Дело № 2-2340/2020

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воронеж 10 июля 2020 года

Коминтерновский районный суд г. Воронежа в составе: 

председательствующего судьи Анисимовой Л.В.,

при секретаре Козловой А.С.,

с участием ответчика М.Д.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению АО «Россельхозбанк» к М.Д.Ю. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец АО «Россельхозбанк» обратилось в суд с иском к М.Д.Ю. с требованиями о взыскании задолженности по кредитному договору от 21.04.2018 года (№) в сумме 3690652 рубля 38 копеек, судебных расходов в виде оплаченной государственной пошлины в размере 38653 рубля, расторжении кредитного договора, обращении взыскания в пользу истца на заложенное имущество – права требования участника долевого строительства по договору № ЖКП-2/1-3-5 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 24.01.2018 к ООО «Феникс», с установлением начальной продажной цены в размере 4480385 рублей.

Представитель истца АО «Россельхозбанк» в суд не явился, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, причину неявки не сообщили.

ОтветчикМ.Д.Ю. в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований.

Суд, выслушав ответчика, исследовав представленные по делу письменные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Статьями 819, 820 ГК РФ предусмотрено, что по кредитному договору одна сторона (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за неё. Кредитный договор считается заключенным с момента передачи денег. Кредитный договор должен был заключен в письменной форме.

По правилам ст.ст.809, 810 ГК РФ кредитор имеет право на получение процентов на сумму кредита в размерах и в порядке, определенных договором. Заемщик обязан возвратить кредитору полученную сумму кредита в срок и порядке, которые предусмотрены договором.

В п. 2 ст.811 ГК РФ указано, что если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

На основании п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Установлено, что 24 января 2018 года между АО «Россельхозбанк» и М.Д.Ю. заключен кредитный договор (№) о предоставлении заемщику кредита в сумме 3 500 000 руб. на срок до 22.01.2038 под 9% годовых в целях приобретения жилого помещения (квартиры) строительный номер 10, состоящего из 3 (трех) комнат, общей проектной площадью 98,47 кв.м., на 3 этаже секции 1 многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером (№) по адресу: 

<

адрес>, (строительная позиция 18а, 2-я очередь строительства), общей стоимостью 4 480 385 руб. (далее - Квартира) по договору №ЖКП-2/1-3-5 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 24.01.2018 (п.п. 1.2, 1.3, 1.5, 2.1 кредитного договора).

Банковским ордером (№) от 24.01.2018 подтверждается выполнение банком своих обязательств по кредитному договору в части предоставления кредита в сумме 3 500 000 руб.

В соответствии с п.4.1 кредитного договора проценты за пользование кредитом начисляются по формуле простых процентов на остаток задолженности по кредиту (основному долгу, в т.ч. просроченному), отражаемой на счетах для учета ссудной задолженности заемщика на начало операционного дня в соответствии с расчетной базой, в которой количество дней в году и количество дней в месяце соответствует количеству фактических календарных дней. Проценты за пользование кредитом начисляются в размере, установленном договором, начиная с даты, следующей за датой выдачи кредита, и заканчивая датой окончательного возврата кредита, определенной в соответствии с условиями кредитного договора, либо датой полного фактического возврата (погашения) кредита (включительно), если кредит фактически будет возвращен до даты его окончательного возврата.

В п.4.2 кредитного договора сторонами установлено, что погашение кредита осуществляется равными долями, включающими в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга, ежемесячно в течение всего срока кредитования, в соответствии с графиком, являющимся приложением 1 к договору.

Формула расчета размера ежемесячного аннуитетного платежа содержится в п.4.2.1 кредитного договора.

Процентный период (п.4.2.2) - определенный кредитным договором период пользования кредитом, в течение которого подлежат начислению проценты, определяемый посредством установления даты начала начисления процентов (включительно) и даты окончания начисления процентов (включительно). Процентные периоды согласно определяются следующим образом:

первый процентный период начинается с даты, следующей за датой выдачи кредита, и заканчивается 20 числа (включительно) следующего календарного месяца;

второй и последующие процентные периоды начинаются в дату, следующую за датой окончания предыдущего процентного периода, и заканчиваются 20 числа следующего календарного месяца (включительно);

последний процентный период начинается с даты, следующей за датой окончания предыдущего процентного периода, и заканчивается в дату окончания начисления процентов.

Пунктом 4.7 кредитного договора установлено право кредитора в одностороннем порядке требовать с заемщика досрочного возврата кредита, а также уплаты процентов за время фактического использования кредита в случае, если заемщик не исполнит или исполнит ненадлежащим образом обязанность в срок возвращать кредит (основной долг).

В силу п.4.8 кредитного договора в случае предъявления кредитором требования о досрочном возврате кредита и уплате начисленных процентов заемщик обязан исполнить такое требование не позднее срока, установленного кредитором в соответствующем требовании. При этом дата возврата кредита и уплаты начисленных процентов, установленная кредитором, считается вновь установленной датой окончательного возврата кредита и уплаты начисленных процентов, при несоблюдении которой заемщик несет ответственность, установленную кредитным договором.

В соответствии с п.6.1 кредитного договора кредитор вправе предъявить заемщику требование об уплате неустойки в случае, если заемщик не исполнит или исполнит ненадлежащим образом какое-либо свое денежное обязательство по договору, в т.ч. обязательство возвратить и/или уплатить кредитору денежные средства: кредит (основной долг) и/или начисленные на него проценты, а заемщик обязуется уплатить неустойку в размере, указанном втребовании об уплате неустойки в порядке, предусмотренном данным пунктом.

Размер неустойки зависит от периода ее начисления относительно даты окончания начисления процентов и определяется согласно п.6.1.3 кредитного договора следующим образом:

в период с даты предоставления кредита по дату окончания начисления процентов (включительно) - из расчета 7,75% годовых - ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, установленной на день заключения договора;

в период с даты, следующей за датой окончания начисления процентов, и по дату фактического возврата банку кредита в полном объеме - из расчета 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый календарный день просрочки (нарушения обязательства).

Согласно п.6.3 кредитного договора требование об уплате неустойки направляется заемщику в письменном виде заказным письмом с уведомлением о вручении или нарочным под расписку.

Пунктом 5.2 кредитного договора установлены способы обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств по договору, в т.ч. договор залога прав требования по договору долевого участия, который действует до государственной регистрации ипотеки в силу закона.

02.03.2018 Управлением Росреестра по Воронежской области произведена государственная регистрация договора №ЖКП-2/1-3-5 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, подписанного 24.01.2018 застройщиком ООО «Кудеяр» и участником долевого строительства М.Д.Ю., и ипотеки в силу закона в отношении прав требования по этому договору. Пунктом 4.2 договора цена определена в размере 4 480 385 руб.

05.03.2018 банк и заемщик подписали дополнительно договор (№).7 о залоге имущественных прав (требований), еще раз продублировав ранее достигнутые договоренности по кредитным обязательствам и их обеспечению залогом имущественных прав из договора долевого участия. Пунктом 3.2 данного договора стороны определили залоговую стоимость прав по договору участия в долевом строительстве, передаваемых в залог, в размере 4480385 рублей.

Согласно выпискам по счетам заемщик исполнял кредитные обязательства с неоднократными нарушениями, а с апреля 2019 года полностью прекратил исполнять свои денежные обязательства по кредитному договору, в связи с чем к 03.12.2019 образовалась задолженность на общую сумму3 647 237,61 рублей, в том числе: просроченная задолженность по основному долгу - 28 206,30 руб.; просроченные проценты за пользование кредитом -223 458,18 руб.; срочная ссудная задолженность - 3 389 320,96 руб.

В связи с этим 03.12.2019 года заемщику было направлено требование о досрочном возврате задолженности в полном размере в срок до 13.01.2020 года и предложение о расторжении кредитного договора 13.01.2020 года.

До настоящего момента требование не исполнено, задолженность по кредитному договору ответчиком не погашена и составляет: основной долг - 3 417 527,26 руб., проценты за пользование кредитом - 264 622,50руб.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку, т.е. определенную законом или договором денежную сумму.

В соответствии с условиями договора банком была начислена неустойка в размере 8502 рубля62 копейки за неисполнение обязательств по кредитному договору за период с 21.02.2018 года по 13.01.2020 года.

Расчет задолженности судом проверен, признан арифметически верным, ответчиком не оспорен.

В связи с чем требования банка о взыскании с ответчика задолженности по кредитному договору от 21.04.2018 года (№) в сумме 3690652 рубля 38 копеек, из которой 3417527,26 руб. просроченный основной долг, 264622,50 руб. проценты за пользование кредитом, 1242,66 руб. неустойка за неисполнение обязательств по возврату основного долга, 7259,96 руб. неустойка за неисполнение обязательств по оплате процентов за пользование кредитом, подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.77 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Абзацем вторым пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом согласно указанной норме к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Поскольку из приведенной нормы, а также иных положений Закона об ипотеке не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора, действие всех положений Закона об ипотеке, в том числе и положений статьи 77, распространяется на залог прав требования участника долевого строительства.

В настоящем случае, поскольку стороны не договорились об ином, права требования покупателя по предварительному договору купли-продажи, по которому застройщик обязуется передать квартиру и по которому платежи осуществляются покупателем с использованием кредитных средств, предоставленного на осуществление оплаты по предварительному договору купли-продажи в строящемся доме, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности на спорное имущество.

Следовательно, учитывая, что кредит был предоставлен банком заемщику для приобретения жилого помещения в строящемся доме, заключенного между заемщиком-дольщиком и застройщиком, суд считает, что в данном случае возникла ипотека в силу закона.

В соответствии со ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе и залогом.

Согласно п. 1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В силу п. 1 и 2 ст.334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Правила ГК РФ о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное.

В ст.337 ГК РФ указано, что если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

На основании ст.50 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На основании статьи 349 Гражданского кодекса РФ, в договоре о залоге, содержащем условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке или условие о порядке реализации заложенного имущества на основании решения суда, могут быть предусмотрены способ либо несколько способов реализации заложенного имущества, которые залогодержатель вправе использовать по своему усмотрению, в том числе в определенной последовательности или в зависимости от каких-либо иных условий.

Согласно статье 350 Гражданского кодекса РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктами 3, 4 части 2 статьи 54 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона); начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 4.2 договора № ЖКП-2/1-3-5 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, п. 2.1 кредитного договора и п. 3.2. договора (№).7 о залоге имущественных прав (требований), рыночная стоимость квартиры оценена в размере 4480385 рублей.

Учитывая обстоятельства дела, вышеприведенные нормы закона суд полагает возможным обратить взыскание на заложенное имущество – имущественные права по договору ЖКП-2/1-3-5 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 24.01.2018 года, заключенного между М.Д.Ю. и ООО «Феникс», зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> (ДД.ММ.ГГГГ), номер регистрационной записи права на квартиру по договору долевого участия (№), определив начальную продажную стоимость в размере 4480385 рублей.

Требование АО «Россельхозбанк» о расторжении кредитного договора также следует удовлетворить.

Согласно п. 2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Неисполнение обязательств ответчика по погашению кредита и уплате процентов за пользование кредитом является существенным нарушением условий кредитного договора и основанием для расторжения договора в судебном порядке. Досудебный порядок, предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК РФ, истцом был соблюден. 

В связи с чем, кредитный договор от 21.04.2018 года (№), заключенный между истцом и М.Д.Ю. подлежит расторжению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны, понесенные по делу судебные расходы.

АО «Россельхозбанк» при подаче иска оплачена государственная пошлина в размере 38653 рубля, что подтверждается платежным поручением (№) от (ДД.ММ.ГГГГ), которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требованияАО «Россельхозбанк» к М.Д.Ю. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор (№) заключенный между АО «Россельхозбанк» и М.Д.Ю. (ДД.ММ.ГГГГ).

Взыскать с М.Д.Ю. в пользу АО «Россельхозбанк» задолженность по кредитному договору от 21.04.2018 года (№) в сумме 3690652 рубля 38 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 38653 рубля, а всего 3729305 рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество – имущественные права по договору ЖКП-2/1-3-5 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 24.01.2018 года, заключенного между М.Д.Ю. и ООО «Феникс», зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> (ДД.ММ.ГГГГ), номер регистрационной записи права на квартиру по договору долевого участия (№), определив начальную продажную стоимость в размере 4480385 рублей.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, через суд, вынесший решение.

Судья: подпись Л.В. Анисимова

Мотивированное решение суда

изготовлено 17.07.2020 года.