Дело № 2-212/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Калтан 21 апреля 2020 г.

Калтанский районный суд Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Крыжко Е.С.,

помощника судьи Маевской Е.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к муниципальному казенному учреждению «Управление муниципальным имуществом Калтанского городского округа» о признании незаконными отказов в предоставлении в аренду земельного участка, возложении обязанности предоставить земельный участок в аренду для завершения строительства, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к муниципальному казенному учреждению «Управление муниципальным имуществом Калтанского городского округа» (далее МКУ «УМИ КГО»), с учетом уточнений, просил признать незаконными отказы МКУ «УМИ КГО» .../п от 20.11.2019 и .../п от 24.12.2019 в предоставлении ему в аренду земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1107 кв.м., расположенного по адресу: ..., для завершения строительства индивидуального жилого дома, обязать ответчика предоставить в аренду указанный земельный участок для завершения строительства индивидуального жилого дома. 

Требования мотивированы тем, что между ним и ответчиком заключен договор аренды ... от 24.09.2014, в отношении указанного земельного участка под индивидуальное жилищное строительство сроком действия до 24.09.2019. 

Данный участок был предоставлен ранее ему в аренду на основании распоряжения Администрации с. Сарбала г. Осинники ...-р от 29.05.2002. Распоряжением администрации г. Осинники ...-р от 22.08.2002 выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке. 20.09.2002 между ним и администрацией г. Осинники был заключен договор на строительство частного жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке, был подписан акт об установлении границ земельного участка и разбивки строений. Он на участке возвел объект незавершенного строительства площадью 65,5 кв.м., процент готовности 28%, высотой 3,1 м, с фундаментом из железобетонных плит, неоднократно обращался к ответчику с заявлением о продлении договора аренды на данный земельный участок, но получил отказ. Считает, что наличие у него объекта незавершенного строительства предоставляет ему право на заключение, продление договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства. В обоснование исковых требований ссылается на положения ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Истец ФИО1 в судебном заседании просил исковые требования удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснил, что ответчик ему не предъявлял требования об изъятии земельного участка, которым он владеет с 2002 г., участок у него не изымался. 

Представитель ответчика МКУ «УМИ КГО» в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, просила дело рассмотреть в ее отсутствие, представила письменный отзыв на исковые требования ФИО1, в котором просила отказать в удовлетворении иска, т.к. с истцом был заключен договор аренды земельного участка от 24.09.2014 на срок до 24.09.2019. Истец не зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства, в связи с чем не является его собственником и не обладает исключительным правом на перезаключение договора аренды земельного участка без проведения торгов. 

Суд, заслушав истца, исследовав письменные материалы гражданского дела и оценив представленные доказательства по делу в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 264 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании распоряжения администрации с. Сарбала г. Осинники ...-р от 29.05.2002 ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений площадью 1000 кв.м. сроком на 3 года для строительства индивидуального жилого дома по адресу: ... (л.д. 15), на основании которого между истцом и администрацией г. Осинники заключен договор аренды земельного участка ... от 17.09.2002, расположенного по адресу: ... на срок до 01.06.2005 для строительства индивидуального дома (л.д. 18-21), во исполнение которого истец получил 18.10.2002 строительный паспорт на частный жилой дом (л.д. 14), разрешение на строительство жилого дома (л.д. 16-17), установил границы земельного участка и заключил договор на строительство дома (л.д. 22-29).

Согласно кадастрового паспорта земельному участку присвоен кадастровый номер ..., его площадь - 1107 кв.м., расположен по адресу: ..., вид разрешенного использования – под индивидуальное жилищное строительство (л.д. 30). 

24.09.2014 между администрацией Калтанского городского округа в лице директора МКУ «Управление муниципальным имуществом Калтанского городского округа» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды ..., в отношении земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1107 кв.м., расположенного по адресу: ... «Б», под индивидуальное жилищное строительство, договор аренды является актом приема-передачи земельного участка (л.д. 44-46).

Согласно п. 2.1 договора аренды, стороны определили срок аренды участка с .../.../.... по .../.../.....

Пунктами 4.3.3, 6.4 договора стороны закрепили, что по истечении срока действия договора арендатор в преимущественном порядке перед другими лицами имеет право заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 30 дней до истечения срока действия договора; в случае продления договора аренды на неопределенный срок, в соответствии с действующим законодательством, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом письменно другую сторону за 10 дней. 

Из буквального содержания условий договора аренды следует, что в нем предусмотрено правило о пролонгации срока действия договора путем подачи соответствующего заявления за определенный срок до окончания срока его действия, после истечения срока договора аренды ни одна из сторон не отказалась от договора. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что арендатор продолжил использование земельного участка после истечения срока аренды, относительно чего арендодатель не возражал, суд приходит к выводу о том, что договор аренды ... от 24.09.2014 был возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» дано разъяснение судам, что по смыслу статей 130 и 131 ГК РФ являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы, а равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером ... площадью 1107 кв.м., расположенном по адресу: ... имеется объект незавершенного строительства площадью застройки 65,5 кв.м., процент готовности 28%, сведения о правообладателях отсутствуют (л.д. 31-43). 

Соответственно, возведенное ФИО1 сооружение является объектом незавершенного строительства- индивидуальным жилым домом.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 10 пункта 2 и подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом е течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятие этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставляло для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 ... изложена правовая позиция о необходимости продления договора аренды в целях завершения строительства в случае, если на земельном участке расположен принадлежащий заявителю объект незавершенного строительства. Такой же вывод следует из системного толкования подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6,, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из объяснений сторон и материалов дела следует, что до истечения срока действия договора аренды земельного участка ... от 24 сентября 2014г., истец с заявлением о заключении с ним нового договора аренды на новый срок не обращался. 

06.11.2019 и 19.12.2019 ФИО1 обратился к Главе Калтанского городского округа с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка по адресу: ..., под размещение объекта незавершенного строительства (л.д. 61).

В ответах .../п от 20.11.2019 и .../п от .../.../.... директор МКУ «МИ КГО» ФИО4 отказала ФИО1 в заключении договора аренды спорного земельного участка, т.к. в установленный договором аренды срок заявление о перезаключении договора аренды не поступало, для предоставления земельного участка без проведения торгов необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности на объект незавершенного строительства (л.д. 12-13). 

Данный вывод должностного лица муниципального образования противоречит положениям статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в их совокупности, поскольку подпунктом 6 п. 8 данной статьи прямо предусмотрено заключение договора аренды земельного участка на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Как следует из материалов дела и стороной ответчика не оспаривается, требования к истцу об изъятии земельного участка в установленный срок уполномоченным органом не заявлялись, ранее кому-либо спорный земельный участок для завершения строительства не предоставлялся, объект незавершенного строительства является результатом деятельности ФИО1 в рамках договора аренды ... от 24 сентября 2014г.

При таких обстоятельствах, учитывая, что истцом в течение срока действия договора аренды земельного участка были предприняты меры для его освоения в соответствии с целью предоставления в аренду, уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка, в суд не заявлялось требование об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов, спорный объект не был продан с публичных торгов, такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства ни одному из предыдущих собственников объекта, то в силу указанных положений земельного законодательства Российской Федерации уполномоченный орган обязан заключить с истцом договор аренды в отношении спорного земельного участка без проведения торгов однократно для завершения строительства на срок до трех лет.

Право на однократное получение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов не было реализовано истцом, уполномоченный орган по истечении срока договора аренды не направлял арендатору уведомление о прекращении договора аренды, возражений в отношении пользования земельным участком не заявлял, как и не предъявлял требования об изъятии земельного участка путем продажи с публичных торгов, что свидетельствует о несоблюдении уполномоченным органом предусмотренной договором и законом процедуры расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Таким образом, требования ФИО1 следует удовлетворить, признать незаконными отказы МКУ «УМИ КГО» ... от 20.11.2019 и ... от 24.12.2019 в предоставлении ему в аренду земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1107 кв.м., расположенного по адресу: ... для завершения строительства индивидуального жилого дома, обязать МКУ «УМИ КГО» предоставить ФИО1 в аренду указанный земельный участок для завершения строительства индивидуального жилого дома. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконными отказы Муниципального казенного учреждения «Управление муниципальным имуществом Калтанского городского округа» ... от 20.11.2019 и ... от 24.12.2019 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1107 кв.м., расположенного по адресу: ... 

Обязать Муниципальное казенное учреждение «Управление муниципальным имуществом Калтанского городского округа» предоставить ФИО1 в аренду земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером ... площадью 1107 кв.м., расположенный по адресу: ..., для завершения строительства индивидуального жилого дома. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 21 апреля 2020г. 

Судья: Е.С. Крыжко