Дело № 3а-2/2026

УИД 48OS0000-01-2025-000104-17

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 марта 2026 года г. Липецк

Липецкий областной суд в составе:

председательствующего судьи Шепелёва А.В.,

при секретаре Гончаровой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи административное дело по административному исковому заявлению ООО «Отрада Фармз» к ОБУ «Центр кадастровой оценки», министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Отрада Фармз» обратилось в суд с административным иском к ОБУ «Центр кадастровой оценки», министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконными решений от 24.01.2025 года №№ ОРС-48/2024/000142, ОРС-48/2024/000143, ОРС-48/2024/000144, ОРС-48/2024/000145 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, № и не согласен с их кадастровой стоимостью, установленной по состоянию на 01.01.2022 года в размере:

- земельный участок с кадастровым номером № – 11466000 рублей,

- земельный участок с кадастровым номером № – 11793600 рублей,

- земельный участок с кадастровым номером № – 11466000 рублей,

- земельный участок с кадастровым номером № – 4381748,28 рублей.

Считает кадастровую стоимость указанных земельных участков завышенной и значительно превышающей рыночную стоимость на дату оценки, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости.

27.12.2024 года административный истец обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчеты об оценке рыночной стоимости №№ В-241105/Н/1, В-241105/Н/2 от 24.12.2024 года, выполненные оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО11, согласно которым рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 25.11.2024 года составляет:

- земельный участок с кадастровым номером № – 8963500 рублей,

- земельный участок с кадастровым номером № – 9136800 рублей,

- земельный участок с кадастровым номером № – 8963500 рублей,

- земельный участок с кадастровым номером № – 3961764 рублей.

24.01.2025 года ОБУ «Центр кадастровой оценки» вынесены решения №№ ОРС-48/2024/000142, ОРС-48/2024/000143, ОРС-48/2024/000144, ОРС-48/2024/000145 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Административный истец просит признать незаконными решения ОБУ«Центр кадастровой оценки» от 24.01.2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, № в размерах, определенных в отчетах об оценке №№ В-241105/Н/1, В-241105/Н/2 от 24.12.2024 года, по состоянию на 25.11.2024 года.

Определением от 27.08.2025 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен филиал ППК Роскадастр по Липецкой области.

Определением от 26.11.2025 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Добринского муниципального округа Липецкой области.

Представитель административного истца ООО «Отрада Фармз» по доверенности ФИО1, принимающий участие в судебном заседании посредством видеоконференц-связи с Воронежским областным судом, поддержал заявленные требования по изложенным в административном исковом заявлении доводам и просил признать незаконными оспариваемые решения ОБУ«Центр кадастровой оценки» от 24.01.2025 года и установить кадастровую стоимость земельных участков в соответствии с выводами дополнительной судебной оценочной экспертизы № 27-1/25 от 13.02.2026 года. Пояснил также, что ходатайств о назначении дополнительной или повторной судебной оценочной экспертизы заявлять не намерен, возражая против удовлетворения заявленного представителем административных ответчиков ходатайства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель административных ответчиков ОБУ «Центр кадастровой оценки» и министерства имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований в полном объеме, полагая оспариваемые решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 24.01.2025 года законными и обоснованными, заявив ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Представители заинтересованных лиц управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, администрации Пушкинского сельсовета Добринского муниципального района Липецкой области, администрации Новочеркутинского сельсовета Добринского муниципального района Липецкой области, администрации Богородицкого сельсовета Добринского муниципального района Липецкой области, филиала ППК Роскадастр по Липецкой области, администрации Добринского муниципального округа Липецкой области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителей административного истца и административных ответчиков, исследовав материалы административного дела, суд полагает необходимым административное исковое заявление удовлетворить частично по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ч.ч. 1, 3.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением соответствующего решения, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Из материалов дела следует, что административный истец ООО«ОтрадаФармз» является арендатором следующих земельных участков:

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 350000 +/- 5177кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, местоположение: 

<

адрес>;

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 360000 +/- 5250 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 

<

адрес>;

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 350000 +/- 5177кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения ООО«Плавицкое»), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>;

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 133753 +/- 3200кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственных нужд (свинокомплекс), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости утверждена приказом управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 09.11.2022 года № 131 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Липецкой области и среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальным районам (муниципальным округам, городским округам) Липецкой области» и по состоянию на 01.01.2022 года составляет:

- земельный участок с кадастровым номером № – 11466000 рублей,

- земельный участок с кадастровым номером № – 11793600 рублей,

- земельный участок с кадастровым номером № – 11466000 рублей,

- земельный участок с кадастровым номером № – 4381748,28 рублей.

Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 09.12.2024 года датой начала применения кадастровой стоимости является 01.01.2023 года.

Указом губернатора Липецкой области от 14.01.2025 года № 5 управление имущественных и земельных отношений Липецкой области переименовано в министерство имущественных и земельных отношений Липецкой области.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ), Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных в него Федеральным законом №269-ФЗ.

Федеральным законом № 269-ФЗ в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов.

Согласно положениям ч.ч. 3, 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021 года №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.01.2022 года.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

В силу ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017 года № 265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 01.01.2022 года на территории Липецкой области подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно пункту 15 которой может быть оспорено в суд только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении заявления об установлении рыночной стоимости объекта. При этом одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021 год), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021 года).

В силу положений ст.ст. 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановления администрации Липецкой области от 17.12.2021 года № 570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» административный истец в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, № является плательщиком арендной платы, размер которой определяется в соответствии с кадастровой стоимостью предметов договоров аренды.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что результатами определения кадастровой стоимости земельных участков затронуты права и обязанности административного истца, в связи с чем он вправе обратиться в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Полагая кадастровую стоимость земельных участков завышенной, 27.12.2024 года административный истец обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, представив выполненные оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО10 отчет об оценке № В-241105/Н/1 от 24.12.2024 года, согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 25.11.2024 года составляет:

- земельный участок с кадастровым номером № – 8963500 рублей;

- земельный участок с кадастровым номером № – 9136800 рублей;

- земельный участок с кадастровым номером № – 8963500 рублей;

а также отчет об оценке № В-241105/Н/2 от 24.12.2024 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 25.11.2024 года составляет 3961764 рублей.

На основании ч. 7 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Принимая во внимание, что обращение административного истца в ОБУ «Центр кадастровой оценки» последовало 27.12.2024 года, определение рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 25.11.2024 года является законным и обоснованным.

Решениями ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 24.01.2025 года №№ОРС-48/2024/000142, ОРС-48/2024/000143, ОРС-48/2024/000144 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке № В-241105/Н/1 от 24.12.2024 года, а именно:

- нарушение требований п. 10 ФСО III. В процессе оценки при анализе рынка оценщик использует информацию, не принимая во внимание ее достоверность, надежность для определения диапазона цен предложений в сегменте оцениваемого объекта. Выводы об интервале цен предложений сегмента, к которому принадлежит объект оценки, не могут быть признаны достоверными;

- нарушение требований пп. 2 п. 2 ФСО VI. В отчете при применении корректировки на площадь отсутствует анализ, подтверждающий зависимость цены от площади в сегменте рынка, к которому относятся объекты оценки;

- нарушение требований п. 10 ФСО V, п. 22б ФСО № 7. Не исследована сопоставимость объекта-аналога № 3 с объектами оценки в части законодательной возможности строительства объектов, аналогичных объектам, расположенным на объектах оценки;

- нарушение требований пп. 1, 2 п. 2 ФСО VI. Существенная информация об обеспеченности объектов-аналогов коммуникациями не подтверждена путем раскрытия ее источников;

- нарушение требований п. 10 ФСО III. Необоснованно не исследована существенная для формирования стоимости оцениваемых объектов информация относительно наличия строений на объекте-аналоге № 2.

Решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 24.01.2025 года №ОРС-48/2024/000145 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке №В-241105/Н/2 от 24.12.2024 года, а именно:

- нарушение требований п. 10 ФСО III. В процессе оценки при анализе рынка оценщик использует информацию, не принимая во внимание ее достоверность, надежность для определения диапазона цен предложений в сегменте оцениваемого объекта. Выводы об интервале цен предложений сегмента, к которому принадлежит объект оценки, не могут быть признаны достоверными;

- нарушение требований пп. 2 п. 2 ФСО VI. В отчете при применении корректировки на площадь отсутствует анализ, подтверждающий зависимость цены от площади в сегменте рынка, к которому относятся объекты оценки;

- нарушение требований п. 10 ФСО V, п. 22б ФСО № 7. Не исследована сопоставимость объекта-аналога № 3 с объектами оценки в части законодательной возможности строительства объектов, аналогичных объектам, расположенным на объектах оценки;

- нарушение требований пп. 1, 2 п. 2 ФСО VI. Существенная информация об обеспеченности объектов-аналогов коммуникациями не подтверждена путем раскрытия ее источников;

- нарушение требований п. 10 ФСО III. Необоснованно не исследована существенная для формирования стоимости оцениваемого объекта информация относительно наличия строений на объекте-аналоге № 1.

Суд отмечает, что в разделе 3.1 «реквизиты отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенного к заявлению» решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» №№ОРС-48/2024/000142, ОРС-48/2024/000143, ОРС-48/2024/000144 от 24.01.2025 года поименован отчет №В-241005/Н/1 от 24.12.2024 года, в разделе 3.1 решения №ОРС-48/2024/000145 от 24.01.2025 года – отчет № В-241005/Н/2 от 24.12.2024 года.

При этом, как из содержания административного искового заявления, так и из содержания оригиналов представленных суду отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков следует, что подготовленные оценщиком ФИО13 по заказу ООО «Отрада Фармз» отчеты о рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, № имеют номера № В-241105/Н/1 от 24.12.2024 года и № В-241105/Н/2 от 24.12.2024 года соответственно.

Факт представления обществом с заявлениями от 27.12.2024 года в ОБУ «Центр кадастровой оценки» именно отчетов №№ В-241105/Н/1, В-241105/Н/2 от 24.12.2024 года, явившихся предметом рассмотрения бюджетного учреждения при вынесении решений от 24.01.2025 года №№ОРС-48/2024/000142, ОРС-48/2024/000143, ОРС-48/2024/000144, ОРС-48/2024/000145, представителями сторон не оспаривался.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в решениях ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 24.01.2025 года при указании номеров отчетов №В-241005/Н/1 и № В-241005/Н/2 допущена описка, не влияющая на предусмотренное ч. 15 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ право административного истца на оспаривание в суде решения бюджетного учреждения в отношении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Настоящее административное исковое заявление направлено в суд в электронном виде 23.04.2025 года, следовательно, установленный ч. 3.1 ст.245 КАС РФ трехмесячный срок на обращение с административным иском в суд об оспаривании решений бюджетного учреждения административным истцом соблюден.

Проверяя законность принятых административным ответчиком актов, суд приходит к выводу о том, что решения приняты компетентным органом, поскольку одним из основных видов деятельности ОБУ «Центр кадастровой оценки» является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Суд также отмечает, что решения от 24.01.2025 года приняты в установленный ч. 10 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ 30-дневный срок, содержат необходимые реквизиты и выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решений об отказе в установлении кадастровой стоимости, подписаны уполномоченным лицом. В данной части решения бюджетного учреждения не оспариваются.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства: законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения); соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности; размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСОVI)» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (ст.ст. 77, 78 КАС РФ).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, по делам указанной категории заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения данного спора.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОБУ«Центр кадастровой оценки» от 24.01.2025 года относительно выявленных нарушений в отчетах об оценке №№ В-241105/Н/1, В-241105/Н/2 от 24.12.2024 года, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от 28.05.2025 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Финкон Эксперт» ФИО6

Как следует из заключения эксперта ООО «Финкон Эксперт» ФИО6 № 01/07/25 от 01.07.2025 года, при составлении отчетов об оценке №№ В-241105/Н/1, В-241105/Н/2 от 24.12.2024 года выявлены следующие нарушения:

1) нарушения п. 22 (в) ФСО № 7, ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В качестве аналога № 2 (таблицы 9-3, 9-4, 9-5 отчета об оценке № В-241105/Н/1) и аналога № 1 (таблица 9-3 отчета об оценке № В-241105/Н/2) оценщик использует земельный участок, который не идентифицирован на местности (не установлен кадастровый номер). В связи с тем, что отсутствует информация о кадастровом номере, установить основные ценообразующие факторы (такие как: категория земельного участка, вид разрешенного использования, вид передаваемых прав, площадь земельного участка и др.), влияющие на стоимость, не представляется возможным. Также в объявлении указана следующая информация: «...Имеется фундамент на винтовых сваях под баньку с комнатой отдыха 4,5 м. ? 5 м.», что оценщик не учитывает при проведении расчетов. Эксперт пришел к выводу, что при расчете рыночной стоимости исследуемых земельных участков оценщик применял в качестве аналога № 2 (отчет об оценке № В-241105/Н/1) и аналога № 1 (отчет об оценке № В-241105/Н/2) земельный участок с неподтвержденными ценообразующими факторами (такие как: категория, вид разрешенного использования, вид передаваемых прав, площадь, местоположение и т.д.), а также не провел анализ наличия строений на земельном участке и их влияния на стоимость аналога, что привело к искажению итогового результата рыночной стоимости исследуемых земельных участков;

2) нарушение ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В качестве аналога № 3 (таблицы 9-3, 9-4, 9-5 отчета об оценке № В-241105/Н/1) оценщик рассматривает земельные участки с кадастровыми номерами № (122100 кв.м.) и № (162800 кв.м.). Общая площадь данных земельных участков составляет 284900 кв.м. Несмотря на это, при проведении расчетов оценщик учитывает площадь земельных участков, выбранных в качестве аналога № 3, равную 300000 кв.м. (30 га), что на 15100 кв.м. больше фактической площади. Таким образом, по мнению эксперта, при определении удельного показателя стоимости и применении корректировки на площадь оценщик провел некорректный расчет, что отразилось на итоговом результате. Применение площади участка, выбранного в качестве аналога №3, не соответствующей фактической площади, привело к искажению итогового результата рыночной стоимости исследуемых земельных участков;

3) нарушение п. 11 (в) ФСО № 7:

- при проведении анализа рынка в качестве аналогов, представленных в первичной выборке (см. таблицу 8-8 отчета об оценке № 241105/Н/1), оценщик рассматривает всего десять земельных участков, два из которых отсутствует возможность идентифицировать на местности (установить кадастровый номер) для определения основных ценообразующих факторов, в том числе и установить градостроительную зону, в границах которой расположен земельный участок;

- при проведении анализа рынка в качестве аналогов, представленных в первичной выборке (см. таблицу 8-8 отчета об оценке № 241105/Н/2), оценщик рассматривает всего девять земельных участков, два из которых отсутствует возможность идентифицировать на местности (установить кадастровый номер) для определения основных ценообразующих факторов, в том числе и установить градостроительную зону, в границах которой расположен земельный участок. Также экспертом отмечено, что в первичной выборке в отчете об оценке № 241105/Н/2 отсутствует земельный участок площадью 38000 кв.м. с кадастровым номером №, который имеется в первичной выборке отчета об оценке № 241105/Н/1 и используется в качестве аналога № 1 при расчете рыночной стоимости аналогичных оцениваемых земельных участков. По предположению эксперта, отсутствие земельного участка 38000 кв.м. с кадастровым номером № вызвано более высоким показателем удельной стоимости по сравнению с другими аналогами.

Экспертом отмечено, что при проведении дополнительного анализа информации о предложениях о продаже земельных участков, близких по своим характеристикам с исследуемыми земельными участками, им обнаружено еще одиннадцать дополнительных объявлений (десять земельных участков из которых удалось идентифицировать на местности) на дату исследования/дату, близкую к дате исследования.

Применение в анализе рынка ограниченного количества предложений о продаже земельных участков, близких по своим характеристикам с исследуемыми земельными участками, по мнению ФИО6, не позволяет сделать выводы о достоверности полученного оценщиком результата рыночной стоимости исследуемых земельных участков.

По результатам проведенной экспертизы экспертом ФИО6 сделан вывод о том, что при составлении отчетов об оценке рыночной стоимости №№ В-241105/Н/1, В-241105/Н/2 от 24.12.2024 года требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и составлению отчета об оценке, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки не соблюдены, кроме того выявлены нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

С учетом предоставления эксперту ФИО6 для производства судебной оценочной экспертизы материалов настоящего административного дела, содержащих отчеты №№ В-241105/Н/1, В-241105/Н/2 от 24.12.2024 года, являвшиеся предметом проверки эксперта, наличие в заключении эксперта №01/07/25 от 01.07.2025 года описок при указании номеров отчетов №В-241005/Н/1 и № В-241005/Н/2 не свидетельствует о проверке ФИО6 иных отчетов.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Финкон Эксперт» ФИО6 № 01/07/25 от 01.07.2025 года рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 25.11.2024 года составляет:

- с кадастровым номером № – 35805000 рублей;

- с кадастровым номером № – 25344000 рублей;

- с кадастровым номером № – 28105000 рублей;

- с кадастровым номером № – 13896937 рублей.

В письменных пояснениях от 31.07.2025 года, 04.09.2025 года, 05.09.2025 года к заключению эксперта № 01/07/25 от 01.07.2025 года эксперт ФИО6 подтвердила, что исследование проведено ею всесторонне и в полном объеме, в соответствии с поставленными вопросами; нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта исследования, в заключении эксперта отсутствуют.

В процессе рассмотрения дела представитель административного истца ФИО1 оспаривал изложенные в заключении эксперта № 01/07/25 от 01.07.2025 года выводы, ссылаясь на нарушение экспертом положений ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», положений Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требований федеральных стандартов оценки, выбор несопоставимых объектов-аналогов, наличие в заключении ошибок, вводящих в заблуждение и искажающих итоговый результат рыночной стоимости.

По ходатайству представителя административного истца ФИО1 с учетом наличия мотивированных замечаний относительно заключения эксперта, существенной разницы между кадастровой стоимостью и определенной в заключении эксперта №01/07/25 от 01.07.2025 года рыночной стоимостью объектов недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в обоснованности заключения эксперта определением суда от 11.09.2025 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО«Центр Бизнес-планирования» ФИО7

Из содержания заключения эксперта ООО «Центр Бизнес-планирования» ФИО7 № 27/25 от 23.10.2025 года следует, что отчеты №№ В-241105/Н/1, В-241105/Н/2 от 24.12.2024 года, выполненные оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО12 не соответствуют требованиям законодательства в оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчетов, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки; допущены ошибки, влияющие на итоговый результат определения рыночной стоимости указанных объектов недвижимости.

В частности, в отчетах об оценке допущены следующие нарушения:

- ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Не указаны задачи оценки;

- пп. 5 п. 7 ФСО VI. Не указан адрес места нахождения юридического лица, в графе указан только юридический адрес;

- п. 11 ФСО № 7. На стр. 54 отчетов №№ В-241105/Н/1, В-241105/Н/2 в таблице 8-9, стр. 68-71 оценщик приводит диапазоны значений корректировок (при этом не указывает диапазоны влияния для факторов: передаваемые имущественные права, месторасположение, удаление от крупных автодорог и др.);

- п. 27 ФСО № 7. На стр. 64 отчета № В-241105/Н/1 и стр. 57 отчета №В-241105/Н/2 оценщик описывает выбор сравнительного подхода к оценке, ссылаясь на анализ земельных участков производственного назначения, в то время как сегмент рынка, определенный оценщиком, – земельные участки сельскохозяйственного назначения (стр. 40 отчета № В-241105/Н/1, стр. 33 отчета № В-241105/Н/2). Таким образом, допускает неоднозначное толкование процесса оценки.

На стр. 66 отчета № В-241105/Н/1, стр. 59 отчета № В-241105/Н/2 оценщик указывает в качестве единицы сравнения стоимость 1 гектара земельного участка, однако в расчетной таблице в качестве единицы сравнения указана стоимость 1 кв.м. земельного участка. Таким образом, допускает неоднозначное толкование процесса оценки.

На стр. 54 отчета № В-241105/Н/1 в таблице 8-9, стр. 68-71, стр. 47-49 отчета № В-241105/Н/2 в таблице 8-9 оценщик приводит диапазоны значений корректировок (при этом не указывает диапазоны влияния для факторов: передаваемые имущественные права, месторасположение, удаление от крупных автодорог и др.) и описывает корректировки для земельных участков под индустриальную застройку (передаваемые имущественные права, месторасположение, удаление от крупных автодорог), что вводит в заблуждение, поскольку сегмент рынка объектов оценки определен как «земельные участки сельскохозяйственного назначения».

На стр. 71-74 отчета № В-241105/Н/1 оценщик в описании корректировки на удаленность от крупных автодорог определяет корректировку для аналогов № 1, № 2, № 3 равную 1,00, что является неверным, поскольку оцениваемые земельные участки расположены вдоль дорог местного значения, соединяющих соседние населенные пункты (автомобильная дорога 42К-045 «Грязи – Хворостянка – Добринка», другие дороги, не имеющие указателей на карте); подобранные аналоги № 1, № 2, №3 расположены вблизи автодорог регионального и федерального значения (трасса М-4 «Дон», Грязинское шоссе), что приводит к искажению рыночной стоимости объектов оценки.

На стр. 63-64 отчета № В-241105/Н/2 оценщик в описании корректировки на удаленность от крупных автодорог определяет корректировку для аналогов № 1, № 2, № 3 равную 1,00, что является неверным, поскольку оцениваемый земельный участок расположен вдоль дороги местного значения, соединяющей соседние населенные пункты; подобранные аналоги № 1, № 2, № 3 расположены вблизи автодорог регионального и федерального значения (трасса М-4 «Дон», Грязинское шоссе), что приводит к искажению рыночной стоимости объектов оценки.

На стр. 75-76 отчета № В-241105/Н/1, стр. 67-68 отчета № В-241105/Н/2 оценщик определяет корректировку на категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка, равную 1,00; что является неверным, поскольку аналог №4 для отчета № В-241105/Н/1 и аналог № 3 для отчета №В-241105/Н/2 имеет вид разрешенного использования «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства», который предполагает возможность размещения жилого дома. Использование данного аналога в расчете приводит к искажению рыночной стоимости объектов оценки. Для аналога №3 в отчете № В-241105/Н/1 и аналога № 2 в отчете № В-241105/Н/2 указана неверная площадь. Согласно данным кадастровой карты, площадь объекта-аналога отличается от площади, указанной в предложении. Использование недостоверных данных в расчете приводит к искажению рыночной стоимости оцениваемых объектов. При выборе аналогов для расчета оценщиком не проведен анализ всех факторов, по которым аналогичные участки отличаются от оцениваемых. В частности, аналог № 2 в отчете № В-241105/Н/1 и аналог № 1 в отчете № В-241105/Н/2 имеет строения на своей территории; данный факт оценщиком не проанализирован, не описан и не скорректирован, что приводит к искажению расчетов и рыночной стоимости объектов оценки;

- п. 22в ФСО № 7. Правила отбора аналогов не описаны. На стр. 52-53 отчета № В-241105/Н/1, стр. 45-46 отчета № В-241105/Н/2 в таблице 8-8 «Первичная выборка предложений» в графе «примечание» указаны причины, по которым данное предложение не учитывается в качестве аналога, но не прописаны полные правила отбора аналогов, что не позволяет определить логику выбора определенных предложений в аналоги.

В отчете № В-241105/Н/2 оценщик по непонятным причинам исключает из анализа фактических данных предложение № 1 из отчета № В-241105/Н/1; неприменение данного предложения в расчете приводит к искажению рыночной стоимости оцениваемого земельного участка;

- ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценщик, оценивая земельные участки сельскохозяйственного назначения, в процессе описывает анализ рынка промышленных участков. На стр. 66 отчета № В-241105/Н/1, стр. 59 отчета № В-241105/Н/2 оценщик указывает в качестве единицы сравнения стоимость 1 гектара земельного участка; однако в расчетной таблице в качестве единицы сравнения указана стоимость 1 кв.м. земельного участка. Таким образом, допускает неоднозначное толкование процесса оценки.

На стр. 54 в таблице 8-9, стр. 68-71 отчета № В-241105/Н/1, стр. 47-49 в таблице 8-9 отчета № В-241105/Н/2 оценщик приводит диапазоны значений корректировок (при этом не указывает диапазоны влияния для факторов: передаваемые имущественные права, месторасположение, удаление от крупных автодорог и др.) и описывает корректировки для земельных участков под индустриальную застройку (передаваемые имущественные права, месторасположение, удаление от крупных автодорог), что вводит в заблуждение, поскольку сегмент рынка объектов оценки определен как «земельные участки сельскохозяйственного назначения»;

- пп. 3 п. 2 ФСО VI. Квалифицированному в области оценочной деятельности специалисту не понятна логика отбора аналогов для расчета: не описаны правила отбора, не учтены все ценообразующие факторы. При анализе влияния ценообразующих факторов не указаны диапазоны влияния фактора на ценообразование;

- п. 13 ФСО III. Информация о заказчике не подтверждена.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7 подтвердил содержащиеся в заключении №27/25 от 23.10.2025 года выводы в части наличия в отчетах об оценке №№ В-241105/Н/1, В-241105/Н/2 от 24.12.2024 года как нарушений, не повлиявших на итоговую стоимость, так и нарушений, которые влияют на итоговый результат стоимости земельных участков.

Заключение эксперта № 27/25 от 23.10.2025 года в части ответа на вопрос о соответствии отчетов об оценке №№ В-241105/Н/1, В-241105/Н/2 от 24.12.2024 года требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки сторонами не оспаривается и сомнений в его обоснованности не вызывает.

Таким образом, наличие в отчетах об оценке №№ В-241105/Н/1, В-241105/Н/2 от 24.12.2024 года нарушений требований Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки подтверждается как заключением первоначальной судебной оценочной экспертизы №01/07/25 от 01.07.2025 года, так и заключением повторной судебной оценочной экспертизы №27/25 от 23.10.2025 года, а также письменными пояснениями эксперта ФИО7 и его пояснениями в процессе допроса в судебном заседании 08.12.2025 года.

При этом экспертами ФИО6 и ФИО7 были выявлены допущенные оценщиком нарушения, которые были приведены в оспариваемых решениях бюджетного учреждения от 24.01.2025 года и указаны в настоящем судебном акте, а также иные нарушения, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что отчеты об оценке №№ В-241105/Н/1, В-241105/Н/2 от 24.12.2024 года не соответствуют приведенным требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объектов недвижимости не может быть признана достоверной.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконными решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 24.01.2025 года, суд не усматривает оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы принятия. В результате проведенных судебных экспертиз (первоначальной № 01/07/25 от 01.07.2025 года и повторной № 27/25 от 23.10.2025 года) экспертами установлено, что представленные административным истцом отчеты об оценке №№ В-241105/Н/1, В-241105/Н/2 от ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. При изложенных обстоятельствах у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п. 2 ч. 11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявлений административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, в связи с чем суд считает необходимым отказать ООО«ОтрадаФармз» в удовлетворении требований к ОБУ «Центр кадастровой оценки», министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконными решений от 24.01.2025 года №№ ОРС-48/2024/000142, ОРС-48/2024/000143, ОРС-48/2024/000144, ОРС-48/2024/000145 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

При этом, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости по следующим основаниям.

Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решений бюджетного учреждения незаконными.

Поскольку экспертами выявлены нарушения в отчетах об оценке, влияющие на итоговый результат рыночной стоимости объектов оценки, кадастровая стоимость земельных участков подлежит установлению судом в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизы № 27/25 от 23.10.2025 года, подготовленным экспертом ООО«Центр Бизнес-планирования» ФИО7, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 25.11.2024 года определена в размере:

- земельный участок с кадастровым номером № – 5502000 рублей,

- земельный участок с кадастровым номером № – 5618000 рублей,

- земельный участок с кадастровым номером № – 5502000 рублей,

- земельный участок с кадастровым номером № – 2689000 рублей.

Выражая несогласие с изложенными в заключении эксперта №27/25 от 23.10.2025 года выводами в части определенного экспертом ФИО7 размера рыночной стоимости земельных участков, представителем административных ответчиков заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы с постановкой вопроса о рыночной стоимости спорных земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, № по состоянию на 25.11.2024 года со ссылкой на использование экспертом несопоставимых объектов-аналогов при оценке земельных участков в анализе рынка и расчете рыночной стоимости, что привело к нарушению п.22б ФСО №7. Представитель полагала, что в качестве объектов-аналогов №№ 1, 2 и 3 используются земельные участки, которые невозможно использовать как объекты оценки, поскольку они не отражают фактическое использование объектов оценки, и на них фактически расположены пашня, земли рекреации и земли заповедника. По мнению представителя административных ответчиков, объекты оценки и объекты-аналоги являются несопоставимыми по виду разрешенного использования и находятся в различных территориальных зонах, а также по удельному показателю рыночной стоимости, в связи с чем эксперту необходимо использовать представленные административными ответчиками объекты-аналоги. Представитель административных ответчиков также полагала, что экспертом ФИО7 не учтена обеспеченность объектов оценки инженерными коммуникациями.

В целях полного и всестороннего исследования обстоятельств дела для дачи пояснений относительно выводов представленного заключения повторной судебной экспертизы и возражений представителей сторон судом осуществлялся вызов и допрос эксперта ФИО7, давшего в судебном заседании 08.12.2025 года подробные и мотивированные пояснения относительно сопоставимости выбранных им объектов-аналогов с объектами оценки, а также по существу поставленных вопросов.

В частности, ФИО7 пояснил, что при выборе объектов-аналогов им учитывалось фундаментальное свойство земельных участков – вид разрешенного использования, и все три объекта-аналога относятся к землям «для ведения сельскохозяйственного производства», в связи с чем они являются сопоставимыми с объектами оценки, в то время как фактическое ведение деятельности, отличной от вида разрешенного использования земельного участка, а равно расположение земельного участка в той или иной градостроительной зоне не свидетельствует о невозможности использования данных земельных участков в качестве объектов-аналогов, указав на необоснованность доводов представителя административных ответчиков о необходимости расположения на объектах-аналогах сельскохозяйственного производства и отсутствие прямого законодательного запрета для размещения на принятых для расчета земельных участках зданий и сооружений.

Относительно вопроса об исследовании факта обеспеченности объектов оценки и объектов-аналогов инженерными коммуникациями ФИО7 указал на возможность проведения дополнительной судебной оценочной экспертизы в случае представления соответствующей информации из ресурсоснабжающих организаций.

С учетом возражений представителя административных ответчиков на заключение эксперта от 23.10.2025 года №27/25, письменного обоснования позиции эксперта ФИО7 и его пояснений в судебном заседании, представленной в материалы административного дела справки о наличии на объектах оценки коммуникаций, а также ответов на запросы суда ресурсоснабжающих организаций о наличии/отсутствии соответствующих коммуникаций на объектах-аналогах определением суда от 13.01.2026 года по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза с постановкой вопроса о рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 25.11.2024 года с поручением ее проведения эксперту ООО«Центр Бизнес-планирования» ФИО7

В соответствии с заключением эксперта № 27-1/25 от 13.02.2026 года с учетом применения экспертом ФИО7 корректировки на наличие/отсутствие коммуникаций на объектах-аналогах рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 25.11.2024 года определена им в размере:

- с кадастровым номером № – 7475000 рублей,

- с кадастровым номером № – 7635000 рублей,

- с кадастровым номером № – 7475000 рублей,

- с кадастровым номером № – 3636000 рублей.

Анализируя заключение повторной судебной оценочной экспертизы №27/25 от 23.10.2025 года и заключение дополнительной судебной экспертизы № 27-1/25 от 13.02.2026 года в совокупности, суд полагает, что они соответствуют требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечают требованиям ст. 82 КАС РФ, основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в заключениях выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Экспертные заключения подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заключения эксперта соответствуют критериям относимости, допустимости и достоверности. Выводы заключений поддержаны экспертом ФИО7 как в процессе его допроса в судебном заседании, так и в письменных пояснениях, приведенные представителем административных ответчиков недостатки мотивированно им отклонены.

В силу п.п. 1, 2, 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.

Пунктом 25 ФСО № 7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключений следует, что исследование проводилось на основании материалов административного дела.

Экспертом для определения рыночной стоимости земельных участков был применен сравнительный подход, обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.

Согласно п.п. 4, 6 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

Согласно п. 22 (б) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В силу пп. «д» п. 22 ФСО № 7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с пп. «е» п. 22 ФСО № 7 относятся местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи и иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Экспертом составлено точное описание объектов оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на стоимость, описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключениях эксперта ФИО7 содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки, имеется обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки. Содержащиеся в заключениях сведения дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

В заключениях приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Экспертом приведено обоснование согласования результатов, расчет стоимости объектов недвижимости проводится с применением положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, в части не противоречащей Кодексу административного судопроизводства Российской Федерации.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества их рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, представленные административным истцом отчеты об оценке №№ В-241105/Н/1, В-241105/Н/2 от 24.12.2024 года выполнены с нарушениями, а выводы заключения первоначальной судебной оценочной экспертизы № 01/07/25 от 01.07.2025 года в части определения рыночной стоимости земельных участков не принимаются судом в качестве доказательства по делу в связи с использованием экспертом несопоставимых объектов-аналогов, повлекшем значительное – в несколько раз превышение определенной экспертом рыночной стоимости земельных участков над их кадастровой стоимостью (более чем в 3,1 раза – в отношении земельного участка с кадастровым номером №, более чем в 2,1 раза – в отношении земельного участка с кадастровым номером №, более чем в 2,4 раза – в отношении земельного участка с кадастровым номером №, более чем в 3,1 раза – в отношении земельного участка с кадастровым номером №), и, как следствие, нарушением требований п. 22б ФСО № 7, и иных допустимых доказательств рыночной стоимости земельных участков, кроме заключения повторной судебной оценочной экспертизы №27/25 от 23.10.2025 года с учетом произведенной экспертом в рамках дополнительной судебной оценочной экспертизы № 27-1/25 от 13.02.2026 года корректировки не имеется, а также учитывая, что данными заключениями подтвержден размер рыночной стоимости объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что по состоянию на 25.11.2024 года рыночная стоимость земельных участков составляет:

- с кадастровым номером № – 7475000 рублей;

- с кадастровым номером № – 7635000 рублей;

- с кадастровым номером № – 7475000 рублей;

- с кадастровым номером № – 3636000 рублей.

Выражая несогласие с изложенными в заключениях судебной оценочной экспертизы №27/25 от 23.10.2025 года и дополнительной судебной оценочной экспертизы № 27-1/25 от 13.02.2026 года выводами в части определенного экспертом ФИО7 размера рыночной стоимости земельных участков, представитель административных ответчиков ФИО2 заявила ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, ссылаясь в его обоснование на использование экспертом несопоставимых объектов-аналогов, поскольку объект-аналог № 1 расположен в зоне размещения объектов отдыха и туризма, объект-аналог №2 – в зоне сельскохозяйственных угодий, объект-аналог № 3 – на территории государственного природного ландшафтного заказника, в связи с чем использование объектов-аналогов аналогично объектам оценки невозможно, указав также, что стоимость земельных участков для сельскохозяйственного использования в 67 раз превышает стоимость земельных участков под пашни, полагая необходимым использование экспертом представленных стороной административных ответчиков объектов-аналогов.

В письменных пояснениях от 11.03.2026 года на замечания представителя административных ответчиков на заключение дополнительной судебной экспертизы № 27-1/25 от 13.02.2026 года экспертом ФИО7 указано, что оценщик определяет наиболее эффективное использование в соответствии с п. 20 ФСО № 7, и, основываясь на данных, полученных в результате анализа документов объектов, участки оцениваются исходя из фактического использования – для целей сельскохозяйственного назначения (размещения свинокомплекса).

Также согласно п. 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Для расчета рыночной стоимости оценщик также подбирает незастроенные земельные участки, поскольку выбор в аналоги застроенных земельных участков предполагает очищение стоимости объекта от улучшений, для чего требуется точная характеристика этих улучшений, достаточных для расчета (которая не представлена в объявлениях; затруднительна для получения).

В качестве аналогов оценщик выбирает земельные участки с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства». Данный вид разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1-1.20, в том числе размещение зданий и сооружений.

ФИО7 также указано, что согласно приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 года № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» и приложению к нему вид разрешенного использования «Сельскохозяйственное использование» – код 1.0 включает в себя содержание видов разрешенного использования 1.1-1.20, в том числе 1.11 «Свиноводство» (фактическое использование земельных участков»); в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для содержания и разведения животных, производства, хранения и первичной переработки продукции.

Экспертом отмечено, что видом разрешенного использования земельных участков – объектов-аналогов является «для сельскохозяйственного производства», следовательно, сельскохозяйственное производство на земельных участках возможно, и подобранные в качестве объектов-аналогов участки являются сопоставимыми с оцениваемыми.

Из письменных пояснений также следует, что экспертом учтены виды разрешенного использования земельных участков-аналогов, указанные в официальном источнике – Портале пространственных данных Национальная система пространственных данных (источник: https://nspd.gov.ru). Вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства» позволяет законно осуществлять на нем сельскохозяйственное производство.

Указал, что предложенные представителем административных ответчиков предложения по продаже земельных участков не могут выступать в качестве аналогово по изложенным в письменных пояснениях от 11.03.2026 года основаниям.

Изучив заключение судебной оценочной экспертизы №27/25 от 23.10.2025 года и заключение дополнительной судебной экспертизы № 27-1/25 от 13.02.2026 года в совокупности, письменные пояснения эксперта и его пояснения в процессе допроса в судебном заседании, суд отмечает, что экспертом, имеющим необходимую квалификацию, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объектов недвижимости, даны ответы на поставленные вопросы. Выводы эксперта, проводившего исследование, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены, оснований для признания подготовленных заключений недопустимыми доказательствами не имеется (ст. 61 КАС РФ).

При этом, вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключениям эксперта ФИО7

Таким образом, заключение повторной судебной оценочной экспертизы №27/25 от 23.10.2025 года и заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы № 27-1/25 от 13.02.2026 года в совокупности соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушения требований ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключений экспертом не допущено, в связи с чем у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение.

Каких-либо доказательств, подтверждающих недостоверность изложенных в заключениях повторной и дополнительной судебных оценочных экспертиз выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объектов оценки, неправильности произведенных расчетов, недостоверности использованной информации административными ответчиками в материалы дела не представлено.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы, признавая доводы представителя административных ответчиков необоснованными, и считает необходимым отказать в удовлетворении заявленного ФИО2 ходатайства, поскольку сомнений в обоснованности заключений эксперта ФИО7 либо противоречий в его выводах не установлено, а само по себе несогласие представителя административных ответчиков с заключениями повторной и дополнительной судебных оценочных экспертиз таким основанием не является.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам ст. 84 КАС РФ с учетом доводов и возражений сторон, обстоятельств дела, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2024 года:

- с кадастровым номером № – 7475000 рублей,

- с кадастровым номером № – 7635000 рублей,

- с кадастровым номером № – 7475000 рублей,

- с кадастровым номером № – 3636000 рублей.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В силу ч. 4 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение.

Поскольку, как следует из содержания решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 24.01.2025 года №№ ОРС-48/2024/000142, ОРС-48/2024/000143, ОРС-48/2024/000144, ОРС-48/2024/000145, и не оспаривалось представителем административного истца, заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости поданы административным истцом в ОБУ«Центр кадастровой оценки» 27.12.2024 года, следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, № с учетом приведенной выше нормы следует считать именно 27.12.2024 года.

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике, суд исходит из следующего.

Часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Таким образом, надлежащим ответчиком по делу является ОБУ «Центр кадастровой оценки», в связи с чем суд полагает необходимым удовлетворить требования административного истца к ОБУ «Центр кадастровой оценки» в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, отказав ООО «Отрада Фармз» в удовлетворении предъявленного к министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В силу ч. 3 ст. 178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования ст. 106 КАС РФ, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Согласно представленному экспертным учреждением ООО «Финкон Эксперт» счету на оплату № 076 от 01.07.2025 года стоимость судебной оценочной экспертизы составляет 160000 рублей.

Согласно представленному экспертным учреждением ООО «Центр Бизнес-планирования» счету на оплату № 250/25 от 06.10.2025 года стоимость повторной судебной оценочной экспертизы составляет 240000 рублей. Счет за подготовку заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы ООО «Центр Бизнес-планирования» не выставлялся, что подтверждается пояснениями эксперта ФИО7 в судебном заседании 08.12.2025 года.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебных экспертиз, суд исходит из следующего.

Глава 10 КАС РФ относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (ст.ст. 103 и 106 КАС РФ).

В силу ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.07.2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости – рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании незаконными решений ОБУ«Центр кадастровой оценки» от 24.01.2025 года №№ ОРС-48/2024/000142, ОРС-48/2024/000143, ОРС-48/2024/000144, ОРС-48/2024/000145, а требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебных экспертиз должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

При указанных обстоятельствах с ООО «Отрада Фармз» в пользу ООО«ФинконЭксперт» подлежат взысканию расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 160000 рублей, в пользу ООО«ЦентрБизнес-планирования» – расходы за проведение повторной судебной оценочной экспертизы в размере 240 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Отрада Фармз» удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления ООО«Отрада Фармз» к ОБУ «Центр кадастровой оценки», министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконными решений от 24.01.2025 года №№ ОРС-48/2024/000142, ОРС-48/2024/000143, ОРС-48/2024/000144, ОРС-48/2024/000145 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказать.

Административное исковое заявление ООО «Отрада Фармз» к ОБУ«Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером №, площадью 350000 +/- 5177кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, местоположение: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2024 года – 7475000 рублей;

- с кадастровым номером №, площадью 360000 +/- 5250 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2024 года – 7635000 рублей;

- с кадастровым номером №, площадью 350000 +/- 5177кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения ООО «Плавицкое»), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2024 года – 7475000 рублей;

- с кадастровым номером №, площадью 133753 +/- 3200кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственных нужд (свинокомплекс), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2024 года – 3636000 рублей.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №.

Датой подачи заявлений о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, № считать 27.12.2024 года.

В удовлетворении требований ООО «Отрада Фармз» к министерству имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказать.

Взыскать с ООО «Отрада Фармз» в пользу ООО «Финкон Эксперт» расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 160 000 (сто шестьдесят тысяч) рублей.

Взыскать с ООО «Отрада Фармз» в пользу ООО «Центр Бизнес-планирования» расходы за проведение повторной судебной оценочной экспертизы в размере 240 000 (двести сорок тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции через Липецкий областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Шепелёв

Мотивированное решение изготовлено 30.03.2026 года.