Дело №-2-4446/18 

Решение

 

Именем Российской Федерации 

Сыктывкарского городского суда Республики Коми в составе

Председательствующего судьи Ланшакова С.В.

При секретаре Есев К.Е 

с участием истцов ФИО1 и ФИО2

представителей ФИО2 – адвокатов Буракова Г.И и Филиппова О.О

представителя ФИО1 – адвоката Кузнецова Г.И 

Рассмотрев в открытом судебном заседании 26 октября 2018 года дело по искам ФИО1 к ФИО2 об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом и земельный участок и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и суд, 

Установил

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 и просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности на дом и земельный участок по адресу ... на основании договора купли –продажи данного дома от 11.04. 2017 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1, ФИО2 обратилась с встречным иском к ФИО1 о признании договора купли- продажи дома от 11 апреля 2017 года недействительным. В судебном заседании каждая сторона на своих требованиях настаивала, с иском противоположной стороны были не согласны. Третьи лица Управление Росреестра и картографии по РК, ПАО « ...» участия в судебном заседании не приняли. 

Заслушав стороны и их представителей, исследовав все материалы дела, суд пришел к выводу, что в удовлетворении исковых требований ФИО2 и ФИО1 следует отказать по следующим обстоятельствам. 

Судом установлено, что супруги ФИО1 и ФИО2 состояли в браке ** ** ** ФИО2 на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от 8 июля 2010 года принадлежал одноэтажный жилой дом в ... и ей же принадлежал на праве собственности земельный участок для обслуживания данного дома, общей площадью ... по свидетельству права собственности от 8 июля 2010 года. 

11 апреля 2017 года между ФИО2 – Продавец и ФИО1- Покупатель был заключен договор купли-продажи дома ... и земельного участка площадью ... для обслуживания данного дома. 

Согласно п 3 данного договора объекты недвижимости по соглашению сторон были проданы за 2 000 000 рублей – 1 900 000 рублей за дом и 100 000 рублей за земельный участок. Пунктом 4 договора купли- продажи было установлено, что покупатель приобретает право собственности на дом и земельный участок после государственной регистрации перехода права собственности и в соответствии с п 5 договора указано, что дом и земельный участок по ... не заложены, не обременены правами третьих лиц, в споре под арестом / запрещением/ не состоят. 

Как пояснил ФИО1, что документы на регистрацию договора купли-продажи были поданы 12.04. 2017 года в МФЦ по адресу : .... В процессе регистрации выяснилось, что спорное имущество находится под арестом. Решением вопроса о снятии ареста с имущества занимался ФИО1 и в связи с возникшим судебным разбирательством по снятию ареста с имущества, 06.07. 2017 года ФИО1 написал заявление в Управление Росрестра и картографии по РК о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на дом и земельный участок по ... сроком на три месяца. 24.04. 2017 года приостановлено в связи с наложением ареста на имущество определением судьи Эжвинского суда. 

ФИО2 было подано заявление о прекращении государственной права собственности на объект недвижимости и 30 августа 2017 года государственная регистрация была приостановлена. 25. декабря 2017 года ФИО2 вновь подано заявление о прекращении государственной регистрации прав на д10 Мича Яг и 25.12. 2017 года государственная регистрация была прекращена. 

В судебном заседании ФИО2 и ее представители в обосновании своих требований о признании договора купли-продажи недействительной ссылались на следующие обстоятельства 

1/ ФИО1 не мог распоряжаться всем домом, так как ему принадлежит только ? для;

2/ на на дом и на земельный участок наложен арест; 

3/ денежные средства в размере 2 000 000 рублей от ФИО1 к ФИО2 не передавались. 

В соответствии с ч 1 ст 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества /договор купли-продажи недвижимости /договору продажи недвижимости/ продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество /статья 130/ 

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соотвествующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.. 

Статьей 167 Гражданского кодекса РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре /в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге / возместить его стоимость, если иные последствия сделки не предусмотрены законом.

В судебном заседании ФИО3 и ее представители ссылались на то, что договор купли-продажи являлся мнимой сделкой в соответствии с п 1 ст 170 Гражданского кодекса РФ. 

Согласно ч 1 ст 170 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 

Исходя из смысла приведенной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условия этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий, и совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять, либо требовать ее исполнения. 

ФИО2 сама подписала договор купли- продажи дома ... от 11 апреля 2017 года, имеется расписка о получении денежной суммы 2 000 000 рублей по договору. Более того ФИО1 и ФИО2 подали совместное заявление о регистрации договора купли-продажи ... в Управление Росреестра и картографии по РК. Все данные обстоятельства свидетельствуют о намерении сторон заключить договор купли-продажи. После подачи документов на регистрации ФИО2 отказалась от регистрации договора купли-продажи, но данное обстоятельство послужило основанием для обращения ФИО1 в суд о понуждении заключить договор купли-продажи и эти обстоятельства возникли уже после заключения договора купли-продажи. 

Наличие ареста на имущество само по себе не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным и свидетельствует о наличии обременения на имущество. То обстоятельство, что ФИО2 не получила от ФИО1 денежных средств в размере 2 000 000 рублей по договору купли-продажи от 11 апреля 2017 года являются основанием для расторжения договора купли-продажи, но не для признания договора купли-продажи недействительным. 

Не может суд принять во внимание ссылку ФИО2 и ее представителей на то, что дом ... с земельным участком был приобретен в период брака между супругами и ФИО1 мог распорядится только ? долей дома и земельного участка.

Брак между супругами Ч-ными был расторгнут в 2014 году и отношения между ними регулируются положениями ст 253 Гражданского кодекса РФ о совместной собственности, а не нормами ст 34 и 39 Семейного кодекса РФ, регулирующими имущественные отношения между супругами. 

В соответствии с п 3 ст 253 Гражданского кодекса РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий, и только в случае если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. 

В данном случае сторонами договора выступают оба участника совместной собственности и оба распоряжаются своими правами и права ФИО2 не нарушены. 

Учитывая, что других оснований для признания недействительным договора купли-продажи от 11 апреля 2017 года истцом не приведено, суд считает, что в иске ФИО2 по ее доводам, заявленным в судебном заседании, следует отказать.

В судебном заседании ФИО1 ссылался на то, что ФИО2 уклоняется от регистрации договора купли-продажи и согласно п 3 ст 165 Гражданского кодекса РФ суд вправе вынести решение о регистрации сделки. 

В соответствии со ст 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

Согласно ч 3 ст 165 Гражданского кодекса РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 

Согласно материалам регистрационного дела по д ... определением судьи Эжвинского суда от 21.04. 2010 года ФИО4 был наложен арест на д ... и регистрация договора купли-продажи была приостановлена регистрирующим органом. 

07.12. 2017 года на данное имущество был наложен арест судебным приставом- исполнителем ... Ю.В. 20.12. 2017 года арест с дома ... был снят ... Ю.В.

02. 02. 2018 года на спорное имущество был наложен арест судебным приставом- исполнителем ... И.В. 

27.04. 2018 года на дом ... был наложен арест судом в рамках настоящего дела. 

Таким образом как на момент заключения договора, так и на день вынесения решения суда спорное имущество находилось под арестом. 

Так, согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

На основании п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 Гражданского кодекса РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Вместе с тем, приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Как разъяснено в п. 95 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ", в силу положений п. 2 ст. 174.1 Гражданского кодекса РФ в случае распоряжения имуществом должника с нарушением запрета права кредитора или иного управомоченного лица, чьи интересы обеспечивались арестом, могут быть реализованы только в том случае, если будет доказано, что приобретатель имущества знал или должен был знать о запрете на распоряжение имуществом должника, в том числе не принял все разумные меры для выяснения правомочий должника на отчуждение имущества.

С момента внесения в соответствующий государственный реестр прав сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете (ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ).

В силу вышеизложенного, суд считает, что ФИО1 действовал недобросовестно при приобретении недвижимого имущества по договору купли-продажи от 11 апреля 2017 года. 

Учитывая вышеизложенное суд считает, что оснований для проведения государственной регистрации договора перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 на объект недвижимости – жилой дом и земельный участок по адресу ... не имеется. 

Руководствуясь ст 193-198 ГПК РФ суд,

Решил

В иске ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу : ... от 11 апреля 2017 года, заключенного между ФИО2 и ФИО5, отказать.

В иске ФИО1 к ФИО2 об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом и земельный участок по адресу : ..., на основании договора купли-продажи от 11 апреля 2017 года, заключенного между ФИО2 и ФИО5, отказать.

Решение может быть обжаловано Верховный Суд Республики Коми в течение месяца со дня составления мотивированного решения через Сыктывкарский городской суд.. 

... 

Судья С.В Ланшаков.