Дело №2-41/2024 (2-1380/2023)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 января 2024 года г.Туапсе

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего: судьи Вороненкова О.В.

Секретаря: Сибилевой Н.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Караван» в лице генерального директора ФИО2 о признании договора аренды прекратившимся и по встречному исковому заявлению ООО «Караван» к ФИО1 о понуждении к исполнению обязательств по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с исковым заявлением к ООО «Караван» в лице генерального директора ФИО2 о признании прекратившимся договора аренды недвижимого имущества, заключенного между ИП ФИО3 и ООО «Караван», о внесении изменений в сведения ЕГРН путем погашения записи о государственной регистрации данного договора. В иске указала, что указанный договор аренды № недвижимого имущества в виде 3 жилых домов и 2 земельных участков по адресу: 

<

адрес>, был заключен между ИП ФИО3, как арендодателем, и ООО «Караван», как арендатором, ДД.ММ.ГГГГг. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 подарила ФИО1 все указанные объекты недвижимости, и устно уведомила арендатора о смене собственника. Впоследствии новый арендатор ФИО1, ввиду неоднократной просрочки ответчика ООО «Караван» по арендным платежам с образованием значительной задолженности, и ввиду нарушения им условий по содержанию имущества в надлежащем состоянии, обратилась к арендатору с претензией и уведомлениями о прекращении договора аренды в одностороннем порядке. Ответчик считал данные претензии необоснованными, сославшись на отсутствие арендной задолженности и надлежащее исполнение им договорных обязательств. После чего, ФИО1 обратилась с заявлением в орган государственной регистрации прав с требованием о прекращении записи о государственной регистрации договора аренды на основании одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора ввиду неоднократных нарушений со стороны арендатора, но получила отказ. Ей было разъяснено, что в данном случае, усматривается спор между сторонами, ввиду непредоставления соглашения сторон о расторжении договора, а также, ввиду несогласия ООО «Караван» относительно претензий истицы. Решение об отказе в государственной регистрации прекращения записи о договоре аренды истица не обжаловала. При этом, органом государственной регистрации прав ей было рекомендовано обратиться в суд с иском о признании договора аренды прекратившимся. Просила удовлетворить заявленные исковые требования, признать договор аренды прекратившимся, и погасить соответствующую запись в ЕГРН.

ООО «Караван» обратилось в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО1, просило обязать ее исполнить обязательства по договору аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГг., путем предоставления беспрепятственного доступа в арендуемые помещения, обязать предоставить комплект ключей от всех замков, в случае неисполнения ответчицей решения суда взыскать судебную неустойку в размере 500 руб. ежедневно, а также взыскать судебные расходы, согласно представленным платежным документам. Во встречном иске Общество указало, что свои обязательства по договору аренды, с учетом дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГг., внесшего изменения в сроки и порядок расчетов, Общество исполняло надлежащим образом, нарушений не допускало. Арендная плата сначала производилась в пользу ИП ФИО3, затем, после дарения ею арендуемого имущества в пользу ФИО1, оплата производилась на расчетный счет ФИО1 Помимо надлежащей оплаты арендной платы, подтвержденной документально, ООО «Караван» проводился большой объем по ремонту и обслуживанию арендуемого имущества. Однако, с ДД.ММ.ГГГГг. по решению ФИО1 были сменены замки во всех трех арендуемых жилых домах, в целях создания препятствий для доступа арендатору к арендуемому имуществу, о чем Обществом был составлен акт о недопуске. Также, по данному факту ООО «Караван» обращалось в полицию, но получило постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, которое было мотивировано наличием гражданско-правового спора между сторонами. Уже после смены замков, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила в адрес Общества уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, по ее инициативе как арендодателя, ввиду нарушений со стороны арендатора. ООО «Караван» направило ответ о необоснованности таких претензий, сославшись на надлежащее исполнение условий договора, а также потребовало предоставить доступ к объектам аренды и к личному имуществу арендатора. При этом, оплата арендной платы продолжала осуществляться. Ввиду неисполнения ФИО1 неоднократных требований о предоставлении доступа, и устранении допущенных нарушений, Общество обратилось со встречным иском в суд, просило обязать ФИО1 предоставить беспрепятственный доступ к арендуемому имуществу, предоставить ключи от всех замков, в случае неисполнения ответчицей решения суда в добровольном порядке взыскать с нее судебную неустойку, а также все понесенные Обществом судебные расходы.

В судебное заседание истица по первоначальному иску (ответчица по встречному иску) ФИО1 и ее представители ФИО4 и ФИО5, не явилась, о месте и времени слушания дела были извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела. 

Представителем ФИО5 заявлено ходатайство об отложении слушания дела ввиду его занятости в других судебных заседаниях, при этом, надлежащих доказательств такой занятости суду не представлено. Также, суд учитывает, что по смыслу ст.167 ГПК РФ, занятость представителя в другом процессе не является уважительной причиной для отложения судебного разбирательства, поскольку указанное обстоятельство не препятствует ответчику воспользоваться услугами другого представителя. В удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания судом отказано.

ФИО1 надлежащим образом извещена о времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не являлась неоднократно, об отложении судебного заседания, не просила, также не приняла меры к обеспечению явки в судебное заседание своих представителей.

Правовая позиция ФИО1 изложена в первоначальном иске, озвучена в предыдущих судебных заседаниях ее представителем.

В предыдущих судебных заседаниях ДД.ММ.ГГГГг., ДД.ММ.ГГГГг., представитель ФИО1 – ФИО5, настаивал на удовлетворении первоначального иска, считая его обоснованным, ссылался на неоднократное невнесение ООО «Караван» помесячной арендной платы. По встречному иску возражал, при этом, подтвердил, что замки на дверях спорных арендуемых объектов были действительно сменены арендодателем, поскольку ФИО1 полагала, что договор аренды расторгнут в одностороннем порядке на основании ее уведомления, направленного в адрес нарушившего обязательства арендатора. Ввиду наличия просроченной задолженности, арендные договорные отношения не могут быть сохранены, поэтому требования встречного иска Общества не подлежат удовлетворению.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ООО «Караван» в лице генерального директора ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела был извещен надлежащим образом, что подтверждено материалами дела. Направил в суд представителя, который в судебном заседании считал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, возражал против удовлетворения первоначального иска, по доводам, изложенным в письменных возражениях, и настаивал на удовлетворении встречных исковых требований, полагая их законными, обоснованными, подтвержденными совокупностью представленных доказательств.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных исковых требований на предмет спора (по первоначальному и по встречному исковому заявлению) ИП ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела была извещена надлежащим образом, что подтверждено материалами дела. Лично сдала в суд письменное ходатайство об отложении слушания дела ввиду болезни, однако надлежащих доказательств нахождения на амбулаторном либо стационарном лечении, препятствующего явке в судебное заседание, суду не представила. В предыдущих судебных заседаниях поддержала доводы первоначального иска, считая его обоснованным. Указала, что являлась предыдущим арендодателем указанной недвижимости, затем произвела дарение арендуемых объектов своей дочери ФИО1 и устно уведомила арендатора о смене собственника. Одновременно, выступала как доверенное лицо нового арендодателя ФИО1 Ссылалась на то, что дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГг. к договору аренды, установившее иные срок и порядок расчетов, подписано не ею. Полагает, что арендные платежи, которые учитывает арендатор ООО «Караван», относятся к иным договорам аренды. По ее мнению, что никаких ремонтных работ на арендуемых объектах ответчик не производил, договор подряда заключен фиктивно. Арендную плату, которую ООО «Караван» переводило на расчетный счет ФИО1, они неоднократно возвращали, поскольку считали данный договор расторгнутым по одностороннему уведомлению арендодателя ввиду неоднократного уклонения арендатора от внесения арендной платы. Препятствий в пользовании арендуемым имуществом Обществу не чинилось, об обращениях Общества в полицию ей ничего неизвестно. По указанным основаниям, просила отказать в удовлетворении встречного иска ООО «Караван».

Представитель третьего лица, не заявляющее самостоятельных исковых требований на предмет спора - межмуниципальный отдел по г.Горячий ключ и Туапсинскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю, в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела был извещен надлежащим образом, что подтверждено материалами дела. Представил суду отзыв на первоначальное исковое заявление ФИО1, указал в нем, что у органа государственной регистрации прав не имелось оснований для государственной регистрации прекращения договора аренды, заключенного между сторонами, по заявлению ФИО1, поскольку не представлено заявлений обеих сторон или соглашение о расторжении договора аренды, либо вступившее в законную силу решение суда о признании договора прекратившимся. Также направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, просил вынести решение на усмотрение суда. 

В соответствии со ст.12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Из буквального содержания указанной нормы, в совокупности со ст.35 ГПК РФ, определяющей объем прав и обязанностей лиц, участвующих в деле, следует, что неявку участников процесса в судебное заседание нельзя расценивать как нарушение принципа состязательности и равноправия сторон. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Неявка лица, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.

Суд считает неявку в судебное заседание истицы по первоначальному иску (ответчицы по встречному иску) ФИО1 и ее представителей, а также третьего лица ФИО3 неуважительной, затягивающей рассмотрение дела, и негативно влияющей на своевременное рассмотрение и разрешение дела. С учетом требований ст.167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело при существующей явке, в отсутствие неявившихся участников процесса, надлежаще уведомленных о месте и времени слушания дела. 

Суд, выслушав представителя ООО «Караван», исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, приходит к выводу о том, что первоначальный иск ФИО1 удовлетворению не подлежит, встречные исковые требования ООО «Караван» подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО3, как арендодателем, и ООО «Караван» в лице директора ФИО2, как арендатором, был заключен договор аренды № недвижимого имущества, согласно которому арендодателем было передано арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) следующее, принадлежащее арендодателю на праве собственности, недвижимое имущество: жилой дом с кадастровым номером № пл.398,7 кв.м., этажность -3, по адресу: 

<

адрес>; жилой дом с кадастровым номером № пол.162,9 кв.м., этажность -1, по адресу: 

<

адрес>; земельный участок с кадастровым номером № пл.1000 кв.м., земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, по адресу: 

<

адрес>, на котором расположены два вышеуказанных жилых дома; жилой дом с кадастровым номером № пл.269,3 кв.м., этажность -3, по адресу: 

<

адрес>; земельный участок с кадастровым номером № пл.2 390 кв.м., земли населенных пунктов, разрешенное использование: для личного подсобного хозяйства, по адресу: 

<

адрес>, на котором расположен вышеуказанный жилой дом. 

В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан акт приема-передачи объектов недвижимости к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. 

По условиям п.4.1.договора аренды, размер арендной платы составляет ежемесячно 71 428 руб., и вносится ежемесячно арендатором на указанные в договоре реквизиты арендодателя. 

Поскольку договор аренды является долгосрочным (заключен сроком до ДД.ММ.ГГГГ), то договор аренды и право аренды на каждый из вышеуказанных пяти объектов недвижимости были зарегистрированы за арендатором ООО «Караван» в учреждении юстиции в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение № к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГг., в части внесения изменений относительно порядка расчетов по арендной плате, расчетного периода, и обязанности уведомить арендатора при продаже имущества не позднее 6 месяцев. В том числе, указанным дополнительным соглашением стороны изменили п.4.2. договора аренды, считая его верным в следующей редакции: «Расчетный период по настоящему договору начинается с ДД.ММ.ГГГГг.» Также, стороны изменили п.4.3. и считали его верным в следующей редакции: «Стороны пришли к соглашению, что взаиморасчеты по арендной плате могут производиться арендатором с учетом произведенных улучшений объектов недвижимости, в том числе: оказанных работ по проведению электро-монтажных работ, работ по водоснабжению, работ по газоснабжению, приобретению и установке бытовой техники, газового оборудования и иных ремонтных работ, согласно выставленным счетам». Данное дополнительное соглашение к договору аренды также было зарегистрировано в учреждении юстиции.

Согласно пояснениям в судебном заседании третьего лица ФИО3, она не помнит, чтобы подписывала дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГг. к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГг., полагая, что оно подписано не ею. Также обратилась в суд с заявлением о подложности дополнительного соглашения, в порядке ст.186 ГПК РФ, просила истребовать материалы регистрационных дел в отношении спорного арендуемого имущества, с целью установления наличия или отсутствия в них указанного документа.

В представленной Управлением Росреестра по Краснодарскому краю документации в материалах регистрационных дел на арендуемое имущество (тома 3-5 настоящего гражданского дела), имеются копии указанного дополнительного соглашения, со сведениями о его государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГг., с учетом требований ч.1 ст.51 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». Подлинник данного документа также представлен суду ООО «Караван», нотариально заверенная копия и копия, заверенная судом, приобщены к материалам дела.

В целях проверки доводов ФИО3 о подложности указанного дополнительного соглашения к договору аренды, судом, в порядке ст.79 ГПК РФ, по делу было назначено проведение судебной экспертизы. В соответствии с заключением судебной комплексной экспертизы (почерковедческой и технико-криминалистической экспертизы документов) № от ДД.ММ.ГГГГг., проведенной АНО «Экспертный центр «Олимп»», подпись от имени ФИО3, расположенная в Дополнительном соглашении № к Договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГг. от ДД.ММ.ГГГГг., выполнена самой ФИО3 Подпись от имени ФИО3, расположенная в указанном соглашении, выполнена рукописным способом пастой для шариковых ручек, каких-либо признаков, свидетельствующих о технической подделке, не обнаружено. Ответить на вопрос: «Установить, имеются ли признаки выполнения подписи арендодателя ФИО3 на чистый лист бумаги, до нанесения текста дополнительного соглашения?» не представляется возможным ввиду отсутствия пересечения штрихов рукописной подписи ФИО3 и штрихов машинописного текста.

Оценивая, в соответствии со ст.ст.67,86 ГПК РФ, судебное экспертное заключение, суд учитывает, что эксперт, составивший заключение, имеет соответствующие образование, стаж работы, квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ. Выводы эксперта в судебном заключении никем не оспорены. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено. Ходатайств о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы по делу не заявлено. Указанные в заключении выводы категоричные, безусловные и не противоречат собранным по делу доказательствам, достоверность которых также установлена судом. Оснований сомневаться в достоверности выводов не имеется, и суд принимает заключение эксперта во внимание при постановлении решения, в качестве относимого и допустимого доказательства.

В связи с чем, суд отклоняет доводы ФИО3 о признании данного дополнительного соглашения к договору аренды, как недостоверного (подложного) документа, поскольку они опровергнуты заключением судебной экспертизы, а также иными письменными доказательствами по делу.

Как следует из материалов дела, после заключения договора аренды, стороны произвели действия, свидетельствующие о фактическом исполнении договора: имущество было передано арендатору, он стал использовать его по назначению, производя оплату арендной платы. В марте - апреле 2022г. арендодатель ФИО3 в устном порядке уведомила арендатора ООО «Караван» об отчуждении арендуемых объектов недвижимости в пользу ФИО1 на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ

<

адрес> собственности на указанные объекты недвижимости было зарегистрировано за ФИО1 на основании указанного договора дарения в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГг. В подтверждение тому, суду представлены соответствующие выписки из ЕГРН. Несмотря на то, что изменения в договор аренды в части указания нового арендодателя не были внесены, однако, суд принимает во внимание, что согласно ст.617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, в силу ст.382 ГК РФ и ст.387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона, в данном случае, арендные отношения являются продолженными между новым собственником (новым арендодателем) – ФИО1 и прежним арендатором – ООО «Караван».

Указанные обстоятельства не отрицались в суде всеми участниками процесса.

С ДД.ММ.ГГГГ, согласно представленному суду акту о не предоставлении доступа на арендуемые объекты, согласно переписке с ОМВД (КУСП 242/05 от ДД.ММ.ГГГГг.) по решению ФИО1, в арендуемых жилых домах были сменены замки и прекращен доступ для арендатора к арендуемому имуществу, а также к расположенному в нем личному имуществу ООО «Караван». 

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ представитель ФИО1 – ФИО5, признал факт смены замков, в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора аренды по мотивам нарушений со стороны арендатора. Суд оценивает данные обстоятельства с учетом положений ст.68 ГПК РФ о признании стороной обстоятельств, на которых основывает свои требования и возражения другая сторона.

После смены замков, и после прекращения доступа к арендуемому имуществу, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, в адрес ООО «Караван», было направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, со ссылкой на одностороннее решение арендодателя ввиду несвоевременной оплаты арендатором арендной платы и ненадлежащего содержания арендуемого имущества. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ее доверенное лицо ФИО3 подали в учреждение юстиции одностороннее заявление арендодателя о прекращении аренды недвижимого имущества, и ссылались в нем на нарушения договорных обязательств со стороны арендатора ООО «Караван». После проведения правовой экспертизы, органом юстиции было принято решение об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды ввиду отсутствия заявления обеих сторон о прекращении договора, либо соглашения сторон о расторжении договора аренды, и ввиду невозможности установить во внесудебном порядке факт нарушения ООО «Караван» условий договора аренды. 

Рассматривая требования первоначального иска ФИО1 о признании договора аренды прекращенным, суд руководствуется следующими нормами.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно ч.1 ст.610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ч. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

В соответствии со ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Согласно ч.1 ст.615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно ч.1 ст.650 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. 

В силу ст.655 ГК РФ, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В соответствии с ч.1 и 2 ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч.4 ст.450 ГК РФ, сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.1 и 2 ст.450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст.310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. 

В данном случае, ни законом, ни договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, не предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора аренды по обстоятельствам, указанным в иске ФИО1 

В п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении», предусмотрено, что если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу, такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

Согласно разъяснениям, данным в п. 14 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения, она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично.

Суд приходит к выводу о том, что стороны договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрели в договоре положений, позволяющих арендодателю немотивированно отказаться от обязательств в одностороннем порядке до истечения срока действия договора. Законом такой отказ в данном случае также не предусмотрен. При этом, односторонний отказ от исполнения обязательства, не предусмотренный законом, иным правовым актом или соглашением сторон, по общему правилу не влечет юридических последствий, на которые он был направлен.

Необоснованность требований ФИО1 о прекращении договора аренды в одностороннем порядке (признании его прекращенным, прекратившимся), и о государственной регистрации прекращения права аренды, также подтверждается находящимся в материалах дела решением органа государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГг. №№ и ответом Государственного регистратора Управления Росреестра по 

<

адрес> (Межмуниципальный отдел по 

<

адрес> ключ и 

<

адрес>) от ДД.ММ.ГГГГг. №, согласно которым, в соответствии с п.11 (аб.2) Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГг. № «О последствиях расторжения договора», если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ). В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр. Поскольку государственному регистратору не представлено заявление от другой стороны на регистрацию прекращения договора аренды (от ООО «Караван») и напротив, представлены письменные возражения от ООО «Караван» и доказательства надлежащей оплаты арендной платы, помещенные в реестровое дело, а также не представлено решение суда о признании договора прекратившимся, то государственным регистратором было отказано в государственной регистрации прекращения договора аренды. 

Также ФИО1 пыталась добиться государственной регистрации погашения записи о договоре аренды ввиду наличия у нее права в одностороннем порядке отказаться от договора аренды по иному основанию, со ссылкой на ч.2 ст.610 ГК РФ. Вместе с тем, государственным регистратором было учтено, что в данном случае договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГг. является срочным, его срок определен до ДД.ММ.ГГГГг. Поскольку договора аренды не носит бессрочного характера, то он не может быть расторгнут в одностороннем порядке по заявлению любой из сторон с предупреждением другой стороны за три месяца.

Суд соглашается с позицией органа государственной регистрации прав, изложенной в вышеуказанных решении от ДД.ММ.ГГГГг. и ответе от ДД.ММ.ГГГГг., а также в отзыве на иск ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГг. При этом, правомерность действий органа государственной регистрации по отказу в государственной регистрации прекращения договора аренды, в судебном порядке ФИО1 либо иными заинтересованными лицами, не оспаривалась.

В связи с чем, договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГг. мог быть расторгнут либо по соглашению сторон, которое в данном случае сторонами не достигнуто, либо по решению суда при существенном нарушении условий договора одной из сторон (в данном случае, арендатором).

В силу закона, расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, в связи с чем, избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) должна быть соразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон. Возложение на лицо гражданско-правовой ответственности при отсутствии его вины, с учетом его добросовестного, разумного и предусмотрительного поведения, является недопустимым. 

ФИО1, помимо наличия у нее права на односторонний отказ от договора аренды, также ссылалась на неоднократное нарушение ООО «Караван», как арендатором, условий договора об оплате арендной платы и надлежащем использовании арендуемого имущества. 

Данные доводы оценены судом, исходя из прямого содержания договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГг. и дополнительного соглашения к нему № от ДД.ММ.ГГГГг., в части размера, порядка внесения арендной платы, и расчетного периода.

В своем иске ФИО1 сослалась на наличие у Общества задолженности по арендной плате за период действия договора, в сумме 554 996 руб., начиная с расчетного периода с ДД.ММ.ГГГГг. и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг., представила в дело письменный расчет.

Ответчик по первоначальному иску ООО «Караван» предоставило письменные возражения на иск, с контррасчетом, а также сводный реестр арендных платежей, с приложением платежных документов (расписок, чеков об Онлайн-переводах, платежных поручений). Согласно указанным документам, фактически произведенная Обществом оплата арендной платы, сначала ИП Харте Н.Т., затем ФИО1, за весь период действия договора аренды, начиная с расчетного периода с ДД.ММ.ГГГГг. и по ДД.ММ.ГГГГг., составляет сумму в размере 1 925 700 руб. При этом, исходя из периодов оплаты и суммы арендной платы, определенных сторонами, должно быть начислено к оплате Обществу всего 1 571 416 руб. То есть, на стороне ООО «Караван» имеется переплата в размере 354 284 рублей. 

Суд полагает обоснованным расчет ООО «Караван», поскольку он подтвержден первичными платежными документами, представленными в дело. Доказательств, опровергающих указанные платежи, другая сторона не представила. Также суд учитывает, что расчет ФИО1 является неверным, поскольку начало расчетного периода по оплате аренды по нему определено с ДД.ММ.ГГГГг., что противоречит п.4.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГг., по которому расчетный период по арендной оплате определен с ДД.ММ.ГГГГ. 

Также, суд принимает во внимание, что исполнение арендатором своей обязанности по внесению арендной платы напрямую зависит от предоставления встречного исполнения со стороны арендодателя по предоставлению арендуемого имущества в пользование. 

Из правового анализа ст.ст.612, 614 ГК РФ, п. 2 ст. 328 ГК РФ следует, что в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Договор аренды носит взаимный характер, то есть, невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Исходя из содержания и буквального смысла ст.620 ГК РФ, арендодатель обязан не только предоставить имущество в пользование арендатору, но и не создавать препятствий в пользовании имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. В противном случае, нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (п.1.1 ГК РФ), так как отсутствие возможности владеть и пользоваться объектом аренды препятствует осуществлению прав арендатора. При создании арендодателем таких препятствий, именно он является нарушившим обязательства контрагентом, и должен нести установленную законом ответственность. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров. То есть, обязанность по внесению арендных платежей может сохраняться за арендатором лишь в том случае, когда арендодатель обеспечивает беспрепятственное пользование арендованным имуществом. Если арендодатель чинит препятствия в использовании вещи арендатору, вне зависимости от наличия или отсутствия задолженности по арендным платежам за предыдущие периоды, то плата за пользование имуществом не может начисляться за время, в течение которого сохранялись препятствия в фактическом использовании вещи. Неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор был фактически лишен права пользования арендованным имуществом по вине арендодателя (ограничение или прекращение доступа), не может быть основанием для расторжения договора аренды.

Материалами дела подтверждается, что с ДД.ММ.ГГГГг., по решению арендодателя ФИО1 арендатору ООО «Караван» были созданы препятствия во владении и пользовании арендуемым имуществом, то есть, нарушена главная обязанность арендодателя. Поэтому с указанного времени ООО «Караван» было правомочно приостановить внесение арендной платы на расчетный счет арендодателя. Однако Общество, добросовестно ссылаясь на действующий, не прекращенный и не расторгнутый договор аренды, производило данную оплату, несмотря на ограничение доступа в арендуемое имущество и к личному имуществу арендатора.

Пояснениями представителя ФИО1 и пояснениями ФИО3 подтверждается, что ФИО1 в январе и феврале 2023г. отказывалась получать часть арендной платы, ссылаясь на свое одностороннее решение о прекращении договорных отношений. Вместе с тем, суд полагает, что возвращенные платежи, ввиду положений ст.406 ГК РФ, относятся к просрочке самого кредитора (арендодателя), отказавшегося получать арендную плату, и не могут квалифицироваться как просроченная задолженность добросовестного арендатора.

Также, арендатор указывает, что помимо фактически произведенных систематических арендных платежей, ООО «Караван» понесло расходы по осуществлению ремонтных работ в арендуемых помещениях на общую сумму 880 000 руб., согласно представленному в дело договору подряда, акту сдачи-приемки работ, и гарантийного письма об оплате. ФИО3 ссылалась на отсутствие данных работ и их фиктивное подтверждение, однако опровергающих доказательств не представила. Согласно материалам дела, указанные подрядные работы до настоящего времени не оплачены, в связи с чем, данные расходы Общества могут быть учтены во взаимных расчетах по настоящему спору только после их фактической оплаты. 

Таким образом, в настоящем споре, суд не усматривает существенных нарушений условий договора аренды со стороны арендатора ООО «Караван», с учетом прямого содержания договора аренды №, дополнительного соглашения к нему № от ДД.ММ.ГГГГг., и требований ст.450 ГК РФ, ст.619 ГК РФ, и ст.401 ГК РФ. Согласно представленным доказательствам, установлено, что ООО «Караван» исполняло надлежащим образом свои договорные обязательства по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГг. Общество приняло во владение и пользование указанное недвижимое имущество, стало использовать его по назначению. Арендатор систематически и в полном объеме производил арендную плату, задолженности по арендной плате Общество не имеет. Доказательств ненадлежащего использования Обществом арендуемого имущества суду не представлено.

В связи с чем, правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 к ООО «Караван» о признании договора аренды прекратившимся, и внесении соответствующих изменений в сведения ЕГРН, не имеется. 

Одновременно, рассматривая встречные исковые требования ООО «Караван», суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии со ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иных правовых актов, а также действий граждан и юридических лиц, которые, хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей в ст.8 ГК РФ названы договоры и иные сделки. 

Согласно абз.1 ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Согласно ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно п.3.2.2. договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГг., заключенного между сторонами, арендодатель обязать передать имущество в состоянии, соответствующем назначению и условиям договора не позднее 3 рабочих дней с момента подписания договора.

В соответствии с п.5.2. договора аренды, стороны пришли к соглашению, что все движимое имущество, находящееся на объектах недвижимости, в том числе система водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, вентиляции, канализации, отопления и кондиционирования является собственностью арендатора.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно ч.1 ст.10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Материалами дела установлен факт нарушения арендодателем ФИО1 договорных обязательств о предоставлении арендатору свободного доступа к арендуемому имуществу, и находящемуся в нем личному имуществу арендатора, что повлекло невозможность их использования по назначению. Смена замков в арендуемом имуществе с созданием препятствий арендатору в доступе, к тому же еще до направления в адрес Общества одностороннего уведомления о прекращении договорных обязательств, является несоблюдением арендодателем условий договора, граничащим со злоупотреблением правом. 

Поэтому, в соответствии со ст.3 ГПК РФ, ст.4 ГПК РФ, ст.11 ГК РФ, обращение Общества за судебной защитой нарушенных прав является правомерным и обоснованным. При этом, ст.12 ГК РФ предусматривает такой способ защиты гражданских прав, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, а также присуждение к исполнению обязанности в натуре.

В связи с чем, суд находит подлежащими удовлетворению встречные исковые требования ООО «Караван» о понуждении ФИО1 к исполнению обязательств по договору аренды, путем предоставления Обществу беспрепятственного доступа ко всему арендуемому имуществу, и путем предоставления Обществу комплекта ключей ко всем арендуемым объектам. В ином порядке, добросовестный арендатор лишен возможности использовать арендуемое имущество по назначению, при условии имеющихся у него намерений сохранить действующие арендные отношения на ранее достигнутых условиях.

Согласно ст. 204 ГПК РФ и ст.206 ГПК РФ, суд вправе при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, указать срок исполнения указанного действия. 

Указанный во встречном иске срок исполнения ФИО1 договорной обязанности - три дня, суд признает разумным. 

Также являются обоснованными требования встречного иска ООО «Караван» о взыскании с ответчицы ФИО1 судебной неустойки в случае неисполнения решения суда в установленный срок.

В соответствии с ч.1 ст.308.3 ГК РФ, в случае неисполнения должником обязательства, кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п.1 ст.330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст.1).

Согласно п.28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», на основании п.1 ст.308.3 ГК РФ, в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (ст.304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка). Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (п.2 ст.308.3 ГК РФ).

Согласно п.31 и 32 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ, суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст.1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки, исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

С учетом категории дела и специфики рассматриваемого спора, суд считает возможным присудить, по встречному исковому требованию ООО «Караван», судебную неустойку в случае неисполнения ответчицей ФИО1 решения суда, и взыскивать ее в размере 500 рублей, начиная со дня, следующего за днем по истечении трех дней с момента вступления решения суда в законную силу, и до момента исполнения решения суда.

Согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; почтовые расходы, расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу, по ходатайствам ФИО3 и ФИО1, было назначено проведение судебной комплексной (почерковедческой и технико-криминалистической экспертизы документов), оплата за которую возложена в равных частях на ФИО1, ФИО3 и ООО «Караван». 

Согласно представленному платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Караван» произвело полную оплату за производство судебной экспертизы на расчетный счет АНО «Экспертный центр «Олимп»» в размере 60 000 рублей, ввиду уклонения других лиц от ее оплаты. Данная сумма подлежит взысканию с ответчицы по встречному иску ФИО1 в пользу ООО «Караван» в полном объеме, поскольку в удовлетворении ее первоначального иска судом отказано, и одновременно, удовлетворены встречные исковые требования ООО «Караван» к ФИО1

По мнению суда, подлежат частичному взысканию с ФИО1 в пользу ООО «Караван» судебные расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах в размере 30 000 рублей.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

При рассмотрении спора в качестве представителя ООО «Караван» участвовала ФИО6, действующая на основании доверенности, оплата услуг которой подтверждена документально. С учетом объема защищаемого права, сложности настоящего дела, количества судебных заседаний, степени участия представителя и объема и характера оказанных им услуг, суд полагает взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Караван» расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 рублей. Это отвечает критериям разумности и соотносится со средними расходами на оплату услуг представителя.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-197 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт №) к Обществу с ограниченной ответственностью «Караван» (ИНН №) в лице генерального директора ФИО2 о признании прекратившимся договора аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, внесении изменений в сведения ЕГРН, отказать.

Встречные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Караван» к ФИО1, удовлетворить частично.

Обязать ФИО1 исполнить обязательства по долгосрочному договору аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, путем предоставления ООО «Караван» беспрепятственного доступа в арендуемое имущество: в жилой дом с кадастровым номером № площадью 398,7 квадратных метров, этажность -3, в жилой дом с кадастровым номером № пл.162,9 квадратных метров, этажность - 1, и на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1000 квадратных метров, земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, по адресу: 

<

адрес>; а также, в жилой дом с кадастровым номером №, площадью 269,3 квадратных метров, этажность -3 и на земельный участок с кадастровым номером № площадью 2 390 квадратных метров, земли населенных пунктов, разрешенное использование: для личного подсобного хозяйства, по адресу: 

<

адрес>.

Обязать ФИО1 в течение трех дней с момента вступления решения суда в законную силу, предоставить представителю ООО «Караван» комплект ключей от всех замков, установленных в жилых и нежилых зданиях и помещениях, строениях и сооружениях, на любых иных элементах благоустройства (калитках, воротах и т.п.), расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами № и №, в том числе от замков, установленных: в жилом доме с кадастровым номером № площадью 398,7 квадратных метров, в жилом доме с кадастровым номером № площадью 162,9 кваратных метров и на территории земельного участка с кадастровым номером № площадью1000 квадратных метров по адресу: 

<

адрес>; а также в жилом доме с кадастровым номером №, площадью 269,3 квадратных метров и на территории земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 390 квадратных метров по адресу: 

<

адрес>

В случае неисполнения решения суда по истечении трех дней с момента вступления его в законную силу, взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Караван» судебную неустойку в размере 500 (пятисот) рублей, ежедневно и до момента исполнения решения суда.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Караван» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 60 000 рублей, частично взыскать расходы по оплате услуг представителя юриста в размере 30 000 рублей, а всего взыскать 90 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Туапсинский районный суд Краснодарского края.

Судья: ___________________