Дело № 2-6330/17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 сентября 2017 года

16 октября 2017 года мотивированное решение

Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Неграмотнова А.А., при секретаре И.А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, прекращении права собственности, возвращении в собственность квартиры, прекращении ипотеки, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился с вышеуказанными требованиями, мотивировав их тем, что он являлся собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи указанной квартиры и право собственности на квартиру формально зарегистрировано за ответчиком.

Согласно п.3 договора купли-продажи квартиры цена продажи установлена в размере 6500000 рублей, однако, ответчик денежные средства за квартиру не передал, т.е. не оплатил стоимость квартиры, финансовые и расчетные документы, подтверждающие факт проведения расчетов по договору отсутствуют. Кроме того, ответчик фактически не принял квартиру как новый собственник, в ней не проживает, в нем отсутствуют его вещи, ключей от квартиры не имеет, оплату коммунальных услуг не производит. В квартире до настоящего времени постоянно проживает истец и его мать ФИО

По указанным основаниям, истец полагает, что спорная сделка по отчуждению им квартиры ответчика является мнимой, поскольку стороны при ее заключении не имели намерений передачи в собственность ответчика спорной квартиры за плату, совершена лишь для вида в целях получения кредита под залог этой квартиры для ведения совместного бизнеса.

Истцу при получении выписки из ЕГРН стало известно, что в отношении спорной квартиры зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу залогодержателя-ЗАО «Банк Жилищного Финансирования». Истец полагает, что на момент заключения договора ипотеки, спорная квартира в связи с ничтожности сделки, не могла принадлежать ответчику, а он в свою очередь не мог передавать ее в залог.

Истец просит признать мнимой сделку, а именно договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГ между ФИО1 и ФИО2, прекратить право собственности на спорную квартиру ФИО2, возвратить в собственность истца спорную квартиру, прекратить ипотеку спорной квартиры.

Истец в судебном заседании настаивал на иске, указал, что он с ответчиком являлись учредителями общества и им необходим был кредит для ведения общего бизнес, который можно было получить только под залог квартиры, но т.к. у истца была плохая кредитная история, то банк мог выдать кредит только ответчику. В указанных целях был заключен договор купли-продажи, а денежные средства, полученные от кредита, пошли на нужды общества.

Ответчик и его представитель в судебном заседании возражали против иска, указав, что договор заключен по обоюдной воле сторон, денежные средства были получены истцом, что свидетельствует текст договора, который им подписан. Проживание в квартире истца и его матерью обусловлено тем, что ответчик не нуждался в квартире для проживания и по договоренности разрешил в ней проживать истцу, а он должен был оплачивать квартплату. Ответчик просил применить срок исковой давности по заявленным требованиям.

Представитель третьего лица АО «Банк Жилищного Финансирования» в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, в обоснование своих возражений указал, что истцом не доказана мнимость сделки, кредит, в обеспечение которого заложена спорная квартира, не погашен до настоящего времени. Банк является добросовестным залогодержателем, в связи с чем, собственник имущества, в случае истребования предмета залога от залогодателя несет обязанности и имеет права залогодателя.

Суд, выслушав стороны, их представителей, исследовав и оценив материалы дела, не находит оснований для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО1 являлся собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГ между ФИО1 продавцом и ФИО2 покупателем заключен договор купли-продажи указанной квартиры и переход права собственности на квартиру зарегистрирован за ответчиком ДД.ММ.ГГ.

Согласно п.3 договора купли-продажи квартиры цена продажи установлена в размере 6500000 рублей, а согласно п.4 договора денежные средства покупателем оплачены полностью до подписания настоящего договора. Также согласно акту приема –передачи квартиры от ДД.ММ.ГГ деньги в размере 6500000 рублей получены покупателем от продавца в полном размере.

В спорной квартире, как до ее продажи, так и после проживают и зарегистрированы истец и его мать ФИО

Решением Люберецкого городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГ по иску ФИО2 прекращено право пользования спорной квартирой ответчику и его матери. Решение не вступило в законную силу.

Пунктами 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В соответствии с частью 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Таким образом, юридически значимым и подлежащим доказыванию в пределах заявленного иска является вопрос о том, был ли заключен оспариваемый договор с намерением создания соответствующих последствий.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из текста оспариваемого договора (п.4), продавец передал, а покупатель принял указанную квартиру и все документы по указанной квартире по отдельному составленному акту передачи и уплатил продавцу за нее деньги в сумме 6500000 рублей до подписания настоящего договора.

Согласно акту приема - передачи квартиры от ДД.ММ.ГГ, покупатель принял, а продавец передал указанную квартиру, правоустанавливающие документы на квартиру, книжки по оплате коммунальных услуг, электроэнергии. Деньги в сумме 6500000 рублей продавцом от покупателя получены наличными ДД.ММ.ГГ.

Так как согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, сторонами зарегистрирован переход права собственности на вышеназванное недвижимое имущество ДД.ММ.ГГ.

Статья 486 ГК РФ устанавливает, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Как следует из содержания договора купли-продажи квартиры стороны согласовали ее цену в размере 6500000 рублей. Согласно условиям договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Анализируя условия договора, акта приема-передачи, суд приходит к выводу о том, что расчеты между сторонами произведены и денежные средства за приобретаемую ответчиком квартиры оплачены истцом.

Таким образом, доводы стороны истца о том, что при заключении договора купли-продажи, истец не получил оплату по договору, не нашли объективного подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Договор купли-продажи заключен в письменной форме, подписан как продавцом, так и покупателем, в договоре сторонами согласованы условия о проведении полного расчета до подписания договора. Истец, подписывая договор купли-продажи, подтвердил факт получения оплаты за недвижимость в момент заключения договора. 

Оценив в совокупности, представленные по делу доказательства по правилам, предусмотренным статьями 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что при совершении сделки между ФИО1 и ФИО2 стороны лично совершали сделку купли-продажи квартиры, принимали участие в регистрационных действиях, то есть сделка купли-продажи фактически и юридически состоялась, произошла передача спорного имущества покупателю, договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 170Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида.

Обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения. Для квалификации сделки как мнимой необходимо установить факт отсутствия у обеих сторон сделки намерения исполнять эту сделки или требовать ее исполнения.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение указанных требований, истцом не доказана, что воля сторон не была направлена на продажу и соответственно покупку объекта недвижимости. Материалами дела подтверждено, что сделка фактически была исполнена сторонами (денежные средства переданы, акт приема-передачи подписан, переход права собственности зарегистрирован).

Не проживание ответчика в квартире и не оплата коммунальных услуг не свидетельствуют об отсутствии воли сторон направленной на продажу и, соответственно, покупку квартиры. 

То обстоятельство, что в квартире остался проживать истец со своей матерью не свидетельствует о мнимости сделки, поскольку, согласно объяснениям ответчика, не опровергнутыми истцом, проживание бывшего собственника обусловлена соглашением обеих сторон сделки. За проживание в спорной квартире истец обязан был нести расходы по коммунальным платежам, что опровергает довод истца о не оплате новым собственником коммунальных платежей.

В судебном заседании ответчик объяснил, что квартиру он приобретал не с целью проживания в ней в настоящее время.

Как усматривается из материалов дела ДД.ММ.ГГ между ответчиком новым собственником спорной квартиры и АО «Банк ЖилФинанс» заключен договор ипотеки, согласно которому ответчик передает в залог банку спорную квартиру в обеспечение обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГ, по которому банк выдал ответчику денежную сумму в размере 2743800 рублей. Кредит до настоящего времени не возвращен, а ипотека не погашена.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что указанный кредит был получен истцом и ответчиком на общие цели истцом не представлено, а между тем, действия ответчика о заключении договора ипотеки также свидетельствует о том, что воля ответчика при заключении оспариваемой сделки была направлена приобретение в собственность спорной квартиры.

Кроме того, в соответствии с ч.2 ст.335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

По смыслу ст.10 и ч.2 ст.335 ГК РФ недобросовестным признается залогодержатель, которому вещь передана в залог от лица, не являющегося ее собственником (или иным) управомоченным на распоряжение лицом), о чем залогодержатель знал или должен был знать.

Между тем, банк не знал и не должен был знать об обстоятельствах. Изложенных в иске, поскольку при заключении договора ипотеки, залогодателем были предоставлены документы и сведения, подтверждающие его права собственности на предмет залога, что свидетельствует об исключительной добросовестности банка при заключении договора ипотеки с ответчиком. 

Поскольку спорная квартира выбыла из владения истца на основании договора купли-продажи, т.е. по его воле, признание соответствующей сделки недействительной в любом случае не может затрагивать права банка, как залогодержателя, который не знал и не должен был знать о недействительности отчуждения спорной квартиры, право собственности на которую было в установленном законом порядке зарегистрировано за ответчиком.

Данное обстоятельство исключает возможность удовлетворения иска в части требований о прекращении залога на спорную квартиру.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ч.1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В данном случае исполнение договора купли-продажи началось не позднее ДД.ММ.ГГ - дата передачи объекта недвижимости по акту приема-передачи. Заявление об оспаривании договора подано истцом ДД.ММ.ГГ, следовательно, срок исковой давности пропущен. Уважительных причин пропуска срока исковой давности истцом не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ расположенной по адресу: 

<

адрес> недействительным, прекращении права собственности ФИО2 на указанную квартиру и возврате ее в собственность истцу, прекращении ипотеки в пользу ЗАО «Банк жилищного финансирования» - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Люберецкий городской суд в месячный срок со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Неграмотнов А.А.