РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 сентября 2017 года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи - Подольской А.А.

При секретаре судебного заседания - Шабер И.С. 

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-403/2017 по иску ООО «Сфера-Сервис» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Сфера-Сервис» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью * *** кв. м., с категорией земель - 

<

данные изъяты>, с разрешенным использованием – 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 03.10.2014 года равной его рыночной стоимости в размере 3 172 623 рубля.

Истец является арендатором земельного участка.

Кадастровая стоимость указанного объекта, равная 11 071 280,20 руб. определена в соответствии с приложением №2 к Постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области». Дата определения кадастровой стоимости названного земельного участка – 03.10.2014 года.

К настоящему административному исковому заявлению административным истцом представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО «

<

данные изъяты>» по определению рыночной стоимости объекта оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, площадью * *** кв. м., с категорией земель - 

<

данные изъяты>, с разрешенным использованием – 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 03.10.2014 года, его рыночная стоимость составила 3 172 623 рубля.

На основании изложенного, истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Просит требования удовлетворить.

Определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГ. к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Администрация г.о. Тольятти и Управление Росреестра по Самарской области. Определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГ. из числа административных ответчиков исключен филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области и привлечено в качестве заинтересованного лица, из числа заинтересованных лиц исключено Управление Росреестра по Самарской области и привлечено в качестве административного ответчика.

В судебном заседании представитель истца – ФИО2, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ. сроком на * года, доводы административного иска поддержал в полном объеме, просил требования удовлетворить в соответствии с отчетом об оценке земельного участка, возражал против результатов судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков: Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, заинтересованных лиц: Администрации г.о. Тольятти, ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Представители административного ответчика – Управления Росреестра по Самарской области, заинтересованного лица – Администрации г.о. Тольятти возражали против удовлетворения исковых требований. Представитель заинтересованного лица: ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв, в котором оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Представитель Правительства Самарской области письменного отзыва в адрес суда не направил.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «Сфера-Сервис» в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению в соответствии с результатами экспертизы, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000г. №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Сфера-Сервис» является арендатором земельного участка с кадастровым номером: №, что подтверждается договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ., заключенного с мэрией г.о. Тольятти на срок ** месяцев.

Приложением № 2 к Постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 03.10.2014 года и составила 11 071 280,20 руб.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права как плательщика налога на имущество, 23.12.2016г. ООО «Сфера-Сервис» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта капитального строительства. Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ.. заявление ООО «Сфера-Сервис» отклонено.

Таким образом, досудебный порядок истцом соблюден.

Считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ.., выполненный ООО «

<

данные изъяты>» по определению рыночной стоимости объекта оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, площадью * *** кв. м., с категорией земель - 

<

данные изъяты>, с разрешенным использованием – 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 03.10.2014 года, его рыночная стоимость составила 3 172 623 рубля.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

Учитывая наличие возражений заинтересованного лица – администрации г.о. Тольятти Самарской области относительно достоверности представленного административным истцом отчета об оценке и исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а административный ответчик обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, судом была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 03.10.2014 года.

Согласно заключению эксперта ООО «

<

данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 03.10.2014 года составляет 5 284 864 рубля.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. 

Оценивая экспертное заключение ООО «

<

данные изъяты>» по правилам ст. 168 КАС РФ суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела, с проведением осмотра объекта исследования - земельного участка с кадастровым номером №. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт руководствовался федеральным законодательством, регулирующим порядок проведения оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался. 

В качестве объектов-аналогов эксперт использовал 3 земельных участка коммерческого назначения, расположенных в промзоне г. Тольятти, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы по ценообразующим факторам. 

В заключение содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок.

В судебном заседании допрошен эксперт ФИО1, составивший заключение судебной экспертизы, он пояснил, что для расчетов был использован сравнительный подход, а именно метод сравнения продаж, использовался срез рыночных данных по состоянию на 03.10.2014г. В качестве аналогов использовались земельные участки промышленного назначения. Для уменьшения погрешности были отобраны незастроенные земельные участки, максимально приближенные по местоположению к объекту исследования. Средняя рыночная стоимость 1 кв.м. составила 748,56 рублей.

На вопросы представителя административного истца пояснил, что им не был использован Федеральный стандарт оценки №3, поскольку указанный стандарт используется только для отчетов об оценке рыночной стоимости объекта. Экспертом был проведен самостоятельный анализ рынка, на основании данных ООО «Территориальное агентство оценки» г. Самара. Эксперт пояснил, что для оценки использовал объекты-аналоги, находящиеся на праве собственности, и это подтверждается их стоимостями, поскольку между арендой и собственностью разница цен более чем в 10 раз, это видно из цены за сотку земли в самом объявлении, в заключении это не указывается. При оценке земельного участка эксперт может руководствоваться любыми методическими материалами. Для определения разрешенного использования объектов-аналогов экспертом был использован генеральный план г.о. Тольятти. Относительно коммуникаций эксперт пояснил, что он принимал возможность подключения коммуникаций для всех объектов-аналогов, не учитывая фактическое их наличие на земельном участке. Также эксперт пояснил, что для земель с промышленным назначением размещение земельного участка на первой или второй линии относительно автомагистралей не имеет решающего значения и не является ценообразующим фактором. Методика судебной экспертизы не предусматривает отражение аналогов картографически.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка, административными ответчиками и заинтересованными лицами, не представлено.

Представителем административного истца заявлено ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, поскольку он считает информацию, приведенную в экспертном заключении, недостоверной и непроверяемой. Просил поставить перед экспертом тот же вопрос о действительной рыночной стоимости земельного участка, расходы по экспертизе просил отнести на административного истца. Суд данное ходатайство отклонено, поскольку представителем административного истца не приведено данных о нарушение конкретных положений Федеральных стандартов оценки или норм федерального законодательства об оценочной деятельности. Сам по себе факт недостаточной, по мнению представителя истца, информативности заключения, не свидетельствует о его недостоверности. Доводы о том, что для применения корректировки на торг эксперту следовало использовать данные исследований под редакцией ФИО3 за 2014г., а не 2012г. также не подтверждают нарушения процедуры проведения судебной экспертизы. Как следует из описания применения данной корректировки в судебном заключении, она составила 13%, в то же время в отчете об оценке она применена в размере 9%. Несостоятельны и доводы о том, что эксперт необоснованно не применил корректировку на дату предложения, поскольку эксперт пояснил, что такой зависимости, с учетом отобранных им аналогов, не имелось.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «

<

данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости, определенная экспертным заключением, признается достоверной. 

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с отчетом об оценке не имеется, поскольку выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты, в исходе дела он не заинтересован.

Из разъяснений, сделанных в п. 24. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, требования подлежат удовлетворению с учетом результатов судебной экспертизы.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения в суд является 28.03.2017 года, заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 23.12.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Сфера-Сервис» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью * *** кв. м., с категорией земель - 

<

данные изъяты>, с разрешенным использованием – 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 03.10.2014 года в размере 5 284 864 рубля.

Дата подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 23.12.2016 года, в суд – 28.03.2017г.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 11.09.2017г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь