Дело ........а-55/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 апреля 2025 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Казакова Д.А.,

секретарь Багдасарян Л.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ................ об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной,

установил:

................ обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости в отношении объектов недвижимости:

-с кадастровым номером ................, площадью .................м., расположенного по адресу: ................ по состоянию на 01.01.2023г. в размере 

................ рублей;

-с кадастровым номером ................ площадью ................ кв.м., расположенного по адресу: ................ рублей;

-с кадастровым номером ................, площадью ................ кв.м., расположенного по адресу: ................ рублей;

-с кадастровым номером ................, площадью ................ кв.м., расположенного по адресу: ................ в размере 

................ рублей;

-с кадастровым номером ................, площадью ................ кв.м., расположенного по адресу: ................ рублей;

-с кадастровым номером ................, площадью .................м., расположенного по адресу: ................ рублей;

-с кадастровым номером ................, площадью ................ кв.м., расположенного по адресу: ................ рублей;

-с кадастровым номером ................, площадью ................ кв.м., расположенного по адресу: ................ 

................ рублей;

-с кадастровым номером ................ площадью ................ кв.м., расположенного по адресу: ................ рублей;

-с кадастровым номером ................, площадью ................ кв.м., расположенное по адресу: ................ рублей; 

-с кадастровым номером ................, площадью ................ кв.м., расположенного по адресу: ................ рублей;

-с кадастровым номером ................, площадью ................ кв.м., расположенного по адресу: ................ рублей;

-с кадастровым номером ................, площадью .................м., расположенного по адресу: ................ 

................ рублей;

-с кадастровым номером ................, площадью ................ кв.м., расположенного по адресу: ................ рублей;

-с кадастровым номером ................, площадью ................ кв.м., расположенного по адресу: ................ рублей;

-с кадастровым номером ................, площадью ................ кв.м., расположенного по адресу: ................ рублей;

-с кадастровым номером ................, площадью ................ кв.м., расположенного по адресу: ................ 

................ рублей;

-с кадастровым номером ................, площадью ................ кв.м., расположенного по адресу: ................ рублей.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что является собственником нежилых зданий, оплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налоговых платежей.

Определением от 08 апреля 2025 года прекращено производство по административному иску в части требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ................ равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2023г., в связи с отказом представителя административного истца от иска в данной части.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ................ в отзыве на административное исковое заявление просит вынести законное и обоснованное решение по заявленным требованиям. 

Представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ................ в представленных возражениях указал, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В отзыве на административный иск представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ................ не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

Представитель административного истца по доверенности ................ в дополнении к административному иску указал, что установление судом кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, превышающей оспариваемую истцом кадастровую стоимость, недопустимо.

В судебное заседание представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», администрации Краснодарского края не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

В судебном заседании представитель ................ по доверенности ................ настаивала на удовлетворении административных исковых требованиях.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ................ просила отказать в удовлетворении административных исковых требований.

Суд, исследовав представленные доказательства и материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федеральный закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно п.2 ч.1 ст.3 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

На основании ч.1 ст.18 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с ч.1 ст.16 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 года №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Положением о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденным постановлением главы администрации Краснодарского края от 23 апреля 2007 года № 345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края» в 2023 году на территории Краснодарского края проведена государственная кадастровая оценка: зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест (Приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19.09.2023г. № 2260 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2023 году»).

Из материалов дела следует, что административному истцу принадлежат на праве собственности объекты недвижимости с кадастровыми номерами ................ что подтверждается выписками из ЕГРН. 

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов. 

Вместе с тем, согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2023г. установлена в следующих размерах:

-с кадастровым номером ................ в размере ................ рубль,

-с кадастровым номером ................ в размере ................ рублей,

-с кадастровым номером ................ в размере ................ рублей,

-с кадастровым номером ................ в размере ................ рублей, 

-с кадастровым номером ................ в размере ................ рубля, 

-с кадастровым номером ................ в размере ................ рублей,

-с кадастровым номером ................ в размере ................ рубля, 

-с кадастровым номером ................ в размере ................ рублей,

-с кадастровым номером ................ в размере ................ рублей,

-с кадастровым номером ................ в размере ................ рублей,

-с кадастровым номером ................ в размере ................ рублей,

-с кадастровым номером ................ в размере ................ рублей.

Указанная кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от ................

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ................ определена ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» в размере ................ рублей, утверждена актом ................. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ................ определена ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» в размере ................, утверждена актом №................

В соответствии с отчетами об оценке, подготовленными оценщиком, занимающимся частной практикой ................, определена рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2023г. в следующих размерах:

-с кадастровым номером ................ рублей (отчет об оценке от 20.08.2024г. № К-24-2-1),

-с кадастровым номером ................ рублей (отчет об оценке от 20.08.2024г. № К-24-2-2),

-с кадастровым номером ................ рублей (отчет об оценке от 20.08.2024г. № К-24-2-3),

-с кадастровым номером ................ рублей (отчет об оценке от 20.08.2024г. № К-24-2-4),

-с кадастровым номером ................ рублей (отчет об оценке от 20.08.2024г. № К-24-2-5),

-с кадастровым номером ................ рублей (отчет об оценке от 20.08.2024г. № К-24-2-5),

-с кадастровым номером ................ рублей (отчет об оценке от 20.08.2024г. № К-24-2-6),

-с кадастровым номером ................ рублей (отчет об оценке от 20.08.2024г. № К-24-2-7),

-с кадастровым номером ................ рублей (отчет об оценке от 20.08.2024г. № К-24-2-9),

-с кадастровым номером ................ рублей (отчет об оценке от 20.08.2024г. № К-24-2-9),

-с кадастровым номером ................ рублей (отчет об оценке от 20.08.2024г. № К-24-2-10),

-с кадастровым номером ................ рублей (отчет об оценке от 20.08.2024г. № К-24-2-29),

-с кадастровым номером ................ рублей (отчет об оценке от 20.08.2024г. № К-24-2-29),

-с кадастровым номером ................ рублей (отчет об оценке от 20.08.2024г. № К-24-2-29).

По ходатайству административного истца, принимая во внимание тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчетов об оценке, представленных административным истцом, имелись существенные различия, по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №................ года, выполненной экспертом ................» ................ стоимость объекта недвижимости:

-с кадастровым номером ................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

С указанным заключением судебной оценочной экспертизы не согласился представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края. В возражениях на заключение судебной экспертизы просил экспертное заключение признать недопустимым доказательством, в связи с допущенными нарушениями. Указал, что согласно пункту 2 ФСО V «Подходы и методы оценки» в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки.

Отказ эксперта от применения доходного подхода при определении рыночной стоимости объектов экспертизы в пользу сравнительного подхода по причине отсутствия на рынке недвижимости сопоставимых с объектами экспертизы помещений коммерческого назначения некорректен.

Согласно пункту 2 ФСО V «Подходы и методы оценки» эксперт отказывается от применения к расчетам затратного подхода. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения опенки. 

Так, затратный подход-это единственный прямой подход, учитывающий цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки - определение стоимости объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка. Таким образом, отказ эксперта от применения затратного подхода для исследуемых зданий не обоснован.

При расчете рыночной стоимости объектов экспертизы в рамках сравнительного подхода были допущены следующие нарушения:

1) объекты-аналоги №1, №2 и №3 значительно отличаются по площади от объекта экспертизы с кадастровым номером ................. Применение в расчете понижающих корректировок в размере ................ вышеуказанных объектов-аналогов искажает рыночную стоимость исследуемого объекта;

2) объект-аналог №1 значительно отличается по площади от объекта экспертизы с кадастровым номером ................ Применение в расчете понижающей корректировки в размере 19,98% для объекта-аналога №1 искажает рыночную стоимость исследуемого объекта;

3) объект-аналог №3 значительно отличается по площади от объекта экспертизы с кадастровым номером ................ Применение в расчете понижающей корректировки в размере 29% для объекта-аналога №3 искажает рыночную стоимость исследуемого объекта; 

4) объекты-аналоги №1, №2 и №3 значительно отличаются по площади от объекта экспертизы с кадастровым номером ................ Применение в расчете понижающих корректировок в размере 19,5%, 24,1% и 28,5% для вышеуказанных объектов-аналогов искажает рыночную стоимость исследуемого объекта;

5) объекты-аналоги №1, №2, №3 и №4 значительно отличаются по площади от объекта экспертизы с кадастровым номером ................ Применение в расчете понижающих корректировок в размере 16,8%, 30%, 31,7% и 18,0% для вышеуказанных объектов-аналогов искажает рыночную стоимость исследуемого объекта;

6) объекты-аналоги №1 и №2 значительно отличаются по площади от объекта экспертизы с кадастровым номером ................ Применение в расчете понижающих корректировок в размере 24,8% и 41,2% для вышеуказанных объектов-аналогов искажает рыночную стоимость исследуемого объекта;

7) объект-аналог №1 значительно отличается по площади от объекта экспертизы с кадастровым номером ................ в расчете понижающей корректировки в размере 32,6% для объекта-аналога №1 искажает рыночную стоимость исследуемого объекта;

8) объект-аналог №1 значительно отличается по площади от объекта экспертизы с кадастровым номером ................ Применение в расчете понижающей корректировки в размере 25,1% для объекта-аналога №1 искажает рыночную стоимость исследуемого объекта;

9) объекты-аналоги №2 и №3 значительно отличаются по площади от объекта экспертизы с кадастровым номером ................ Применение в расчете понижающих корректировок в размере 15,9% и 20,7% для вышеуказанных объектов-аналогов искажает рыночную стоимость исследуемого объекта;

10) объекты-аналоги №1, №2, №3 значительно отличаются по площади от объекта экспертизы с кадастровым номером ................ Применение в расчете понижающих корректировок в размере 24%, 34,6% и 21,5% для вышеуказанных объектов-аналогов искажает рыночную стоимость исследуемого объекта.

Согласно пояснениям эксперта ................ подготовившего заключение судебной оценочной экспертизы, на странице 734 экспертного заключения имеется информация о заключении рыночной стоимости, определенной в рамках доходного подхода. Согласно Федеральным стандартам оценки доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Учитывая, что у эксперта отсутствует информация о доходе, использование доходного подхода для расчета рыночной стоимости объекта экспертизы приведет к необходимости принятия множества допущений, что приведет к субъективности полученного результата. Учитывая вышесказанное, доходный подход в настоящем отчете не применялся.

На страницах 512-513 экспертного заключения имеется информация о заключении рыночной стоимости, определенной в рамках затратного подхода. Затратный подход в данном конкретном случае не отражает реальной рыночной стоимости коммерческой недвижимости, отсутствует качественная информация о конструктивных особенностях объекта оценки, связи с этим возникает сложность в подборе сопоставимого объекта аналога, определения восстановительной стоимости, что в последствии влияет на итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки.

Проанализировав объем и качество доступной информации, необходимой для проведения оценки затратным подходом, оценщик пришел к выводу о невозможности применения в рамках настоящей оценки затратного подхода для определения рыночной стоимости объектов оценки. Поэтому возражение департамента имущественных отношений Краснодарского края о неприменении доходного и затратного подходов не обосновано.

Эксперт провел анализ рынка продажи коммерческих зданий и помещений в районах расположения объектов экспертизы с кадастровыми номерами ................ и на дату экспертизы.

На странице 514 экспертного заключения имеется информация, что при исследовании рынка сделок купли-продажи недвижимости в качестве ценообразующих факторов рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования.

Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен: корректировка на торг, корректировка на передаваемые права, корректировка на условия финансирования, корректировка на особые условия, корректировки на месторасположение, корректировка на физические характеристики здания и помещения, корректировка на компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью, корректировка на экономические характеристики.

Учитывая, что дата экспертизы носит ретроспективный характер, эксперт для определения рыночной стоимости коммерческих зданий и помещений использовал данные архива оценщика (https://архивоценщика).

При определении объектов-аналогов эксперт в первую очередь руководствовался местоположением и окружением объектов. В данном случае ввод корректирующего коэффициента на площадь объектов-аналогов не приводит к искажению рыночной стоимости объектов экспертизы, так как использование других аналогов приведет к введению большего числа корректирующих коэффициентов. При этом неиспользование корректировок вовсе влечет за собой искажение итоговой рыночной стоимости.

Изучив письменные пояснения, суд приходит к выводу о том, что заключение содержит всю необходимую информацию, предусмотренную Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дате проведения и характере экспертизы, о задании на оценку, о списке использованной литературы. Также экспертом подробно описаны объекты оценки, проанализирован и правильно определен сегмент рынка, к которому относятся оцениваемые объекты недвижимости, детально описано проведенное исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный вопрос. 

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки. Таким образом, заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату определения их кадастровой оценки. 

Как следует из исследовательской части заключения эксперта ФИО1, рыночная стоимость объектов недвижимости определена по состоянию на 01 января 2023 года в рамках сравнительного подхода. Отказ от проведения оценки в рамках затратного и доходного подходов обоснован экспертом.

Довод департамента имущественных отношений о необоснованности отказа эксперта от проведения оценки затратным и доходным подходами сам по себе не свидетельствует об искажении итоговой величины рыночной стоимости и о нарушении экспертом требований федеральных стандартов оценки при том, что в силу статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года №138-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки.

Кроме того, доводы административного ответчика о некорректном проведении отдельных корректировок опровергнуты письменными пояснениями эксперта и содержанием исследовательской части заключения эксперта, в которой приведены достаточно подробно обоснование и расчет корректировок, равно как и обоснование отказа от проведения определенных корректировок.

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд считает его допустимым. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объектов недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы. 

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 06 сентября 2024 года, сведений об обращении в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в материалах дела не содержится. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 06 сентября 2024 года. 

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

административные исковые требования ................ об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной удовлетворить частично.

Установить в отношении объектов недвижимости:

- с кадастровым номером ................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ................

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ................ считать ................ года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд.

Судья:

Мотивированное решение суда изготовлено 22.04.2025г.