Дело № 2-3073/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 августа 2017 года город Кызыл 

Кызылский городской суд Республики Тыва, в составе: председательствующего, судьи Успуна И.И., при секретаре Саая А.-С.Ч., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2012-1» к С., О. о взыскании солидарно задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении договора займа, 

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1» обратился в суд с исковым заявлением к ответчикам о взыскании солидарно задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Тыва» и ответчиками был заключен ипотечный заем в сумме 1260000 рублей сроком на 180 месяцев для приобретения жилого помещения, находящего по адресу: 

<

адрес>. В настоящее время законным владельцем закладной, кредитором и залогодержателем является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1», что подтверждается отметкой на закладной, сделанной предыдущим владельцем закладной. Задолженность ответчиков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 560 790 рублей 96 копеек, в том числе: 519018,26 рублей – задолженность по основному долгу; 29480,66 рублей – задолженность по процентам; 12292,04 рублей - пени. Согласно отчету оценщика квартира была оценена в размере 2 092000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ ответчику было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по договору. До настоящего времени ответчик не выполнил указанное требование. Просит суд взыскать солидарно с ответчиков сумму задолженности по договору займа в размере 560 790 рублей 96 копеек; определить, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения в законную силу подлежащим выплате проценты за пользование кредитом в размере 12% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере 519 018 рублей 26 копеек; обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

адрес> определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов по начальной продажной стоимости в размере 2092000 рублей; расторгнуть договор займа от ДД.ММ.ГГГГ №, взыскать солидарно с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере 14807,91 рублей.

В судебном заседании представитель истца, не участвовал, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик С. на судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил, ходатайств об отложении - не заявлял, поэтому суд рассматривает дело без его участия в порядке ч.4 ст. 167 ГПК РФ.

Ответчик О.. в судебное заседание не явилась, о месте, дне и времени судебного заседания извещалась неоднократно по указанному в исковом заявлении адресу, который соответствует адресу регистрации. Заказные письма разряда «Судебное» дважды возвращены в суд с отметкой «Истек срок хранения». Лицо, в отношении которого ведется производство по делу, считается извещенным о времени и месте судебного заседания и в случае возвращения почтового отправления с отметкой об истечении срока хранения, если были соблюдены положения Особых условий приеме, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда «Судебное», утвержденных приказом ФГУП «Поста России» от ДД.ММ.ГГГГ №. Таким образом, суд принял все меры для надлежащего извещения ответчиков, приступает к рассмотрению дела в отсутствие надлежаще извещенного ответчика. 

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно п.1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно п.1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получения с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Статьей 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту – Федеральный закон) предусмотрено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. 

Согласно ст. 2 Федерального закона, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным закона.

Как указано в ст. 77 Федерального закона, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью, либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома, или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Из материалов дела следует, что по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Городская ипотечная компания» предоставил С. и О. заем в размере 1 260000 рублей сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность ФИО1 квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>.

Пунктами указанного договора займа, стороны предусмотрели, что займодавец предоставляет заемщикам заем в размере 1 260000 рублей перечислением денежных средств на счет заемщика, а заемщики осуществляют возврат займа и уплачивают проценты за пользование займом в порядке, установленном договором займа.

Обязательство со стороны займодавца было выполнено, на счет С. была произведена выдача ипотечного займа в размере 1 260000 рублей, что подтверждается платежным поручением.

Как следует из договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, С. приобрела квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес> Согласно договору займа в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в обеспечение обязательств, принятых по договору займа, указанная квартира считается находящейся в залоге у займодавца в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности покупателя на квартиру.

Указанный договор и право собственности зарегистрированы в установленном законом порядке записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №. Также произведена запись об ипотеке в силу закона.

Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной ответчика, выданной первоначальному залогодержателю – ООО «Городская ипотечная компания», права на закладную переданы ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1».

На основании ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом и не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.

Согласно пункту 3.1 договора займа за пользование займом заемщики уплачивает займодавцу проценты в размере 12% годовых. 

Заемщики погашают заем и уплачивают проценты, начисленные за пользование займом, путем осуществления ежемесячных платежей.

В п. 5.3 договора займа предусмотрено, что при нарушении сроков возврата займа заемщик платит займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки. 

В соответствии с ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Из представленных расчетов видно, что в нарушение условий договора займа и закладной, ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им производились несвоевременно и не полностью, в связи с чем, образовалась заложенность. 

Поскольку установлено, что заемщиками обязательства по ежемесячному погашению кредита и процентов нарушались, платежи своевременно, в предусмотренный кредитным договором срок не вносились, то есть заемщик надлежащим образом не выполняет условия договора займа, то требование истца о взыскании досрочно с ответчиков суммы основного долга и процентов обоснованно.

Согласно статье 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Поэтому требование истца о взыскании задолженности по договору займа с обоих ответчиков основано на законе и подлежит удовлетворению. 

Из представленного истцом расчета задолженности следует, что в периоды с ДД.ММ.ГГГГ ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование займом производились ответчиками несвоевременно и не в полном объеме. Задолженность ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 560 790 рублей 96 копеек, в том числе: 519 018,26 рубля – задолженность по основному долгу; 29480,66 рублей – задолженность по процентам; 12 292,04 рублей - пени.

Ответчиком С. суду предоставлена квитанция об оплате задолженности по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 124830 рублей. 

При таких обстоятельствах, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию 435960 рублей 96 копеек в счет задолженности по договору займа (519018,26 (сумма основного долга) -124 830).

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения в законную силу, подлежат выплате проценты за пользование кредитом в размере 12% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере 519018,26 рублей.

Требование о расторжении договора займа также подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом, в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указано выше, заемщик допустил ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору в части ежемесячного погашения кредита и уплаты процентов.

Досудебный порядок урегулирования спора истцом был соблюден, направив в адрес ответчиков требование от ДД.ММ.ГГГГ о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору, которое не исполнено.

Таким образом, учитывая размер суммы просроченных заемщиками платежей и длительность периода просрочки, договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Городская ипотечная компания» и С.., О.. подлежит расторжению.

Требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество также подлежит удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с п.1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как следует из положений ст. 334 ГК РФ, залог возникает в силу договора.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

При этом согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее (п. 1 ст.348 ГК РФ).

На основании ст. 349 ГК РФ требование залогодержателя удовлетворяется за счет заложенного имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем. 

Так, абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, определяющий виды имущества, принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, относит к такому имуществу жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в данном абзаце имущества: если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Как следует из материалов дела, спорная квартира является предметом залога, то есть относится к числу исключений из общего правила, изложенного в абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ.

Согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 5 ст. 54.1 вышеприведенного Федерального закона, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Не отменяя закрепленного в названных выше нормах общего принципа обращения взыскания на предмет залога при наступлении ответственности должника за нарушение обязательства, статья 54.1 (пункт 1) названного Закона содержит уточняющие правила, при наличии которых обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Абзацем вторым приведенной части установлено положение о том, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при наличии двух условий на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Пунктом 4.4.3 договора займа также установлено, что займодавец имеет право обратить взыскание на заложенное имущество при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В данном случае основания для обращения взыскания на заложенное имущество имеются, поскольку сроки внесения платежей нарушены более трех раз в течение 12 месяцев.

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» г. Москвы об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, составляет 2092000 рублей. 

Согласно ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Поскольку договором займа не предусмотрена начальная продажная цена заложенного имущества, по отчету оценщика, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> составляет 2092000 рублей, при определении начальной продажной цены суд исходит из указанной рыночной стоимости квартиры и из расчета: 2092 000 рублей х 80% = 1673 600 рублей, в силу п. 2 ст. 78 Закона «Об ипотеке».

Сторонами данный отчет не оспорен, доказательств иной рыночной стоимости не представлено, в связи с чем, суд определяет начальную продажную цену заложенного имущества в размере 1606 400 рублей, в силу ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 06.04.2015) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закрепляющей, что в случае, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Таким образом, исковые требования ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1» к С. О. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении договора займа обоснованы и подлежат удовлетворению.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины, пропорционально взысканной сумме, в размере 7559 рублей 60 копейки. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199, 235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2012-1» к С., О. о взыскании солидарно задолженности по договору займа, расторжении договора займа и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично.

Взыскать в солидарном порядке с С., О. в пользу Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2012-1» 435960 рублей 96 копеек в счет задолженности по договору займа, 7 559 рублей 60 копеек в счет расходов по оплате государственной пошлины.

Определить, начиная ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения суда в законную силу подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 12% годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга. 

Обратить взыскание на принадлежащую на праве собственности С. заложенную по ипотеке квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, путем продажи на публичных торгах, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 673 600 рублей.

Расторгнуть договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Городская ипотечная компания» и С., О. 

В удовлетворении остальной части иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Тыва в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Кызылский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 29 августа 2017 года (с учетом выходных дней – 26, 27 августа 2017 года).

Судья И.И. Успун