ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Президиума Смоленского областного суда

22 ноября 2017 года г. Смоленск

Президиум Смоленского областного суда в составе:

председательствующего Батршина Р.Ю.,

членов президиума: Ерофеева А.В., Гузенковой Н.В., Перова А.Е., 

ФИО1, ФИО2,

по докладу судьи Руденко Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО ФСК «Веж» к ФИО3, ФИО4 и ФИО5 о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, исключении из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о государственной регистрации права собственности, возложении обязанности по передаче квартиры и государственной регистрации перехода права собственности, кассационную жалобу ООО ФСК «Веж» на решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 14 февраля 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 30 мая 2017 года,

Установил:

ООО ФСК «Веж», уточнив требования, обратилось в суд с иском о признании недействительными на основании п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации договоров купли-продажи, заключенных (дата) между ФИО3 и ФИО4 и (дата) между ФИО4 и ФИО5 в отношении квартиры № в доме № по ..., исключении из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о государственной регистрации права собственности ФИО4 и ФИО5 на спорную квартиру, о понуждении ее передачи истцу с последующей регистрацией права собственности. 

В обоснование иска указав, что (дата) ФИО3 продала вышеуказанную квартиру ООО ФСК «Веж» за 

<

данные изъяты> руб. Обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости исполнены истцом в полном объеме, однако жилое помещение до настоящего времени Обществу не передано, кроме того, незаконно в 2008 году продано ФИО3 своей матери ФИО4, а впоследствии - ФИО5

Решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 14 февраля 2017 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 30 мая 2017 года, ООО ФСК «Веж» в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе истец ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений по мотивам их незаконности. 

23 августа 2017 года дело истребовано в Смоленский областной суд, поступило 05 сентября 2017 года.

Определением судьи Смоленского областного суда Руденко Н.В от 03 ноября 2017 года кассационная жалоба ООО ФСК «Веж» вместе с делом переданы для рассмотрения в суд кассационной инстанции - президиум Смоленского областного суда.

Заслушав доклад судьи Руденко Н.В., объяснения представителя ООО ФСК «Веж» ФИО6, поддержавшей доводы жалобы, проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения судами допущены.

Как следует из материалов дела, (дата) между ООО ФСК «Веж» (Покупатель) и ФИО3 (Продавец) заключен договор купли-продажи квартиры № в доме № по ..., стоимостью 

<

данные изъяты> руб. 

По условиям договора, государственная регистрация перехода права собственности на квартиру производится после оплаты покупателем квартиры; при этом, ФИО3 обязана сняться с регистрационного учета до (дата) . 

Оплата по договору произведена истцом в полном объеме в мае 2006 года, ФИО3 снята с регистрационного учета, однако квартира истцу не передана.

(дата) между ФИО3 и ее матерью ФИО4 заключен договор купли-продажи спорной квартиры за 

<

данные изъяты> руб., право собственности последней зарегистрировано в ЕГРП 

<

данные изъяты>. 

(дата) истец обратился в УБЭП УВД по Смоленской области с заявлением о привлечении ФИО3 к уголовной ответственности за мошенничество в связи с повторной продажей квартиры. Постановлением от (дата) в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО3 отказано по п. 2 ч. 1 ст. 24 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду отсутствия признаков состава преступления, предусмотренного ст.ст. 

<

данные изъяты> Уголовного кодекса Российской Федерации.

(дата) ФИО4 продала квартиру ФИО5 за 

<

данные изъяты> руб., зарегистрировавшего право собственности в установленном порядке (дата) .

(дата) и (дата) ООО ФСК «Веж» направляло ФИО3 требования о передаче жилого помещения, которые оставлены последней без удовлетворения. 

Отказывая в удовлетворении иска, суды сослались на абзац 7 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума N 10/22), согласно которому если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

При этом, суды не учли, что в силу запрета извлечения преимущества из недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ) указанные разъяснения применимы только к добросовестному приобретателю по второй сделке и не подлежат применению к приобретателю недобросовестному.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, содержащейся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01 октября 2014 года, разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суды учитывают не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д. Если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, то такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным.

Добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 года N 16-П).

Таким образом, исходя из положений действующего законодательства, приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, наличие злоупотребления правом на стороне продавца имущества (в виде нежелания исполнять принятые на себя обязательства по ранее заключенному договору купли-продажи) может служить основанием для возложения на приобретателя ответственности, в том числе и в виде признания недействительными спорных сделок по статьям 10 и 168 ГК РФ.

Между тем, разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанции положения приведенных выше норм права не учли, доводы истца о недобросовестном поведении продавца ФИО3, осуществившей повторную продажу квартиры и ее матери ФИО4, приобретшей спорную квартиру и располагавшей достоверной информацией о наличии правопритязаний на спорную квартиру со стороны истца, не опровергли, не дали оценки положениям п. 10 заключенного между ФИО3 и ФИО4 договора купли-продажи, в котором содержится информация о том, что до подписания указанного договора спорная квартира никому не продана, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит. (л.д. 66).

Судами также не исследован вопрос в чьем фактическом пользовании находится спорное имущество, не принято во внимание сообщение СМУП ВЦ ЖКХ, от (дата) №, согласно которому по лицевому счету квартиры № в доме № по ... за период с (дата) по день выдачи справки числится задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме 

<

данные изъяты> руб (л.д.208)

Вывод суда апелляционной инстанции об утрате интереса к спорному имуществу со стороны ООО ФСК «Веж» не подтвержден имеющимися в деле доказательствами и не соответствует фактическим обстоятельствам дела, а именно, полной оплате стоимости товара по договору, неоднократным обращениям к истице о передаче квартиры, чему суд надлежащей оценки не дал. 

В то же время, сам по себе факт отсутствия обращения с заявлением о регистрации сделки не свидетельствует об утрате интереса Общества к соответствующему имуществу.

С учетом изложенного, доводы кассационной жалобы заслуживают внимания, а оспариваемые судебные постановления нельзя признать отвечающими требованиям ст.ст. 195, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку допущенные судами нарушения являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, оспариваемые судебные акты надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум 

Постановил:

Решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 14 февраля 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 30 мая 2017 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий президиума

Смоленского областного суда Р.Ю.Батршин