Дело № 2 –3757/2023

УИД 44RS0001-01-2023-003590-25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 декабря 2023 года г. Кострома

Свердловский районный суд г. Костромы в составе 

председательствующего судьи Комиссаровой Е.А.,

при секретаре Приказчиковой Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ф.С.Н., Т.А.В. к администрации г. Костромы о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости,

установил:

Ф.С.Н. и Т.А.В. обратились в суд с иском, требования обоснованы тем, что Т.А.В. является собственником квартиры № общей площадью ... кв.м., кадастровый №, а Ф.С.Н. является собственником квартиры № общей площадью ... кв.м. кадастровый №, расположенных в многоквартирном доме по адресу 1. Указанный многоквартирный дом с кадастровым номером № включает в свой состав четыре квартиры и расположен на земельном участке общей площадью 1023 кв.м с кадастровым номером №, разрешенным использованием малоэтажная многоквартирная жилая застройка, по адресу: 1 находящемся в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Ф.С.Н. и Т.А.В. с согласия остальных собственников помещений в многоквартирном доме была произведена реконструкция многоквартирного жилого дома путем возведения пристроек со стороны принадлежащих им квартир. С целью узаконивания проведенных работ, истцами получен градостроительный план земельного участка, утвержденный распоряжением начальника Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы от 

<

дата> №-р. В 2023 году ИП К.А.В. разработана проектная документация на реконструкцию многоквартирного дома с кадастровым номером № по адресу: 1. Они обратились в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы с заявлением о выдаче разрешения на строительство в целях реконструкции многоквартирного жилого дома, однако письмом от 

<

дата> № было отказано в выдаче соответствующего разрешения, в котором указано в том числе на необходимость проведения экспертизы проектной документации в связи с тем, что в отношении указанного объекта в соответствии со статьями 49,54 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено осуществление государственного строительного надзора. Реконструкция объекта произведена истцом без осуществления государственного строительного надзора, в связи с чем, отсутствует возможность получить разрешительные документы, необходимые, в том числе для ввода объекта в эксплуатацию, поскольку в соответствии с п. 10 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо заключение органа государственного строительного надзора. Следовательно, в силу статьи 222 ГК РФ спорный объект является самовольной постройкой, поскольку он создан без получения на это необходимых разрешений, в частности без осуществления государственного строительного надзора. В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Костромы, утвержденных постановлением Администрации города Костромы от 28.06.2021 № 1130, земельный участок с многоквартирным домом по адресу: 1 попадает в зону малоэтажной, индивидуальной жилой застройки (Ж-1). В соответствии с п. 1.1.4 подраздела 1.1 раздела 1 части 2 Правил землепользования и застройки города Костромы для вида разрешенного использования земельного участка «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства: минимальный размер земельного участка на одну квартиру (без площади застройки) - 0,006 га; минимальный отступ от границ земельного участка - 3 м; предельное количество этажей - 4 этажа; максимальный процент застройки - 30 процентов. Многоквартирный жилой дом в реконструированном виде соответствует указанным параметрам, что подтверждается, в том числе техническим планом здания, выполненным кадастровым инженером Д.М. Так, в соответствии с техническим планом здания объект имеет следующие характеристики: площадь здания - 202,6 кв.м. площадь застройки - 235,3 кв.м. (% застройки - 23% (235,3*100/1023)) количество этажей - 1 этаж, которые не превышают предельные параметры, установленные Правилами землепользования и застройки. Согласно пункту 26 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Реконструированный многоквартирный дом расположен на земельном участке, находящимся в общей долевой собственности истцов, соответствует требованиям, установленным градостроительным регламентом, при его реконструкции не допущено нарушений противопожарных и строительных норм и правил, угрозы жизни и здоровья граждан не имеется.

Истцы просят сохранить в реконструированном виде многоквартирный жилой дом общей площадью 202.6 кв.м с кадастровым номером 44:27:070231:72, расположенный по адресу 1. Признать за Т.А.В. право собственности на квартиру общей площадью 60,3 кв.м, расположенную по адресу: 1. Признать за Ф.С.Н. право собственности на квартиру общей площадью 56 кв.м, расположенную по адресу: 1.

В судебном заседании истец Ф.С.Н. и истец Т.А.В. не присутствовали, извещались надлежащим образом.

Представитель истцов Х.А. иск поддержала.

Представитель ответчика администрации г. Костромы К.Н. иск не признала, поддержала доводы письменных возражений.

Третьи лица Г.Т.В., Г.П.Н., Г.А.Н., С.Г. извещались о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, конверты возвращены в адрес суда.

Выслушав участников процесса, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц.

В соответствии с требованиями ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство другим лицам.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункта 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство и реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, представляющего собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию или ремонт объектов капитального строительства.

Понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ, это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В соответствии с ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства происходит на основании соответствующего разрешения. Согласно частям 1, 4 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Разрешение на строительство является единственным законным основанием для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта. Строительство, реконструкция, капитальный ремонт без получения разрешения на строительство означают факт самовольной постройки.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что Т.А.В. является собственником квартиры № общей площадью ... кв.м., кадастровый №, а Ф.С.Н. является собственником квартиры № общей площадью ... кв.м. кадастровый №, расположенных в многоквартирном доме по адресу 1 

Указанный многоквартирный дом с кадастровым номером 44:27:070231:72 включает в свой состав четыре квартиры и расположен на земельном участке общей площадью 1023 кв.м с кадастровым номером №, разрешенным использованием малоэтажная многоквартирная жилая застройка, по адресу: 1

В соответствии с пунктом 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введение в действие ЖК РФ» со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом с 

<

дата> вышеуказанный земельный участок находятся в общей долевой собственности собственников помещений в доме, в том числе и истцов.

Ф.С.Н. и Т.А.В. с согласия остальных собственников помещений в многоквартирном доме была произведена реконструкция многоквартирного жилого дома путем возведения пристроек со стороны принадлежащих им квартир. 

С целью узаконивания проведенных работ, истцами получен градостроительный план земельного участка, утвержденный распоряжением начальника Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы от 3 октября 2022 года № 780-р. 

В 2023 году ИП К.А.В. разработана проектная документация на реконструкцию многоквартирного дома с кадастровым номером № по адресу: 1 в соответствии с Градпланом.

Истцы обратились в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы с заявлением о выдаче разрешения на строительство в целях реконструкции многоквартирного жилого дома, однако письмом от 

<

дата> № было отказано в выдаче соответствующего разрешения, в котором указано в том числе на необходимость проведения экспертизы проектной документации в связи с тем, что в отношении указанного объекта в соответствии со статьями 49,54 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено осуществление государственного строительного надзора. Кроме того, основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство явилось несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана в части видов разрешенного использования земельного участка. Так, согласно п. 2.2 градостроительного плана земельного участка № РФ№-0474 от 

<

дата>, с внесенными изменениями распоряжением начальника Управления архитектуры и градостроительства администрации города Костромы от 

<

дата> №-р в основные виды разрешенного использования земельного участка многоквартирные жилы дома не входят.

Реконструкция объекта произведена истцами без осуществления государственного строительного надзора, в связи с чем, отсутствует возможность получить разрешительные документы, необходимые, в том числе для ввода объекта в эксплуатацию, поскольку в соответствии с п. 10 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо заключение органа государственного строительного надзора. 

Следовательно, в силу статьи 222 ГК РФ спорный объект является самовольной постройкой, поскольку он создан без получения на это необходимых разрешений, в частности без осуществления государственного строительного надзора. 

В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Костромы, утвержденных постановлением Администрации города Костромы от 

<

дата> №, земельный участок с многоквартирным домом по адресу: 1 попадает в зону малоэтажной, индивидуальной жилой застройки (Ж-1). 

В соответствии с п. 1.1.4 подраздела 1.1 раздела 1 части 2 Правил землепользования и застройки города Костромы для вида разрешенного использования земельного участка «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства: минимальный размер земельного участка на одну квартиру (без площади застройки) - 0,006 га; минимальный отступ от границ земельного участка - 3 м; предельное количество этажей - 4 этажа; максимальный процент застройки - 30 процентов. Многоквартирный жилой дом в реконструированном виде соответствует указанным параметрам, что подтверждается, в том числе техническим планом здания, выполненным кадастровым инженером Д.М. Так, в соответствии с техническим планом здания объект имеет следующие характеристики: площадь здания - 202,6 кв.м. площадь застройки - 235,3 кв.м. (% застройки - 23% (235,3*100/1023)) количество этажей - 1 этаж, которые не превышают предельные параметры, установленные Правилами землепользования и застройки. 

Согласно пункту 26 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2007 года N 595-О-П "По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации три признака самовольной постройки: 1) постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; 2) либо без получения необходимых разрешений; 3) либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, предъявляя требования на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец должен доказать возникновение у него какого-либо вещного права на земельный участок, а также и тот факт, что этот участок им используется в соответствии с видом разрешенного использования.

Как уже указано выше с 2 декабря 2020 года и на момент начала реконструкции вышеуказанный земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и истцов.

Исходя из сведений о разрешенном использовании земельного участка, содержащихся в ЕГРН с 2020 года размещение малоэтажного многоквартирного дома является основным видом разрешенного использования для него.

С учетом этого истцами был получен соответствующий градплан от 3 октября 2022 года и разработан Проект по реконструкции многоквартирного жилого дома.

Как разъяснено в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. 

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Истцами в материалы дела представлено заключение эксперта ООО «Инженер Строитель» № 128 от 14 ноября 2023 года о соответствии реконструкции жилого дома № по адресу 1 строительным, градостроительным, противопожарным, санитарным нормам.

В соответствии с указанным заключением в доме № по адресу 1 выполнена реконструкция:

В квартире № на месте пристройки литер а, а2 возведены отапливаемые пристройки, помещение прихожая 10 площадью 18 кв.м., помещение санузел. 11 площадью 10,3 кв.м. Итого общая площадь квартиры № составляет 60,3 кв.м.

В квартире № месте холодной пристройки литер а3 возведены помещение прихожая 1 площадью 10 кв.м., помещение коридор 2 площадью 6,9 кв.м., помещение санузел 3 площадью 4,1 кв.м., помещение коридор 4 площадью 1,9 кв.м., помещение подсобное 5 площадью 2 кв.м. Итого общая площадь квартиры № составляет 56 кв.м.

Согласно выводам эксперта жилой дом в результате реконструкции соответствует строительным нормам, противопожарным правилам, санитарным нормам, соответствует требованиям безопасности согласно Федерального закона № 384-ФЗ от 30 декабря 2009 года, не несет угрозы жизни и здоровью граждан, в связи с чем дом пригоден для использования по прямому назначению для проживания согласно МДС 13-21.2007 «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», утвержденному Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47.

Расположение спорных пристроек на месте ранее существовавших пристроек литеры а,а2 и а3 является сложившимся порядком застройки участка согласно Региональных нормативов градостроительного проектирования Костромской области» п. 2.2.34.

Оснований не доверять указанному заключению у суда нет, поскольку заключение составлено экспертом, обладающим определенным опытом и стажем работы в области строительства. 

Возражения представителя администрации города Костромы относительно выводов эксперта о соответствии спорного дома в реконструированном виде градостроительным регламентам не могут быть положены в основу решения суда об отказе в иске.

Действительно в экспертом заключении эксперт не сослался на Градплан, № РФ № с внесенными изменениями распоряжением начальника Управления архитектуры и градостроительства администрации города Костромы от 

<

дата> №-р.

Однако суд учитывает, что эксперт обоснованно сослался на действующие Правила землепользования и застройки города Костромы с изменениями от 28 июня 2021 года, которые предусматривают в зоне смешанной жилой застройки «Ж-1» условно-разрешенные виды использования земельного участка – малоэтажная многоквартирная застройка. Объект капитального строительства малоэтажный многоквартирный дом (высотой до 4-х этажей), что соответствует и сведениям кадастрового учета земельного участка по адресу 1.

Суд принимает во внимание доводы представителя истца о том, что реконструкция дома велась в соответствии с проектными решениями, разработанными на основе действующего на тот период Градостроительного плана и полностью ему соответствует. Принятие администрацией города в последующем иных градостроительных решений не может ограничить права собственников по сохранению реконструированного дома.

Расположение земельного участка 44:27:070331:262 в границах зоны планируемого размещения объекта местного значения кроме проекта по планировке территории иными документами территориального планирования не предусмотрено.

Кроме того, собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу 1 единогласно дано согласие истцам на реконструкцию дома в части возведения пристроек.

При разрешении требований, заявленных истцом в рамках настоящего дела, суд учитывает, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться только в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, не смогло получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в определенном законом порядке.

Принимая во внимание, что реконструированное истцами здание соответствует установленным законом требованиям и нормам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, земельные участки, предоставленные истцам используются по своему целевому назначению, суд считает требования Ф.С.Н. и Т.А.В. обоснованными и подлежащими удовлетворению

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Ф.С.Н. и Т.А.В. удовлетворить.

Сохранить в реконструированном виде многоквартирный жилой дом общей площадью 202.6 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу 1. 

Признать за Т.А.В. право собственности на квартиру общей площадью 60,3 кв.м, расположенную по адресу: 1. 

Признать за Ф.С.Н. право собственности на квартиру общей площадью 56 кв.м, расположенную по адресу: 1.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Свердловский районный суд г. Костромы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья