Дело №2-1269/17

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 октября 2017 года г. Лобня 

Московской области

Лобненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Озеровой Е.Ю., 

при секретаре Есиковой А.Г.,

с участием представителя истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «МС Девелопмент» об обязании передать квартиру, признании договора в части недействительным, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «МС Девелопмент» об обязании передать квартиру, признании договора в части недействительным, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, расходов, указав в обоснование, что 26.11.2015 г. между сторонами был заключен договор №ЮВ-241 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: ................, по условиям которого ответчик обязался не позднее 31.12.2016 г. передать истцу однокомнатную ................, а истец обязался уплатить обусловленную договором цену. Истец обязательства по оплате исполнила, уплатив ответчику 3000 000 руб. Ответчик в установленный договором срок свои обязательства по передаче объектов долевого строительства не исполнил. 27.04.2017 г. жилой дом по вышеуказанному адресу введен в эксплуатацию, 09.06.2017 г. истица готова была принять квартиру по акту, подписала акт об уточнении площади объекта, акт приема – передачи квартиры, застройщиком акт не был подписан, ответчик перед подписанием им акта потребовал от истицы оплаты за увеличение площади квартиры в размере 78471 руб. и расходов на оплату коммунальных услуг в размере 11308 руб. 10.06.2017 г. истица оплатила 78471 руб. в счет увеличения площади объекта, выполнив таким образом обязательства по договору в полном объеме. Полагает, что п. 6.1.9 договора, согласно которому участник долевого строительства обязуется нести расходы по техническому обслуживанию жилого дома и оплачивать коммунальные платежи с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, в случае несения таких расходов застройщиком, участник обязуется возместить их, противоречит п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, а потому является недействительным, как и п.6.1.10 договора. Решением Лобненского городского суда в пользу истицы была взыскана неустойка за просрочку передачи объекта за период с 09.01.2017 г. по 03.05.2017 г. На основании ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», Закона РФ «О защите прав потребителей», просит обязать ответчика передать квартиру по акту приема – передачи, признать недействительными пп. 6.1.9, 6.1.10 договора №ЮВ-241 от 26.11.2015 г., взыскать неустойку с 04.05.2017 г. по 14.08.2017 г. в размере 190625 руб. 65 коп., компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., штраф в размере 50% от взысканной суммы, расходы на представителя в размере 25000 руб.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 исковые требования в части признания п.6.1.10 договора №ЮВ-241 от 26.11.2015 г. не поддержал, просил их не рассматривать, также просил взыскать неустойку за период с 04.05.2017 г. по 14.08.2017 г. исходя из цены договора 3000000 руб., без учета оплаченной истицей 10.06.2017 г. суммы в размере 78471 руб. Просил не учитывать пояснения, изложенные в иске, о заключении сторонами акта об уточнении площади объекта, поскольку данного акта у истицы не имеется. В остальной части оставил требования без изменения, пояснив, что до настоящего времени квартира по акту истице не передана. 

Представитель ответчика ООО «МС Девелопмент» в судебное заседание не явился, о месте, времени слушания дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не уведомил, не просил о рассмотрении дела в его отсутствие. В связи с указанным суд, с учетом мнения представителя истца, на основании ч.4 ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика с учетом представленных возражений. 

Суд, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.2 ст.6 указанного Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Из материалов дела усматривается, что 26.11.2015 г. между застройщиком ООО «МС Девелопмент» и ФИО2 был заключен договор №ЮВ-241 участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался в срок до 30.09.2016 г. построить 17-ти этажный жилой дом по адресу: ................, и не позднее, чем через 3 месяца после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства в собственность однокомнатную ................ на 16 этаже в ЮВ корпусе общей площадью 44,73 кв.м. (л.д.13-26).

Истец исполнила обязательства по оплате цены договора в сумме 3000 000 руб., что подтверждается платежным поручением №850700 от 14.12.2015 г., чеком – ордером от 20.10.2015 г. (л.д.27,28). 

Жилой дом по адресу: ................, введен в эксплуатацию 27.04.2017 г.

Решением Лобненского городского суда от 17.05.2017 г. по гражданскому делу по иску ФИО2 к ООО «МС Девелопмент» о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа, исковые требования удовлетворены частично, с ответчика взыскана неустойку за нарушение срока передачи объекта за период с 09.01.2017 г. по 03.05.2017 г. в размере 210900 руб., компенсация морального вреда 3 000 руб., штраф 106950 руб., расходы на юридические услуги в размере 15000 руб., а всего 335850 руб. (л.д.43-46).

До настоящего времени квартира истице не передана, дополнительных соглашений о продлении сроков строительства между сторонами не заключалось. Доказательств обратного не представлено.

Согласно ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. 

Согласно п.1 ст.8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Кроме того, на основании ч.2 ст.16 указанного Закона основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 56 ГК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования либо возражения.

Истец ФИО2 в обоснование заявленных требований ссылается на отсутствие подписанного сторонами акта приема – передачи квартиры по договору №ЮВ-241 участия в долевом строительстве от 26.11.2015 г.

Поскольку на истцов не может быть возложена обязанность доказывания отрицательного факта, ответчик должен доказать факт передачи квартиры по передаточному акту, подписанному сторонами, либо одностороннему акту.

Таких доказательств ответчиком в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено.

При таких обстоятельствах, поскольку дом, в котором расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию, доказательств передачи истцу квартиры по акту не представлено, отсутствие указанного акта лишает истицу возможности зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество, суд приходит к выводу об обязании ответчика передать истцу квартиру по договору №ЮВ-241 участия в долевом строительстве от 26.11.2015 г. по передаточному акту. При этом суд учитывает, что ответчиком также не представлено доказательств уклонения истца от подписания передаточного акта спорной квартиры. 

С учетом установленного факта нарушения срока передачи объекта долевого строительства, суд приходит к выводу о том, что требования о взыскании с ООО «МС Девелопмент» неустойки за нарушение срока передачи объектов долевого строительства основаны на законе и подлежат удовлетворению за требуемый период с 04.05.2017 г. по 14.08.2017 г. (103 дня), исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 9% на конечную дату спорного периода. 

Таким образом с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 185400 руб. (3000000*103 дн.*9%/300*2).

Ответчик, будучи надлежащим образом извещенным о месте, времени слушания дела, в судебное заседание не явился, заявления о снижении размера неустойки не представил.

В силу закона по данной категории споров применение положений ст. 333 ГК РФ о снижении размера неустойки подлежащей взысканию, возможно только по заявлению стороны в споре, поскольку в противном случае при отсутствии волеизъявления со стороны ответчика, суд при осуществлении судопроизводства фактически выступал бы с позиции одной из сторон спора (ответчика), принимая за нее решение о реализации права и освобождая от обязанности доказывания несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства

В связи с указанным суд не находит оснований для применения указанной нормы и снижения неустойки, при этом учитывает, что определенная к взысканию неустойка соответствует последствиям нарушения обязательства и отражает баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба. Обстоятельства, которые были учтены в решении Лобненского городского суда от 17.05.2017 г., при определении размера неустойки и применении ст.333 ГК РФ, а именно, что деятельность застройщика по строительству жилого дома по вышеуказанному адресу неоднократно являлась предметом судебных разбирательств, не свидетельствуют об уважительности причин неисполнения ответчиком обязательств по передаче объекта истице в спорный период с 04.05.2017 г. по 14.08.2017 г., а потому не являются основанием для применения ст.333 ГК РФ при определении размера неустойка. 

Согласно п. 6.1.9 договора №ЮВ-241 об участи в долевом строительстве жилого дома от 26.11.2015 г., участник долевого строительства обязан нести расходы пропорционально окончательной суммарной площади объекта по техническому обслуживанию жилого дома и оплачивать коммунальные услуги, а также услуги по охране и управлению жилым домом со дня окончания строительства жилого дома (даты выхода разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию), в том числе, осуществить авансом за 4 месяца вперед оплату указанных выше расходов. В случае, если застройщик понес указанные в настоящем пункте расходы и/или их часть, участник обязуется возместить (компенсировать) застройщику указанные расходов и/или их часть соразмерно окончательной суммарной площади объекта, в течение 15 календарных дней с даты получения соответствующего требования застройщика.

В силу п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче - с момента такой передачи.

Согласно п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422). 

В соответствии с п.1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Возложение на участника долевого строительства в п. 6.1.9 договора обязанности нести коммунальные и эксплуатационные расходы до передачи объекта по акту приема-передачи, а также возмещение данных расходов, понесенных застройщиком, противоречит закону и влечет недействительность данного условия, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении иска в указанной части.

В силу ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст. ст. 151, 1101 ГК РФ, учитывая п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», с учетом фактических обстоятельств по делу, понесенных истцом нравственных страданий и исходя из требований разумности и справедливости, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца 5000 руб. в качестве компенсации морального вреда.

В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы присужденной судом в пользу потребителя.

Суд полагает подлежащими удовлетворению требования о взыскании штрафа в размере 50% от взысканной в пользу истца суммы в размере 95 200 руб. (185 400 + 5000*50%). Оснований для применения ст.333 ГК РФ и снижения размера штрафа суд не усматривает, поскольку ответчиком не представлено доказательств того, что им предпринимались меры для удовлетворения требований потребителя в досудебном порядке, претензия, направленная истцом застройщику 16.06.2017 г., последним не получена, письмо возвращено в связи с истечением срока хранения, то есть по обстоятельствам, зависящим от адресата (л.д.33-36,37,38), несмотря на то, что жилой дом введен в эксплуатацию, квартира истице не передана. Ходатайств о снижении штрафа на основании ст.333 ГК РФ ответчиком не заявлялось.

В соответствии со ст.ст. 94, 98, 100 ГПК РФ с ООО «МС Девелопмент» в пользу ФИО2 подлежат взысканию понесенные расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах, которые с учетом характера и сложности спора, объема предоставленных представителем юридических услуг составляют 10 000 руб.

На основании ст.103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход г.о. Лобня в сумме 5 208 руб., соразмерно удовлетворенным требованиям имущественного и не имущественного характера.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 - удовлетворить частично.

Обязать ООО «МС Девелопмент» передать ФИО2 по акту приема – передачи квартиру согласно договору №ЮВ-241 об участии в долевом строительстве жилого дома от 26.11.2015 г. 

Взыскать с ООО «МС Девелопмент» в пользу ФИО2 неустойку за период с 04.05.2017 г. по 14.08.2017 г. в размере 185 400 руб., компенсацию морального вреда 5000 руб., штраф в размере 95 200 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 руб., а всего взыскать 295 600 руб. 

Признать недействительным п.6.1.9 договора №ЮВ-241 об участии в долевом строительстве жилого дома от 26.11.2015 г., заключенного между ООО «МС Девелопмент» и ФИО2.

В остальной части в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, расходов на представителя - отказать.

Взыскать с ООО «МС Девелопмент» государственную пошлину в бюджет муниципального образования г. Лобня в размере 5 208 руб.

С мотивированным решением стороны могут ознакомиться 11 октября 2017 года и обжаловать его в апелляционном порядке в Московский областной суд через Лобненский городской суд в течение месяца.

Судья Озерова Е.Ю.