44Г- 89

Жалоба поступила 23 августа 2017 года

Судья 1-ой инстанции Мишкова Г.Л.

Судья-докладчик 2-ой инстанции ФИО1

Постановление

город Новосибирск 15 ноября 2017 года

Президиум Новосибирского областного суда в составе: 

председательствующего Пилипенко Е.А.,

членов президиума Сажневой С.В., Билюковой Л.Р., Козеевой Е.В., 

ФИО2, ФИО3

при секретаре Солодовой Е.С. 

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу главы г.Искитима Новосибирской области ФИО4 на решение Искитимского районного суда Новосибирской области от 03 апреля 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 11 июля 2017 года по делу по иску ФИО5 к администрации г.Искитима Новосибирской области о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Слядневой И.В., объяснения представителей ФИО5 ФИО6 и ФИО7, президиум 

у с т а н о в и л:

ФИО5 обратился в суд с иском к администрации г.Искитима Новосибирской области о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

В обоснование иска указал, что на основании постановления № 867 от 04.06.2013 администрация г.Искитима предоставила ФИО8 по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ срок до 03.06.2016 земельный участок площадью 1586 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для строительства бизнес-комплекса, с помещениями для занятий спортом в цокольном этаже.

19.05.2015 право аренды данного участка было передано истцу по договору уступки прав и зарегистрировано им в установленном порядке. 

После этого истец заказал проект строящегося бизнес-комплекса, получил 25.09.2015 в администрации г.Искитима разрешение на его строительство № и приступил к реализации проекта. 

08.04.2016 ответчиком был осмотрен объект незавершенного строительства - цокольный этаж, по результатам которого составлен акт об использовании в строительстве 100% бракованных строительных изделий, что не обеспечивает безопасность строящегося здания. Истцу было дано указание демонтировать в полном объеме возведенный цокольный этаж.

Он с этим актом не согласен, построил после этого еще 2 этажа здания и заказал обследование технического состояния строительных конструкций бизнес-комплекса в ООО «Стройпроект», по заключению которого несущие и ограждающие конструкции стен здания находятся частично в ограниченно-работоспособном и работоспособном состоянии.

С этим заключением он в феврале 2017 года обратился к ответчику с заявлением о продлении срока договора аренды участка для завершения строительства бизнес - комплекса с помещениями для занятий спортом в цокольном этаже здания. 

Однако письмами от 09.02.2017 и от 15.02.2017 администрация г.Искитима отказала ему в продлении срока действия договора аренды, сообщив о его расторжении.

Полагая, что данный отказ противоречит закону, истец просил суд обязать ответчика заключить с ним договор аренды спорного участка сроком с 04.06.2016 по 03.06.2019 на предложенных им условиях.

Решением Искитимского районного суда Новосибирской области от 03 апреля 2017 года требования ФИО5 удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 11 июля 2017 года решение суда 1-ой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе поставлен вопрос об отмене решения суда 1-ой инстанции и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда. 

Определением судьи Новосибирского областного суда Слядневой И.В. от 19 сентября 2017 года дело истребовано в Новосибирский областной суд. Определением от 17 октября 2017 года кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции. 

В судебное заседание суда кассационной инстанции явились представители ФИО5, представив письменные возражения на кассационную жалобу. Представитель администрации г.Искитима Новосибирской области в суд не явился. Данный участник был извещен надлежаще, ходатайств об отложении дела не заявил, президиум рассмотрел дело в его отсутствие. 

Изучив дело по доводам кассационной жалобы, а также представленных на нее возражений, заслушав участвующих в деле лиц, президиум пришел к выводу о необходимости удовлетворения кассационной жалобы по следующим мотивам.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).

Такие нарушения норм права были допущены судами обеих инстанций.

Постанавливая решение об удовлетворении иска, суд 1 инстанции пришел к выводу, что для ответчика в силу ст.445 ГК РФ заключение договора с истцом было обязательным, поскольку земельный участок был предоставлен в аренду для строительства бизнес - комплекса до 1 марта 2015 года, истец получил разрешение на его строительство и возвел объект незавершенного строительства, наличие которого на участке ответчиком не опровергнуто. При этом отсутствие зарегистрированного права собственности истца на данный объект основанием для отказа в заключении с ним договора аренды не является, поэтому ответчик обязан предоставить спорный участок истцу в аренду на 3 года для завершения строительства. 

Суд 2 инстанции с данными выводами суда 1 инстанции согласился.

В силу п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Пунктом 5 ст. 36.6 ЗК РФ предусмотрено, что собственнику объекта незавершенного строительства участок предоставляется в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Однако применяя эти положения закона, суды не учли, что по правилам ст.39.17 ЗК РФ заявитель должен обратиться в уполномоченный орган с заявлением, содержащим необходимые сведения, а также документами, предусмотренными подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса, если ранее они в уполномоченный орган не предоставлялись. В частности, к заявлению прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. 

Такой перечень утвержден Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 (ред. от 12.10.2016) «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов». 

Пунктом 33 Перечня установлено, что для получения участка в аренду по пп.10 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ и п.21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г.№ 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственник объекта незавершенного строительства должен предоставить в числе прочего документы, удостоверяющие (устанавливающие) права на объект незавершенного строительства, если право на него не зарегистрировано в ЕГРН, документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, сообщение заявителя, содержащее перечень всех зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом земельном участке, выписки из соответствующих реестров и т.п.

Сделав вывод о наличии у истца права собственности на объект незавершенного строительства, для окончания которого он просил обязать ответчика предоставить ему участок без торгов на три года, суды не дали никакой оценки представленным в дело доказательствам, из которых следует, что объект, созданный истцом, имеет признаки самовольной постройки, поскольку возведен с нарушением обязательных норм и правил (ст. 222 ГК РФ). Так, на листе дела 53 имеется акт осмотра здания от 08.04.2016, составленный уполномоченной комиссией, из которого следует, что на указанную дату истцом был возведен только цокольный этаж здания. При этом при строительстве были использованы бракованные, бывшие в употреблении строительные материалы и конструкции в объеме 100%, что не обеспечивает надежность строящегося здания, предназначенного для посещения его большим количеством граждан. Тем же актом истцу было указано на необходимость полного демонтажа цоколя.

Не демонтировав указанное сооружение, истец продолжил строительство и к июню 2016 года возвел 2 этажа, как усматривается из заключения ООО «Стройпроект» (листы дела 10-29). При этом состояние несущих и ограждающих конструкций вновь возведенных стен здания было оценено в заключении ООО «Стройпроект» как ограниченно-работоспособное в связи с использованием в строительстве бывших в употреблении стеновых панелей, в том числе в зоне опирания на них несущих балок перекрытия. Ограниченно-работоспособным, как следует из данного заключения, является такое техническое состояние строительной конструкции, включая состояние грунтов основания, при котором имеются крены, дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности. Опасность внезапного разрушения отсутствует, но эксплуатация такого здания возможна только при мониторинге технического состояния либо усилении конструкций и грунтов и последующем мониторинге. Срок выполнения мероприятий по восстановлению работоспособности технического состояния данного объекта был определен до 01.11.2016.

Из заявлений истца о продлении с ним договора аренды участка от 01.02.2017 и от 07.02.2017(листы дела 9 и 144) следует, что он не предоставлял ответчику перечень необходимых документов, в том числе удостоверяющих его права на объект незавершенного строительства, из которых бы усматривалось его соответствие установленным нормам и правилам. Объекты самовольного строительства, исходя из положений ст. 222 ГК РФ, объектами гражданских прав не являются. 

Кроме того, из дела усматривается, что в подтверждение прав на участок истец представил договор аренды от 04.06.2013, который был заключен с иным лицом - ФИО8 В деле отсутствуют сведения о передаче прав и обязанностей арендатора по этому договору в порядке уступки прав от ФИО8 к ФИО5 Договор уступки прав заключен ФИО5 с иным лицом - ФИО9 (л.д. 80-81). Права ФИО9 при этом ничем не подтверждены. 

Ответчик при разрешении дела в судах обеих инстанций ссылался на означенные обстоятельства и представил соответствующие доказательства, однако суды в нарушение требований ст. 67, 196-197 ГПК РФ оценки им не дали, выводы относительно них в мотивировочной части судебных постановлений отсутствуют. Это не соответствует положениям ст. 195 ГПК РФ о законности и обоснованности судебного решения. 

Следует также отметить, что 07.07.2017 истцу было отказано в продлении разрешения на строительство здания бизнес-комплекса (л.д. 192).

При таких обстоятельствах доводы кассационной жалобы о допущенных судами обеих инстанций существенных нарушениях норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов заявителя, заслуживают внимания, а обжалуемые судебные постановления подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд 1 инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, верно установить юридически значимые обстоятельства и оценить с учетом этого представленные доказательства, после чего принять законное и обоснованное решение. 

Руководствуясь ст. 387, 390 ГПК РФ, президиум 

постановил:

решение Искитимского районного суда Новосибирской области от 03 апреля 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 11 июля 2017 года по делу по иску ФИО5 к администрации г.Искитима Новосибирской области о понуждении к заключению договора аренды земельного участка отменить. 

Дело направить на новое рассмотрение в Искитимский районный суд Новосибирской области

Кассационную жалобу главы г.Искитима Новосибирской области ФИО4 удовлетворить.

Председательствующий: