...

Дело № 2-1920/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Томск 02 октября 2017 года 

Октябрьский районный суд г.Томска в составе:

председательствующего судьи Перемитиной И.А., 

при секретаре Марущенко Р.В., 

с участием:

представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Махмуряну Гегаму Хажаки о признании сделок недействительными, 

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 о признании недействительными в силу ничтожности договора аренды нежилого помещения от 01.01.2016 №1, расположенного по адресу: ..., площадью 120 кв.м, договора аренды нежилого помещения от 01.06.2016 №2, расположенного по адресу: ..., площадью 110 кв.м. 

В обоснование исковых требований указал, что 01.01.2016 и 01.06.2016 между ним (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды №1 нежилого помещения по ..., площадью 120 кв.м и договор аренды №2 нежилого помещения по ..., площадью 110 кв.м соответственно. 28.11.2016 указанные договоры были расторгнуты в одностороннем порядке по инициативе арендодателя. ФИО4 обратился в суд с иском о взыскании с него задолженности по арендной плате по данным договорам. В ходе рассмотрения дела ему стало известно, что право собственности ответчика на указанные нежилые помещения не зарегистрировано, он не является собственником помещений и зданий, в которых они расположены, в связи с чем не имел права передавать их в аренду, а договоры аренды являются ничтожными. 

В судебное заседание истец ФИО3, ответчик ФИО4, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности 70 АА 0918414 от 27.02.2017, в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что предметом спорных договоров являлись самовольные постройки, в связи с чем они не могли быть предоставлены в пользование по договорам аренды. Нарушение прав истца состоит в том, что на него незаконно возлагается обязанность произвести оплату по ничтожным договорам аренды. В случае ничтожности договоров арендодатель вправе требовать от арендатора только оплаты фактического пользования объектом, которая значительно ниже, чем установленная оспариваемыми договорами. 

Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности 70 АА 0993461 от 16.01.2017, в судебном заседании исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, поддержав письменный отзыв на исковое заявление и пояснения. Дополнительно пояснила, что договоры аренды заключены на законных основаниях и являются оспоримыми. Просила применить срок исковой давности в отношении требований о признании недействительными оспоримых сделок. Указала, что переданные по договорам объекты являются временными строениями, в связи с чем право собственности ответчика на них регистрации не подлежит. До расторжения договоров аренды истец владел и пользовался имуществом, спора по объекту не возникало, оплату другим лицам за пользование объектами не производил. Каких-либо нарушений прав истца оспариваемыми договорами допущено не было. Настаивала на том, что со стороны истца имеется злоупотребление правом, поскольку основанием для его обращения в суд послужило нежелание оплачивать задолженность по арендной плате.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему. 

Согласно п.1 ст.420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, по общему правилу понуждение к заключению договора не допускается (п.1 ст.421 ГК РФ).

В силу п.3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Пунктом 1 ст.166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с положениями ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснения, содержащегося в п.75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что применительно к ст.ст.166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п.1 ст.336, ст.383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст.928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Согласно п.5 ст.166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В силу положений п.1 ст.607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что 01.01.2016 между ФИО4 (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды №1 нежилых помещений, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 120 кв.м, расположенное в здании по адресу: ... (п.1.1).

Согласно п.1.3 договора он вступает в силу с момента подписания обеими сторонами и действует в течение 11 месяцев с правом продления. Договор автоматически продлевается, в случае если стороны не заявят о его расторжении.

Договор аналогичного содержания №2 заключен сторонами 01.06.2016 в отношении нежилого помещения, общей площадью 110 кв.м, расположенного по адресу: ....

Оба помещения были переданы истцу по актам приема-передачи в дни заключения договоров. 

29.11.2016 в адрес истца ФИО4 направлены уведомления о расторжении договора аренды № 1 от 01.01.2016 и договор аренды № 2 от 01.06.2016, которые получены ФИО3 05.12.2016. 

По условиям договоров (п.7.3) с 29.12.2016 они являются расторгнутыми.

Из материалов дела следует, что право собственности на объекты, переданные по договорам аренды, за ФИО4 не зарегистрировано, что стороной ответчика в судебном заседании не оспаривалось. Вместе с тем, из пояснений представителя ответчика следует, что автомойки, фактически являвшиеся предметом договора аренды, не являются капитальными строениями, а представляют собой временные сооружения, в связи с чем право собственности на них в силу действующего законодательства регистрации не подлежит.

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Согласно ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Доводы истца основаны на указании в договорах аренды, что его предметом является «нежилое помещение, расположенное в здании», что, по мнению стороны истца, свидетельствует о капитальности помещения. Поскольку право собственности на помещения (автомойки) ФИО4 не зарегистрировано, они построены на земельных участках, не предоставленных для этих целей, без получения соответствующих разрешений, истец считает их самовольными.

Вместе с тем, объективных доказательств данному обстоятельству истцом не представлено.

Так, земельный участок по ... находится в пользовании у ответчика по договору аренды, при этом разрешенное использование земельного участка – для размещения некапитального (временного) сооружения – мастерской по ремонту автомобилей (договор аренды №ТО-21-17256 от 12.09.2007, кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100021:86).

Земельный участок по ... принадлежит ФИО4 на праве общей долевой собственности, имеет назначение – для эксплуатации помещений магазина (выписка из ЕГРН от 14.08.2017).

Представленная в материалы дела выписка в отношении нежилого здания, площадью 326,4 кв.м, расположенного по ... ... ... не свидетельствует о самовольности расположенной по указанному адресу автомойки, поскольку из договора аренды, заключенного сторонами следует, что в аренду был передан объект площадью 110 кв.м, в связи с чем идентичность нежилого здания (площадью 326,4 кв.м) и автомойки, переданной по договору (площадью 110 кв.м), не установлена.

Сведений о том, что собственник земельного участка, переданного ответчику по договору аренды, обращался с требованием о сносе самовольного строения, строения признаны самовольными, стороной истца не представлено, из пояснений представителей обеих сторон следует, что каких-либо решений по данным фактам не имеется.

Из пояснений сторон следует, что в настоящее время Ленинским районным судом г. Томска рассматривается гражданское дело по иску ФИО4 о взыскании с ФИО3 задолженности по арендной плате по спорным договорам. 

Заявляя требования о признании договоров аренды ничтожными, сторона истца ссылается на то, что ответчик, не имея в собственности спорное недвижимое имущество, не имел право на получение выгоды за пользование имуществом в той мере и на тех условиях, на которых заключены спорные договоры. Нарушение прав истца связывают с необходимостью несения завышенных расходов по оплате договоров аренды.

Вместе с тем, в силу положений ч.1 ст.3 ГПК РФ защите в судебном порядке подлежат лишь нарушенные либо оспариваемые права, свободы или законные интересы.

Исходя из обстоятельств дела, нарушения прав истца суд не усматривает по следующим основаниям.

В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Согласно п.1 ст.9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п.5 ст. 10 ГК РФ).

Из пояснений представителя истца следует, что заключая договоры аренды, истец осматривал имущество, в период их действия пользовался имуществом именно в тех целях, для которых и приобретал его по договорам, каких-либо претензий по предмету аренды не возникало, до настоящего времени самовольными постройками спорные объекты не признаны. При таких обстоятельствах доводы о нарушении прав истца суд находит несостоятельными, учитывая, что договоры заключены ФИО3 добровольно, с его условиями, в том числе в части цены он был ознакомлен, своими подписями подтвердил согласие со всеми условиями договоров.

Суд полагает заслуживающими внимания доводы стороны ответчика о наличии в поведении истца признаков злоупотребления правом.

Так, п.1 ст.10 ГК РФ устанавливает, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п.2 ст.10 ГК РФ).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в п.1 Постановления Пленума от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение лица, управомоченного на осуществление принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в ст.10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

Исходя из п.3 ст.10 ГК РФ о презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа доказывания в гражданском процессе лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310 ГК РФ).

С учетом сложившихся между сторонами правоотношений добросовестным поведением ФИО3, являвшимся арендатором по спорным договорам и имеющего задолженность по арендной плате, после прекращения договорных отношений следует считать возврат имущества арендодателю и полное погашение задолженности в соответствии с условиями договора.

Однако вместо этого истец с целью уменьшить размер задолженности обратился в суд с настоящим исковым заявлением, что, по мнению суда, является злоупотреблением правом.

При таких обстоятельствах суд считает возможным применить положения п.2 ст.10 ГК РФ и отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Суд также учитывает, что ничтожная сделка в силу п.1 ст.166 ГК РФ не требует признания её недействительной. О применении каких-либо последствий недействительности ничтожной сделки истцом не заявлено, в связи с чем само по себе признание судом ничтожной сделки недействительной не приведет к восстановлению нарушенных, по мнению истца, прав ФИО3

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к Махмуряну Гегаму Хажаки о признании недействительными в силу ничтожности договора №1 аренды нежилого помещения от 01.01.2016, площадью 120 кв.м, расположенного в здании по адресу: ..., договора №2 аренды нежилого помещения от 01.06.2016, расположенного в здании по адресу: ..., площадью 110 кв.м оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Томский областной суд через Октябрьский районный суд г. Томска в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

...

...

Судья: И.А. Перемитина

...

...