

Показания свидетеля признаются судом относимым и допустимым доказательством по данному делу. 

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчетам об оценке [номер] от 03.07.2020 и [номер] от 08.07.2020 и дополнениям к ним, выполненные оценщиком ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» ФИО7, соответствующим требованиям ст.ст.11, 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] и [номер], лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы, в порядке ст.ст.62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст.84 КАС РФ и установив по результатам такой оценки, что отчеты об оценке оценщика ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» ФИО7 [номер] от 03.07.2020 и [номер] от 08.07.2020 и дополнения к ним, отвечают применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости, допустимости и достоверности, что они подтверждают достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] и [номер] по состоянию на юридически значимые даты (01.11.2013 и 24.11.2015 соответственно), суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] и [номер] подлежат удовлетворению в соответствии с уточненными административным истцом требованиями.

Не свидетельствуют об обратном и не могут повлечь отказ в удовлетворении требований административного истца доводы Правительства Нижегородской области о том, что результаты кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости, при определении которой их кадастровая стоимость устанавливается равной этой стоимости.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Цветковой ФИО13 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером [номер], этажность – 2, общей площадью - 740,1 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 24 ноября 2015 года равной его рыночной стоимости в размере 5 406 024 (пять миллионов четыреста шесть тысяч двадцать четыре) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения административного здания с прилегающей территорией, для иных видов жилой застройки, общей площадью 1340+/-12,81 кв.м., расположение участка [адрес], по состоянию на 1 ноября 2013 года равной его рыночной стоимости в размере 584 000 (пятьсот восемьдесят четыре тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Председательствующий Н.В. Гущева

В окончательной форме решение принято 20 ноября 2020 г.