Дело № 3а-43/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июня 2020 г. город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кривцова А.С.,

при ведении протокола помощником судьи Богдановым Л.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Инвестстрой» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Инвестстрой» обратилось в суд с административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, кадастровый номер: 

<

№..>, общей площадью 2756,9 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...> равной его рыночной стоимости в размере 37320 000 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что согласно данным отчета 

<

№..> об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, выполненного ООО «НЭО ЭКСПЕРТ», его рыночная стоимость по состоянию на 15 декабря 2018 г. составляет 37320000 руб.

Вместе с тем, согласно данным филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости на дату ее определения составляет 122771242 руб. 04 коп.

Административный истец считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости вышеуказанного объекта недвижимого имущества являются неверными и нарушают его права.

ООО «Инвестстрой» является собственником объекта недвижимости, в отношении которого заявлены административные исковые требования. Завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости ведет к необоснованному увеличению размера налога.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству представителем административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО1, действующей на основании доверенности, направлены письменные возражения на административное исковое заявление, согласно которым у департамента отсутствуют полномочия по проверке достоверных сведений, указанных в отчетах, правильности применяемых методик, а также иные полномочия, направленные на проверку сведений, влияющих на определение кадастровой стоимости объектов капитального строительства.

В письменных дополнениях к возражениям на административное исковое заявление, поступивших в суд после проведения дополнительной судебной оценочной экспертизы, представитель административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО1 просит в удовлетворении административных исковых требований отказать, ссылаясь на их недоказанность. Указывает, что заключение эксперта выполнено с нарушением требований статей 11, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статей 8, 16 Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №299.

В судебном заседании представитель департамента имущественных отношений по доверенности ФИО1 возражала против удовлетворения административного искового заявления по доводам, изложенным в дополнениях к возражению на административные исковые требования, просила вынести решение об отказе в удовлетворении административного иска.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте его проведения, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, заявлений об отложении судебного заседания не поступало.

Выслушав представителя административного ответчика, исследовав представленные доказательства и материалы дела, допросив эксперта, проводившего дополнительную судебную оценочную экспертизу, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 2 статьи 3 указанного Федерального закона, кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Как следует из материалов дела и подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов от 9 августа 2019 г., административный истец является собственником объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером 

<

№..>, общей площадью 2756,9 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 августа 2019 г., кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№..> определена по состоянию на 15 декабря 2018 г. и составляет 122771 242 руб. 04 коп.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости, в связи с чем, суд считает 15 декабря 2018 г. верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

В обоснование требований об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0402017:1680, административным истцом представлен отчет об оценке 

<

№..>, подготовленный ООО «НЭО ЭКСПЕРТ», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости (15 декабря 2018 г.) составляет 37320000 руб.

Принимая во внимание положения части 2 статьи 61, частей 1-4 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их нормативной взаимосвязи, суд пришел к выводу о том, что указанный отчет об оценке является недопустимым доказательством по административному делу, поскольку подготовлен по заказу ООО «Инвестстрой» на платной основе, во время составления отчета эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение, не несет ответственности за выводы, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком.

В целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определением суда от 29 октября 2019 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Артилком».

Согласно заключению судебной экспертизы 

<

№..> от 5 декабря 2019 г. рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№..>, по состоянию на 15 декабря 2018 г., составила 56087329 руб.

При изучении заключения судебной экспертизы 

<

№..> от 5 декабря 2019 г. судом были выявлены нарушения при ее проведении. Как следует из экспертного заключения, экспертиза производилась исключительно затратным методом. Экспертом в экспертном заключении произведено подробное описание объекта оценки (нежилого здания), степени его износа и прочих характеристик. Однако выезд эксперта на объект оценки не производился. Имеющийся в материалах дела технический паспорт нежилого здания таких подробных характеристик объекта оценки, которые указаны в заключении, не содержит. Данные обстоятельства ставят под сомнение выводы эксперта, с учетом, в том числе возможности их проверки.

С учетом выявленных нарушений в при производстве судебной экспертизы, определением Краснодарского краевого суда от 18 декабря 2019 г. по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «ФинСервис». 

Однако, в поступившем в суд заключении повторной экспертизы 

<

№..> от 27 января 2020 года, подготовленным ООО «Финсервис», вышеуказанные противоречия не устранены. 

Определением Краснодарского краевого суда от 4 марта 2020 г. по делу была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Финсервис».

Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы 

<

№..> от 28 апреля 2020 г., рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№..>, по состоянию на 15 декабря 2018 г. составила 61000 339 руб.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом пояснений эксперта, данным в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы 

<

№..> от 28 апреля 2020 г. выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Рыночная стоимость оцениваемого объекта судебным экспертом была определена с использованием затратного подхода. В заключении эксперт подробно обосновал необходимость применения такого подхода, указав на нецелесообразность применения сравнительного или доходного подходов. В судебном заседании экспертом отмечено, что в ходе анализа рынка недвижимости в г. Сочи в районе расположения объекта оценки оценщиком не было выявлено достаточного количества предложений о продаже объектов, аналогичных оцениваемому (производственно-складские здания). Помимо исследованного здания на земельном участке находится еще два здания, назначение земельного участка – под торговые объекты. Подобрать производственно-складскую недвижимость с назначением земельного участка под торговые объекты не представляется возможным. При очистке объекта оценки от земли будет большая погрешность в определенной стоимости. В этой связи использование сравнительного либо доходного подходов не представляется возможным.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, приведен расчет стоимости замещения оцениваемого объекта, подробно мотивированы применяемые экспертом корректирующие коэффициенты.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

На приведенные в дополнениях к возражениям представителем административного ответчика доводы о неверном определении функционального назначения объекта экспертизы, в судебном заседании экспертом даны исчерпывающие пояснения. Так, эксперт указал, что объект экспертизы относится к производственно-складскому сегменту недвижимости, что подтверждается экспликацией помещений в техническом паспорте, где основную площадь здания составляют помещения с назначением «склад» (л.д. 89-95).

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив судебное экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами.

Таким образом, административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 30 сентября 2019 г., а оспариваемые им результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости были внесены в Единый государственный реестр недвижимости 7 марта 2019 г.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Инвестстрой» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания кадастровый номер 

<

№..>, общей площадью 2756,9 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 15 декабря 2018 г. в размере 61 000339 (шестьдесят один миллион триста тридцать девять) рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№..> считать 30 сентября 2019 г.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№..>.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 3 июля 2020 г.

Судья: