К делу № 2-160 /18

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Покровское, Неклиновского района 07 февраля 2018 года

Неклиновский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Курышко О.С.,

при секретаре Степаненко А.Р., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Кооператор», Банк ВТБ (Публичное акционерное общество) о признании недействительным договора об ипотеке и применении последствий недействительности сделки, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО2, ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Кооператор», Банк ВТБ (Публичное акционерное общество) о признании договора ипотеки недействительным, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кооператор» и ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» (предшествующий залогодержатель) заключен договор № об ипотеке (залоге недвижимости), по которому в ипотеку банку передано следующее недвижимое имущество: помещение магазина, общей площадью 1495,05 кв.м., номер на поэтажном плане: 1 этаж – комнаты: 1,2,3,4,7,9,12,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28; 2 этаж – комнаты: 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19; подвальный этаж – комнаты: 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10. Этаж 1, 2 Литер А, кадастровый (или условный) №, адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес> земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для размещения магазина, площадью 2106 кв.м., (общая долевая собственность ?) кадастровый (или условный) №, адрес (местоположение): 

<

адрес> 

<

адрес> Согласно п. 1.2 договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ распоряжение имуществом, а равно обременение прав на него, в том числе последующий залог (ипотека), передача в аренду полностью или частично либо в безвозмездное срочное пользование, без предварительного письменного согласия залогодержателя не допускается. 

В силу п. 2 ст. 342 ГК РФ (в редакции действовавшей на момент правоотношений, то есть на ДД.ММ.ГГГГ) последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге. 

Однако, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Кооператор» заключило с Акционерным коммерческим банком «Банк Москвы» (ОАО) (последующий залогодержатель) договор об ипотеке (залоге недвижимости) с условием о судебном порядке обращения взыскания № по которому залогодатель помимо вышеупомянутого недвижимого имущества (последующий залог) передал в залоги находящийся на этом земельном участке (3/4 доли) склад, площадью 77,6 кв.м., литер С, этажность: 1, кадастровый (или условный) №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. Из данного договора следует, что предшествующий залогодержатель согласия на последующий залог того же недвижимого имущества не давал.

Согласно п. 3 ст. 43 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении. 

В настоящее время на основании решения Общего собрания акционеров Банка ВТБ (публичное акционерное общество) от ДД.ММ.ГГГГ, а также решения единственного акционера БМ от ДД.ММ.ГГГГ № № реорганизован в форме выделения АО «БС Банк (Банк Специальный)» с одновременным присоединением АО «СБ Банк (Банк Специальный)» к Банку ВТБ (ПАО).

С ДД.ММ.ГГГГ (даты внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц о реорганизации Банка ВТБ (ПАО) путем присоединения к нему АО «БС Банк (Банк Специальный)» Банк ВТБ (ПАО) стал правопреемником БМ и АО «БС Банк(Банк Специальный)» по обязательствам в отношении третьих лиц, в том числе кредиторов и должников, включая обязательства, оспариваемые сторонами, что также подтверждается передаточным актом и уставом Банка ВТБ (ПАО), а также самим Банком ВТБ (ПАО) (правопреемник банка Москвы и последующий залогодержатель).

Решением Неклиновского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» на заложенное имущество по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ обращено взыскание, то есть на имущество, находящееся в залоге Банка ВТБ (ПАО) (последующий залогодержатель). 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и АО «Российский сельскохозяйственный банк» заключен договор № уступки прав требований. Согласно п.1.1 данного договора и в соответствии со ст. 382-390 ГК РФ кредитор в полном объеме передает (уступает), а новый кредитор принимает в полном объеме права (требования) к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 ФИО14 оглы, ФИО4 (поручитель 1), ФИО22 РовшануСолтаноглы (поручитель 2), ООО «Кооператор» (далее поручитель 3),принадлежащие кредитору на основании и в том числе договора ипотеки (залоге) недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ. 

По заявлению Банка Москвы возбуждено уголовное дело в отношении директора ООО «Кооператор» (залогодатель). Неклиновским районным судом вынесен приговор от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что на момент подписания договора с Банком Москвы об ипотеке (залоге недвижимости) на данное залоговое имущество имеется обременение в АКБ «Российский сельскохозяйственный банк». При этом Банк Москвы доказывал и суд согласился с тем, что залогодатель не исполнил обязанность и не сообщил последнему залогодержателю до заключения с ним договора об ипотеке о предшествующей ипотеке с ОАО «Российский сельскохозяйственный банк».

Согласно п. 1 ст. 44 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель обязан сообщать каждому предшествующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведений обо всех существующих ипотеках данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 9 Федерального закона. Невыполнение залогодателем этой обязанности дает залогодержателю по последующему договору право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков, если не будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках на основании ст. 26 Федерального закона из данных об их государственной регистрации. 

Из приговора суда следует, что гражданский иск банком Москвы не заявлен. Обстоятельства, установленные в приговоре Неклиновского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, являются преюдициальными. 

Банк Москвы доказал невыполнение залогодателем обязанности сообщения ему до заключения договора ипотеки сведений об уже существующей ипотеке на тоже недвижимое имущество. При таких обстоятельствах, в силу Закона «Об ипотеке» залогодержатель по последующему договору, то есть Банк ВТБ, имел только право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Однако, в данном случае банк не только этого не сделал, но и, подавая иск к ООО «Кооператор», ООО «И.и И.», ФИО5, ФИО6 об обращении взыскания на залог (дело №2-1490/2017), не исполнил обязанность в письменной форме уведомить об этом истца – залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке того же имущества, тем самым пытается без ведома предшествующего залогодателя обратить взыскание на залог, нарушив п. 4 ст. 46 и п. 1 ст. 53 Закона «Об ипотеке». 

Действия банка ВТБ нарушают права истца о преимущественном удовлетворении своих требований согласно п. 1 ст. 46 Закона «Об ипотеке». 

В соответствии с п. 1 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

Принцип добросовестности обязывает участников гражданского оборота вести себя добросовестно, определяя пределы осуществления участниками гражданских правоотношений своих субъективных прав, а выход за эти пределы лица, обладающего этим правом, влечет отказ в его защите. 

Полагает подлежащими применению положения ст. 168 ГК РФ, согласно которой сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Истец просит суд: Признать недействительным договор об ипотеке (залоге недвижимости) с условием о судебном порядке обращения взыскания № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АКБ «Банк Москвы» (ОАО) и ООО «Кооператор», по которому передано в ипотеку следующее имущество: - помещение магазина, площадью: общая 1495,05 кв.м., номера на поэтажном плане: 1 этаж – комнаты: 1,2,3,4,7,9,12,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28; 2 этаж – комнат: 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19; этаж 1,2, Литер А, кадастровый (или условный) №, адрес (местоположение): 

<

адрес> - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для размещения магазина, площадью: 2106 кв.м. (общая долевая собственность ?), кадастровый (или условный) №, адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес> - склад, площадью: общая 77,6 кв.м., инвентарный №, Литер: С, Этажность 1, кадастровый (или) условный №, адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес> по договору ипотеки.

Применить последствия недействительности данной сделки и обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ограничении права собственности (ипотеки) на нежилое помещение, назначение: нежилое, номер на поэтажном плане: 1,4,7,9,12,15-29, Этаж: 1, номер на поэтажном плане: 1-10. Этаж: подвал. Площадь: общая 853,7 кв.м., адрес (местоположение): 

<

адрес> за №, кадастровый №. 

В процессе рассмотрения гражданского дела, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований были привлечены ФИО3 и ФИО2, новые собственники вновь образованных земельных участков, выделенных из ? доли земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>

В судебное заседание истец ФИО1, извещенный надлежащим образом о месте и времени слушания дела, не явился, об отложении слушания дела суд не просил, направил в суд своего представителя.

Представитель истца ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям указанным в исковом заявлении, просила суд иск удовлетворить. 

Представитель ответчика ООО «Кооператор» ФИО8, действующий на основании доверенности, полагал требования законными, просил разрешить заявленные исковые требования на усмотрение суда.

Представитель ответчика, Банк ВТБ (публичное акционерное общество), извещенный надлежащим образом о месте и времени слушания дела, в суд не явился. Представителем ответчика Банка ВТБ (ПАО) ФИО9 в суд представлено возражение, в котором представитель просила суд в удовлетворении иска отказать в полном объеме, по тем основаниям, что на основании решения Общего собрания акционеров Банка ВТБ (публичное акционерное общество) от ДД.ММ.ГГГГ, а также решения единственного акционера АКБ «Банк Москвы» (ОАО) от ДД.ММ.ГГГГ № реорганизован в форме выделения АО «БС Банк (Банк Специальный)» с одновременным присоединением АО «БС Банк (Банк Специальный)» к Банку ВТБ (ПАО). С ДД.ММ.ГГГГ Банк ВТБ (ПАО) стал правопреемником БМ и АО «БС Банк (Банк Специальный)» по обязательствам в отношении третьих лиц, в том числе кредиторов и должников, включая обязательства, оспариваемые сторонами, что также подтверждается передаточным актом и уставом Банка ВТБ (ПАО).

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Банк Москвы» и ООО «Кооператор» был заключен кредитный договор №, согласно которому Банк предоставил ответчику кредит в виде кредитной линии с установленным общим максимальным лимитом в размере 9 983 200 руб. с процентной ставкой 13 % годовых. Кредит предоставлялся для пополнения оборотных средств, окончательный срок возврата ДД.ММ.ГГГГ. В обеспечение исполнения обязательств по Договору между Банком и ООО «Кооператор» был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому в залог было передано недвижимое имущество, указанное в Приложении 2 к Договору об ипотеке, состоящее из следующих объектов: 

1. Помещение магазина. Площадь: общая 1495 кв.м., номер на поэтажном плане: 1 этаж – комнаты 1,2,3,4,7,9,12,15,16,17,18, 19,20,21,22,23,24,25,26,27,28, 2 этаж – комнаты: 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19. Этаж 1,2. Литер: А. ФИО10 (или условный) №. Адрес (местоположение): 

<

адрес> 

<

адрес> (Здание 1).

2. Склад. Площадь: общая 77,6 кв.м. Инвентарный №. Литер: С. Этажность: 1. ФИО10 (или условный) №. Адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес> (Здание 2).

3. Земельный участок. Категория земель: Земли населенных пунктов – для размещения магазина. Площадь: 2106 кв.м. ФИО10 (или условный) №. Адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес>

Банк исполнил свои обязательства по кредитному договору в полном объеме. Заемщик перестал исполнять свои обязательства по возврату кредита с ноября 2014 года, в связи с чем Банк был вынужден обратиться в суд. ДД.ММ.ГГГГ Ленинским районным судом г. Ростова-на-Дону было вынесено решение о взыскании суммы задолженности по кредитному договору. 

Банк является добросовестным залогодателем, так как на момент заключения залога между ООО «Кооператор» и Банком Москвы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствовала запись о регистрации договора залога вышеуказанного недвижимого имущества в пользу ОАО «Российский сельскохозяйственный банк», а также иного кредитора. 

В соответствии с п. 2 ст. 11 ФЗ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. 

В соответствии со статьей 355 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных ГК РФ.

Договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ был заключен с собственником недвижимого имущества. 

Пунктом 2 статьи 335 ГК РФ оговорено, что если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет право и несет обязанности залогодателя, предусмотренные действующим законодательством. 

Банк Москвы на момент заключения договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ был лишен возможности установить факт уже имеющегося обременения в пользу иного лица, так как в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствовала какая-либо запись о наличии какого-либо обременения. 

Приговором Неклиновского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № 1-234/2016 в отношении ФИО11 так же было доказано незаконное получение кредита, то есть получение индивидуальным предпринимателем или руководителем организации кредита путем представления банку заведомо ложных сведений о хозяйственном положении индивидуального предпринимателя или организации, если это деяние причинило крупный ущерб. 

Также Арбитражным судом Ростовской области ДД.ММ.ГГГГ по делу № А53-8073/2015 было вынесено решение об отказе ООО «Кооператор» к АКБ «Банк Москвы» о признании договора ипотеки №-№ от ДД.ММ.ГГГГ прекращенным. А требования Банка о признании сделок по разделу и отчуждению недвижимого имущества, предоставленного Банку в залог было удовлетворено в полном объеме. Следовательно судом была установлена законность заключения договора ипотеки. 

На основании изложенного можно сделать вывод о добросовестности залогодержателя, так как при подписании договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ БМ, являющийся залогодержателем не знал и не мог установить сведения о наличии иного обременения на объекты недвижимого имущества, предоставленные заемщиком в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору №-№

Также не ясен вывод истца о том, что действия ВТБ (ПАО) нарушают права истца о преимущественном удовлетворении требований согласно п. 1 ст. 46 Закона об ипотеке. Во-первых, истец на момент заключения им договора уступки прав (требования) № от ДД.ММ.ГГГГ с АО «Российский сельскохозяйственный банк» знал о наличии иных обременений в пользу АКБ «Банк Москвы» (ОАО) и Сбербанка России, но не смотря на эти обстоятельства он принял решение о заключении сделки об уступке прав (требований) в отношении указанного недвижимого имущества. Так как на момент совершения сделки по уступке прав (требований) уже имелись вынесенные решения: - решение Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А 53-12371/2015;- решение Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А 53-8073/2015; - решение Неклиновского районного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № 2-514/2015; - решение Неклиновского районного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №2-1174/2015; - решение Неклиновского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №. Во-вторых, в настоящее время судебное разбирательство по иску Банка об обращении взыскания на вышеуказанное заложенное имущество еще рассматривается судом и у банка отсутствует вступившее в законную силу решение об обращении взыскания на предмет залога и исполнительный документ. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО3 и ФИО2, извещенные надлежащим образом о месте и времени слушания дела в суд не явились, об отложении слушания дела суд не просили.

Представитель третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, извещенный надлежащим образом о месте и времени слушания дела, в суд не явился, об отложении слушания дела суд не просил. Заместителем начальника отдела правового обеспечения ФИО12, действующей по доверенности в суд представлен отзыв на исковое заявление, согласно которого, в соответствии с п. 54 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», истец предоставляет выписку из Единого государственного реестра недвижимости, выданную в соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Если право не зарегистрировано в ЕГРН, истец предоставляет справку (иной документ) государственного регистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект недвижимого имущества. Требования об обязании Управления совершить определенные действия могут быть предъявлены только в порядке, предусмотренном положениями КАС РФ при установлении условий, предусмотренных ст. 218 КАС РФ, в случае: нарушения прав, свобод и законных интересов граждан, создания препятствий осуществлению гражданином его прав, создания препятствий к осуществлению гражданином его прав, свобод и реализации законных интересов или незаконного возложения на гражданина какой-либо обязанности. Истцом, не представлено доказательств нарушения его прав, свобод и законных интересов со стороны Управления, создания препятствий к осуществлению его прав, а также незаконного возложения на граждан какой-либо обязанности Управлением, что влечет отсутствие требований в адрес управления. Требования истца об исключении регистрационной записи об ипотеке не подлежат удовлетворению, так как защита нарушенных прав должна быть осуществлена с использованием надлежащих способов защиты права, установленных ст. 12 ГК РФ, а также разъяснениями Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», к которым не относятся требования об исключении регистрационных записей. 

Суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных надлежащим образом о месте и времени слушания дела, в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд полагает требования подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего. 

Судом установлено, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» - «Залогодержатель» и ООО «Кооператор» - «Залогодатель» заключен договор № об ипотеке (залоге недвижимости). В соответствии с заключенным договором Залогодатель, обеспечивая надлежащее исполнение обязательств по кредитному договору № заключенному между Залогодержателем и Индивидуальным предпринимателем ФИО13 КФХ Азизовым Т.С. – оглы передал Залогодержателю в залог следующее имущество: помещение магазина, общей площадью 1495,05 кв.м., номер на поэтажном плане: 1 этаж – комнаты: 1,2,3,4,7,9,12,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28; 2 этаж – комнаты: 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19; подвальный этаж – комнаты: 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10. Этаж 1, 2 Литер А, кадастровый (или условный) №, адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес>, 

<

адрес> земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для размещения магазина, площадью 2106 кв.м., (общая долевая собственность ?) кадастровый (или условный) №, адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес>, 

<

адрес>

Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области (Номер регистрационного округа 61) произведена государственная регистрация сделки ипотеки ДД.ММ.ГГГГ, также ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области (Номер регистрационного округа 61) произведена государственная регистрация ипотеки в силу договора ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается договором № об ипотеке (залоге недвижимости) с отметками о регистрации Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области.

Решением Неклиновского районного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № 2-1801(15) по иску Открытого акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» (ФИО15 ОАО «Россельхозбанк») к индивидуальному предпринимателю – главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4, ФИО4, ФИО22 РовшануСолтан-оглы, ООО «Кооператор» о взыскании денежных средств по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога, исковые требования удовлетворены частично. Решением Неклиновского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ обращено взыскание на заложенное имущество по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнительного соглашения к договору об ипотеке (залоге недвижимости) № с ООО «Кооператор» от ДД.ММ.ГГГГ: - здание магазина площадью 1495 кв.м., 1,2 подвальные этажи, литер А, расположенное по адресу: 

<

адрес> - земельный участок для размещения магазина, площадью 2106 кв.м. (общедолевая собственность ?) кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, установив общую начальную продажную цену имущества 4845600 руб. путем продажи с публичных торгов. 

Решение Неклиновского районного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу в установленном законом порядке. 

ДД.ММ.ГГГГ между Акционерным обществом «Российский Сельскохозяйственный банк» - Кредитор и ФИО1 – Новый кредитор, заключен договор № уступки прав (требований) в соответствии с условиями которого Кредитор в полном объеме передал (уступил), а Новый кредитор принял в полном объеме права (требования) к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4, ФИО4, ФИО11о, ООО «Кооператор», принадлежащие Кредитору права на основании: 1. Кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с ИП ФИО13 КФХ ФИО4 ФИО14 – оглы; 2. Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ; 3. Договора об ипотеке залоге недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Кооператор» и т.д. 

В соответствии с ч. 1 ст. 389.1 ГК РФ взаимные права и обязанности цедента и цессионария определяются ГК РФ и договором между ними, на основании которого производится уступка. 

Требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное, ч. 2 ст. 389.1 ГК РФ.

Определением Неклиновского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление ФИО1 о замене стороны взыскателя по гражданскому делу № 2-1801(15) по иску ОАО «Россельхозбанк» к ООО «Кооператор», ИП-Главе КФХ ФИО4, ФИО4, ФИО11 о взыскании задолженности по кредитному договору, и обращению взыскания на заложенное имущество. Произведена замена сторон по решению Неклиновского районного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №2-1801(15) о взыскании с ООО «Кооператор», ИП – Главы КФХ ФИО4, ФИО4, ФИО11 суммы задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскателя ОАО «Россельхозбанк» на взыскателя ФИО1 

Определение Неклиновского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу в установленном законом порядке. 

Постановлениями судебного пристава-исполнителя Неклиновского районного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена стороны взыскателя: Российский Сельскохозяйственный банк ее правопреемником: ФИО1 по исполнительным производствам. 

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Кооператор» и Банк ВТБ (Публичное акционерное общество) о признании недействительным договор об ипотеке (залоге недвижимости) с условием о судебном порядке обращения взыскания № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между АКБ «Банк Москвы» (ОАО) и ООО «Кооператор».

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Акционерным коммерческим банком «Банк Москвы» (открытое акционерное общество) и ООО «Кооператором» заключен кредитный договор (кредитная линия) №. В соответствии с условиями договора кредитор открывает Заемщику в порядке и на условиях, предусмотренных договором, кредитную линию с установлением общего максимального размера предоставленных Заемщику средств 9 983 200 руб. 00 коп. 

Обеспечением исполнения обязательств Заемщика по договору является, в том числе залог имущества, согласно Договора ипотеки (залог недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Кредитором и ООО «Кооператор», выступающим в качестве Залогодателя. 

ДД.ММ.ГГГГ между Акционерным коммерческим банком «Банк Москвы» (открытое акционерное общество) – Залогодержателем и ООО «Кооператором» - Залогодателем заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) с условием о судебном порядке обращения взыскания №, в соответствии с которым в целях обеспечения надлежащего исполнения Заемщиком своих обязательств по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ с учетом всех заключенных/заключаемых дополнительных соглашений к нему, Залогодатель передает в ипотеку Залогодержателю следующее недвижимое имущество: 

- Помещение магазина. Площадь: общая 1495,05 кв.м., номер на поэтажном плате: 1 этаж – комнаты: 1,2,3,4,7,9,12,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28, 2 этаж – комнаты: 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19. Этаж 1,2. Литер: А. ФИО10 (или условный) №. Адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес>, 

<

адрес> (Здание №1);

- Склад. Площадь: общая 77,6 кв.м. Инвентарный номер: 61. Литер: С. Этажность: 1. ФИО10 (или условный) №. Адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес>, 

<

адрес> (Здание №2);

- Земельный участок. Категория земель: Земли населенных пунктов – для размещения магазина. Площадь 2106 кв.м. ФИО10 (или условный) №.Адрес (местоположения): Россия, 

<

адрес> (Земельный участок). 

На момент заключения договора, земельный участок принадлежит Залогодателю на праве общей долевой собственности - ? доли в земельном участке.

Согласно п. 2.4 Приложения №2 к договору об ипотеке (залоге недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ Предмет ипотеки оценивается Сторонами, по взаимному согласию в сумме 17 622 324 руб. 00 коп. Здание №1 оценивается в сумме 16 757 824 руб. 00 коп.; Здание №2 оценивается в сумме 117 000 руб. 00 коп.; Земельный участок – 747 500 руб. 00 коп. 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Акционерным коммерческим банком «Банк Москвы» (открытое акционерное общество) – Залогодержателем и ФИО16 Залогодателем заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) с условием о судебном порядке обращения взыскания № в соответствии с которым в целях обеспечения надлежащего исполнения Заемщиком своих обязательств по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ с учетом всех заключенных/заключаемых дополнительных соглашений к нему, Залогодатель передает в ипотеку Залогодержателю следующее недвижимое имущество:- Здание магазина с подвальным помещением. Площадь: общая 466, 7 кв.м. Инвентарный №. Литер: А. Этажность: 1. Адрес (местоположение): Россия, 

<

адрес>, 

<

адрес> ФИО10 (или условный) № (Здание);- Земельный участок, общей площадью 567 кв.м., находящийся по адресу: Россия, 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый №, категория земель: Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для размещения магазина и кафе-бара (Земельный участок).

ДД.ММ.ГГГГ заключен дополнительный договор ипотеки иного имущества, в счет обеспечения исполнения обязательств Заемщика по кредитному договору (кредитная линия) № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, а также копией решения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ по делу № 2-25-2016.

Решением Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску АКБ «Банк Москвы» к ФИО11о, ООО «Кооператор», ФИО17 к, ФИО16 ФИО14 кызы о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога, исковые требования удовлетворены частично. С ФИО11о, ООО «Кооператор», ФИО17 в солидарном порядке в пользу ОАО АКБ «Банк Москвы» взыскана сумма кредиторской задолженности в размере 9 228 604 руб. 16 коп. (по кредитному договору 

<

***>). Обращено взыскание на предмет залога по договору залога по кредитному договору 

<

***> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО АКБ «Банк Москвы» и ООО «Кооператор» - здание магазина с подвальным помещением, площадь: общая 466,7 кв.м., инвентарный №, Литер: А, этажность: 1, кадастровый (или условный) №, расположенное по адресу: Россия, 

<

адрес> земельный участок, общей площадью 567 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения магазина и кафе-бара, кадастровый №, расположенный по адресу: Россия, 

<

адрес>, 

<

адрес> путем продажи с публичных торгов, установив первоначальную продажную цену в размере 5 736 000 руб.

В судебном заседании установлено, что на основании решения единственного акционера Банка Москвы от ДД.ММ.ГГГГ № и общего собрания акционеров Банка ВТБ (ПАО) от ДД.ММ.ГГГГ, АКБ Банк Москвы реорганизован в форме выделения АО «БС Банк (Банк Специальный)», с одновременным присоединением АО «БС Банк Специальный)» к Банку ВТБ (ПАО). 

С ДД.ММ.ГГГГ (дата внесения записи в ЕГРЮЛ о реорганизации), Банк ВТБ (ПАО) стал правопреемником АКБ Банк Москвы и АО «БС Банк (Банк Специальный)» по обязательствам в отношении третьих лиц, в том числе кредиторов и должников, включая обязательства, оспариваемые сторонами, что также подтверждается подтверждением к Передаточному акту, утвержденному решением единственного акционера АО «БМ-Банк» от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ №. 

Судом установлено, что обращение взыскания на спорное недвижимое имущество, по договору об ипотеке (залоге недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между ОАО «Банк Москвы» и ООО «Кооператор», состоящее из помещения магазина, склада и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> в судебном порядке ни в пользу ОАО «Банк Москвы», ни в пользу Банка ВТБ (ПАО) не производилось.

В соответствии с п. 2 ст. 43 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Судом установлено, что пунктом 1.2 Договора № об ипотеке (залоге недвижимости) заключенным между ОАО «Россельхозбанк» и ООО «Кооператор» ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированным в установленном законом порядке, распоряжение имуществом, а равно обременение прав на него, в том числе последующий залог (ипотека) передача в аренду полностью или частично либо в безвозмездное срочное пользование, без предварительного письменного согласия Залогодержателя не допускается. 

В силу п. 2 ст. 43 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору.

Таким образом, объекты недвижимости: помещение магазина и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, были обременены залогом на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) № заключенным между ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» - «Залогодержатель» и ООО «Кооператор» ДД.ММ.ГГГГ, в обеспечение исполнения кредитных обязательств.В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении указанного имущества (предмета залога) ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о государственной регистрации обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу ОАО «Российский Сельскохозяйст..венный банк», правопреемником которого является истец. 

Впоследствии в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении указанного имущества (предмета залога) ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о государственной регистрации обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу ОАО «Банк Москвы» (после реорганизации и присоединения Банк ВТБ 24 (публичное акционерное общество), основанием для совершения которой является заключенные между ОАО «Банк Москвы» и ООО «Кооператор»договор об ипотеке (залоге недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что государственная регистрация обременения в виде ипотеки в отношении указанного спорного имущества в пользу ОАО «Банк Москвы», а также заключение договора об ипотеке (залоге недвижимости) №-№ от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Банк Москвы» и ООО «Кооператор» были произведены без согласия ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» (правопреемником которого стал истец по делу)на последующую ипотеку предмета залога.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, в силу ст. 56 ГПК РФ.

Отсутствие согласия ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» на заключение ДД.ММ.ГГГГ договора об ипотеке (залоге недвижимости) на спорное имущество между ОАО «Банк Москвы» и ООО «Кооператор» подтверждается, в том числе и приговором Неклиновского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым ФИО11 о признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 176 УК РФ. 

В соответствии с п. 2 ст. 342 ГК РФ (в ред. от 11.02.2013 года, действовавшей на момент возникновения правоотношений) последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.

Исходя из положений п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке, учитывая условия пункта 1.2 Договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором указано о недопустимости последующей ипотеки предмета залога без письменного согласия залогодержателя, суд полагает необходимым заявленные исковые требования о признании недействительным договора ипотеки (залога недвижимости) с условием о судебном порядке обращения взыскания от ДД.ММ.ГГГГ подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 44 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

При этом, в силу положений п. 2 ст. 44 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель по последующему договору, в рассматриваемом случае ответчик - Банк ВТБ 24 (публичное акционерное общество) вправе требовать причиненных ему убытков от залогодателя ООО «Кооператор». 

В соответствии с п. 52 Постановления пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Суд полагает доказанным, что обременение недвижимого имущества в пользу АКБ «Банк Москвы» (открытое акционерное общество), в последствии ответчика – Банк ВТБ (ПАО) согласно договора ипотеки (залога недвижимости) с условием о судебном порядке обращения взыскания № от ДД.ММ.ГГГГ нарушает права и законные интересы истца. Поскольку исходя из буквального толкования условий договора по правилам статьи 431 ГК РФ, пункт 1.2 договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ устанавливает запрет на последующую ипотеку спорного имущества без письменного согласия залогодержателя, указание в данном пункте на письменное согласие залогодержателя не может рассматриваться в качестве условия для последующей ипотеки в смысле, придаваемом абз. 2 п. 2 ст. 43 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии с которым, если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий. 

Учитывая, что такое согласие не было получено, при этом действие предшествующего договора от ДД.ММ.ГГГГ не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных исковых требований в части признания договора ипотеки недействительным.

Склад не передавался в залог ОАО «Россельхозбанк», но передан в залог АКБ «Банк Москвы». Однако, сохранение залога на склад, расположенный на спорном земельном участке за АКБ «Банк Москвы» - Банка ВТБ (публичное акционерное общество) вступит в противоречие с п. 3 ст. 340 ГК РФ об одновременной ипотеке здания (сооружения) и земельного участка, на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, что подтверждается правовой позицией, изложенной в п.12 Постановления Пленума ВАС РФ №10 от 17.02.2011 г. «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» в котором указывается, что согласно статье 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. На основании изложенного суд полагая, что договор залога с АКБ «Банк Москвы» в части склада ничтожен в силу закона. 

Возражения ответчика Банка ВТБ (публичное акционерное общество), в том числе о том, что банк является добросовестным залогодателем, суд не принимает во внимание, так как они противоречат нормам действующего законодательства.

При этом суд учитывает, что определением Неклиновского районного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № 2-1490/2017 исковое заявление Публичного акционерного общества Банк ВТБ к ООО «Кооператор», ФИО3, ООО «И. и И.», ФИО5, ФИО6 об обращении взыскания на залог – оставлено без рассмотрения, по основаниям ст. 222 ГПК РФ, ввиду неявки истца, не просившего о разбирательстве дела в его отсутствие, по вторичному вызову в суд. На момент рассмотрения настоящего спора определение Неклиновского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ не отменено. 

Представителем ответчика Банка ВТБ (публичное акционерное общество) не представлено суду доказательств удовлетворения требований предшествующего залогодержателя при заключении спорного договора об ипотеке, в соответствии с положениями ст. 46 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости».

Разрешая требования истца ФИО1 о применении последствия недействительности сделки и обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ограничении права собственности (ипотеки) на нежилое помещение, назначение: нежилое, номер на поэтажном плане: 1,4,7,9,12,15-29, Этаж: 1, номер на поэтажном плане: 1-10. Этаж: подвал. Площадь: общая 853,7 кв.м., адрес (местоположение): 

<

адрес> за №, кадастровый №, суд не находит законных оснований для их удовлетворения, при этом суд учитывает разъяснения Постановления пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в том числе п. 52 Постановления Пленума, положения ст. 12 ГК РФ, и полагает в удовлетворении исковых требований в этой части отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Кооператор», Банк ВТБ (Публичное акционерное общество) о признании недействительным договора об ипотеке и применении последствий недействительности сделки, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО2, ФИО3 – удовлетворить частично.

Признать недействительным договор ипотеки (залога недвижимости) с условием о судебном порядке обращения взыскания № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Акционерным коммерческим банком «Банк Москвы» (открытое акционерное общество) и Обществом с ограниченной ответственностью «Кооператор», о передаче в ипотеку по Договору следующего недвижимого имущества: 

- Помещение магазина. Площадь: общая 1495,05 кв.м., номер на поэтажном плате: 1 этаж – комнаты: 1,2,3,4,7,9,12,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28, 2 этаж – комнаты: 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19. Этаж 1,2. Литер: А. ФИО10 (или условный) №. Адрес (местоположение): 

<

адрес> (Здание №1);

- Склад. Площадь: общая 77,6 кв.м. Инвентарный номер: 61. Литер: С. Этажность: 1. ФИО10 (или условный) №. Адрес (местоположение): 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> (Здание №2);

- Земельный участок. Категория земель: Земли населенных пунктов – для размещения магазина. Площадь 2106 кв.м. ФИО10 (или условный) №. Адрес (местоположение): 

<

адрес> 

<

адрес>, 

<

адрес> (Земельный участок) (3/4 в праве общей долевой собственности). 

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в апелляционном порядке через Неклиновский районный суд Ростовской области в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья Курышко О.С.

Мотивированное решение суда изготовлено в окончательной форме 14 февраля 2018 года.