Дело № 2-483/2018 г. 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 сентября 2018 г. г. Пыть-Ях

Пыть - Яхский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и в составе председательствующего Куприяновой Е.В., при секретаре Драган Ю.С., с участием прокурора Рудаковой Е.Ю., представителя истца ФИО1, ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания ( далее - СК) «Омск - Трэйс» к ФИО2, ФИО3, С.С.В. ., С.Н.В., С.Е.В., в лице ФИО3, ФИО4, ФИО5 о расторжении договора об участии в долевом строительстве и об обязании освободить жилое помещение;

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований: отдел опеки попечительства Администрации г. Пыть - Яха, 

установил:

Истец ООО «СК «Омск - Трэйс»обратилось в суд с указанным иском к ответчикам, указал в его обоснование, что между ООО «СК «Омск-Трэйс» и ответчиками ФИО4, ФИО5, ФИО2 и ФИО3, действующей, в том числе и за С.С.В. ., С.Н.В. ., С.Е.В. ., заключен договор от 27.03. 2017 г. об участии в долевом строительстве жилого дома для приобретения права на объект долевого строительства - квартиру. по адресу: ХМАО-Югра, г. Пыть-Ях, была передана застройщиком ответчикам (участникам долевого строительства) по акту приема-передачи № от 29.09.2017 г., однако право собственности на квартиру не оформлено.

Условиями договора № от 27.03.2017 г. ( п. 3.1.) предусмотрена общая стоимость передаваемого объекта долевого строительства в размере 2 486 672,35 рублей, сроки внесения расчетов установлены п. 3.3. договора. 

Договор № от 27.03.2017 г. был зарегистрирован Управлением Росреестра по ХМАО - Югре 11.04.2017 г..

Согласно п. 3.3. уплата цены договора производится путем внесения платежей в следующем порядке:

- рублей оплачивается участниками долевого строительства за счет Югорского капитала в течение 20 дней после государственной регистрации настоящего договора ( сумма оплачена);

- рублей оплачивается за счет средств материнского (семейного) капитала, на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серия № , выданного г., в течение 2-х месяцев со дня регистрации настоящего договора (сумма не оплачена);

- рублей оплачивается участниками долевого строительства за счет средств, выделенных в качестве социальной выплаты (Свидетельство № от г.) в рамках реализации мероприятия «Предоставление гражданам, имеющим трех и более детей, социальной поддержки по обеспечению жилыми помещениями взамен предоставления им земельного участка в собственность», утвержденной постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от г. № 408-п «О государственной программе Ханты-Мансийского автономного округа - Югры «Обеспечение доступным и комфортным жильем жителей Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в 2016-2020 годах», не позднее 2-х месяцев следующих за днем предоставления участниками долевого строительства настоящего договора с отметкой о его государственной регистрации (сумма оплачена ) ;

- рублей оплачивается участниками долевого строительства, ежемесячно в течение 8 месяцев, согласно графику, начиная с первого платежа 30.04.2017 г. и завершая перечислением платежа 30.11.2017 г.. 

( оплачена частично);

Всего ответчики выплатили рублей. 

Перечисление каждого платежа в предусмотренные договором сроки, независимо от источника его финансирования, является обязанностью ответчика, поскольку он выступает стороной договора и на него возлагается обязанность по надлежащему решению возникающих в ходе исполнения договора вопросов.

В настоящее время размер задолженности по договору составляет 557 661,96 рублей и со стороны ответчиков не предпринимается мер по ее погашению, не предоставляются сведения о планируемых действиях и сроках по ее погашению. Истец неоднократно обращался к ответчикам, однако на телефонные звонки они не отвечают, заказные письма не получают. 

Так, претензия, направленная заказным письмом с уведомлением на 4 адреса ответчиков была возвращена по истечению сроков хранения.

Истец свои обязательства по договору исполнил, ответчики нарушили условия договора, по которому обязались производить оплату в установленном размере и сроки, поэтому застройщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве, прекратить право пользования ответчиков на объект недвижимости и признать право собственности на жилое помещение - квартиру, переданную ответчикам по договору долевого строительства.

Ссылаясь на ст. 35 ЖК РФ, ст. ст. 9,10,12 ФЗ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», просит суд расторгнуть договор № от 27.03.2017 г., заключенный между истцом и ответчиками, зарегистрированный Управлением Росреестра по ХМАО - Югре , а также обязать ответчиков освободить жилое помещение по адресу: ХМАО-Югра, г. Пыть-Ях, 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 на исковых требованиях настаивает, пояснила, что задолженность образовалась после 30.11. 2017 г., в связи с чем истец заказным письмом с уведомлением направлял ответчикам предупреждение 21.12. 2017 г. и 24.04. 2018 г. о необходимости погашения суммы задолженности, однако уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке не направлялось, так как договор истцом был исполнен - квартира была передана ответчикам. Кроме того, истец не мог расторгнуть договор, . Также ответчикам не направлялось предложение заключить соглашение о расторжении договора долевого участия.

Денежные средства, выплаченные ответчиками в сентябре в сумме 30 000 рублей и 20 000 рублей истцом получены. 

Как следует из письменных объяснений представителя ответчика ФИО6, сложившиеся между сторонами отношения не урегулированы 214-ФЗ, но поскольку истец исполнил договор, а именно передал квартиру по акту приема - передачи и объект долевого строительства с 29.09.2017 г. находится во владении и пользовании ответчиков, то расторжение договора в установленном в 214-ФЗ порядке невозможно. Невозможно также и применение к отношениям сторон общей нормы (ст. 452 ГК РФ).

Представитель третьего лица - , извещенного о месте и времени рассмотрения дела, в судебном заседании не присутствует, сведений о причинах своей неявки не сообщил, просил рассмотреть дело в его отсутствие, , в связи с чем суд счел возможным рассмотрение дела в его отсутствие, согласно ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании ответчики ФИО4, ФИО5, ФИО2, ФИО3 исковые требования не признали. 

ФИО4 пояснил, что материальное положение семьи не позволило им своевременно оплатить долг за квартиру. Он и его супруга намерены свои доли передать детям, чтобы погашение долга произошло за счет средств материнского капитала, в соответствии с договором. У них есть жилье, проживают отдельно. 

Ответчик ФИО2 пояснил, что квартира была передана их семье 03.10. 2017 г.. В квартире проживает он с супругой и детьми. Родители проживают отдельно. Право собственности на квартиру не оформлено, поскольку долг за квартиру полностью не выплачен. Раньше не имел возможности погасить долг, так как его рабочий автомобиль был на ремонте и он имел небольшой доход, а у них дети. Однако, от своих обязательств по оплате по договору они не отказываются. В настоящее время предпринимают меры для погашения долга из средств материнского капитала. 

ФИО3 пояснила, что в договоре предусмотрена оплата части стоимости квартиры за счет средств материнского капитала, однако, Управление пенсионного фонда сумму материнского капитала в счет оплаты стоимости квартиры не перечислило в ООО « СК «Омск - Трейс» по причине заключения договора, кроме их семьи, еще и семьи ее родителей- Григирчик. 

Выслушав представителя истца ФИО1, ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, изучив материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению.

Представитель третьего лица - извещенного о месте и времени рассмотрения дела, в судебном заседании не присутствует, сведений о причинах своей неявки не сообщил, просил рассмотреть дело в его отсутствие, , в связи с чем суд счел возможным рассмотрение дела в его отсутствие, согласно ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Согласно ст. 12 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, обязательства же участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств, в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с ч.1, 2 ст. 450.1. Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно ст. 5 ч. 5 ФЗ 214 - ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 9 ч. 3 вышеуказанного Федерального закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В силу ст. 9 ч. 4 ФЗ - 214 в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Судом установлено, что 27.03. 2017 г. стороны заключили договор № от 27.03. 2017 г. об участии в долевом строительстве объекта долевого строительства - квартиры № по адресу: ХМАО - Югра, г. Пыть-Ях, Договор № от 27.03.2017 г. был зарегистрирован Управлением Росреестра по ХМАО - Югре 11.04. 2017 г..

29.09. 2017 г. по акту приема - передачи № квартира передана застройщиком ответчикам.

В настоящее время в квартире проживают супруги ФИО2 и ФИО3 С.С.В.., ., С.Н.В.., С.Е.В.., .. ФИО4, ФИО5 проживают по другому адресу, что подтвердили ответчики в ходе судебного рассмотрения дела.

По п. 3.1. договора стоимость передаваемого объекта долевого строительства составила 2 486 672,35 рублей.

Согласно п. 3.3. уплата цены договора производится путем внесения платежей в следующем порядке:

- рублей оплачивается участниками долевого строительства за счет Югорского капитала в течение 20 дней после государственной регистрации настоящего договора. Эта сумма оплачена.

- рублей оплачивается за счет средств материнского (семейного) капитала, на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серия , выданного г., в течение 2-х месяцев со дня регистрации настоящего договора (сумма не оплачена).

- рублей оплачивается участниками долевого строительства за счет средств, выделенных в качестве социальной выплаты (Свидетельство № г.) в рамках реализации мероприятия «Предоставление гражданам, имеющим трех и более детей, социальной поддержки по обеспечению жилыми помещениями взамен предоставления им земельного участка в собственность», утвержденной постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 09.10. 2013 г. № 408-п «О государственной программе Ханты-Мансийского автономного округа - Югры «Обеспечение доступным и комфортным жильем жителей Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в 2016-2020 годах», не позднее 2-х месяцев следующих за днем предоставления участниками долевого строительства настоящего договора с отметкой о его государственной регистрации ( сумма оплачена ).

- рублей оплачивается участниками долевого строительства, ежемесячно в течение 8 месяцев, согласно графику, начиная с первого платежа 30.04.2017 г. и завершая перечислением платежа 30.11.2017 г.. (сумма частично оплачена).

Оплата по договору производилась дольщиками согласно платежным поручениям: , задолженность ответчиков по договору составила 557 661, 96 рублей.

Истец неоднократно, согласно письмам от 21.12. 2017 г. и от 24.04. 2018 г., обращался к ответчикам с предложением выполнить принятые на себя обязательства по оплате строительства квартиры, а также о последствиях неисполнения обязательств в виде возможного отказа ООО 

« СК «Омск - Трейс» от исполнения договора и его расторжении (письма от 24.04. 2018 г.). Однако заказные письма ответчики не получали, и они были возвращены застройщику по истечению сроков хранения.

Ответчики в полной мере имеющуюся задолженность не погасили, представили суду чек - ордер об оплате ФИО3 по договору 15.09. 2018 г. 20 000 рублей и 24.09. 2018 г. 30 000 рублей. 

При таких обстоятельствах у ООО «СК «Омск- Трейс» имелись основания для направления истице уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

Однако такое уведомление истец не ответчикам не направлял, что подтвердила представитель ответчика в судебном заседании.

Следовательно, договор застройщиком не был расторгнут в одностороннем порядке, в соответствии с требованиями ст. 9 ФЗ-214. Однако истец и не просил суд признать договор долевого участия в строительстве от 27.03. 2017 г. расторгнутым.

Согласно ст. 451. Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

В соответствии со ст. 452. Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. 

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Вместе с тем, истец не направлял ответчикам предложения о расторжении договора № от 27.03. 2017 г., что подтвердила в судебном заседании представитель истца ФИО1.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований истца о расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома и производные от них требования об освобождении жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства. 

Руководствуясь ст. ст. 194- 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, 

РЕШИЛ :

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Омск-Трэйс» к ФИО2, ФИО3, С.С.В. ., С.Н.В., ., С.Е.В., ., ФИО4, ФИО5 о расторжении договора об участии в долевом строительстве и об обязании освободить жилое помещения, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в суд Ханты- Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Пыть - Яхский городской суд.

Председательствующий Е.В. Куприянова 

Решение в окончательной форме составлено 28.09. 2018 г.

Верно: судья Е.В. Куприянова 

Подлинник решения находится в деле № 2-483 /2018

Решение не вступило в законную силу.