Дело №2-3055/2020

91RS0024-01-2020-003736-55

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 ноября 2020 года г. Ялта

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе: председательствующего - судьи Алтунина А.В., при секретаре Толстиковой Э.М., представителя ответчика – ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании задатка,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 с требованием взыскать с ответчицы двойную сумму задатка в размере 200 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 762 руб. 30 коп., расходы на открытие аккредитива в Российской национальном коммерческом банке в размере 3 470 руб., государственную пошлину в размере 5 535 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб. В обоснование иска указал, что 25.06.2020 года между ним и ФИО3 заключен предварительный договор задатка за жилое помещение 11-1 в доме с кадастровым номером №

<

номер>, расположенном по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с указанным договором он передал ФИО3 задаток за жилое помещение в размере 100 000 руб. Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи в течение одного месяца. 30.06.2020 года ФИО3 представила ему проект договора купли-продажи для подписания. Изучив проект договора, он обнаружил, что ФИО3 был изменен предмет купли-продажи. В предварительном договоре предусмотрена продажа конкретного помещения, тогда как в договоре купли-продажи указана доля в праве собственности на дом. Кроме того, в предмет купли-продажи включена доля земельного участка, на котором расположен дом. Намерений приобрести указанные объекты недвижимости истец не имеет. 31.06.2020 года он направил в адрес ответчицы претензию с требованием возвратить двойную сумму задатка. Данное требование ответчицей не исполнено, в связи с чем истце вынужден обратиться с настоящим иском в суд. 

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, представил письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика ФИО1 возражала против иска, ссылаясь на то, что переданную ответчиком сумму в размере 100 000 руб. следует рассматривать как аванс, оснований для ее возвращения в двойном размере не имеется. 

Выслушав представителя ответчика, исследовав доказательства по делу, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО3 принадлежит на праве собственности жилой дом площадью 909 кв.м., кадастровый №

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на основании декларации о готовности объекта к эксплуатации от 25.12.2015 года №РК14215004724. 25.10.2017 года право собственности на указанный дом зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (л.д.23-25). 

25.06.2020 года ФИО3 заключила с ФИО2 договор задатка за жилое помещение (далее – Договор задатка). 

Согласно условиям Договора задатка ФИО2 взял на себя обязательство передать ФИО3 денежные средства в размере 100 000 руб. в качестве задатка за жилое помещение 11-1, расположенное в доме с кадастровым номером №

<

номер>. Стороны согласовали, что полная стоимость жилого помещения составляет 1 800 000 руб., взяли на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи жилого помещения (л.д.12-15). 

В этот же день ФИО3 получила от ФИО-1. денежные средства в размере 100 000 руб., что подтверждается ее распиской (л.д.15). В судебном заседании представитель ответчика факт получения денежных средств не оспаривала.

До настоящего времени договор купли-продажи жилого помещения сторонами не заключен.

Согласно п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.1). 

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п.2). 

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п.3). 

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.4).

В соответствии со статьей 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (п.1).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (п.2).

Таким образом, задатком может обеспечиваться исполнение сторонами обязательства только по заключенному между ними договору. Обязательство, возникновение которого лишь предполагается, не может обеспечиваться задатком, поскольку соглашение о задатке, является акцессорным (дополнительным), оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действительности основного обязательства. Недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего обязательства.

По смыслу положений статьи 380 ГК РФ аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию. Однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, в силу каких причин не исполнено обязательство, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

В рассматриваемом случае сторонами заключен Договор задатка в отсутствие основного обязательства, в обеспечение исполнения которого выдан задаток. Ни предварительный договор купли-продажи, ни договор купли-продажи с отсрочкой платежа стороны не заключали.

При таких обстоятельствах денежные средства, полученные ответчиком, следует расценивать как аванс, который не выполняет обеспечительной функции, и который должен быть возращен истцу как неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). 

Довод истца о том, что Договор задатка является предварительным договором купли продажи, является несостоятельным. Содержание данного Договора, не позволяет квалифицировать его как предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

Так, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ).

Если договор купли-продажи не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, договор не считается заключенным (п. 2 ст. 465 ГК РФ).

Из положений статьи 554 ГК РФ следует, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В заключенном сторонами Договоре задатка указано, что он обеспечивает обязательства по заключению в будущем договора купли-продажи жилого помещения 11-1, расположенного в жилом доме с кадастровым номером №

<

номер> по адресу: 

<

адрес>, составляющего 22/1000 долей жилого дома. 

Между тем помещение жилого дома, как составляющая (структурная) его часть, не является самостоятельным объектом гражданских прав. В силу ч.7 ст.41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) не допускаются. Следовательно, помещение жилого дома не могло быть предметом купли-продажи.

Указание в Договоре задатка на долю в праве собственности на жилой дом, которая соответствует продаваемому помещению, предмет договора не изменяет. Дополнительный договор, устанавливающий определенность в отношении предмета купли-продажи, сторонами не заключался. В ходе судебного разбирательства истец настаивал на том, что предметом договора является конкретное помещение, ответчик – доля в жилом доме. То есть стороны должным образом не согласовали предмет купли-продажи. 

Кроме того, согласно ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Частью 2 указанной статьи определено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Представленный истцом Договор займа условий о земельном участке, занятом жилым домом и необходимым для его использования, не содержит.

Поскольку стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям, позволяющим определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю после заключения основного договора, предварительный договор купли-продажи нельзя признать заключенным.

При таком положении полученные ответчиком по Договору займа денежные средства в сумме 100 000 руб. подлежат возвращению истцу как неосновательное обогащение. 

Кроме того, истец вправе требовать взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно ч. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Проценты за пользование чужими денежными средствами следует исчислять со дня, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. 

Исходя из условий Договора задатка, ответчик ФИО3 должна была узнать о неосновательности сбережения денежных средств со дня, следующего за последним днем срока действия договора, то есть с 26.07.2020. Сумма процентов за период с 26.07.2020 года по 26.11.2020 года (дату разрешения спора) составляет 1 440 руб. 58 коп. Учитывая заявленный истцом размер процентов, суд, руководствуясь ч. 3 ст. 196 ГПК, РФ, взыскивает с ответчика проценты в сумме 762 руб. 30 коп., в пределах исковых требований. 

Вместе с тем, суд отклоняет требования истца о взыскании с ответчика расходов, понесенных истцом в связи с открытием в банке аккредитива, предназначенного для расчета по договору купли-продажи, поскольку предварительный договор купли-продажи сторонами так и не был заключен. Соответственно, уклонение ответчика от заключения договора купли-продажи не образует убытков на стороне истца.

Кроме того, суд не находит оснований для взыскания с ответчика компенсации расходов истца на оплату услуг представителя, ввиду отсутствия каких-либо доказательств, подтверждающих факт несения указанных расходов истцом. 

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ, суд взыскивает с ответчика в пользу истца государственную пошлину, уплаченную последним при подаче иска, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, в размере 2 585 руб. 87 коп. (5 242 руб. х 49,33%).

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО2 – удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 аванс в размере 100 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 762 руб. 30 коп. и государственную пошлину в размере 2 585 руб. 87 коп., а всего взыскать 103 348 руб. 17 коп.

В остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья: 

В окончательной форме 

решение суда принято 03 декабря 2020 года.