Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

07 июня 2018 года город Ставрополь

Ленинский районный суд города Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Радионовой Н.А.,

при секретаре Даниловой А.Г., 

с участием:

представителя истца ФИО1,

действующей на основании доверенности № 

<

номер обезличен> от 

<

дата обезличена>,

представителя истца ФИО2,

действующей на основании доверенности № 

<

номер обезличен> от 

<

дата обезличена>,

представителя ответчика ФИО3,

действующего на основании доверенности № 

<

номер обезличен> от 

<

дата обезличена>,

ордера от 

<

дата обезличена> 

<

номер обезличен>,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 МагА.ы к ФИО4 о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи объекта незавершенного строительства,

Установил:

ФИО5 МагА.а обратилась в Ленинский районный суд 

<

адрес обезличен> с исковым заявлением к ФИО4 о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи.

В обоснование исковых требований истец ФИО5 указала, что 

<

дата обезличена> между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи 

<

номер обезличен> объекта незавершенного строительства – офисного здания, расположенного по адресу: 

<

адрес обезличен> п. 4 вышеуказанного договора покупатель оплатил в качестве задатка продавцу 3000000 руб. при подписании договора, оставшиеся денежные средства в размере 12000000 руб. покупатель обязался оплатить при подписании основного договора купли продажи объекта незавершенного строительства –офисное здание, литер А, назначение: нежилое здание, площадь застройки: 549,40 кв.м., степень готовности: 16%, условный 

<

номер обезличен>. В соответствии с п. 3 договора продавец и покупатель в срок до конца сентября 2017 г. обязаны предоставить все необходимые документы для заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости и договора перехода прав аренды на земельный участок. 

Истец оплатил 3000000 руб. в качестве задатка ответчику, что подтверждается распиской к предварительному договору купли-продажи 

<

номер обезличен> от 

<

дата обезличена> 

Ответчиком не были предоставлены все необходимые документы для составления основного договора купли-продажи и договора перехода прав аренды на земельный участок, а также не были исполнены следующие положения предварительного договора купли-продажи: п. 7 (не предоставлено согласие арендодателя на передачу прав аренды на земельный участок) и п. 9 (не предоставлены платежные документы, подтверждающие оплату коммунальных платежей, арендную плату за пользование земельным участком). 

В установленный срок основной договор купли-продажи объекта незавершенного строительства сторонами не был заключен, указанная денежная сумма ответчиком не возвращена. 

<

дата обезличена> истцом в адрес ответчика было направлено претензионное письмо о возврате суммы задатка в размере 3000000 руб. В указанный срок требования указанные в претензионном письме ответчиком не были исполнены. 

<

дата обезличена> истцом было получено письмо датированное 

<

дата обезличена>, но отправленное 

<

дата обезличена> в котором ответчик предложил быть лично или обеспечить явку уполномоченного представителя 

<

дата обезличена> в многофункциональном центре представления государственных и муниципальных услуг в 

<

адрес обезличен>, с целью заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства – офисного здания, расположенного по адресу: 

<

адрес обезличен> в назначенное время ответчиком не представлены согласие арендодателя на передачу прав аренды на земельный участок, платежные документы, подтверждающие оплату коммунальных платежей, арендную плату за пользование земельным участком.

На основании изложенного, истец просит суд: 1) Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО5 сумму залога в размере 3000000 руб.; 2) Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО5 проценты за пользование чужими средствами в размере 1397,26 руб.; 3) Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО5 расходы на оплату государственной пошлины в размере 23207 руб.

Истец ФИО5 в настоящее судебное заседание не явилась, была надлежащим образом уведомлена о дате и времени судебного заседания, представила заявление, в котором просит рассматривать дело в ее отсутствие, с участием своего представителя. 

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие истца, с участием ее представителя.

Представители истца ФИО1, ФИО2 в настоящем судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просили суд удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, была надлежащим образом уведомлена о дате и времени судебного заседания, представила заявление, в котором просит рассматривать дело в ее отсутствие, с участием своего представителя. 

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие ответчика, с участием ее представителя.

Представитель ответчика ФИО3 в настоящем судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, просил суд отказать в их удовлетворении в полном объеме.

Суд, выслушав представителей истца, представителя ответчика исследовав материалы дела, считает, что исковые требования ФИО5 подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

В силу ст. 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. 

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В силу ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1).

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1) (пункт 3).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3) В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

В судебном заседании установлено, что 

<

дата обезличена> между ФИО5 и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи 

<

номер обезличен> объекта незавершенного строительства – офисного здания, расположенного по адресу: 

<

адрес обезличен>Г.

Согласно п. 4 вышеуказанного договора покупатель оплатил в качестве задатка продавцу 3000000 руб. при подписании договора, оставшиеся денежные средства в размере 12000000 руб. покупатель обязался оплатить при подписании основного договора купли продажи объекта незавершенного строительства –офисное здание, литер А, назначение: нежилое здание, площадь застройки: 549,40 кв.м., степень готовности: 16%, условный 

<

номер обезличен>. 

В соответствии с п. 3 договора продавец и покупатель в срок до 31 сентября 2017 г. обязаны предоставить все необходимые документы для заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости и договора перехода прав аренды на земельный участок. 

Истец оплатил 3000000 руб. в качестве задатка ответчику, что подтверждается распиской к предварительному договору купли-продажи 

<

номер обезличен> от 

<

дата обезличена> 

Судом установлено, что в установленный срок основной договор купли-продажи объекта незавершенного строительства сторонами не был заключен. 

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно части 1 статьи 329 ГК РФ является задаток, которым в силу части 1 статьи 380 ГК РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 части 1 статьи 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (часть 3).

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (часть 4).

В соответствии со ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 настоящего Кодекса) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Согласно части 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные частью 4 статьи 445 ГК РФ.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (часть 6 статьи 429 ГК РФ).

Из содержания приведенных норм материального права следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, содержать условия о цене и предмете договора. Установленное статьей 558 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации такого договора не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться требованием его государственной регистрации, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно части 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Как следует из материалов дела, и сторонами в суде не оспаривалось, основной договор купли-продажи объекта недвижимости заключен сторонами не был, указанный в предварительном договоре объект незавершенного строительства –офисное здание, литер А, назначение: нежилое здание, площадь застройки: 549,40 кв.м., степень готовности: 16%, условный 

<

номер обезличен> в собственность ФИО5 не перешел. 

Судом установлено, что 

<

дата обезличена> ФИО5 в адрес ответчика было направлено претензионное письмо о возврате суммы задатка в размере 3000000 руб. В указанный срок требования указанные в претензионном письме ответчиком не были исполнены. 

<

дата обезличена> ФИО5 было получено письмо, датированное 

<

дата обезличена>, отправленное 

<

дата обезличена> в котором ответчик предложил быть лично или обеспечить явку уполномоченного представителя 

<

дата обезличена>, то есть по истечению срока, установленного сторонами для заключения основного договора купли-продажи, в многофункциональном центре представления государственных и муниципальных услуг в 

<

адрес обезличен>, с целью заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства – офисного здания, расположенного по адресу: 

<

адрес обезличен>Г. 

Однако, доказательств предоставления стороне истца до рассмотрения настоящего гражданского дела согласия арендодателя на передачу прав аренды на земельный участок, платежных документов, подтверждающих оплату коммунальных платежей, арендную плату за пользование земельным участком, передача которых должна была быть состояться до заключения основного договора, ответчиком не представлено.

Судом так же установлено, что ни одна из сторон по договору не направила другой стороне надлежаще оформленного предложения о заключении основного договора, что сторонами по делу не оспаривается. 

Таким образом, за неисполнение условий предварительного договора купли-продажи ответственны обе стороны, которые никаких действий к заключению основного договора не предприняли, предложений заключить основной договор купли-продажи друг другу не направляли.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи объекта недвижимого имущества сторонами в письменном виде не заключался, его существенные условия, в том числе о способе расчетов между стронами, в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации не определялись.

Таким образом, обязательств, которые мог бы обеспечивать задаток, между сторонами не возникло.

При таких обстоятельствах, соглашение сторон о задатке в счет еще несуществующих денежных обязательств нельзя признать правомерным, а переданная истцом ответчику денежная сумма в силу положений пункта 3 статьи 380 ГК РФ не может расцениваться как задаток, а представляет собой аванс, уплаченный до заключения договора.

В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Поскольку в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, постольку независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, в силу части 3 статьи 380 ГК РФ полученная сумма аванса подлежит возвращению ответчиком истцу как неосновательное обогащение в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, требования истца о возврате суммы в размере 3000000 руб., переданной по предварительному договору купли-продажи 

<

номер обезличен> объекта незавершенного строительства от 

<

дата обезличена>, подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в срок до конца сентября 2017 года договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – офисного здания, расположенного по адресу: 

<

адрес обезличен>Г, сторонами заключен не был, ответчик необоснованно пользуется суммой в размере 3000 000 рублей, а потому подлежат удовлетворению требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Согласно расчету, представленному истцом, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составит 1397,26 рублей.

В соответствии с положениями части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным требованиям. Истцом заявлены требования о взыскании за пользование чужими денежными средствами в сумме 1397,26 руб.. 

Данный расчет проверен судом, иного расчета ответчиком не представлено. Таким образом, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1397,26 рублей подлежит взысканию с ответчика.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса, в связи с чем, суд считает возможным взыскать с ответчика ФИО4 в пользу истца ФИО5 государственную пошлину, уплаченную истцом при подаче иска в размере 23 207 руб. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО5 МагА.ы к ФИО4 о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи объекта незавершенного строительства - удовлетворить. 

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО5 МагА.ы сумму в размере 3000000 (три миллиона) руб., переданную по предварительному договору купли-продажи 

<

номер обезличен> объекта незавершенного строительства от 

<

дата обезличена>; 

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО5 МагА.ы проценты за пользование чужими средствами в размере 1397 (одна тысяча триста девяносто семь) руб. 26 коп.; 

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО5 МагА.ы расходы на оплату государственной пошлины в размере 23207 (двадцать три тысячи двести семь) руб.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд путем подачи жалобы через Ленинский районный суд г. Ставрополя в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 08 июня 2018 года.

Судья Радионова Н.А.