Дело № 3а- 311/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Владимир 10 июля 2018 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Самылова Ю.В.,

при секретаре Шаховой А.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Межрегионстрой» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 33:26:020512:579 равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Межрегионстрой» (далее ООО «Межрегионстрой») через действующего на основании доверенности представителя ФИО1 обратилось во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением.

В обоснование требований указано, что общество с ограниченной ответственностью «Межрегионстрой» является правообладателем на праве аренды земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: **** относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – для строительства торгового здания с кадастровой стоимостью **** рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

**** между ООО «Межрегионстрой» и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром имуществом был заключен договор аренды № **** находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого кадастровая стоимость земельного участка является базовым показателем для расчета размера арендной платы. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** установлена приказом председателя КУМИ администрации округа Муром от 29 ноября 2016 года № 809 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Владимирской области для нужд муниципального образования округ Муром» и составляет **** рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

Согласно отчету об оценке объекта оценки № **** от ****, составленному оценщиком ИП ФИО2, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года составляет **** рублей.

В административном исковом заявлении ООО «Межрегионстрой» указано, что размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** затрагивает права и обязанности названного общества, как плательщика арендной платы, поскольку она исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. 

Считает, что взимание с административного истца арендной платы, исчисленной из завышенной кадастровой стоимости земельного участка, нарушает право арендатора и изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе её уменьшение для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

В целях соблюдения досудебного порядка административный истец ООО «Межрегионстрой» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 25 июля 2012 № II/322 во Владимирской области при территориальном органе – Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка с кадастровым номером ****. Решением Комиссии № **** от **** заявление ООО «Межрегионстрой» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка было отклонено.

Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере **** рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

Представитель административного истца ООО «Межрегионстрой», действующий по доверенности, ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования, выводы, изложенные в заключении эксперта ООО «ГК ПРОФИ» ФИО3 № **** от ****, не оспаривает. 

Административный ответчик – администрация округа Муром Владимирской области, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя для участия в судебном заседании не направила, о причинах неявки не сообщила, ходатайств об отложении дела не заявила. 

Административный ответчик – Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя для участия в судебном заседании не направил, о причинах неявки не сообщил, ходатайств об отложении дела не заявил. 

Административный ответчик – Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя для участия в судебном заседании не направило, о причинах неявки не сообщило, ходатайств об отложении дела не заявило. Представило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, указав, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости земельного участка, определенному заключением эксперта ООО «ГК ПРОФИ» ФИО3 № **** от ****). Данное заключение эксперта, его форму, содержание и размер определенной в нём рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области также не оспаривает.

Административный ответчик – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра по Владимирской области), надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направило, о причинах неявки не сообщило, ходатайств об отложении дела не заявило.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся представителей административных ответчиков - администрации округа Муром Владимирской области, Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром Управления Росреестра по Владимирской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области, поскольку их явка не признана судом обязательной.

Исследовав и оценив все имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьёй срок.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Межрегионстрой» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: **** относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – для строительства торгового здания с кадастровой стоимостью **** рублей по состоянию на 01 января 2016года. 

Земельный участок с кадастровым номером **** является ранее учтенным, поставлен на государственный кадастровый учет ****

Его оспариваемая кадастровая стоимость установлена приказом председателя КУМИ администрации округа Муром от 29 ноября 2016 года № 809 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Владимирской области для нужд муниципального образования округ Муром» и составляет **** рубля по состоянию на 01 января 2016 года (т. 1, л.д. 165-166).

**** между ООО «Межрегионстрой» и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром был заключен договор аренды № **** находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого кадастровая стоимость земельного участка является базовым показателем для расчета размера арендной платы ( т. 1, л.д. 7-8). 

Из материалов дела следует, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, № **** от **** заявление ООО «Межрегионстрой» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером **** было отклонено. По мнению Комиссии, отчет об оценке объекта оценки № **** от **** составленный оценщиком ФИО2, выполнен с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки и не может рассматриваться как документ, содержащий достоверное определение рыночной стоимости объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером **** ( т. 1 л.д. 106-108). 

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, затрагивает права и обязанности административного истца, как плательщика арендной платы, поскольку она исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, 09 апреля 2018 года ООО «Межрегионстрой» обратилось с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд ( т.1 л.д. 1-3).

Поскольку размер арендной платы, уплачиваемой ООО «Межрегионстрой» на основании вышеуказанного договора за земельный участок с кадастровым номером **** исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что определение в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости влияет на обязанность административного истца по уплате арендной платы и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Административным истцом при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о значительном превышении кадастровой стоимости земельного участка с названным кадастровым номером над его рыночной стоимостью представлен отчет об оценке объекта оценки № **** от ****, составленный оценщиком ИП ФИО2, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года составляет **** рублей (т. 1 л.д. 16 - 105). 

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т. 1, л.д. 170-173). 

Согласно заключению эксперта ООО «ГК ПРОФИ» ФИО3 № **** от **** рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 33:26:020512:579 по состоянию на 01 января 2016 года составляет **** (****) рублей.

Относительно соответствия отчета об оценке объекта оценки № 034 от 25 ноября 2017 года требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта ООО «ГК ПРОФИ» ФИО3 № **** от **** указано, что при проведении исследования ею выявлены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, а также нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки, а именно: в нарушение ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 5, п. 6, п. 8 г, п. 8 е ФСО № 3; п. 10, п. 11, п. 22в ФСО № 7 в Отчете отсутствует личная печать оценщика или печать юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; отсутствуют задачи оценки; в части сведений об оценщиках отсутствуют сведения о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор (если оценщик работает по трудовому договору), сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, сведения о страховании ответственности компании, заключившей договор на проведение оценки; в разделе «Основные факты и выводы» нет сведений об основании для проведения оценки и об ограничениях и пределах применения полученной итоговой стоимости; нет анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен объект оценки, с указанием значений цен; нет исследования рынка о фактических сделках или предложений в том сегменте, к которому относится объект оценки; не описаны правила отбора для проведения расчетов; нет обоснования использования в расчетах лишь части доступных данных; нечитаемые объявления об объектах аналогах, не позволяющие делать выводы об источниках получения соответствующей информации, а также нельзя сделать вывод о том, что информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена; содержание отчета об оценке в отдельных местах вводит в заблуждение заказчика оценки и иных зарегистрированных лиц (пользователи отчета об оценке). Таким образом, оценщиком ИП ФИО2 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, а также нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки, что не позволяет утверждать, что информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой (т. 2, л.д. 2-56).

Данные обстоятельства не позволяют подтвердить полноту, достоверность и достаточность исходной информации, стоимость объекта оценки и допускают неоднозначное толкование полученных результатов.

Проанализировав и оценив заключение эксперта ООО «ГК ПРОФИ» ФИО3 № Э-233/2018 от 14 июня 2018 года в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к следующему. 

Экспертное заключение № Э-233/2018 от 14 июня 2018 года подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно сотрудником общества с ограниченной ответственностью «ГК ПРОФИ» ФИО3, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2013 года, предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключение эксперта ООО «ГК ПРОФИ» ФИО3 № Э-233/2018 от 14 июня 2018 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного и судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки (ФСО-2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №298, Федерального стандарта оценки (ФСО-3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписки эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, само заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года, а также формы и содержания экспертного заключения эксперта ООО «ГК ПРОФИ» ФИО3 № **** от **** не поступало, в том числе от административного истца. 

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертов, поскольку экспертное заключение ООО «ГК ПРОФИ» ФИО3 № **** от **** мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение ООО «ГК ПРОФИ» ФИО3 № **** от **** надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

В связи с изложенным, представленный административным истцом отчет № **** от ****, составленный оценщиком ИП ФИО2, суд не принимает в качестве допустимого доказательства по данному делу.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – для строительства торгового здания, в размере его рыночной стоимости – **** (****) рублей по состоянию на 01 января 2016 года. 

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию (статья 24.20 указанного Федерального закона). 

С учетом изложенного датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «Межрегионстрой» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости следует считать 01 декабря 2017 года, то есть дату его обращения с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293, 294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Межрегионстрой» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – для строительства торгового здания, в размере его рыночной стоимости – **** (****) рублей по состоянию на 01 января 2016 года. 

Считать датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «Межрегионстрой» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости – 01 декабря 2017 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Владимирского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Владимирского областного суда Ю.В.Самылов