Дело № 2а-2339/2025

УИД №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ годаг. Коломна 

Коломенский городской суд 

<

адрес> в составе: председательствующего судьи Шевченко С.Н., с участием адвоката ФИО9, при секретаре судебного заседания ФИО8, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО5 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, отделу государственной регистрации недвижимости жилого назначения Управления Федеральной службыгосударственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> опризнании решения незаконным, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с административным искомк УФСГРКиК по 

<

адрес>, отделу государственной регистрации недвижимости жилого назначения УФСГРКиК по 

<

адрес>,в котором просят судпризнатьнезаконным решение о приостановлении осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ № №

В обоснование заявленных требований в административном иске указано, что ФИО4 является победителем торгов по продаже залогового имущества – квартиры, общей площадью 60,3 кв.м, местонахождение (адрес) объекта: 

<

адрес>, с К№, принадлежащего должнику-банкроту – ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ между финансовым управляющим ФИО2 – ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли-продажи указанного объекта недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ в отделгосударственной регистрации недвижимости жилого назначения УФСГРКиК по 

<

адрес> участники сделки направили заявления о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, приложив все необходимые документы.

По результатам рассмотрения заявленийотдел государственной регистрации недвижимости жилого назначения УФСГРКиК по 

<

адрес> вынес решение о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации перехода прав, о чем указывалось в направленном в адрес заявителя уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ № №, в соответствии с которым основанием для приостановления кадастрового учета и государственной регистрации прав послужило то, что заявление на переход права было подано финансовым управляющим от имени должника, но не от других сособственников жилого помещения, нарушено преимущественное право покупки жилого помещения, одна из долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение принадлежит несовершеннолетнему лицу, в связи с чем требуется нотариальная форма сделки.

Считая решение административного ответчика незаконным и нарушающим его права, административный истец обратился в суд с настоящим административным иском.

Административный истец ФИО4, его представитель – адвокат ФИО9, действующая на основании ордера, в судебном заседании административные исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного истца адвокат ФИО9 дополнительно обратила внимание суда на то обстоятельство, что при соблюдении нотариальной формы сделки по отчуждению имущества, находящегося в собственности несовершеннолетнего, необходимо получение согласия органа опеки, однако реализация на публичных торгах является принудительной формой заключения договора отчуждения имущества, в связи с чем согласие органа опеки не требуется. Поскольку на торгах был реализован весь объект недвижимого имущества, требования о соблюдении преимущественного права покупки в данном случае не применимы. В залоге у банка находилась вся квартира, а не лишь доли в праве общей долевой собственности на нее, принадлежащие должнику-банкроту. Денежные средства, оставшиеся от продажи квартиры и погашения долга должника перед кредиторами были переданы сособственникам жилого помещения.

Представитель административного ответчика УФСГРКиК по 

<

адрес> – ФИО10, действующий на основании доверенности, в судебном заседании административные исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, полагал приведенные в оспариваемом решении основания его вынесения предусмотрены нормами действующего законодательства. Дополнительно пояснил, что, структурное подразделениеУФСГРКиК по 

<

адрес> – отдел государственной регистрации недвижимости жилого назначения является ненадлежащим административным ответчиком, оспариваемое решение было принятоУФСГРКиК по 

<

адрес>.

Заинтересованное лицо финансовый управляющий ФИО2 – ФИО3 в судебное заседание не явилась, будучи надлежащим образом извещена о времени и месте слушания по делу. В направленном в адрес суда письменном отзыве на административное исковое заявление просила удовлетворить административные исковые требования, считала оспариваемое решение незаконным.

Заинтересованные лица ФИО1, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО6, ФИО7 извещались судом надлежащим образом о времени и месте слушания по делу, в судебное заседание не явились, направили в адрес суда письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором полагали административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Суд, изучив доводы сторон по делу, изложенные ими письменно и в рамках судебных заседаний, исследовав материалы дела, находит административный иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

Судом установлено, чторешением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ А.А. признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества введена процедура реализации, финансовым управляющим утверждена ФИО3

Определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в третью очередь реестра требований кредиторов должника ФИО2 включено требование ТКБ БАНК ПАО в размере 3889357,61 руб., как обеспеченное залогом имущества: квартира, назначение: жилое, площадь 60,3 кв.м, этаж 15, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, К№.

Указанное имущество находилось в общей долевой собственности ФИО2 (97/200 долей в праве), ФИО1 (97/200 долей в праве), ФИО7, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

В рамках процедуры реализации имущества должника финансовым управляющим проведены мероприятия по реализации заложенного имущества должника – квартиры, составляющей конкурсную массу, в соответствии с Порядком и условиями проведения торгов, утвержденным залоговым кредитором –ТКБ БАНК ПАО.

По итогам торгов, назначенных в форме публичного предложения: - по лоту №: квартира, победителем торгов признан ФИО4 Между должником ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО3 (продавцом) и ФИО4 (покупателем) заключен договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого вышеуказанное жилое помещение продано покупателю по общей стоимости 8110671,00 руб.

В материалы административного дела представлены письменные заявления ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах ФИО6, ФИО7 об отсутствии каких-либо нарушений их прав вследствие реализацииквартиры с публичных торгов по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО3, действующей от своего имени и от имени несовершеннолетних детей ФИО10, ФИО11 об отказе от предложения о заключении договора купли-продажи спорной квартиры по результатам торгов (л.д. 149).

ДД.ММ.ГГГГ в отдел государственной регистрации недвижимости жилого назначения УФСГРКиК по 

<

адрес> участники сделки направили заявления о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, приложив все необходимые документы.

По результатам рассмотрения заявлений отдел государственной регистрации недвижимости жилого назначения УФСГРКиК по 

<

адрес> вынес решение о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации перехода прав, о чем указывалось в направленном в адрес заявителя уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ № №, в соответствии с которым основанием для приостановления кадастрового учета и государственной регистрации прав послужило то, что договор купли-продажи составлен без участия всех собственников, заявления правообладателей, выражающие волеизъявление на переход права собственности, врегистрирующий орган не представлены, нарушено преимущественное право покупки жилого помещения, одна из долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение принадлежит несовершеннолетнему лицу, в связи с чем требуется нотариальная форма сделки.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее –Закона № 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки. Исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав содержится в статье 26 названного Федерального закона.

Основаниями для приостановления регистрационных действий являются: несоответствие формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункты 7, 13 части 1 указанной статьи).

Требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы предусмотрены статьями 158 - 163 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Так, по общему правилу в конкурсную массу гражданина включается все его имущество, имеющееся на день принятия арбитражным судом решения о признании гражданина банкротом и введении процедуры реализации имущества, а также имущество, выявленное или приобретенное после принятия указанного решения (пункт 1 статьи 213.25Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве)), в том числе заработная плата и иные доходы должника.

В конкурсную массу может включаться имущество гражданина, составляющее его долю в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским законодательством, семейным законодательством (пункт 4 статьи 213.25 Закона о банкротстве).

Из положений пунктов 7, 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан», а также положений пункта 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве следует, что в рамках дела о банкротстве гражданина подлежит реализации имущество, находящееся в общей долевой собственности с последующей выплатой иным сособственникам причитающимся им денежным средствам, равным их долям в праве.

Порядок реализации имущества несостоятельного гражданина, находящегося в залоге у его кредитора, урегулирован положениями пункта 4 статьи 216.26 Закона о банкротстве, предусматривающими продажу предмета залога по правилам статей 110, 111, 112, 139 Закона о банкротстве с учетом особенностей установленных статей 138 Закона.

Статьей 163 ГК РФ установлено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (пункт 2).

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 названной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3).

На основании части 1.1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Поскольку в рассматриваемом случае, предмет залога составляла квартира, находящаяся в общей долевой собственности должника, супруга и детей, в том числе несовершеннолетних, которая реализована как единый объект недвижимости по одной сделке, основания для предъявления к договору купли-продажи, заключенному финансовым управляющим с победителем торгов, требований о его нотариальной форме отсутствовали.

Предписания статьи 42 Закона № 218-ФЗ об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности по существу направлена на защиту прав долевых собственников, в том числе, при соблюдении права преимущественного приобретения доли, в то время как реализация указанного права в данном случае невозможна в силу принудительного отчуждения заложенного имущества во исполнение судебного акта в рамках процедуры банкротства должника А.Е.

Статьей 237 ГК РФ предусмотрено, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Из вышеприведенных норм законодательства следует, что нотариальное удостоверение сделки в целях выполнения требования части 2 статьи 54 Закона №218-ФЗ предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе.

В отношении же сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов (финансовый управляющий), полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются, так как этот порядок регламентирован законом и вытекает из судебного акта, по данному делу таким судебным актом является определение арбитражного суда о включении в реестр требований кредиторов ФИО2 требований ТКБ БАНК ПАО с очередностью удовлетворения в составе третьей очереди как обеспеченное залогом имущества должника.

Определение о включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов несостоятельного гражданина в его деле о банкротстве, как обеспеченного залогом его имущества, по существу является судебным актом о взыскании задолженности и обращении взыскания на имущество, обремененное залоговыми правами кредитора.

Последующие действия залогового кредитора по разработке, утверждению Положения о порядке продажи залогового имущества и финансового управляющего по его реализации, по сути, являются принудительным исполнением такого судебного акта в специальном порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, который обуславливает недобровольное распоряжение участниками долевой собственности, в том числе лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями в праве собственности на квартиру.

Исходя из того, что предметом торгов в ходе процедуры реализации имущества должника и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлась квартира, как объект недвижимости, являющийся предметом залога, отчуждаемый в рамках процедуры реализации имущества ФИО2, признанного банкротом, применительно к положениям части 1, 3, 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве, отсутствие нотариального удостоверения этой сделки, а также отсутствие отдельного судебного акта об обращении взыскания на спорное имущество не могло служить препятствием для осуществления регистрационных действий.

Принимая во внимание перечисленные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, чтооспариваемое решение государственного регистратора не соответствует положениям ГК РФ, Закона № 218-ФЗ, Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закона о банкротстве, поскольку в отношении сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов (финансовый управляющий), полномочия нотариуса относительно проверки законности такой сделки не распространяются, поскольку такая процедура регламентирована законом (Закон о банкротстве) и вытекает из содержания судебного акта. В силу изложенного покупатель при реализации имущества на торгах получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 227 КАС РФ в случае нарушения права административного истца подлежат восстановлению путем повторного рассмотрения административным ответчиком заявления.

При изложенных обстоятельствах, учитывая приведенные положения законодательства, верным будет указать на способ восстановления права административного истца в виде возложения обязанности на административного ответчика повторно рассмотреть заявления ФИО4 и финансового управляющего должника ФИО2 – ФИО3об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении административных исковых требований ФИО4, предъявленных котделу государственной регистрации недвижимости жилого назначения УФСГРКиК по 

<

адрес>, суд отказывает, находя заслуживающими внимания доводы представителя административного ответчикаУФСГРКиК по 

<

адрес>, согласно которымотдел государственной регистрации недвижимости жилого назначения УФСГРКиК по 

<

адрес> является лишь структурным подразделениемУФСГРКиК по 

<

адрес>.

Руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО5 удовлетворить частично.

Признать незаконным решениеУправления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> о приостановлении осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ № №1.

ОбязатьУправление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> повторно рассмотреть заявления ФИО5, финансового управляющего должника ФИО2 – ФИО3 об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении административных исковых требованийФИО4 отделу государственной регистрации недвижимости жилого назначения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Коломенский городской суд 

<

адрес> в течение одного месяца с момента его вынесения в окончательной форме.

Судья 

<

данные изъяты>)С.Н. Шевченко

Решение в окончательной форме принято судом ДД.ММ.ГГГГ.

Судья (

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> С.Н.Шевченко