РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 марта 2025 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Панченко Р.Б., при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Сити Эстейт» о признании права собственности на нежилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ответчику ООО «Сити Эстейт» о признании права собственности на нежилые помещения, в обоснование иска указав, что 20 октября 2021 года между истцом и ответчиком были заключены Договоры № К-Р/1/1, № К-Р/1/12, № К-Р/1/15 участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее - ДДУ).

Согласно п. 3.1 ДДУ Застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить Многоквартирный дом по строительному адресу: АДРЕС, корпус №, корпус №, корпус №, корпус № (далее - МКД), расположенный на земельном участке общей площадью 32 085 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для многоэтажного жилищного строительства» и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать Участнику долевого строительства определенный договором Объекты долевого строительства, а Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять Объекты при наличии Разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно п. 3.2 ДДУ Объектами долевого строительства в соответствии с проектной документацией являются:

- по ДДУ № К-Р/1/1 - нежилое помещение, расположенное на -1 этаже МКД по адресу: АДРЕС, корпус №, с условным №, проектной площадью 6,24 кв.м., (далее - Нежилое помещение, Кладовая).

- по ДДУ № К-Р/1/12 - нежилое помещение, расположенное на -1 этаже МКД по адресу: АДРЕС, корпус №, с условным №, проектной площадью 5,29 кв.м.

- нежилое помещение в МКД по ДДУ №К-Р/1/15 - нежилое помещение расположенное на 1 этаже МКД по адресу: АДРЕС, корпус №, с условным номером №, проектной площадью 5,29 кв.м.

В соответствии с п. 3.4 ДДУ предполагаемый срок сдачи многоквартирного дома и получения Разрешения на ввод в эксплуатацию - не позднее 31 декабря 2021 года.

Строительство многоквартирного дома осуществлялось ответчиком на основании Разрешения на строительство № RU 50332000-038/1, выданного 29 апреля 2014 года Администрацией городского округа Звенигород.

Согласно п. 4.1 ДДУ цена Объектов долевого строительства, подлежащая уплате Участником долевого строительства, составляла:

- по ДДУ № К-Р/1/1 - 312 000 руб.

-по ДДУ № К-Р/1/12 - 264 500 руб. 

-по ДДУ № К-Р/1/15 - 264 500 руб. 

Цена Объектов была оплачена Участником долевого строительства в полном объеме, что подтверждается Соглашениями о зачете взаимных денежных требований от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем как выяснилось позднее, ранее - 25.01.2019г. и 27.02.2019г. на земельный участок Застройщика с кадастровым номером № были наложены обеспечительные меры в виде наложения ограничения (обременения) права в ЕГРН в виде запрещения на совершение действий по регистрации, ввиду этого Управлением Росреестра по Московской области вышеуказанные ДДУ не прошли регистрацию в ЕГРН. 

В этой связи истцом было принято решение дождаться сдачи МКД в эксплуатацию, чтобы зарегистрировать в ЕГРН право собственности на нежилые помещения.

Когда МКД был поставлен на государственный кадастровый учет в ЕГРН - изменились сведения о характеристиках Объектов в соответствии с технической документацией, а именно:

- по ДДУ № К-Р/1/1 (нежилое помещение с условным номером №, проектной площадью 6,24 кв.м., -1 этаж) новые сведения в ЕГРН: АДРЕС, Помещение №, площадь - 6,2 кв.м., этаж - Подвал, кадастровый №;

- по ДДУ № К-Р/1/12 (нежилое помещение с условным номером №, проектной площадью 5,29 кв.м., -1 этаж) новые сведения в ЕГРН: АДРЕС, Помещение №, площадь 4,9 кв. м., этаж Подвал, кадастровый №;

- по ДДУ № К-Р/1/15 (нежилое помещение с условным номером №, проектной площадью 5,29 кв.м., -1 этаж) новые сведения в ЕГРН: АДРЕС, Помещение №, площадью 5,2 кв.м., этаж Подвал, кадастровый №.

15 ноября 2024 года Застройщиком по Актам приема-передачи объектов строительства были переданы нежилые помещения Участнику долевого строительства.

После получения данных Актов, выданных Застройщиком после ввода дома в эксплуатацию дольщикам для регистрации права собственности, истец обратился с заявлением о регистрации в ЕГРН своих прав на указанные Объекты, однако, в регистрации было отказано в связи с тем, что Договоры участия в долевом строительстве МКД не были зарегистрированы в ЕГРН в связи с арестом, наложенным на земельный участок.

Таким образом, в результате нарушения ответчиком своих обязательств истец лишен возможности оформить спорное имущество в собственность, чем нарушаются его права и законные интересы.

С учетом изложенного истец просит признать за ним право собственности на следующие нежилые помещения:

Помещение №, площадь - 6,2 кв.м., этаж Подвал, кадастровый №, расположенное в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС;

Помещение №, площадь - 4,9 кв.м., этаж Подвал, кадастровый №, расположенное в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС;

Помещение №, площадь - 5,2 кв.м., этаж Подвал, кадастровый номер

№ расположенное в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения иска извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, с ходатайствами не обращался.

Представитель ответчика ООО «Сити Эстейт» ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения иска извещен надлежащим образом, направил в суд отзыв, в котором пояснил, что 15.11.2024 передал истцу по Акту приема-передачи объекты строительства, передал нежилые помещения/кладовые истцу, т.е. Застройщик перед истцом свои обязательства выполнил в полном объеме, ответчик заявленные исковые требования ФИО2 признает. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области, в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения иска извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, с ходатайствами не обращался. 

Исходя из принципа диспозитивности сторон, согласно которому стороны самостоятельно распоряжаются своими правами и обязанностями, осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе (ст. ст. 1, 9 ГК РФ), а также исходя из принципа состязательности, суд вправе разрешить спор в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, и не представивших доказательств отсутствия в судебном заседании по уважительной причине.

Суд, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, учитывая их надлежащее извещение в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56, 57, 59, 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в силу следующего.

Согласно части 2 статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданского права может осуществляться путем признания права.

Пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

В силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

На основании ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 N 15510/12, ст. 17 Закона N 214-ФЗ предусматривает, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации. Как в целом названный Закон, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан), поэтому позиция судов, посчитавших, что при отсутствии регистрации спорного договора и уступки прав по нему гражданин не может требовать от застройщика выполнения договора путем передачи оплаченного жилого помещения (в том числе при его банкротстве), не учитывает отмеченных целей Закона N 214-ФЗ.

Отсутствие регистрации упомянутых договоров не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. Вместе с тем у такого участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом N 214-ФЗ, в том числе права залога, в соответствии со статьей 13 этого Закона, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве.

Аналогичная правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной регистрации договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но при этом права сторон в отсутствие такой регистрации не могут быть противопоставлены третьим лицам, отражена в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". 

Судом установлено и следует из материалов дела, что 20 октября 2021 года между истцом и ответчиком были заключены Договоры № К-Р/1/1, № К-Р/1/12, № К-Р/1/15 участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее - ДДУ).

Согласно п. 3.1 ДДУ Застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить Многоквартирный дом по строительному адресу: АДРЕС, корпус №, корпус №, корпус №, корпус № (далее - МКД), расположенный на земельном участке общей площадью 32 085 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для многоэтажного жилищного строительства» и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать Участнику долевого строительства определенный договором Объекты долевого строительства, а Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять Объекты при наличии Разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно п. 3.2 ДДУ Объектами долевого строительства в соответствии с проектной документацией являются:

- по ДДУ № К-Р/1/1 - нежилое помещение, расположенное на -1 этаже МКД по адресу: АДРЕС, корпус №, с условным номером №, проектной площадью 6,24 кв.м., (далее - Нежилое помещение, Кладовая).

- по ДДУ № К-Р/1/12 - нежилое помещение, расположенное на -1 этаже МКД по адресу: АДРЕС, корпус №, с условным номером №, проектной площадью 5,29 кв.м.

- нежилое помещение в МКД по ДДУ №К-Р/1/15 - нежилое помещение расположенное на 1 этаже МКД по адресу: АДРЕС, корпус №, с условным номером №, проектной площадью 5,29 кв.м.

В соответствии с п. 3.4 ДДУ предполагаемый срок сдачи многоквартирного дома и получения Разрешения на ввод в эксплуатацию - не позднее 31 декабря 2021 года.

Строительство многоквартирного дома осуществлялось ответчиком на основании Разрешения на строительство № RU 50332000-038/1, выданного 29 апреля 2014 года Администрацией городского округа Звенигород.

Согласно п. 4.1 ДДУ цена Объектов долевого строительства, подлежащая уплате Участником долевого строительства, составляла:

- по ДДУ № К-Р/1/1 - 312 000 руб.

-по ДДУ № К-Р/1/12 - 264 500 руб. 

-по ДДУ № К-Р/1/15 - 264 500 руб. 

Цена Объектов была оплачена Участником долевого строительства в полном объеме, что подтверждается Соглашениями о зачете взаимных денежных требований от 31.12.2021 г.

Вместе с тем как выяснилось позднее, ранее - 25.01.2019г. и 27.02.2019г. на земельный участок Застройщика с кадастровым номером № были наложены обеспечительные меры в виде наложения ограничения (обременения) права в ЕГРН в виде запрещения на совершение действий по регистрации, ввиду этого Управлением Росреестра по Московской области вышеуказанные ДДУ не прошли регистрацию в ЕГРН. 

В этой связи истцом было принято решение дождаться сдачи МКД в эксплуатацию, чтобы зарегистрировать в ЕГРН право собственности на нежилые помещения.

Когда МКД был поставлен на государственный кадастровый учет в ЕГРН - изменились сведения о характеристиках Объектов в соответствии с технической документацией, а именно:

- по ДДУ № К-Р/1/1 (нежилое помещение с условным номером №, проектной площадью 6,24 кв.м., -1 этаж) новые сведения в ЕГРН: АДРЕС, Помещение №, площадь - 6,2 кв.м., этаж - Подвал, кадастровый №;

- по ДДУ № К-Р/1/12 (нежилое помещение с условным номером №, проектной площадью 5,29 кв.м., -1 этаж) новые сведения в ЕГРН: АДРЕС, Помещение №, площадь 4,9 кв. м., этаж Подвал, кадастровый №;

- по ДДУ № К-Р/1/15 (нежилое помещение с условным номером №, проектной площадью 5,29 кв.м., -1 этаж) новые сведения в ЕГРН: АДРЕС, Помещение №, площадью 5,2 кв.м., этаж Подвал, кадастровый №.

15 ноября 2024 года Застройщиком по Актам приема-передачи объектов строительства были переданы нежилые помещения Участнику долевого строительства.

После получения данных Актов, выданных Застройщиком после ввода дома в эксплуатацию дольщикам для регистрации права собственности, истец обратился с заявлением о регистрации в ЕГРН своих прав на указанные Объекты, однако, в регистрации было отказано в связи с тем, что Договоры участия в долевом строительстве МКД не были зарегистрированы в ЕГРН в связи с арестом, наложенным на земельный участок.

В соответствии с. п 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1. Ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

Таким образом, в результате нарушения ответчиком своих обязательств истец лишен возможности оформить спорное имущество в собственность, чем нарушаются его права и законные интересы.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности и в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ с установленными по делу обстоятельствами, учитывая, что в данном случае истцом заявлен иск о признании права собственности на нежилые помещения, являющиеся предметом договора долевого участия, такой способ защиты интересов предусмотрен ст. 12 ГК РФ и в полной мере соответствует последствиям нарушений ответчиком прав истца, суд приходит к выводу об удовлетворении требований о признании за истцом права собственности на нежилые помещения.

В силу ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ООО «Сити Эстейт» о признании права собственности на нежилые помещения – удовлетворить. 

Признать за ФИО2 (СНИЛС №, паспорт №) право собственности на следующие нежилые помещения:

Помещение № 5, площадь - 6,2 кв.м., этаж Подвал, кадастровый №, расположенное в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС;

Помещение № 46, площадь - 4,9 кв.м., этаж Подвал, кадастровый №, расположенное в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС;

Помещение № 39, площадь - 5,2 кв.м., этаж Подвал, кадастровый номер

№ расположенное в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС.

Решение является основанием для внесения записи о праве собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения через Одинцовский городской суд Московской области.

Судья Р.Б. Панченко

Мотивированное решение изготовлено 21 марта 2025 г. 

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

..... 

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....