РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ставрополь 12 декабря 2017 г.

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Сицинской О.В.,

при секретаре судебного заседания Богдановой Т.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-674/2017 по административному иску ООО «Санаторий Русь» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,

установил:

ООО «Санаторий Русь» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю», Федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков:

- с кадастровым номером №, площадью 24 653 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка – под спальный корпус, под столовую, под переход, под незавершенный строительством объект – спальный корпус с переходом, расположенного по адресу: 

<

адрес>; в размере его рыночной стоимости 25269 000 рублей по состоянию на 01.01.2015 года;

- с кадастровым номером №, площадью 38 628 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка – под спальный корпус, под столовую, под переход, под незавершенный строительством объект – спальный корпус с переходом, расположенного по адресу: 

<

адрес>; в размере его рыночной стоимости 32 637 000 рублей по состоянию на 01.01.2015 года.

В основании иска ООО «Санаторий Русь» указало, что является арендатором указанных земельных участков, в отношении которых проведена кадастровая оценка. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 57311322 рубля 16 копеек, с кадастровым номером № – в размере 89833663 рубля 08 копеек, по состоянию на 1 января 2015 года. Полагает оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей рыночную, нарушающей права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости. Размер рыночной стоимости административным истцом установлен на основании отчета об оценке № 136/01/16 от 02.07.2017 г., составленном Торгово-промышленной палатой Ставропольского края. 

Определением Ставропольского краевого суда от 5 июня 2017 г. к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Министерство имущественных отношений Ставропольского края, в качестве заинтересованного лица – администрация города Ессентуки Ставропольского края (том 1 л.д. 1-5).

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, полномочия которого судом проверены, уточнил заявленные административные требования, просил вынести решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, установленной в заключении повторной судебной оценочной экспертизы. Не отрицал, что отчет об оценке не является доказательством по делу по причине наличия в нем нарушений законодательства об оценочной деятельности. Замечаний к проведенной по делу повторной судебной экспертизе не имеет. 

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежаще. Не ходатайствовали об отложении судебного заседания, доказательств уважительности причин неявки не предоставляли. Явка не признана обязательной. На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд пришел к выводу о проведении судебного заседания в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав представителя административного истца, исследовав и оценив предоставленные доказательства, установил следующее.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. 

Часть 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Часть 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящихся в государственной собственности Ставропольского края и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» установлено, что размер арендной платы исчисляется по формуле, путем умножения установленной ставки арендной платы на кадастровую стоимость (п. 3 Порядка).

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Из вышеприведенных положений федерального законодательства следует, что определение кадастровой стоимости объекта недвижимости возможно как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Нормами данного Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено право юридических и физических лиц на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В абзаце 2 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности» дано определение рыночной стоимости оцениваемого объекта - под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридическое лицо и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 

Обязанность доказывания недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце (ч. 5 ст. 247, 248 КАС РФ).

Согласно части 1 статьи 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч. 4 ст. 84 КАС РФ).

Согласно части 13 статьи 49 КАС РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт (комиссия экспертов) дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. 

Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле, доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В подтверждении прав арендатора земельным участком с кадастровым номером №, площадью 24 653 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка – под спальный корпус, под столовую, под переход, под незавершенный строительством объект – спальный корпус с переходом, расположенного по адресу: 

<

адрес>, административным истцом ООО «Санаторий Русь» предоставлен договор аренды земельного участка № 225-з от 12.04.2012 г., сроком действия до 16.06.2033 г. (том 1 л.д. 19-21).

20.12.2015 г. сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 г. № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» по состоянию на 01.01.2015 года. По результатам государственной кадастровой оценки определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 57311322 рубля 16 копеек (том 1 л.д. 18).

В подтверждении прав арендатора земельным участком с кадастровым номером №, площадью 38 628 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка – под спальный корпус, под столовую, под переход, под незавершенный строительством объект – спальный корпус с переходом, расположенного по адресу: 

<

адрес>, административным истцом ООО «Санаторий Русь» предоставлен договор аренды земельного участка № 226-з от 12.04.2012 г., сроком действия до 16.06.2033 г. (том 1 л.д. 22-24).

20.12.2015 г. сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 г. № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» по состоянию на 01.01.2015 года. По результатам государственной кадастровой оценки определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 89833663 рубля 08 копеек (том 1 л.д. 17).

Из расчетов арендной платы, являющихся приложениями к договорам аренды земельных участков, следует, что размер арендной платы зависит от установленного размера кадастровой стоимости земельного участка.

Следовательно, административный истец ООО «Санаторий Русь» имеет материально-правовые основания для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, ООО «Санаторий Русь», в подтверждение права на обращение в суд с требованиями об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, представил составленный оценщиком Торгово-промышленной палаты Ставропольского края отчет об оценке № 136/01/16 от 02.07.2017 г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2015 г. составляет 25269000 рублей; с кадастровым номером № – составляет 32 637000 рублей (том 1 л.д. 60-190).

На отчет дано положительное экспертное заключение № 2712/2016 от 15.08.2016 г. (том 1 л.д. 41-59).

Предоставленный отчет об оценке суд оценивает как доказательство наличия права ООО «Санаторий Русь» на обращение в суд с настоящим административным иском, подтверждающими существование иной рыночной стоимости не тождественной установленной кадастровой стоимостью (п. 3 ст. 246 КАС РФ).

Исполняя требования об обязательном досудебном разрешении вопроса об оспаривании кадастровой стоимости, административный истец ООО «Санаторий Русь» 17 октября 2016 г. обращалось в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, предоставив названный отчет. 

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 03.11.2016 г. № 1197 заявление ООО «Санаторий Русь» о пересмотре размера кадастровой стоимости было отклонено, с указанием на наличие в отчете об оценке № 136/01/16 от 02.07.2017 г. нарушений требований действующего законодательства (том 1 л.д. 25-26).

В частности было указано на наличие нарушение пунктов 10 ФСО № 1, подпункта «в» пункта 5 ФСО № 3.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснена обязанность суда исследовать отчет об оценке объекта недвижимости, проверять его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Выводы проведенных по делу судебных экспертиз свидетельствуют о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства.

Оценив отчет об оценке № 136/01/16 от 02.07.2017 г. на предмет его соответствия требования законодательства, на основании заключений судебных экспертиз, суд приходит к выводу об обоснованности замечаний Комиссии по рассмотрению споров о несоблюдении законодательства об оценочной деятельности, а, следовательно, невозможности его применения в качестве надлежащего доказательства по признаку недостоверности. 

От представителя административного истца ООО «Санаторий Русь» в судебном заседании поступило ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года с возложением на административного истца судебных расходов по ее проведению. 

Определением Ставропольского краевого суда от 19.06.2017 г. ходатайство административного истца удовлетворено, по административному делу назначено проведение судебной экспертизы, на разрешение эксперта поставлен вопрос о размере рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и №; производство судебной экспертизы поручено Научно-образовательному центру судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет» (том 1 л.д. 216-220).

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77 - 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Согласно статье 41 указанного выше Закона судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Из содержания статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы № 52/07/17Э от 09.08.2017 г., выполненного Научно-образовательным центром судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 27 611 000 рублей, с кадастровым номером № - составляет 42414 000 рублей по состоянию на 01.01.2015 г. (том 2 л.д. 8-71).

Изучив заключение эксперта № 52/07/17Э от 09.08.2017 г. судом в судебном заседании 6 сентября 2017 г. вынесен на обсуждение вопрос о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы с целью исключения замечаний.

Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» определены наиболее важные факторы стоимости (ценообразующие) - местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Из заключения эксперта следует, что в качестве объектов-аналогов выбраны 3 земельных участка, расположенных: аналог № 1 – вдоль трассы А-165 (Черкесское шоссе с. Винсады – г. Пятигорск), район остановки 5-й километр; аналог № 2 – в 

<

...>; аналог № 3 – на трассе А-157 (г. Минеральные воды – г. Кисловодск), в районе Георгиевского монастыря. В заключении эксперта в таблицах № 10, 11 приведены физические характеристики объектов аналогов, которые не согласуются с текстом объявлений о продаже, скриншоты которых приложены к материалам административного дела. Как следует из заключения эксперта, дополнительные сведения эксперт получил самостоятельно, путем обзвона данных объявлений.

Между тем, из содержания определения Ставропольского краевого суда о назначения судебной экспертизы от 19 июня 2017 г. не следует, что судом эксперту предоставлялось право, предусмотренное частью 13 статьи 49 КАС РФ самостоятельного сбора дополнительных материалов, необходимых для проведения исследования и дачи заключения.

Часть 6 статьи 49 КАС РФ запрещает эксперту самостоятельно собирать материалы для проведения по делу экспертизы, вступать в личные контакты с участниками судебного процесса, без разрешения суда. 

Подобного разрешения на самостоятельный сбор материалов для проведения судебной экспертизы, эксперт не истребовал.

Более того, из списка нормативной литературы, использованной экспертом при проведении экспертизы, следует, что им использовался Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. № 298.

Между тем, в пункте 2 ФСО № 4 указано, что этот федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости. Согласно пункту 6 этого же ФСО для его целей под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. В пункте 7 указаны этапы определения кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки.

Поскольку ФСО № 4 содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, полученной методами массовой оценки и без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, эксперт пришел к неправильному выводу о том, что ФСО № 4 возможен при определении рыночной стоимости объекта недвижимости при проведении по делу судебной оценочной экспертизы.

В пункте 10 раздела II ФСО № 1 указано, что объекты-аналоги – это объекты, сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Вызывает сомнение у суда обоснованность и корректность подбора объектов аналогов, как по местоположению, так и по физическим характеристикам, поскольку велики значения примененных корректировок; не все ценообразующие факторы нашли свое отражение в экспертизе.

Определением Ставропольского краевого суда от 6 сентября 2017 г. по административному делу назначено проведение повторной судебной экспертизы по вопросам о размере рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и №, производство которой поручено ООО «ГлавЭксперт» (то 2 л.д. 90-94).

9 ноября 2017 г. заключение повторной судебной оценочной экспертизы № 247/17 от 27.10.2017 г. поступило в суд.

Согласно выводов повторной судебной оценочной экспертизы № 247/17 от 27.10.2017 г. ООО «ГлавЭксперт» (эксперт Тё Н.Л.) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2015г. составляет 48108 000 (сорок восемь миллионов сто восемь тысяч) рублей, с кадастровым номером 57311322 рубля 16 копеек – по состоянию на 1 января 2015 г. составляет 34350 000 (тридцать четыре миллиона триста пятьдесят тысяч) рублей.

Оценивая заключение повторной судебной оценочной экспертизы № 247/17 от 27.10.2017 г. суд находит его соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, о судебной экспертизе, на котором возможно строить выводы суда по предмету спора.

В частности, в заключении эксперта определены качественные и количественные характеристики местоположения объекта исследования и окружающей его среды. Произведен анализ рынка недвижимости; определен сегмент, к которому относится объект оценки. Указанное согласуется с требованием пункта 11 Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611.

Экспертом обоснованно отвергнуты затратный и доходный метод исследования, мотивированно применен метод сравнения продаж. Сравнительный подход основан на принципе замещения, т.е. на предположении что рациональный покупатель не заплатит за выставленный на продажу земельный участок сумму большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный земельный участок.

В разделе 1 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, указано, что наиболее важными факторами стоимости при использовании сравнительного метода (метод сравнения продаж) являются: местоположение и окружение целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

В пункте 10 раздела II ФСО № 1 указано, что объекты-аналоги – это объекты, сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Дан анализ всем ценообразующим факторам, к которым экспертом отнесены передаваемые имущественные права, условия финансирования, вид разрешенного использования, дата предложения, условия продажи, местоположение, расположение относительно красной линии и транспортная доступность, обеспеченность коммуникациями, физические характеристики объекта, площадь. 

Обоснован выбор объектов-аналогов представленными на рынке объявлениями о продажах земельных участков указанного сегмента рынка. 

В результате анализа рынка земельных участков, сходных с оцениваемыми, было выявлено 6 объектов-аналогов наиболее сопоставимых с объектом оценки, расположенных, как и объекты оценки, в городе Ессентуки Ставропольского края. Объекты аналоги имеют тот же вид разрешенного использования, который эксперт определил как коммерческое использования исходя из извлечения прибыли на оцениваемых объектах.

Обоснование применения и техника расчета корректировок подробно изложены.

Из таблицы расчета рыночной стоимости объекта исследования следует, что размеры примененных корректировок не ставят под сомнение обоснованность выбора аналогов. 

Фотоматериалы, свидетельствующие об осмотре экспертом оцениваемых объектов, приложены к заключению.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы № 233/17 от 26.09.2017 г. в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В заключении повторной судебной оценочной экспертизы даны ответы на все поставленные перед экспертом вопросы, учтены обстоятельства, имеющие значение для разрешения поставленных вопросов. 

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). 

Исходя из того, правильность заключения судебной экспертизы лицами, участвующими в деле не опровергнута путем предоставления доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения повторной судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному между сторонами бремени доказывания не представлено, суд не находит оснований сомневаться в правильности выводов эксперта, проводившего повторную судебную оценочную экспертизу.

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость. 

В связи с чем, с учетом изложенного выше, устанавливает по состоянию на 01.01.2015г. кадастровую стоимость на основании выводов повторной судебной оценочной экспертизы в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 34350 000 (тридцать четыре миллиона триста пятьдесят тысяч) рублей, земельного участка с кадастровым номером № – в размере 48108 000 (сорок восемь миллионов сто восемь тысяч) рублей.

В соответствии с абзацами 3-5 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Из материалов административного дела следует, что административным истцом соблюден установленный досудебный порядок по обращению в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером №, № – дата подачи заявления 17 октября 2016 г. Следовательно, данная дата подлежат указанию в резолютивной части в качестве даты подачи заявления о пересмотре установленной кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд разъясняет, что установленная судом кадастровая стоимость применяется для определения размера арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости, с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Между тем суд находит не подлежащими удовлетворению требования административного истца, предъявленные к ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю.

В частности, пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» определяет, что на основании части 4 статьи 38 КАС РФ административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 года № 457 (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017 года), Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также функции по государственной кадастровой оценке. 

В соответствии с приказом Росреестра от 12.05.2015 года № П/210 ФГБУ «ФКП Росреестра» наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменении их количественных и (или) качественных характеристик.

При этом, на основании Федерального закона от 03.07.2016 года № 361-ФЗ и приказа Росреестра от 18.10.2016 года № П/0515 признаны утратившими силу с 01.01.2017 года положения части 2 статьи 3 Закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и приказ Росреестра от 11.03.2010 года № П/93 о делегировании подведомственным Росреестру государственным бюджетным учреждениям полномочий по осуществлению государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведению государственного кадастра недвижимости.

Следовательно, ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю не является надлежащим ответчиком по требованиям об оспаривании кадастровой стоимости, определенной массовым способом, в связи с чем на основании статьи 37, частей 1 и 2 статьи 47, части 5 статьи 41, пункта 3 части 3 статьи 135 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в пунктах 1, 3 и 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в удовлетворении административных требований ООО «Санаторий Русь» к ФГБУ ФКП Росреестра об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной следует отказать.

Одновременно с заключением повторной судебной оценочной экспертизы № 247/17 от 27.10.2017 г. в Ставропольский краевой суд поступило ходатайство о взыскании в пользу экспертного заведения судебных расходов по ее проведению в размере 67500 (шестьдесят семь тысяч пятьсот) рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 не возражал в отнесении судебных расходов по оплате проведения повторной судебной оценочной экспертизы с административного истца ООО «Санаторий Русь».

Согласно ст. 106 КАС РФ к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

По общему правилу, установленному частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов (пункт 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Пунктом 1 резолютивной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П признаны положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 АПК РФ не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2, 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями – по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, а также в тех случаях, когда: 

ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости,

и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

В соответствии с пунктом 3 названного Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 № 20-П разъяснил, что впредь до внесения в правовое регулирование необходимых изменений соответствующие положения Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в настоящем Постановлении.

Правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, высказанные в указанном Постановлении, позволяют взыскать в пользу лица, обратившегося в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по мотивам установления его рыночной стоимости, и в том случае, когда административные ответчики не возражали против удовлетворения административного иска. Однако при взыскании судебных расходов в этом случае, следует определять связаны ли понесенные судебные расходы с процессуальным поведением лица, обратившегося в суд, то есть устанавливать, вызваны ли они его поведением или другими обстоятельствами. Кроме того, следует выяснять, свидетельствует ли разница между установленной судом и оспоренной кадастровой стоимостью о наличии ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости. При установлении обстоятельств, указывающих на такую ошибку, судебные расходы подлежат взысканию в пользу лица, обратившегося в суд.

По настоящему делу, представители административных ответчиков - ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, а также Министерство имущественных отношений Ставропольского края не возражали о реализации административным истцом его права на пересмотр кадастровой стоимости, вынесении решения суда на основании результатов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Как следует из материалов дела, административные ответчики не представляли в суд каких-либо доказательств, опровергающих процессуальную позицию административного истца по делу, как не представляли и доказательств, указывающих на иную рыночную стоимость объекта недвижимости.

Оспоренная административным истцом кадастровая стоимость в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, № опровергается выводами судебной оценочной экспертизы. Однако отличие рыночной стоимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых предъявлены в суд административные исковые требования, не превышает пятьдесят процентов, что, по мнению суда, не свидетельствует о существенном нарушении прав административного истца. В связи с чем такое превышение кадастровой стоимости над рыночной не указывает на наличие ошибки при формировании методики определения кадастровой стоимости, как не свидетельствует и о наличии ошибки при ее применении. Доказательств наличия таких ошибок, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, суд приходит к суждению о том, что постановленное судом решение нельзя расценивать, как принятое против административных ответчиков.

Таким образом, по настоящему делу, отсутствуют обстоятельства, указанные в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П, с которыми связывается возможность возмещении административному истцу судебных расходов. Оценивая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу, что судебные расходы подлежат отнесению на административного истца, и взыскивает с ООО «Санаторий Русь» в пользу Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет» судебные расходы в размере 67500 (шестьдесят семь тысяч пятьсот) рублей.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, 

решил:

административный иск ООО «Санаторий Русь» - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 24 653 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка – под спальный корпус, под столовую, под переход, под незавершенный строительством объект – спальный корпус с переходом, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 34350 000 (тридцать четыре миллиона триста пятьдесят тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 38 628 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка – под спальный корпус, под столовую, под переход, под незавершенный строительством объект – спальный корпус с переходом, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 48108 000 (сорок восемь миллионов сто восемь тысяч) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 17 октября 2016 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на период с 1 января 2015 года и до внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости.

В удовлетворении требований ООО «Санаторий Русь» к ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной – отказать.

Взыскать с ООО «Санаторий Русь» в пользу ООО «ГлавЭксперт» судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 67500 (шестьдесят семь тысяч пятьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение тридцати дней со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий судья О.В.Сицинская

Копия верна: судья

секретарь