УИД: 50RS0039-01-2025-011131-05

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«20» октября 2025 года г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Щербакова Л.В.,

при секретаре: Вдовиной Е.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6680/2025 по иску ФИО1 к ООО «Галс» об обязании зарегистрировать договор аренды, встречному исковому заявлению ООО «Галс» к ФИО1, администрации Раменского муниципального округа Московской области о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы, сохранении зданий в реконструированном виде, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Галс», требованиями которого просит обязать ответчиков зарегистрировать договор аренды части зданий (помещений) от 

<

дата> 

<

номер>.

В обоснование заявленных требований в иске ссылается на то, что 

<

дата> между истцом и ответчиком был заключен договор аренды части зданий (помещений) 

<

номер>, на основании которого истцу в аренду предоставлено во временное владение и пользование часть нежилого здания: -1 этаж подземной части (подвал), 13 помещений 

<

номер>, общей площадью 239,6 кв.м., расположенных в здании с кадастровым номером 

<

номер> площадью 647,7 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, и часть нежилого здания: 1 этаж, 15 помещений 

<

номер>, общей площадью 181,3 кв.м., расположенных в здании с кадастровым номером 

<

номер> площадью 770,8 кв.м. по адресу: 

<

адрес>. Договор аренды заключен на срок более 1 года, в связи с чем подлежал государственной регистрации. Арендуемые помещения фактически переданы в аренду, арендатор использует и занимает помещения. Сторонами подписан акт приема-передачи части зданий (нежилых помещений). Арендная плата внесена истцом при подписании договора аренды. Обязанность осуществления государственной регистрации договора возложена на ответчика. Однако ответчик уклоняется от государственной регистрации договора аренды, в связи с чем истец вынужден обратиться с иском в суд.

Ответчик ООО «Галс» по первоначальному иску ФИО1 в ходе судебного разбирательства обратился со встречным исковым заявлением к ФИО1, администрации Раменского муниципального округа Московской области, согласно требованиям которого, просит взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Галс» задолженность по арендной плате по договору аренды части зданий (помещений) 

<

номер> от «

<

дата> г. в размере 757 500 рублей; взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Галс» неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды части зданий (помещений) 

<

номер> от «

<

дата> г. в размере 474 700 рублей; сохранить здание с кадастровым номером 

<

номер>, расположенное по адресу: 

<

адрес>, и здание с кадастровым номером 

<

номер>, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном виде; признать за ООО «Галс» право собственности на реконструированное нежилое здание с кадастровым номером 

<

номер> общей площадью 1151,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером и 

<

номер>; и на реконструированное нежилое здание с кадастровым номером 

<

номер>, расположенное по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 

<

номер>.

В судебном заседании истец ФИО1 отсутствовал, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Истцом представлены письменные возражения на встречное исковое заявление, согласно которым истец просит суд удовлетворить первоначальное исковое заявление истца к ответчику, в удовлетворении встречного искового заявления в части требований о взыскании с ФИО1 в пользу ООО «Галс» задолженности по арендной плате, неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы отказать, так как поскольку договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, то данный договор нельзя считать заключенным, а у ФИО1 не возникло прав арендатора и обязанности по уплате арендной платы.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Галс» по первоначальному иску по доверенности поддержал исковые требования по встречному иску с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, просил суд об их удовлетворении, в удовлетворении первоначального иска ФИО1 просил отказать.

Ответчик администрация Раменского муниципального округа Московской области о времени, дате и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание представитель не явился.

Третьи лица Министерство жилищной политики Московской области, Управление Росреестра по Московской области, Главное управление государственного строительного надзора Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области о времени месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

Суд, заслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела усматривается, что 

<

дата> между истцом по встречному иску ООО «Галс» и ответчиком ФИО1 заключен договор аренды части зданий (помещений) 

<

номер> (далее – договор), согласно условиям которого истец (арендодатель) передал ответчику ФИО1 (арендатору) за плату во временное владение и пользование часть нежилого здания: -1 этаж подземной части (подвал), 13 помещений 

<

номер>, общей площадью 239,6 кв.м., расположенных в здании с кадастровым номером 

<

номер> площадью 647,7 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, и часть нежилого здания: 1 этаж, 15 помещений 

<

номер>, общей площадью 181,3 кв.м., расположенных в здании с кадастровым номером 

<

номер> площадью 770,8 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, а арендатор обязуется принять помещения и уплачивать арендную плату.

Расположение нежилых помещений (части зданий), технические характеристики и иные сведения о Помещениях отображены и содержатся на Поэтажных планах зданий с экспликацией, являющихся приложением к договору аренды.

Пунктами 4.1, 4.2 Договора аренды срок действия договора от «

<

дата> г. 

<

номер> определен сторонами в 24 месяца с 

<

дата>г.

Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 4.3 Договора).

В соответствии с п. 2.1.6 договора арендодатель обязуется осуществить государственную регистрацию договора, подав необходимые документы на государственную регистрацию в установленном законом порядке в срок, не превышающий 30 (тридцати) дней с момента получения во владение и пользование помещений, уплатив государственную пошлину, установленную действующим законодательством Российской Федерации.

В целях государственной регистрации договора арендодатель обязан передать все необходимые документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в срок не позднее 30 дней с момента получения во владение и пользование помещений (п. 4.4. договора).

Доказательств, подтверждающих регистрацию договора аренды или направления договора в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, суду не представлено.

Согласно п. 3.1 Договора аренды арендная плата устанавливается равной сумме 252 500 рублей за месяц. В соответствии с п. 2.2.3. Договора аренды арендатор обязуется в установленные Договором сроки вносить арендную плату.

Оплата (арендной платы) производится ежемесячно в следующем порядке: путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя не позже 15 (пятнадцатого) числа расчетного периода. Датой платежа считается день поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя (п. 3.3. договора).

В соответствии с п. 3.4. договора аренды обязательство Арендатора по внесению арендной платы считается исполненным в момент поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя

Во исполнение условий договора части зданий (помещений), являющиеся его предметом, фактически предоставлены ответчику во владение и пользование с 

<

дата>, что подтверждается представленным актом приема-передачи части зданий (помещений) от 

<

дата>., подписанным сторонами. 

Договор сторонами фактически исполняется, части зданий (помещения) переданы в аренду, арендатор фактически использует и занимает помещения. Арендная плата внесена ответчиком при заключении договора аренды в размере 252 500 руб., то есть за первый месяц аренды. При этом в последующем арендные платежи истцом не вносились. 

Указанные обстоятельства не оспорены и признаны истцом в представленных суду письменных возражениях.

Первоначальные исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ следует, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. К договорам аренды нежилых помещений применяются правила п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Согласно п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что договор аренды фактически сторонами исполнялся и исполняется до момента рассмотрения дела судом, истец не требовал его расторжения, ответчик передал имущество в пользование истца, а истец принял его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и в отношении иных условий пользования было достигнуто сторонами и исполняется ими.

Пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случае когда стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не зарегистрировали договор, следует исходить из наличия обязательства между сторонами, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и в отношении иных условий пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими.

В связи с изложенным, суд приходим к выводу об отсутствии у истца каких-либо правовых препятствий к тому, чтобы самому обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды, а затем на основании пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать взыскания расходов, понесенных в связи с государственной регистрацией, с ответчиков, если они необоснованно уклонялись от государственной регистрации.

Истцом ФИО1 исковых требований о регистрации договора аренды не заявлено. Доказательств, подтверждающих обращение истца с самостоятельным заявлением о государственной регистрации договора аренды в уполномоченный орган суду не представлено. В связи с чем, истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Согласно доводам встречного иска, в нарушении условий договора аренды истец ФИО1 не выполнил свои обязательства как арендатор по внесению арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность по арендной плате.

Как указал истец в представленных суду возражениях, за период действия договора истец осуществил арендный платеж единожды при заключении договора аренды, в последующем арендные платежи не вносились.

Факт наличия и размер задолженности по арендной плате подтверждается подписанным и утверждённым сторонами актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 

<

дата> Представленный акт сверки взаимных расчетов принят истцом и подписан им лично. 

По расчету истцов по встречному иску задолженность ответчика по внесению арендной платы по договору от 

<

дата> г. 

<

номер> составляет 757 500 рублей. Исходя из следующего расчета: 252 500 руб. (арендная плата в месяц) x 3 месяца (период неоплаченной аренды: июль, август, сентябрь 2025г.) = 757 500 рублей. Расчет проверен судом и признан обоснованным. 

Истцом ФИО1 доказательств оплаты арендной платы за указанный период не представлено, размер задолженности не оспорен.

Таким образом, несмотря на наличие документов, подтверждающих задолженность по договору, задолженность по арендной плате истцом признается, но не оплачивается.

Истцу ФИО1 ответчиком была направлена претензия (требование) о выплате суммы задолженности по договору аренды помещений. Требование (претензию) ответчика о погашении задолженности по арендной плате истец добровольно не удовлетворил, оставив без ответа.

Согласно ч. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами. В настоящем споре односторонний отказ от исполнения договора аренды законом не предусмотрен.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С учетом изложенного, так как факт наличия задолженности подтвержден материалами дела, суд находит встречные требования ООО «Галс» подлежащими удовлетворению как заявленные правомерно и основанные на нормах действующего законодательства.

Возражения истца, согласно которым у него, как арендатора, не возникло обязанности по уплате арендной платы, поскольку договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, основаны на неверном применении норм материального права и подлежат отклонению.

Отсутствие государственной регистрации договора не свидетельствует о его не заключении и не является основанием для освобождения ответчика от исполнения обязательств, поскольку по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Между сторонами был заключен договор аренды помещения на указанных условиях, и истец ФИО1 принял на себя соответствующие обязательства. Доказательств прекращения использования спорного помещения истцом не представлено, следовательно договор аренды сторонами расторгнут не был, в связи с чем подлежит взыскание арендных платежей за период аренды.

Согласно п. 5.2. договора за несвоевременное перечисление арендной платы Арендодатель вправе требовать с Арендатора уплаты неустойки (пени) в размере 1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, а Арендатор обязан уплатить.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 5.4. договора уплата неустоек и штрафов не освобождает Сторону, нарушившую Договор, от исполнения обязательств в натуре.

Пунктами 4.1, 4.2 Договора аренды срок действия договора от «

<

дата> г. 

<

номер> определен сторонами в 24 месяца с 

<

дата>г.

Согласно п. 3.3. Договора аренды оплата (арендной платы) производится ежемесячно в следующем порядке: путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя не позже 15 (пятнадцатого) числа расчетного периода. Датой платежа считается день поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

В нарушении условий Договора аренды ответчик не выполнил свои обязательства как арендатор по внесению арендной платы, арендные платежи за период с 

<

дата> по 

<

дата> (3 месяца) в размере 252 500 рублей за месяц внесены не были.

За просрочку оплаты арендных платежей ответчик начислил истцу 474 700 коп. пени за период с 

<

дата> по 

<

дата>.

Размер неустойки за нарушение истцом сроков внесения арендной платы по договору аренды за период с 

<

дата> составляет 234 825 руб., исходя из следующего расчета: 252 500 руб. (сумма ежемесячного платежа) * 93 (дней просрочки) * 1% = 234 825 руб. Размер неустойки за нарушение истцом сроков внесения арендной платы по договору аренды за период с 

<

дата> составляет 159 075 руб., исходя из следующего расчета: 252 500 руб. * 93 * 1% = 159 075 руб. Размер неустойки за нарушение истцом сроков внесения арендной платы по договору аренды за период с 

<

дата> составляет 80 800 руб., исходя из следующего расчета: 252 500 руб. * 93 * 1% = 80 800 руб. Общий размер неустойки за нарушение истцом сроков внесения арендной платы по договору аренды за период с 

<

дата> по 

<

дата> составляет 474 700 рублей, исходя из следующего расчета 234 825 + 159 075 + 80 800 = 474 700 рублей.

Расчет неустойки проверен судом и признан обоснованным. Истцом ФИО1 размер неустойки не оспорен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 39, 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, изложенных в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление № 44), самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: - возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; - возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; - возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; - возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Согласно статье 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Кроме того, как указано в абзаце 2 пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

В абзаце 58 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014) указано, что право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, как указано в абзаце 2 пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

Согласно ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, лица, которым земельные участки предоставлены на законных основаниях, вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с руководящими разъяснениями Пленума Верховного суда Российской Федерации, изложенных в пункте 24 постановления от 22 июня 2021 года № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при подаче встречного иска не требуется, поскольку встречный иск предъявляется после возбуждения производства по делу и соблюдение такого порядка не будет способствовать достижению целей досудебного урегулирования (статья 138 ГПК РФ, часть 3 статьи 132 АПК РФ).

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольные постройки и (или) для удовлетворения иска об их сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения построек.

Учитывая что помещения, переданные в аренду истцу, расположены в частях зданий, принадлежащих ответчику, которые возникли в результате пристроек и надстроек, то есть реконструкции, которая не зарегистрирована в установленном порядке, отсутствие регистрации права собственности на здания в реконструированном виде, сделает невозможным регистрацию договора аренды, заключенного на срок не менее одного года. Следовательно исполнение ответчиком предусмотренного договором аренды обязательства по государственной регистрации договора, заключенного с истцом, является невозможным без рассмотрения встречных исковых требований в части сохранения зданий с кадастровыми номерами 

<

номер> и 

<

номер> в реконструированном виде.

Из материалов дела усматривается, что истцу по встречному иску на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами 

<

номер> и 

<

номер>, площадью 1086 кв.м. и 488 кв.м. соответственно, имеющие категорию земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «под строительство оздоровительного комплекса», расположенные по адресу: 

<

адрес> и 

<

адрес>, что подтверждается представленными выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Государственная регистрация права собственности истца на земельные участки произведена в установленном законом порядке, право зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается выписками из ЕГРН.

На земельном участке истца с кадастровым номером 

<

номер> было расположено нежилое здание площадью 647.7 кв.м. с кадастровым номером 

<

номер>, по адресу: 

<

адрес>. На земельном участке истца с кадастровым номером 

<

номер> было расположено нежилое здание площадью 770,8 кв.м. с кадастровым номером 

<

номер>, по адресу: 

<

адрес>. 

Здания с кадастровыми номерами 

<

номер> и 

<

номер> принадлежат истцу ООО «Галс» на праве собственности, которое зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке, что подтверждается представленными выписками из ЕГРН.

Спорное здание с кадастровым номером 

<

номер> возведено на земельном участке с кадастровым номером 

<

номер> на основании разрешения на строительство № 

<

номер> от 

<

дата>, выданного администрацией Раменского муниципального района Московской области, введено в эксплуатацию и зарегистрировано на основании Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 

<

номер> от 

<

дата>, выданного администрацией Раменского муниципального района Московской области.

Спорное здание с кадастровым номером 

<

номер> возведено на земельном участке с кадастровым номером 

<

номер> на основании разрешения на строительство № 

<

номер> от 

<

дата>, выданного администрацией Раменского муниципального района Московской области, зарегистрировано и введено в эксплуатацию на основании разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 

<

номер> от 

<

дата>, выданного администрацией Раменского муниципального района Московской области, акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 

<

дата>, постановления главы Раменского муниципального района Московской области 

<

номер> от 

<

дата>.

Здание с кадастровым номером 

<

номер> расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>, тогда как здание с кадастровым номером 

<

номер> расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>, принадлежащего истцу.

Согласно доводам встречного иска, изначально общая площадь здания с кадастровым номером 

<

номер> составляла 647.7 кв.м. В последствии здание было реконструировано за счет достройки этажа, который арендовал истец: общая площадь здания в результате реконструкции стала составлять 1151,1 кв.м. Общая площадь здания с кадастровым номером 

<

номер> первоначально составляла 770.8 кв.м. В последствии здание было реконструировано за счет возведения пристройки лит А1 площадью 181,3 кв.м., арендованной истцом, и надстройки мансарды лит. А2 площадью 86,6 кв.м.: общая площадь здания в результате реконструкции стала составлять 1009,1 кв.м.

Факт осуществления реконструкции указанных зданий на земельных участках истца по встречному иску подтверждается техническими описаниями зданий, составленным кадастровым инженером. Согласно представленным техническим описаниям, общая площадь зданий составляет 1009,1 кв.м. и 1151,1 кв.м.

Реконструкция зданий произведена без получения на это необходимых разрешений, в связи с чем в соответствии со ст. 222 ГК РФ данная реконструкция является самовольной.

Между тем судом установлено, что при реконструкции зданий ответчиком по иску соблюдено целевое назначение принадлежащих ему земельных участков.

В ходе рассмотрения дела определением суда была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено государственной судебно-экспертной организации ФГБОУВО «Московский государственный университет геодезии и картографии».

Согласно выводам представленного заключения строительно-технической государственной экспертизы ФГБОУВО «Московский государственный университет геодезии и картографии» 

<

номер>, выходом на место экспертами произведено визуально-инструментальное обследование реконструированных зданий с кадастровыми номерами 

<

номер> и 

<

номер>, на земельных участках с кадастровыми номерами 

<

номер> и 

<

номер>. 

В результате проведенного визуально-инструментального обследования экспертами выявлена реконструкция зданий с кадастровыми номерами 

<

номер> и 

<

номер>, по адресу: 

<

адрес>, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 

<

номер> и 

<

номер>

Согласно выводам экспертизы,, в результате проведенного обследования было установлено: здание с кадастровым номером 

<

номер> по адресу: 

<

адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 

<

номер>, реконструировано; реконструкция заключается в возведении надстройки третьего этажа, а также выявлено наличие подвального этажа здания, не включенного в исходную разрешительную документацию и Технический паспорт по состоянию на 

<

дата>; в результате произведенной реконструкции, изменились характеристики здания – увеличилась высота, количество этажей, площадь, объем; фактические характеристики указанного здания в реконструированном виде приведены в заключении экспертов. 

Общая площадь здания с кадастровым номером 

<

номер> в результате реконструкции составляем 1151,1 кв.м. Этажность здания – 3-х этажное с подвалом.

Также установлено, что здание с кадастровым номером 

<

номер> по адресу: 

<

адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 

<

номер>, реконструировано; реконструкция заключается в том числе в возведении исследуемых пристройки и надстройки мансарды; в результате произведенной реконструкции, изменились характеристики здания – увеличилась площадь, объем; фактические характеристики указанного здания в реконструированном виде приведены в заключения экспертов.

Общая площадь здания с кадастровым номером 

<

номер> в результате реконструкции составляет 1009,1 кв.м.; этажность здания – двухэтажное.

Экспертизой установлено, что Здание с кадастровым номером 

<

номер> в реконструированном виде, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 

<

номер>, и здание с кадастровым номером 

<

номер> в реконструированном виде, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 

<

номер>, являются объектами капитального строительства – прочно связанными с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно.

Согласно выводам экспертизы, произведенные реконструкции нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

номер> и 

<

номер> соответствуют требованиям Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, строительно-технических, экологических, санитарных, противопожарных, а также иных норм и правил.

Произведенные реконструкции нежилых зданий с кадастровыми номерами 

<

номер> и 

<

номер> также соответствуют градостроительным требованиям, предельный процент застройки для исследуемых земельных участков не установлен, за исключением несоблюдения 3-х метровых отступов от границ При этом экспертами отмечено, что несоблюдение минимальных отступов от границ земельных участков при размещении спорных объектов не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не оказывает влияния на окружающую среду и объекты культурного наследия и исторических поселений. С учетом положений ч.1 ст.12 ПЗЗ, ч.8 ст.36 ГрК РФ, несоблюдение минимальных отступов от границ земельного участка, является допустимым, остальные предельны параметры соблюдены. Объекты могут эксплуатироваться без сроков приведения в соответствие с градостроительным регламентом.

Эксперты указывают, что реконструированные объекты не расположены в пределах зон с особыми условиями использования территории: охранных зон инженерных сетей; водоохранных зонах, прибрежных защитных полос, береговых полос водных объектов; зонах планируемого размещения объектов транспортной инфраструктуры, зонах и территорий объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, что подтверждается ЕГРН, ИСОГД и ПЗЗ.

Согласно заключению, исследуемые объекты расположены в приаэродромный территории аэродрома Москва (Домодедово). При этом, с учетом высоты объектов окружающей застройки, при размещении реконструированных зданий, экспертизой не выявлено факторов, оказывающих влияние на параметры воздушного пространства.

Согласно заключению экспертизы, сохранение зданий с кадастровыми номерами 

<

номер> и 

<

номер> в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, так как не выявлено нарушений требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 №384-ФЗ и Федерального закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 №123-ФЗ

В результате проведенного обследования экспертами не выявлено нарушений в отношении исследуемого реконструированного объекта.

Представленное экспертное заключение соответствует требованиям, предъявляемым ст. 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ.

У суда не имеется оснований не доверять заключению экспертов, так как выводы заключения основаны на визуальном исследовании спорных объектов, научно обоснованы, эксперты имеют соответствующую квалификацию и предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы сторонами не заявлялось.

Кроме того, судом установлено, что истцом предприняты меры для легализации спорных реконструированных объектов. В материалы дела представлены доказательства, подтверждающие совершение истцами по встречному иску попыток легализовать реконструированное строение во внесудебном порядке путем получения разрешительной документации в уполномоченном государственном органе исполнительной власти.

Спорное здание с кадастровым номером 

<

номер> возведено на земельном участке с кадастровым номером 

<

номер> на основании разрешения на строительство № 

<

номер> от 

<

дата>, выданного администрацией Раменского муниципального района Московской области, введено в эксплуатацию и зарегистрировано на основании Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 

<

номер> от 

<

дата>, выданного администрацией Раменского муниципального района Московской области.

Спорное здание с кадастровым номером 

<

номер> возведено на земельном участке с кадастровым номером 

<

номер> на основании разрешения на строительство № 

<

номер> от 

<

дата>, выданного администрацией Раменского муниципального района Московской области, зарегистрировано и введено в эксплуатацию на основании разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 

<

номер> от 

<

дата>, выданного администрацией Раменского муниципального района Московской области, акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 

<

дата>, постановления главы Раменского муниципального района Московской области 

<

номер> от 

<

дата>.

Истцом получено санитарно-эпидемиологическое заключение 

<

номер> от 

<

дата>, выданное Управлением Роспотребнадзора по Московской области, удостоверяющие соответствие государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам возведение спорных зданий на земельных участках.

В соответствии с требованиями пожарной безопасности, в зданиях установлены системы автоматической пожарной сигнализации, истцом заключены договоры на техническое обслуживание систем пожарной сигнализации, монтирована система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Соответствующая документация представлена суду.

Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области разработаны и утверждены Градостроительные планы земельных участков с кадастровыми номерами 

<

номер> и 

<

номер> №№ 

<

номер>, 

<

номер>, на которых возведены реконструированные строения. Согласно утверждённым Градостроительным планам земельных участков, земельные участки по Правилам землепользования и застройки территории (части территории) Раменского городского округа Московской области, утверждённым постановлением Администрации Раменского городского округа Московской области от 

<

дата> 

<

номер> «Об утверждении правил землепользования и застройки территории (части территории) Раменского городского округа Московской области», расположены в территориальной зоне: О-1 – многофункциональная общественно-деловая зона, предусматривающей обеспечение условий размещения объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности, а также общественного использования объектов капитального строительства.

В составе Градостроительных планов земельных участков истцом получены сведения о технических условиях на электроснабжение земельных участков, а также сведения о технических условиях на газоснабжение объектов капитального строительства, располагаемого на земельном участке.

АО «Раменская теплосеть» и АО «Раменский водоканал» представлена информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Согласно справкам Министерства экологии и природопользования Московской области, в соответствии со схемой развития и размещения особо охраняемых природных территорий, земельные участки не входят в границы существующих особо охраняемых природных территорий регионального значения.

В соответствии со справками Министерства экологии и природопользования Московской области сведения о зафиксированных в границах земельных участков местах обитания (произрастания) охраняемых видов, занесенных в Красную книгу Московской области, отсутствуют.

На территории земельных участков отсутствуют объекты культурного наследия, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также выявленные объекты культурного наследия. Земельные участки расположены вне защитных зон объектов культурного наследия. Земельные участки расположены вне зон с особыми условиями использования территорий, планируемых зон с особыми условиями использования территорий, связанных с объектами культурного наследия.

Таким образом, на день обращения в суд постройки соответствует установленным требованиям, здания, в реконструированном виде, не угрожают жизни и здоровью граждан и не нарушают прав и охраняемых законом интересов третьих лиц. Сохранение объектов в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровою граждан.

Представленными доказательства подтверждены все условия, с которыми закон связывает возможность сохранения зданий в реконструированном виде.

Отсутствие разрешения на реконструкцию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Оценив в совокупности представленные доказательства, принимая во внимание, что земельные участки принадлежат ответчику на законных основаниях, реконструированные спорные объекты соответствует целевому назначению земельных участков, сохранение самовольных построек не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, отсутствие разрешения на реконструкцию само по себе не может служить основанием для отказа в иске и признании права собственности на здание после реконструкции, то есть материалами дела подтверждены все условия, с которыми закон связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку, суд приходит к выводу о сохранении зданий в реконструированном виде.

Таким образом, требование встречного иска о сохранении зданий в реконструированном виде и признании права собственности на реконструированные здания подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.218,222 ГК РФ, ст. 609 ГК РФ, ст.ст.56,194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Галс» - отказать.

Встречные исковые требования ООО «Галс» к ФИО1, администрации Раменского муниципального округа Московской области - удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Галс» задолженность по арендной плате по договору аренды части зданий (помещений) 

<

номер> от «

<

дата> г. в размере 757 500 (семьсот пятьдесят семь тысяч пятьсот) рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Галс» неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды части зданий (помещений) 

<

номер> от 

<

дата> г. в размере 474 700 (четыреста семьдесят четыре тысячи семьсот) рублей.

Сохранить здание с кадастровым номером 

<

номер> общей площадью 1151,1 кв.м., назначение: нежилое, число этажей надземной части 3, подземной 1, расположенное по адресу: 

<

адрес>, и здание с кадастровым номером 

<

номер> общей площадью 1009,1 кв.м., назначение: нежилое, число этажей надземной части 2, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном виде.

Признать за ООО «Галс» право собственности на реконструированное нежилое здание с кадастровым номером 

<

номер> общей площадью 1151,1 кв.м., назначение: нежилое, число этажей надземной части 3, подземной 1, расположенное по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером и 

<

номер>; и на реконструированное нежилое здание с кадастровым номером 

<

номер> общей площадью 1009,1 кв.м., назначение: нежилое, число этажей надземной части 2, расположенное по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 

<

номер>.

Решение суда является основанием для регистрации права собственности ООО «Галс» на здания, внесения соответствующих изменений об объектах недвижимости в ЕГРН, постановки зданий на государственный кадастровый учет.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 21 октября 2025 года