Дело № 3а-93/2019 

УИД 210S0000-01-2019-000055-64

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 ноября 2019 года гор. Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики под председательством судьи Карлинова С.В., при секретаре судебного заседания Герасимовой О.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики административное дело по административному исковому заявлению администрации города Алатыря Чувашской Республики об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

администрация города Алатыря Чувашской Республики обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения иных объектов промышленности, общей площадью 27176 кв.м., расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 24 июня 2015 года в размере 27452379 рублей 92 копейки, мотивируя свои требования тем, что указанный земельный участок находится в государственной собственности, государственная собственность на спорный земельный участок не разграничена. По данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 апреля 2019 года кадастровая стоимость объекта составляет 3444829 рублей 76 копеек.

Постановлением администрации г. Алатырь Чувашской Республики от ... «О прекращении права аренды на земельный участок и предоставлении земельных участков в аренду ООО «Автопласт»» обществу с ограниченной ответственностью «Автопласт» (далее - ООО «Автопласт») в аренду был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ... площадью 27176 кв.м., находящийся по адресу: ..., для производственных нужд сроком на 49 лет. 

26 июня 2015 года на основании указанного постановления между администрацией г. Алатырь Чувашской Республики и ООО «Автопласт» был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со сроком действия по 25 июня 2064 года, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 9 июля 2015 года. Земельный участок был передан по акту приема-передачи от 26 июня 2015 года. 

В ответ на заявление административного ответчика от 18 июля 2017 года о выкупе земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., администрацией г. Алатырь Чувашской Республики 03 августа 2017 года был направлен письменный отказ с предложением изменить вид разрешенного использования земельного участка, не соответствующий деятельности ООО «Автопласт» согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года № 540. 

Актом обследования земельного участка, проведенного 2 октября 2017 года, был зафиксирован факт использования ООО «Автопласт» земельного участка для торговой деятельности, предоставления услуг гражданам, ремонта бытовой техники, стоянки автотранспорта.

Пунктом 2.3 постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 26 октября 2007 года № 269 «О размерах платы за землю» определено, что при заключении договоров купли-продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов цена земельных участков устанавливается в размере их кадастровой стоимости. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 24 июня 2015 года, утвержденная 24 июня 2015 года, в размере 3444829 рублей 76 копеек, не соответствует его рыночной стоимости, составившей согласно отчету ООО «Эксперт-сервис» от 15 февраля 2019 года ... в размере 27452379 рублей 92 копейки, что нарушает права административного истца, поскольку ведет к необоснованному уменьшению цены при заключении договора купли-продажи объекта без проведения торгов, а также наносит ущерб интересам города и его жителям и государства в целом в связи с недополучением дохода в бюджет г. Алатырь. Ссылаясь на изложенные в иске обстоятельства, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости - 27452379 рублей 92 копейки по состоянию на 24 июня 2015 года.

В судебном заседании представители административного истца администрации г. Алатырь Чувашской Республики ФИО1, ФИО2, ФИО3 заявленные административные исковые требования поддержали по приведенным в административном иске основаниям, просили установить кадастровую стоимость земельного участка на основании результатов судебной экспертизы в размере 17 415619,68 рублей.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике – Чувашии (далее – Управления Росреестра по Чувашской Республике) ФИО4 в судебном заседании удовлетворение заявленного требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости оставила на усмотрение суда по доводам, изложенным в письменном отзыве на административный иск. Указано, что Управление Росреестра по Чувашской Республике является ненадлежащим ответчиком, поскольку не вправе повлиять на расчет оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости и не является органом, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки. 

Представитель административного ответчика Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО5 удовлетворение административного искового заявления оставил на усмотрение суда по доводам, изложенным в письменном отзыве на административный иск.

Административный ответчик Кабинет Министров Чувашской Республики, надлежащим образом и своевременно извещенный в соответствии с требованиями ст. ст. 98 и 102 КАС РФ, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Чувашской Республике участие в судебном заседании не принимал, ранее представитель указанного заинтересованного лица удовлетворение административного искового заявления оставил на усмотрение суда, ссылаясь на то, что принятое по делу решение не затрагивает права и интересы филиала кадастровой палаты по Чувашской Республике. 

Заинтересованное лицо ООО «Автопласт», надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела после его возобновления в связи с получением результатов судебной экспертизы, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. Доказательств в опровержение доводов административного иска, как и письменных сведений об оплате расходов судебной экспертизы как лица, заявившего ходатайство об этом, на основании определения суда обществом не представлено.

Представитель ООО «Автопласт» не сообщил суду о причинах своей неявки в судебное заседание в установленный срок, также до начала судебного разбирательства не предоставил доказательств уважительности причин своего отсутствия.

Суд в соответствии с нормами ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) признает возможным рассмотрение дела в отсутствие представителя заинтересованного лица ООО «Автопласт», поскольку основания для вывода о наличии уважительных причин отсутствуют.

Представитель заинтересованного лица ФИО6 - ФИО7 полагала заявленные административные исковые требования подлежащими удовлетворению с учетом результатов судебной экспертизы.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено частью 2 статьи 245 КАС РФ органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером ... с категорией земель - земли населенных пунктов, видом разрешенного использования – для размещения иных объектов промышленности, общей площадью 27176 кв. м, расположенный по адресу: ..., находится в государственной собственности. Государственная собственность на данный земельный участок не разграничена. 

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 17 апреля 2019 года ... определена в размере 3444829,76 руб.

Постановлением администрации г. Алатырь Чувашской Республики от ... «О прекращении права аренды на земельный участок и предоставлении земельных участков в аренду ООО «Автопласт»» ООО «Автопласт» в аренду был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ... площадью 27176 кв.м., находящийся по адресу: ..., для производственных нужд сроком на 49 лет. 

26 июня 2015 года на основании указанного постановления между администрацией г. Алатырь Чувашской Республики и ООО «Автопласт» был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со сроком действия по 25 июня 2064 года, который зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 9 июля 2015 года. Земельный участок был передан по акту приема-передачи от 26 июня 2015 года. 

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508). 

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель установлен Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), в соответствии с которым государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не чаще чем один раз в течение трех лет. Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости (ст. 24.11, 24.12, 24.13).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики в 2013 году выполнена ООО «Оценка и Консалтинг» (г. Казань) на основании государственного контракта, заключенного с Министерством имущественных и земельных отношений Чувашской Республики.

По результатам проведенных работ оценщиком составлен отчет об определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Чувашской Республики. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение от 28 июня 2013 года, выполненного Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организации оценщиков «Деловой союз оценщиков» (г. Москва).

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 сентября 2013 года № 396 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики, выполненные по состоянию на 01 января 2013 года, и внесены в кадастр недвижимости 1 апреля 2014 года. 

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

28 февраля 2019 года администрация г. Алатырь обратилась с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Чувашской Республике о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером .... Основанием для пересмотра кадастровой стоимости указанного земельного участка было заявлено установление рыночной стоимости земельного участка в размере 27452379 рублей 92 копейки, определенной согласно отчету от 15 февраля 2019 года ..., выполненному оценщиком ООО «Эксперт-сервис» ..., состоящим в саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация «Российское общество Оценщиков».

Решением от 15 марта 2019 года ... Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Чувашской Республике отклонила заявление администрации г. Алатырь о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка в связи с тем, что оформление и содержание представленного отчета об оценке рыночной стоимости не соответствовало установленным требованиям. 

Администрация г. Алатырь Чувашской Республики не оспаривает названное решение Комиссии, в связи с чем в силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» решение Комиссии не является предметом рассмотрения по данному делу. 

Статья 245 КАС РФ, регламентируя порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, устанавливает один из способов реализации предусмотренного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту. Учитывая периодичность проведения государственной кадастровой оценки, законодатель в части 3 данной статьи установил срок (пять лет), в течение которого заинтересованным лицом может быть подано административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (при соблюдении иных, указанных в данной норме юридически значимых условий).

В силу части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка равной его рыночной стоимости 15 мая 2019 года.

Сведений о том, что на момент обращения административного истца в суд в государственный кадастр недвижимости внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной кадастровой оценки, в материалы дела стороной административного ответчика не представлено и судом не установлено.

В этой связи пропущенный административным истцом соответствующий пятилетний срок подлежит восстановлению.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч. 5 ст. 247 и ч. 1 ст. 248 КАС РФ). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обществом в материалы дела в обоснование заявленного требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости представлен тот же отчет от 15 февраля 2019 года ..., составленным оценщиком ООО «Эксперт-сервис» ..., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 24 июня 2015 года составляет 27452379 рублей 92 копейки. 

По ходатайству представителя заинтересованного лица ООО «Автопласт» определением суда от 05 июля 2019 года ввиду наличия сомнений в достоверности предоставленного отчета назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., по состоянию на 24 июня 2015 года.

Согласно выводам эксперта ИП ФИО8, изложенным в заключении эксперта от 23 октября 2019 года ..., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., по состоянию на 24 июня 2015 года составляет 17415619,68 рублей.

Судебная экспертиза проведена на основании анализа рынка объекта оценки, расположения объектов недвижимости с учетом всех требований законодательства.

Таким образом, заключение оценщика, ранее подвергнутое критике Комиссией при Управлении Росреестра по Чувашской Республике, и экспертное заключение, не подвергнутое критике никем из участвующих в деле лиц, содержат существенные расхождения в части выводов о размере рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 24 июня 2015 года. 

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 КАС РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы от 23 октября 2019 года в полном объеме соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По делу объективно подтвержден факт использования ООО «Автопласт» земельного участка для торговой деятельности, предоставления услуг гражданам, ремонта бытовой техники, стоянки автотранспорта, что нашло отражение и в исследовании эксперта.

Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

При этом разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта недвижимости составила 405 %.

Указанный диапазон расхождения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с его рыночной стоимостью не может являться приемлемым и допустимым и свидетельствует о нарушении прав административного истца.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд, проанализировав названное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами и, руководствуясь законодательством об оценочной деятельности, полагает возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 24 июня 2015 года на основании результатов судебной экспертизы в размере 17415619,68 рублей.

Каких-либо объективных доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка в указанном размере, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере, а также замечаний к заключению судебной экспертизы, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайство о назначении повторной экспертизы или вызове в суд экспертов не заявлено. Достаточных оснований для назначения повторной судебной экспертизы по делу не установлено.

Статьей 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. 

Датой подачи заявления следует считать 28 февраля 2019 года.

Руководствуясь ст. ст. 175 -180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью 27176 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения иных объектов промышленности, расположенного по адресу: ..., по состоянию на 24 июня 2015 года в размере 17415619 (семнадцати миллионов четырехсот пятнадцати тысяч шестисот девятнадцати) рублей 68 (шестидесяти восьми) копеек и до даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 28 февраля 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Чувашской Республики в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья Верховного Суда

Чувашской Республики С.В. Карлинов

Мотивированное решение изготовлено 22 ноября 2019 года.