Дело № 2а-645/2025

категория 3.207

УИД № 02RS0001-01-2025-001128-54

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 марта 2025 года г. Горно-Алтайск

Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай в составе: 

председательствующего судьи Кошкиной Т.Н.,

при секретаре Сайденцаль Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление В.В.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, государственному регистратору прав Чойского подразделения межмуниципального отдела по Чемальскому, Шебалинскому, Чойскому и 

<

адрес>м К.В.И. о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права и об обязании осуществить государственную регистрацию,

УСТАНОВИЛ:

В.В.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике (далее – Управление Росреестра по 

<

адрес>, Управление) о признании незаконным решения, изложенного в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ № № о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером №; возложении обязанности осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером №. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «

<

адрес>» и В.В.В. был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, предоставленного для строительства жилого дома на срок до ДД.ММ.ГГГГ. На основании заявления В.В.В., между административным истцом и администрацией МО «

<

адрес>» ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение к указанному договору о продлении срока аренды до ДД.ММ.ГГГГ. Данный документ был направлен для государственной регистрации в соответствующее подразделение Управления (заявление от ДД.ММ.ГГГГ). ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором прав Управление Росреестра по 

<

адрес> К.В.И. было вынесено решение о приостановлении государственной регистрации на основании п. 7, п. 13 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», оформленное уведомлением от указанной даты. По мнению государственного регистратора прав, дополнительное соглашение к договору аренды № является ничтожной сделкой. 

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве административного соответчика привлечен К.В.И., в деле в качестве заинтересованного лица Администрация МО «

<

адрес>».

Представитель административного истца ФИО7 в судебном заседании исковые требования поддержал.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, при надлежащем извещении. 

Суд, заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в совокупности, приходит к следующим выводам.

Частью 1 ст. 218 КАС РФ предусмотрено, что гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Из пункта 1 статьи 164 ГК РФ следует, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулирует названный выше Закон N 218-ФЗ.

В силу части 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества

Согласно части 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки

Частью 1 статьи 51 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Согласно п. 7 и п. 13 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации) осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в частности, в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, а также в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, однако кодексом предусмотрены случаи, когда при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Земельным кодексом Российской Федерации до ДД.ММ.ГГГГ не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», на который указано в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2020)», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с ДД.ММ.ГГГГ, не исключено применение положения п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после ДД.ММ.ГГГГ арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

При этом ст. 610 ГК РФ предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2). Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления Главы МО «

<

адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «

<

адрес>» и В.В.В., в лице представителя по доверенности ФИО5 заключен договор аренды № земельного участка, находящегося в государственной собственности с кадастровым номером № общей площадью 2024 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, для строительства жилого дома. Договор аренды земельного участка зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.1, п. 4.3.2 договора аренды, срок аренды участка составляет 10 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. По истечении срока действия настоящего договора арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора.

На основании соглашения сторон права и обязанности по договору аренды были переданы В.В.В. с ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.2 договора). Обременение в виде аренды земельного участка с кадастровым номером № зарегистрировано, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ В.В.В. обратилась в администрацию МО «

<

адрес>» с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ о продлении срока договора аренды на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно письму главы МО «

<

адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ заявление административного истца о продлении срока действия договора удовлетворено, установлен срок договора аренды до ДД.ММ.ГГГГ (п. 1 соглашения), дополнительное соглашение к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ окончательно подписано сторонами ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительное соглашение вступает в силу после государственной регистрации в Управление Росреестра по 

<

адрес> (п. 3 соглашения). 

ДД.ММ.ГГГГ В.В.В. в Чойское подразделение межмуниципального отдела по Чемальскому, Шебалинскому, Чойскому и 

<

адрес>м Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии был представлен пакет документов, с заявлением № № о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, находящегося в государственной собственности с кадастровым номером № общей площадью 2024 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, для строительства жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ административным ответчиком в адрес истца было направлено уведомление № № о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером 04:02:070402:118, в соответствии с пп. 7, 13 ч. 1 ст. 26 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». По мнению государственного регистратора, п. 3 дополнительного соглашения указан в обход закона с противоправной целью, т.к. дополнительное соглашение заключено после истечения срока действия договора аренды, и в силу положений пп. 1 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды, срок по которому истек, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, и в соответствии с п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, положениями ст. 164 ГК РФ дополнительные соглашения к таким договорам государственной регистрации не подлежат. 

С учетом вышеизложенного, проанализировав условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № и дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ, суд, приходит к выводу, что после истечения срока действия указанного договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке, ни одна из сторон не заявила о его расторжении, кроме того, административным истцом вносилась арендная плата за вышеуказанный земельный участок за 2023 и 2024 года, в связи с чем, в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, этот договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и на момент заключения дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, которым срок действия этого договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ, указанный договор аренды являлся действующим.

Поскольку фактически определенный администрацией и В.В.В. срок действия договора аренды по дополнительному соглашению составляет двадцать лет, указание административным ответчиком в оспариваемом уведомлении о том, что это дополнительное соглашение не подлежит государственной регистрации не обосновано.

Таким образом, обстоятельства дела в совокупности с приведенными выше положениями гражданского и земельного законодательства свидетельствуют об отсутствии у государственного регистратора по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ оснований для приостановления государственной регистрации прав по указанным в оспариваемом уведомлении основаниям, в связи с чем требования о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, изложенного в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ № № о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером № являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Доводы административного ответчика о том, что за весь период действия договора аренды на указанном земельном участке объектов капитального строительства не возведено и не зарегистрировано, т.е. земельный участок не используется по целевому назначению и арендодатель должен был расторгнуть указанный договор аренды, судом отклоняются, поскольку данные доводы выходят за рамки настоящего предмета спора.

Выбирая способ восстановления нарушенного права, суд учитывает отсутствие у суда права вмешиваться в деятельность органа, осуществляющего государственную регистрацию и государственный кадастровый учет недвижимости, и считает необходимым обязать административного ответчика, с учетом выводов суда, восстановить нарушенные права административного истца в соответствии с нормами Закона № 218-ФЗ, путем повторного рассмотрения заявления В.В.В. о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №. 

Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования В.В.В. удовлетворить частично.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, изложенное в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ № № о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером №.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> восстановить нарушенное право В.В.В. путем повторного рассмотрения заявления от ДД.ММ.ГГГГ № №. 

В остальной части в удовлетворении административных исковых требований В.В.В. отказать.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> в пользу В.В.В. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Алтай в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай.

Судья Т.Н. Кошкина

Решение в окончательной форме изготовлено 08 апреля 2025 года.