№2-2341/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(Дата обезличена) город Истра МО

Истринский городской суд Московской области в составе: председательствующего – судьи Климёновой Ю.В.

при секретаре Скрябиной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третье лицо Управление Росреестра по Московской области о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости, перехода права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

в Истринский городской суд обратился ФИО1 с иском к ФИО2 о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка и дома (№), заключенного (Дата обезличена) с ФИО2, государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:08:0050330:4, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под дачное строительство, общей площадью 1490 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: (адрес), государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, кадастровый (№), расположенный по адресу: (адрес)

В обоснование иска истец указал, что (Дата обезличена) с ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и дома (№). Предметом договора купли-продажи является земельный участок с кадастровым (№) и жилой дом, кадастровый (№), расположенные по адресу: (адрес)». Свои обязательства по оплате предусмотренной договором стоимости объектов недвижимости он надлежащим образом исполнил. Ответчик передал по акту приема-передачи указанное имущество, но не предпринял действий по заключению основного договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 исковые требования поддержал в полном объеме, просил суд об их удовлетворении.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, представила письменный отзыв на исковое заявление, в котором указала, что не являлась стороной сделки и не принимала исполнение по ней.

Представитель Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Выслушав доводы представителя истца, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему. 

Из материалов дела следует, что (Дата обезличена) между ООО «Эстейт-Холдинг», действующего от имени и в интересах ФИО2, и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома (№) (л.д. 10-11).

В соответствии с п. 1.1. предварительного договора предметом договора являются объекты недвижимости: земельный участок с кадастровым (№), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под дачное строительство, общей площадью 1490 кв. м, и жилой дом, площадью 244,10 кв. м лит.А,а3, расположенные по адресу: (адрес).

В соответствии с п. 2.1. договора продавец обязуется передать объекты недвижимости покупателю по акту приема-передачи и заключить основной договор купли-продажи.

В соответствии с п. 3.1. договора стороны определили стоимость объекта недвижимости в размере 867000 долларов США.

В соответствии с п. 4.1. договора стороны намереваются заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости после оплаты их стоимости в полном объеме (100%), включая 10% годовых и штрафные санкции, в случае нарушения сроков платежей.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от (Дата обезличена) и от (Дата обезличена) ФИО1 выполнил обязательства по предварительному договору от (Дата обезличена) по оплате стоимости земельного участка и дома (л.д. 19).

Согласно выписки из ЕГРН от (Дата обезличена) ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым (№), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под дачное строительство, общей площадью 1490 кв. м, и жилого дома, площадью 244,10 кв. м. лит.А,а3, расположенные по адресу: (адрес) (л.д. 47-57).

Согласно выписки из ЕГРЮЛ деятельность ООО «Эстейт-Холдинг» прекращена (Дата обезличена) в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п. 2 ст. 21.1 ФЗ №129-ФЗ от 08.08.2001 г. (л.д. 33-38).

(Дата обезличена) ФИО1 направил в адрес ФИО2 требование о заключении основного договора купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым (№), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под дачное строительство, общей площадью 1490 кв. м, и жилого дома, площадью 244,10 кв. м. лит.А,а3, расположенных по адресу: (адрес) (л.д. 25,26-31).

(Дата обезличена) истец направил ответчику уведомление о прибытии на подачу документов для государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество (л.д. 20-23). 

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

В п. 2 ст. 1 ГК РФ закреплен принцип свободы договора, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора во внимание принимается буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Изложенное означает, что по смыслу данной нормы, а также положений ст. 420, 421, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации правовая оценка сделки должна осуществляться исходя из содержания договора, его предмета, условий, прав и обязанностей сторон, их ответственности и т.д., а название договора само по себе не может служить основанием для отнесения его к тому или иному виду договора, а соответственно, и обязательства.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (применительно к договорам, заключаемым путем составления одного документа, подписываемого сторонами, акцепт выражается в подписании договора), и только в случаях, когда в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответственно, по смыслу п. 1 и 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не установлено в договоре, вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Разрешая требования, суд приходит к выводу о том, что заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор, поименованный предварительным договором купли-продажи земельного участка и дома, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку по условиям данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, но и обязанность ФИО1 уплатить полную стоимость помещения до подписания основного договора, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи. 

При таких обстоятельствах, а также принимая во внимание, что предмет основного договора купли-продажи сторонами определен, суд квалифицирует данный предварительный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

По правилам п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с абзацем 1 п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3).

В п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», на который сослался истец в исковом заявлении, указано, что если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является установление факта уклонения от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость со стороны продавца. При этом бремя доказывания данного обстоятельства лежит на покупателе.

Как было указано выше, (Дата обезличена) истец направил ответчику уведомление о прибытии на подачу документов для государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество (Дата обезличена), уведомление получено ответчиком (Дата обезличена) (л.д. 20-23). 

Факт уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость подтверждается письменным отзывом ответчика (л.д. 42-46).

В соответствии с ч. 1 ст. 2 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действующей на момент возникновения спорных правоотношений, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относил вступившие в законную силу судебные акты к основаниям государственной регистрации (абз. 6 п. 1 ст. 17).

Согласно ч. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Поскольку в ходе судебного разбирательства установлен факт уклонения продавца ФИО2 от подачи заявления в орган регистрации прав, тогда как сделка купли-продажи фактически исполнена, покупателем произведена оплата объекта, объект передан покупателю по акту приема-передачи, суд приходит к выводу об обоснованности заявленного ФИО1 требования о государственной регистрации перехода права на спорные объекты недвижимого имущества.

Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности суд находит несостоятельным.

Как разъяснено п. 64 Постановления Пленума Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Действующее законодательство, в том числе Гражданский кодекс РФ и ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также ранее действовавшие положения ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусматривают сроков обращения в органы регистрации с заявлением о государственной регистрации договора отчуждения и перехода права собственности по нему. Соответственно, стороны договора купли-продажи недвижимости от (Дата обезличена) вправе были в любое время обратиться с заявлениями о государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что (Дата обезличена) истец направил ответчику уведомление о прибытии на подачу документов для государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество (Дата обезличена), уведомление получено ответчиком (Дата обезличена) (л.д. 20-23). Таким образом, о нарушении своего права истец узнал (Дата обезличена) после уклонения ответчика от оформления необходимых документов и регистрации сделки.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка и дома (№), заключенного (Дата обезличена) между ФИО1 и ФИО2.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым (№), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под дачное строительство, общей площадью 1490 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: (адрес) к ФИО1, (Дата обезличена) года рождения, место рождения: (адрес), пол: мужской, паспорт гр. Российской Федерации серии (№), выданный (Дата обезличена), код подразделения (№), зарегистрирован по адресу: (адрес).

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом, кадастровый (№), расположенный по адресу: (адрес) к ФИО1, (Дата обезличена) года рождения, место рождения: (адрес), пол: мужской, паспорт гр. Российской Федерации серии (№), выданный (Дата обезличена), код подразделения (№), зарегистрирован по адресу: (адрес).

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Истринский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий 

Мотивированное решение

составлено (Дата обезличена)