Дело № 3а-9/2026 (3а-38/2025)

УИД: 01OS0000-01-2024-000198-21

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 января 2026 года г. Майкоп

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи – Боджокова Н.К.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дагужиевым М.Н.,

с участием представителя административного истца АО «Военторг-Юг» по доверенности ФИО1, представителя административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО2, представителя административного ответчика ГБУ «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» по доверенности ФИО3 и представителя администрации МО «Город Майкоп» по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-9/2026 по административному исковому заявлению АО «Военторг-Юг» к Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Военторг-Юг» обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 719,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Выпиской из ЕГРН подтверждается, что АО «Военторг-Юг» является собственником вышеуказанного объекта недвижимости.

Указанный объект недвижимости принадлежит АО «Военторг-Юг» на основании приказа Министерства обороны № 720 от 13.07.2009 и передаточного акта от 24.07.2009 года.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена на основании приказа комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 25.10.2023 № 404 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Республики Адыгея» и по состоянию на 01.01.2023 составила 22 178 335 рублей 68 копеек.

Полагая размер кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости завышенным, чем затрагиваются его права и обязанности в сфере налогообложения, по заказу истца ООО «Альфа Эксперт» подготовлен Отчет об оценке №06/12/24-О/3, в соответствии с результатами которого просил, установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости в размере 9 060 000 по состоянию на 01.01.2023 года.

В своем письменном отзыве на административное исковое заявление, административный ответчик Государственное бюджетное учреждение «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», указывает о допущенных в Отчете об оценке №06/12/24-О/3, нарушениях требований федеральных стандартов оценки. Просит в удовлетворении административных исковых требований отказать.

В судебном заседании представитель АО «Военторг-Юг» по доверенности ФИО1, просил удовлетворить заявленные требования на основании проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель Государственного бюджетного учреждения «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» по доверенности ФИО3 не возражала против удовлетворения заявленных требований, с учетом проведенной по делу повторной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО2 также не возражал против удовлетворения заявленных требований, с учетом проведенной по делу повторной судебной экспертизы.

Представитель администрации МО «Город Майкоп» по доверенности ФИО4 поддержала позицию административных ответчиков.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела и установлено судом, спорный объект недвижимости принадлежит на праве собственности административному истцу, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении вышеуказанного спорного объекта недвижимости определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

Приказом комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 25.10.2023 № 404 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Республики Адыгея» в отношении объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 719,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, утверждена кадастровая стоимость по состоянию 01.01.2023 в размере 22 178 335 рублей 68 копеек, сведения о которой внесены в ЕГРН.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Оспаривая учтенную в ЕГРН кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение своих доводов представил отчет об оценке проведенный ООО «Альфа Эксперт» №06/12/24-О/3 от 23 декабря 2024 года в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2023 составляет 9 060 000 рублей.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку представленного истцом отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

С учетом того, что представителем административного ответчика представлены замечания на указанный отчет об оценке, по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а в случае несоответствия вопрос о рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2023 года. Проведение экспертизы поручено ООО «Бета консалтинг».

Согласно заключению ООО «Бета консалтинг» в Отчете от 23.12.2024 №07/12/24-О/2, составленного ООО «Альфа эксперт», допущены нарушения требований ФСО, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 719,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 01.01.2023.

Размер рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 719,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 01.01.2023 составляет 10 086 000 рублей.

С учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, административным ответчиком Государственного бюджетного учреждения Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» (далее – ГБУ РА «АРЦГКО») в суд представлены возражения, содержащие замечания к заключению.

Установив, что вышеуказанная судебная экспертиза проведена с нарушением Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, так как при ее проведении были допущены нарушения методик оценки, в том числе экспертом неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, использованная информация не является достоверной, достаточной и проверяемой, по делу назначена повторная судебная экспертиза. Проведение повторной судебной экспертизы поручено Сочинскому филиалу Федерального бюджетного учреждения «Краснодарская лаборатория судебной экспертиз Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно заключению повторной судебной экспертизы от № 4197/11-4/16.2 от 21.11.2025 оценщиком ФИО5 в Отчете №06/12/24-0/3 от 23.12.2024 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки [5, 6, -7, 8, 9, 10, 11] и федерального закона об оценочной деятельности [4], предъявляемых к проведению сравнительного анализа количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объектов оценки, внесению в значения единиц сравнения корректировки для устранения различий между объектом оценки и аналогами; учету достаточности и достоверности информации по каждому аналогу. Отчет вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование, не содержит достаточного количества сведений, позволяющих квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его достаточности для цели оценки. Допущены нарушения к описанию объекта оценки, к анализу рынка объекта оценки, к анализу наиболее эффективного использования, к составлению отчета об оценке в форме электронного документа и используемой информации, предоставленной Заказчиком оценки.

Юридическая экспертиза документов (проверка на достоверность предоставленной информации), устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, отражённых в исследуемом отчете, в том числе, правоустанавливающих и право подтверждающих документов, не проводилась (не входит в компетенцию эксперта).

Размер рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 719,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 01.01.2023 округленно составляет 13 812 784 (Тринадцать миллионов восемьсот двенадцать тысяч семьсот восемьдесят четыре) рубля.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При исследовании экспертного заключения судом установлено, что заключение эксперта содержит подробное описание объектов оценки, анализ основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода к оценке, суд находит обоснованным.

Выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ. ФСО допускает отход от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов при наличии обоснованного отказа (пункт 20 ФСО № 1).

Оценивая заключение эксперта Сочинского филиала Федерального бюджетного учреждения «Краснодарская лаборатория судебной экспертиз Министерства юстиции Российской Федерации», суд исходит из того, что заключение эксперта по форме и содержанию полностью отвечает требованиям закона, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования. При этом итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 экспертом составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, описано местоположение и ближайшее окружение объекта оценки.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения повторной судебной экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость, указанного выше объекта, на основании выводов судебной оценочной экспертизы.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца с требованиями об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд – 27.12.2024 года.

Экспертной организацией ООО «Бета консалтинг» заявлено ходатайство о возмещении расходов, понесенных, в связи с проведением по настоящему делу судебной оценочной экспертизы в размере 90 000 рублей.

Согласно положениям статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу предписаний части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО6 и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" обращено внимание на то, что выявленные Конституционным Судом Российской Федерации особенности кадастровой стоимости объектов недвижимости не дают оснований для вывода о том, что ее установление в размере, равном их рыночной стоимости, свидетельствует во всех случаях об ошибочности, незаконности ранее состоявшейся кадастровой оценки и о нарушении прав лица, которому соответствующий объект недвижимости принадлежит; при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости необходимо учитывать, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Разрешая вопрос о взыскании расходов по оплате судебной оценочной экспертизы в пользу экспертного учреждения, суд отмечает, что по смыслу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации проверка представляемого в материалы дела отчета на его соответствие требованиям действующего законодательства, в том числе в рамках судебной экспертизы, сводится к исполнению обязанности административного истца по доказыванию обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, поскольку иным образом в рамках настоящего административного спора удостовериться в достоверности отчета не представлялось возможным.

По итогам экспертизы был подтвержден факт недостоверности определенной в отчете рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, в связи с чем изначально представленные административным истцом доказательства (отчет об оценке спорного объекта недвижимости) не могут быть положены в основу решения суда, а заключение эксперта не может быть признано подтверждающим изначально заявленные административным истцом требования.

Учитывая, что заключением судебной оценочной экспертизы представленный в материалы дела отчет признан недостоверным, принимая во внимание, что услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности административного истца по представлению доказательств, в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости, а также то обстоятельство, что разница между определенной в ходе массовой оценки кадастровой стоимостью и индивидуально определенной рыночной стоимостью объекта недвижимости не может безусловным образом свидетельствовать о допущенных в ходе кадастрового учета ошибках, повлекших нарушение прав истца, суд приходит к выводу о взыскании расходов по оплате судебной оценочной экспертизы с административного истца.

Согласно платежному поручению № 2060 от 25.02.2025 административным истцом АО «Военторг-Юг» на депозит Верховного суда Республики Адыгея внесены денежные средства на проведение судебной экспертизы в размере 100 000 рублей.

Таким образом, денежные средства в размере 90 000 рублей подлежат перечислению ООО «Бета консалтинг» в счет оплаты экспертизы, оставшаяся сумма в размере 10 000 рублей возврату АО «Военторг-Юг».

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление АО «Военторг-Юг» к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером 01:08:0518034:77, площадью 719,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2023 в размере 13 812 784 (Тринадцать миллионов восемьсот двенадцать тысяч семьсот восемьдесят четыре) рубля.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в единый государственный реестр недвижимости, считать 27.12.2024 года.

Взыскать с АО «Военторг-Юг» в пользу ООО «Бета консалтинг» оплату за проведение судебной экспертизы - 90 000 (девяносто тысяч) рублей.

Перечислить денежные средства в размере 90 000 (девяносто тысяч) рублей, хранящиеся на счете во временном распоряжении Верховного суда Республики Адыгея на расчетный счет ООО «Бета консалтинг» за проведенную судебную экспертизу по следующим реквизитам:

№

№

№

№

№

№

№

Возвратить АО «Военторг-Юг» оставшиеся на счете во временном распоряжении Верховного суда Республики Адыгея денежные средства в размере 10 000 рублей и перечислить их по следующим реквизитам:

№

№

№

№

№

№

№

Копию вступившего в законную силу решения суда направить в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости, для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции (

<

...>) через Верховный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 30.01.2026 года.

Судья Верховного суда

Республики Адыгея Н.К. Боджоков