УИД: 77RS0027-02-2025-001065-44

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 декабря 2025 года адрес

Тверской районный суд адрес в составе председательствующего судьи Утешева С.В., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1521/2025 по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Варшавский» о взыскании денежных средств в счет устранения недостатков объекта недвижимого имущества, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истцы фио, фио обратились в суд иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику ООО «Специализированный застройщик «Варшавский» о взыскании денежных средств в счет устранения недостатков объекта недвижимого имущества в размере сумма, неустойки за период 20 января по 03 октября 2025 года в размере сумма, компенсации морального вреда сумма, штрафа, расходов по оплате досудебной оценки в размере сумма, нотариальных расходов сумма

Требования мотивированы тем, что 29 августа 2023 года между ними и ООО «Специализированный застройщик «Варшавский» заключен договор купли-продажи объекта недвижимости № АВИА-5-К-076-ДКП, по которому Общество приняло обязательство передать им в собственность трехкомнатную квартиру, общей площадью 59,6 кв.м., расположенную по адресу: адрес. После передачи квартиры были выявлены недостатки в произведенных застройщиком работах, стоимость устранения которых в соответствии с заключением специалиста от 02 декабря 2024 года составляет сумма В досудебном порядке ООО «Специализированный застройщик «Варшавский» отказалось произвести выплату денежных средств в счет устранения строительных недостатков объекта недвижимого имущества, что послужило основанием для обращения в суд с вышеуказанными требованиями.

Истцы в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, воспользовались правом на ведение дела через представителя по доверенности фио, который в судебном заседании просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности фио, в судебное заседание явилась, просила отказать в удовлетворении иска по доводам, изложенным в возражениях на иск.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно положениям п. п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным ст. 469 ГК РФ, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (п. 1 ст. 470 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 названного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с приведенной специальной нормой общие правила ст. 475 ГК РФ к отношениям купли-продажи недвижимости подлежат применению только тогда, когда продавец передал покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора продажи недвижимости о ее качестве.

То есть, когда сторонами в договоре прямо установлены требования к качеству объекта недвижимости, и переданный продавцом объект недвижимости не соответствует этим требованиям.

Приведенная норма обусловлена особенностями такого товара, как объект недвижимого имущества.

Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, а при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

Из вышеприведенных норм материального права следует, что юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению при разрешении настоящего спора являются, в частности: соответствие товара (квартира) требованиям по качеству, в том числе применительно к целям, для которых товары такого рода обычно используются, наличие в товаре каких-либо недостатков; момент выявления покупателем данных недостатков; факт и момент обращения покупателя к продавцу с требованиями, связанными с недостатками товара, отказ продавца в удовлетворении требования; момент возникновения недостатков или причин возникновения недостатков (до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента); наличие у покупателя объективной возможности выявления недостатков товара до заключения договора купли-продажи и передачи товара в случае проверки качества товара в соответствии с требованиями закона либо обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи; действительная цена товара с учетом недостатков товара, за которые отвечает продавец.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 29 августа 2023 года между истцами и ООО «Специализированный застройщик «Варшавский» заключен договор купли-продажи объекта недвижимости № АВИА-5-К-076-ДКП.

В соответствии условиями договора ООО «Специализированный застройщик «Варшавский» приняло обязательство передать истцам в собственность трехкомнатную квартиру, общей площадью 85,10 кв.м., расположенную по адресу: адрес, а истцы оплатить и принять в соответствии с условиями договора квартиру (п.1.1).

Стоимость объекта недвижимого имущества определена сторонами с учетом фактического состояния объекта и составляет сумма, является окончательной и изменению не подлежит (п. 2.1).

В договоре купли-продажи № АВИА-5-К-076-ДКП стороны согласились, что подтверждением надлежащего качества объекта недвижимости по договору является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-09-011117-2022 от 13 декабря 2022 года, выданное комитетом государственного строительного надзора адрес.

Покупатель осмотрел объект недвижимости, включая все элементы остекления, входную дверь, все поверхности. Покупатель признают состояние объекта недвижимости удовлетворительным и пригодным для использования по назначению (п. 5.1).

В соответствии с п. 5.2 договора стороны пришли к соглашению о том, что претензий по качеству объекта недвижимости (в случае их наличия), не связанные с ненадлежащей эксплуатацией объекта недвижимости, предъявляются покупателем в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, одним из существенных условий договора купли-продажи № АВИА-5-К-076-ДКП являлось продажа квартиры по адресу: адрес, в удовлетворительном техническом состоянии на момент заключения договора со всеми дефектами, которые можно обнаружить при осмотре квартиры.

29 августа 2023 года между сторонами договора купли-продажи подписан акт приема-передачи объекта недвижимого имущества, в котором истцы подтвердил, что объект недвижимого имущества соответствует условиям договора, претензии к состоянию /качеству объекта отсутствуют.

Из содержания искового заявления следует, что после передачи истцам квартиры были выявлены недостатки в произведенных застройщиком работах, стоимость устранения которых в соответствии с заключением специалиста от 02 декабря 2024 года составляет сумма

26 декабря 2024 года истцами в адрес ООО «Специализированный застройщик «Варшавский» направлена претензия о возмещении стоимости устранения недостатков объекта недвижимого имущества, которая в досудебном порядке ответчиком исполнена не была.

Из представленной в материалы дела копии заключения специалиста от 02 декабря 2024 года усматривается, что в процессе исследования квартиры по адресу: адрес, выявлены недостатки выполненных отделочных работ, загрязнения.

Определением суда от 13 мая 2025 года по ходатайству представителя ответчика по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «М-ЭКСПЕРТ».

Согласно заключению ООО «М-ЭКСПЕРТ» № 30-07-2025/1521/2025 от 30 июля 2025, в квартире № 76 по адресу: адрес имеются строительные недостатки (дефекты), которые возникли вследствие нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов и правил, применяемых на обязательной основе и иных нормативных документов.

Ввиду того, что обнаруженные экспертами недостатки (дефекты) возникли при производстве строительно-монтажных и отделочных работ, эксперты приходят к выводу о том, что выяленные дефекты имелись на момент передачи квартиры истцам, являются явными.

Стоимость устранения недостатков составляет сумма

Согласно статье 4 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации (статья 10 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей").

В силу положений пункта 1 статьи 18 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:

потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);

потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;

потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;

потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Судом также установлено, что частичная оплата цены договора истцами осуществлялась за счет кредитных денежных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России».

Представителем истцов в материалы дела, по запросу суда, был представлен отчет № 423/08/2023-К от 26 августа 2023 года об оценке рыночной стоимости квартиры по адресу: адрес, подготовленный ООО «Аналитический центр «Региональная оценочная компания».

Проведение оценки инициировано ФИО1 для определения рыночной стоимости квартиры для целей залога в ПАО «Сбербанк».

Из содержания отчета об оценке № 423/08/2023-К от 26 августа 2023 года следует, что рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: адрес на 26 августа 2023 года составляет сумма, при этом, квартира истцами приобретена за сумма, что свидетельствует о том, что продавец объекта недвижимого имущества принял во внимание его техническое состояние при формировании его цены.

Оценивая представленные в материалы дела доказательства, в том числе отчета об оценке № 423/08/2023-К от 26 августа 2023 года, суд приходит к выводу о том, что выявленные в ходе исследования недостатки производства строительно-монтажных и отделочных работ были согласованы при заключении договора купли-продажи квартиры, квартира принята истцами с имеющимися недостатками, о чем составлен акт, выявленные недостатки не являются скрытыми и могли были быть обнаружены истцами при осмотре квартиры до заключения договора купли-продажи, при этом, условиями договора купли-продажи квартиры предусмотрена передача квартиры в удовлетворительном техническом состоянии, с которыми истцы согласились при заключении договора.

Кроме того, о том, что квартира продается Обществом с дисконтом покупателем стало известно 26 августа 2023 года после получения отчета об оценке № 423/08/2023-К от 26 августа 2023 года, который был подготовлен ООО «Аналитический центр «Региональная оценочная компания» в связи с обращением ФИО1 для определения рыночной стоимости квартиры для целей залога в ПАО «Сбербанк».

Принимая во внимание вышеизложенное, руководствуясь приведенными нормами права, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования о взыскании расходов на устранение строительных недостатков объекта недвижимого имущества, поскольку при рассмотрении дела было установлено, что все помещения в квартире имеют открытый доступ и были осмотрены истцами перед заключением договора, о чем свидетельствует подписание сторонами акта приема-передачи квартиры; предметом договора купли-продажи являлась квартира с недостатками, поэтому у ответчика отсутствует обязанность по возмещению истцам стоимости ремонтно-восстановительных работ по устранению дефектов в квартире, в том числе выявленных в процессе эксплуатации. Условия договора купли-продажи были согласованы сторонами перед подписанием договора, истцы имели возможность отказаться от его заключения, однако таким правом не воспользовались, будучи осведомленными о реальной рыночной стоимости приобретаемой ими квартиры.

Также суд полагает необходимым отметить, что в ходе проведения судебной экспертизы было установлено, что выявленные недостатки не являющиеся скрытыми, наличие данных недостатков не свидетельствуют о непригодности квартиры к проживанию.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении основного требования, производные требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, а также требование о взыскании судебных расходов, удовлетворению не подлежат.

Поскольку истцам отказано в удовлетворении иска в полном объеме, а ответчиком заявлено ходатайство о распределении судебных расходов, связанных с оплатой судебной экспертизы, суд, руководствуясь ст. 98 ГПК РФ, приходит к выводу о взыскании с ФИО1, ФИО2 в пользу ООО «Специализированный застройщик «Варшавский» расходов по оплате судебной экспертизы в размере сумма

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Варшавский» о взыскании денежных средств в счет устранения недостатков объекта недвижимого имущества, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, отказать.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу ООО «Специализированный застройщик «Варшавский» расходы по оплате судебной экспертизы в размере сумма

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Тверской районный суд адрес в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 04.02.2026.

Судья Утешев С.В.