дело № 3а-5/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 января 2019 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Романовой Я.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Менеджмент систем ЛТД» к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Менеджмент систем ЛТД» (далее также – общество) обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником следующих объектов недвижимости:

- нежилого здания: основная пристройка, общей площадью 1321,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>;

- нежилого здания: склад, общей площадью 454,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>;

- части нежилого строения, общей площадью 200,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>;

- нежилого строения, общей площадью 3 240,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>

- нежилого здания: магазин, общей площадью 111,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>

- нежилого здания: склад, общей площадью 160,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>;

- нежилых помещений площадью 1190,4 кв.м, этаж 1, антресоли, расположенных по адресу: 

<

адрес> нежилые помещения №№ (склад для хранения продовольственных товаров), лит. Е, Е1, Е2, Е3, Е4; с кадастровым номером 

<

данные изъяты>;

- нежилых помещений площадью 1743,5 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, нежилые помещения № лит. Е, Е1, Е2; с кадастровым номером 

<

данные изъяты>.

Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в следующих размерах:

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 18 499 410,52 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 9 627 940,84 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 2 811 720,06 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 45 355 605,73 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 4 366 986,34 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 3 335 123,94 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 20 301 736,32 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 29 734 607,93 руб.

Между тем согласно отчетам по определению рыночной стоимости объектов недвижимости №№ №, составленным оценщиком ФИО10 (индивидуальный предприниматель), рыночная стоимость объектов недвижимости составляет:

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> - 11 584 275 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> - 4 155 106 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> - 1 207 372 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> - 18 836 101 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> - 1 007 150 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> - 1 349 121 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> - 6 930 103 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> - 9 916 063 руб.

Таким образом, размер кадастровой стоимости данных объектов завышен по сравнению с их реальной рыночной стоимостью, что влечет за собой увеличение размера налоговых платежей и свидетельствует о нарушении прав административного истца.

Общество обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области (далее – комиссия) с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости. Однако решениями комиссии от 16.05.2018 г. заявления отклонены. 

Административный истец просил установить кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области ФИО1 и с согласия стороны административного истца судом изменен процессуальный статус ФГБУ «ФКП Росреестра» с административного ответчика на заинтересованное лицо.

Определением суда из состава лиц, участвующих в деле, исключена администрация городского округа г. Кострома, поскольку её права и обязанности не могут быть затронуты при разрешении административного дела.

По делу проведена судебная экспертиза по проверке отчетов об установлении рыночной стоимости объектов капитального строительства и определению рыночной стоимости объектов капитального строительства.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ООО «Менеджмент систем ЛТД» - ФИО2 административные исковые требования уточнил, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 

<

данные изъяты> равной рыночной в размерах, определенных заключением эксперта, требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты> в размерах, определённых представленными отчетами об оценке рыночной стоимости, оставил без изменений.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Менеджмент систем ЛТД» - ФИО2 поддержал административные исковые требования с учетом сделанных уточнений, суду пояснил, что с заключением эксперта не согласен, но поскольку эксперт определил рыночную стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> практически в том же размере, что и оценщик, административные исковые требования по этим объектам основаны на выводах эксперта.

Представитель административного ответчика администрации Костромской области – ФИО3, представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области – ФИО4 полагали, что кадастровая стоимость в отношении всех объектов недвижимости должна быть установлена в размере, определённом заключением эксперта.

Представитель административного ответчика – Управления Росреестра по Костромской области, представитель заинтересованного лица – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по 

<

адрес>, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, ООО «Менеджмент систем ЛТД» является собственником следующих объектов недвижимости:

- нежилого здания: основная пристройка, общей площадью 1321,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>;

- нежилого здания: склад, общей площадью 454,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>;

- части нежилого строения, общей площадью 200,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>;

- нежилого строения, общей площадью 3 240,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером 

<

данные изъяты>;

- нежилого здания: магазин, общей площадью 111,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>;

- нежилого здания: склад, общей площадью 160,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>

- нежилых помещений площадью 1190,4 кв.м, этаж 1, антресоли, расположенных по адресу: 

<

адрес>, нежилые помещения №№ (склад для хранения продовольственных товаров), лит. Е, Е1, Е2, Е3, Е4; с кадастровым номером 

<

данные изъяты>;

- нежилых помещений площадью 1743,5 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, нежилые помещения №, лит. Е, Е1, Е2; с кадастровым номером 

<

данные изъяты> /том 1 л.д. 10-27/.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в следующих размерах:

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 18 499 410,52 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 9 627 940,84 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 2 811 720,06 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 45 355 605,73 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 4 366 986,34 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 3 335 123,94 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 20 301 736,32 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 29 734 607,93 руб. /том 1 л.д. 28-36/.

В представленных административным истцом отчетах об оценке рыночной стоимости, составленных оценщиком ИП ФИО11, рыночная стоимость объектов недвижимости определена в следующих размерах:

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> - 11 584 275 руб. /отчет № №, том 1 л.д. 65-273/;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> - 4 155 106 руб. /отчет № №, том 2 л.д. 1-203/;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> - 1 207 372 руб. /отчет № №, том 3 л.д. 1-202/;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> - 18 836 101 руб. /отчет № №, том 4 л.д. 1-240/;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> - 1 007 150 руб. /отчет № №, том 5 л.д. 1-202/;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> - 1 349 121 руб. /отчет № №, том 6 л.д. 1-199/;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> - 6 930 103 руб. /отчет № №, том 7 л.д. 1-218/;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> - 9 916 063 руб. /отчет № №А18, том 8 л.д. 1-231/.

Общество 23 апреля 2018 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости. В обоснование заявлений представлены вышеуказанные отчеты. Решениями комиссии от 16 мая 2018 года отказано в пересмотре кадастровой стоимости и определении её в размере рыночной стоимости /том 1 л.д. 37-60/.

Эти же отчеты представлены административным истцом в материалы административного дела.

В силу положений статей 373 и 374 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество.

Согласно пункту 2 статьи 375, статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации и с учетом Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утвержденного Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 27.12.2017 г. N 91-од, налоговая база по принадлежащим обществу объектам недвижимости определяется как их кадастровая стоимость (№ п/п №).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости влияют на права и обязанности ООО «Менеджмент систем ЛТД».

Согласно абзацу 1 статьи 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (абзац 37).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (абзац 38).

Ввиду возникновения сомнений в достоверности величины рыночной стоимости, определённой отчётами, по ходатайству представителя заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области – ФИО12 проведена судебная экспертиза по проверке отчетов об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости и определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

В выводах заключения эксперта №, составленного экспертом ФИО13, указано, что оценщиком ФИО14 при составлении отчетов об оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства, расположенных по адресу: 

<

адрес>, допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, к описанию объема доступных рыночных данных объектов-аналогов, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, допущены ошибки в определении факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Информация, использованная оценщиком, не является достаточной.

Так, в частности, является не полным проведённый оценщиком анализ рынка объектов оценки. В отчетах рассматриваются объекты производственно-складского назначения, в то время как объекты оценки используются в качестве торгово-складских объектов. В результате анализа рынка оценщиком получен диапазон цен продажи для объекта оценки 3 200 – 16 000 руб./м?. Диапазон месячной арендной платы согласно анализу рынка, проведённого оценщиком, составляет 29 – 208 руб./м? со средним значением 119 руб./м?. Экспертом проведён углублённый анализ рынка в сегменте складских объектов, которые предназначены для размещения объектов оптово-розничной торговли, и поэтому наиболее схожи с объектами оценки, а также объектов, расположенных на 

<

адрес>. В результате исследования рынка объекта оценки выяснено, что диапазон цен предложения объектов, расположенных на 

<

адрес> составляет 7 125 – 23 893 руб./м? со средним значением стоимости предложения 16 070 руб./м?. Диапазон цен предложения для объектов, предназначенных для размещения объектов оптово-розничной торговли, составляет 15 000 – 17 241 руб./м? со средним значением стоимости предложения 16 121 руб./м?. Диапазон месячной арендной платы для объектов на 

<

адрес> составил 120 – 200 руб./м? со средним значением 150 руб./м?, а для объектов, предназначенных для оптово-розничной торговли 100 – 200 руб./м? со средним значением 145 руб./м?. Таким образом, результаты анализа рынка, проведённого оценщиком, дают неверную информацию о диапазоне рыночной стоимости объектов оценки, что в дальнейшем приводит к занижению их рыночной стоимости. Нарушены требования пункта 11 ФСО № и пункта 5 ФСО №.

При расчете рыночной стоимости объектов оценки сравнительным подходом оценщик характеризует местоположение объектов оценки в соответствии со справочником оценщика как «район крупных промпредприятий». При описании местоположения объектов оценки оценщик указывает, что объекты расположены в окружении производственно-складской застройки и объектов оптово-розничной торговли. По сведениям, указанным в отчете, на расстоянии 200 метров от объектов оценки находится крупная автодорога – 

<

адрес>. В отчете отсутствует информация о наличии крупных промышленных предприятий рядом с объектами оценки.

Для уточнения характеристики местоположения объектов оценки экспертом проведено дополнительное исследование, в процессе которого определён наиболее характерный тип использования объектов недвижимости в зоне шаговой доступности от объектов оценки (500 м), наличие крупных производственных предприятий и крупных автомагистралей. В зоне с радиусом 500 м от объекта оценки по данным информационной системы 2ГИС расположена 61 организация, среди которых предприятия оптово-розничной торговли, автосервисы, несколько небольших производств (ювелирное, производство пенопласта). Крупные промышленные предприятия рядом с объектами оценки отсутствуют.

Расстояние от объектов оценки до 

<

адрес>, которая является основной автомагистралью города, составляет 160 метров. Эта улица выходит на федеральную трассу Р-243 Кострома-Шарья-Киров-Пермь. По 

<

адрес> осуществляется въезд в 

<

адрес> из большинства районов области. То есть данное местоположение характеризуется большим транспортным потоком и наличием объектов недвижимости, построенных в Советский период и подходящих для размещения предприятий оптово-розничной торговли. Данные факторы способствовали тому, что в этом районе 

<

адрес>) с конца 90-х годов прошлого века сложилась зона оптово-розничной торговли.

Таким образом, место расположения объектов оценки в соответствии со справочником оценщика соответствует «району крупных автомагистралей». Действия оценщика, который определил местоположение объектов оценки как «район крупных промпредприятий» привели к занижению результата рыночной стоимости объектов оценки, нарушен пункт 5 ФСО №.

Все объекты оценки имеют торгово-складское назначение. Все аналоги, использованные оценщиком при расчете рыночной стоимости объектов оценки сравнительным подходом, имеют производственно-складское назначение, то есть по фактору функционального назначения аналоги существенно отличаются от объекта оценки. Из проведённого экспертом анализа конструктивных особенностей аналогов с точки зрения возможности организации в них торговых помещений следует, что использование аналогов в качестве торговых объектов без реконструкции невозможно. Стоимость предложения данных объектов существенно ниже среднего значения, определённого экспертом при анализе рынка объектов оценки. Следовательно, при подборе объектов-аналогов оценщиком нарушены требования пункта 22б ФСО №.

Полученная оценщиком при расчете рыночной стоимости объектов оценки доходным подходом рыночная ставка арендной платы объектов оценки оказалась значительно ниже как фактических ставок аренды объектов оценки, так и среднерыночных значений. Снижение составило от 4,9 % до 42,3 %, что существенно повлияло на значение рыночной стоимости объектов оценки, полученное в результате доходного подхода. Оценщик сначала справедливо указывает: «как показывают данные реестров арендаторов объекта оценки, арендные ставки по фактически заключенным договорам аренды соответствуют рыночным диапазонам, определённым в результате анализа рынка». Однако далее оценщик в противоречие своим предыдущим выводам пишет, что «… арендные ставки были установлены на договорных отношениях индивидуально для каждого арендатора, и ставки не зависят от типа помещений (склад без отделки или магазин с отделкой помещений)… Данный факт не соответствует рыночным условиям, так как рыночная стоимость и аренда помещений, предназначенных под торговлю, превышает стоимость и аренду помещений, предназначенных под склад». Результаты расчета арендной платы объектов оценки на соответствие фактическим их значениям и рыночному диапазону в соответствии с анализом рынка оценщиком не проверяются. Хотя в тексте отчетов оценщик указывает, что «… Потенциальный валовой доход рассчитывается на основе анализа рыночных данных о доходах аналогов, но обязательно с учетом анализа договоров, уже заключенных по оцениваемому объекту». Таким образом, оценщик нарушил требования пункта 5 ФСО №

При расчете рыночной стоимости объектов оценки доходным подходом для определения размера действительного валового дохода оценщик определяет потери от недозагрузки в соответствии со справочником оценщика в размере 12 %. Однако ранее оценщик указывает, что «… на дату оценки, как и на сегодняшний день, объект оценки арендован полностью». Данные действия оценщика приводят к занижению действительного валового дохода объектов оценки и к искажению их рыночной стоимости. Тем самым, оценщик нарушил требования пункта 5 ФСО №

При расчете рыночной стоимости земельных участков объектов оценки оценщик использует сравнительный подход. Согласно проведённому экспертом исследованию местоположения объектов-аналогов, используемых оценщиком, по двум факторам, характеризующим коммерческую привлекательность местоположения: количество организаций, расположенных в зоне шаговой доступности, и расстояние до основных автомагистралей, установлено, что местоположение объектов оценки и объектов-аналогов существенно различаются. Исключение составляет аналог по адресу: 

<

адрес> который незначительно отличается от объекта-оценки по количеству организаций в зоне шаговой доступности и удалённостью от автомагистрали. Отличие характеристик местоположения аналогов от аналогичных характеристик объектов оценки оценщиком не выявлено и при расчетах не учтено, что нарушает требования пункта 22б ФСО № и пункта 5 ФСО №

При определении доли земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, относящегося к объектам недвижимости, оценщик использует нормативные показатели плотности застройки, что ведёт к завышению площади земельных участков, относящихся к объектам оценки и занижению рыночной стоимости данных объектов (нарушены требования пункта 5 ФСО №.

Ввиду указанного эксперт сделал вывод о том, что допущенные нарушения не позволяют признать достоверной определённую в отчетах рыночную стоимость объектов оценки.

Рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года эксперт определил в следующих размерах:

- для объекта недвижимости общей площадью 1321,8 кв.м, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, равной 13 840 000 руб.;

- для объекта недвижимости общей площадью 454,2 кв.м, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, равной 4 530 000 руб.;

- для объекта недвижимости общей площадью 200,9 кв.м, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, равной 2 210 000 руб.;

- для объекта недвижимости общей площадью 3 240,7 кв.м, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, равной 27 720 000 руб.;

- для объекта недвижимости общей площадью 111,7 кв.м, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, равной 1 110 000 руб.;

- для объекта недвижимости общей площадью 160,9 кв.м, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, равной 1 540 000 руб.;

- для объекта недвижимости площадью 1190,4 кв.м, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, равной 8 320 000 руб.;

- для объекта недвижимости площадью 1743,5 кв.м, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, равной 14 690 000 руб. /том 9 л.д. 82-150/.

Оценка объектов недвижимости произведена экспертом исходя из их фактического использования с применением доходного подхода.

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Выводы заключения подтверждены экспертом ФИО15. при допросах в судебных заседаниях.

Представители лиц, участвующих в деле, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявляли, административные исковые требования по шести объектам недвижимости основаны на данном заключении эксперта.

Представителем административного истца не опровергнут вывод заключения эксперта о наличии ошибок в отчетах, которые не позволяют признать достоверными определённые данными отчетами размеры рыночной стоимости объектов недвижимости.

Возражения стороны административного истца относительно заключения эксперта не могут быть признаны обоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 10 и 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. При этом объём исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Из содержания данных норм следует, что проведённый оценщиком анализ рынка должен быть полным и не вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, в том числе, в части выводов о диапазоне рыночной стоимости в исследуемом сегменте рынка. 

Однако согласно заключению эксперта, как уже указано выше, выполненный оценщиком анализ рынка объектов оценки не может быть признан полным, поскольку при более углублённом анализе, проведённом экспертом, получены иные данные по стоимости объектов производственно-складской недвижимости. Результаты выполненного экспертом исследования соответствующего сегмента рынка административным истцом не опровергнуты. Эксперт в заключении не делает вывод о неверном определении оценщиком сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, а лишь указывает на использование для сравнения объектов, имеющих иное функциональное назначение.

Расчет экспертом рыночной стоимости объектов оценки только в рамках доходного подхода не противоречит нормам действующего законодательства, согласно которым оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 297). При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО №

Как следует из данных экспертом ФИО16 пояснений, невозможно применение методов сравнительного подхода для оценки принадлежащих административному истцу объектов недвижимости, поскольку в соответствующем сегменте рынка (производственно-складская недвижимость) отсутствуют предложения продажи схожих объектов, то есть объектов торгово-складского назначения, стоимость которых выше средней рыночной стоимости, определённой по результатам анализа рынка, и приближена к максимальной стоимости диапазона. Экспертом найдено только два объявления о продаже подобных объектов, но использовать их для расчетов она не смогла ввиду того, что не удалось идентифицировать эти объекты.

Согласно пункту 10 ФСО № объект-аналог – это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Использованные оценщиком для сравнения объекты не соответствуют указанным требованиям. В частности, объект-аналог № – это картофелехранилище, представляющее из себя подвал со спуском под землю, в котором полы отсутствуют. Данное здание по своим конструктивным характеристикам предназначено для хранения овощей и картофеля и не может использоваться для размещения объектов торговли и складов промышленно-хозяйственных товаров. Рыночная стоимость одного квадратного метра объектов-аналогов (6 850 руб., 7500 руб., 7 369 руб.) изначально ниже средней рыночной стоимости квадратного метра по соответствующему сегменту рынка (12 165 руб.), что даже при введении ряда повышающих корректировок не позволит получить корректную рыночную стоимость.

Из имеющихся в отчетах сведений по объектам-аналогам, а также дополнительно представленных оценщиком ФИО17 фотографий, не следует, что объекты-аналоги продаются как объекты торгово-складского назначения. В тексте объявлений о продаже указано, что они представляют собой помещения под производство или склад. Возможность переоборудования их в торгово-складские не делает их таковыми на момент предложения о продаже, а, следовательно, не позволяет говорить об их сопоставимости с объектами оценки.

Учитывая местоположение объектов оценки (160 метров до федеральной трассы Р-243 с интенсивным потоком и достаточно большой шириной дорожного полотна), эксперт при расчете рыночной стоимости земельных участков в соответствии со справочником оценщика недвижимости сделал корректировку на локальное местоположение относительно основных автомагистралей. Неприменение экспертом корректировки на локальное местоположение в городе (корректировка на расположение в районе крупных автомагистралей города) обосновано необходимостью исключить дублирование поправок. Правильность такого подхода подтверждена представленной суду перепиской между экспертом и составителями справочника оценщика недвижимости, на основании которого и вводятся поправки. Согласно данным справочников оценщика недвижимости расположение объектов оценки относительно красной линии, учитывая сегмент рынка, к которому они относятся, не имеет значения для определения их рыночной стоимости.

Использованный оценщиком способ расчета площади земельного участка, относящегося к каждому из объектов оценки, которые располагаются на одном земельном участке (по нормативам застройки), не может быть признан обоснованным, поскольку данный расчет не учитывает размер доли земельного участка, на которую имеет право конкретный собственник, и которая в случае продажи помещения перейдёт новому собственнику. Согласно действующему законодательству размер этой доли определяется пропорционально площади помещения и не зависит от нормативов застройки. Эксперт именно так и определил площадь земельного участка, относящегося к каждому объекту оценки. Следовательно, не имеется оснований не согласиться с расчетом эксперта. Нормативные значения площади земельного участка, необходимой для использования объекта недвижимости, учитывая, что земельный участок, на котором располагаются объекты недвижимости, сформирован, юридического значения не имеют.

Из показаний эксперта ФИО18 данных в судебных заседаниях, с очевидностью следует, что являются необоснованными и иные возражения стороны административного истца относительно выводов заключения эксперта.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с данным разъяснением кадастровая стоимость объектов недвижимости должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определённой экспертным заключением.

Поскольку общество с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с этими заявлениями в комиссию – 23 апреля 2018 года /том 1 л.д. 37-60/.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания: основная пристройка, общей площадью 1321,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 13 840 000 (тринадцать миллионов восемьсот сорок тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания: склад, общей площадью 454,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 4 530 000 (четыре миллиона пятьсот тридцать тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость части нежилого строения, общей площадью 200,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 2 210 000 (два миллиона двести десять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого строения, общей площадью 3 240,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 27 720 000 (двадцать семь миллионов семьсот двадцать тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания: магазин, общей площадью 111,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 1 110 000 (один миллион сто десять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания: склад, общей площадью 160,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 1 540 000 (один миллион пятьсот сорок тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилых помещений площадью 1190,4 кв.м, этаж 1, антресоли, расположенных по адресу: 

<

адрес> нежилые помещения №№ (склад для хранения продовольственных товаров), лит. Е, Е1, Е2, Е3, Е4; с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 8 320 000 (восемь миллионов триста двадцать тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилых помещений площадью 1743,5 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, нежилые помещения № лит. Е, Е1, Е2; с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 14 690 000 (четырнадцать миллионов шестьсот девяносто тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 23 апреля 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов